論我國出租人留置權(quán)制度的存廢＊

周 珺

所謂出租人留置權(quán)，是指不動(dòng)產(chǎn)的出租人，就租賃合同所產(chǎn)生的債權(quán)（主要是租金債權(quán)），對(duì)于承租人置于該不動(dòng)產(chǎn)中的標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)。1出租人留置權(quán)在大陸法系被廣為接受，在英美法系也曾得到普遍認(rèn)可，但目前我國法律尚未對(duì)其作出規(guī)定。不少學(xué)者認(rèn)為，這正是我國民事立法的漏洞之一，應(yīng)予以補(bǔ)正；2此外，王利明教授、徐國棟教授各自主持設(shè)計(jì)的民法典草案建議稿也均對(duì)出租人留置權(quán)進(jìn)行了規(guī)定。3不過，在筆者看來，出租人留置權(quán)制度在理論上缺乏有力依據(jù)，實(shí)際效果也差強(qiáng)人意，我國并無引入該項(xiàng)制度的必要。

一、出租人留置權(quán)存廢的比較法觀察

（一）大陸法系

出租人留置權(quán)在大陸法系源遠(yuǎn)流長，早在羅馬法中就認(rèn)為，房屋出租人對(duì)承租人置于租賃房屋內(nèi)的家具、土地出租人對(duì)于承租人在土地上的收獲物享有法定擔(dān)保物權(quán)。4如今，絕大多數(shù)大陸法系國家（地區(qū)）都有關(guān)于出租人留置權(quán)的規(guī)定，只不過由于各國（地區(qū)）擔(dān)保物權(quán)的體系有所不同，出租人留置權(quán)的稱謂也不盡相同，有的稱之為“留置權(quán)”，有的稱之為“質(zhì)權(quán)”，有的稱之為“優(yōu)先權(quán)”。5

大陸法系國家（地區(qū)）關(guān)于留置權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定，有所謂“債權(quán)說”與“物權(quán)說”之分，瑞士、我國臺(tái)灣地區(qū)均將留置權(quán)定性為物權(quán)（擔(dān)保物權(quán)），并將其劃分為一般留置權(quán)與特殊留置權(quán)，出租人留置權(quán)屬于特殊留置權(quán)的一種?！度鹗總ǖ洹返?72條規(guī)定：“對(duì)于承租人欠付的一年租金和現(xiàn)行半年的租金，出租人對(duì)承租人之處于承租房屋中供使用或者娛樂的個(gè)人財(cái)產(chǎn)享有留置權(quán)?！蔽覈_(tái)灣地區(qū)“民法”第445條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)之出租人，就租賃契約所生之債權(quán)，對(duì)于承租人之物置于該不動(dòng)產(chǎn)者，有留置權(quán)。但禁止扣押之物不在此限。”

《德國民法典》第562條第1款規(guī)定：“就出租人基于使用租賃關(guān)系而發(fā)生的債權(quán)而言，出租人享有承租人所攜入的物上的質(zhì)權(quán)。該項(xiàng)質(zhì)權(quán)不及于禁止扣押的物?！笨梢?，出租人留置權(quán)在德國民法中被稱之為“質(zhì)權(quán)”。選擇這一稱謂的主要理由在于，《德國民法典》所規(guī)定的典型的動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)只有質(zhì)權(quán)這一種類型，留置權(quán)不過是一種拒絕給付權(quán)，它不屬于擔(dān)保物權(quán)，并沒有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

出租人留置權(quán)在法國、日本是作為一種優(yōu)先權(quán)進(jìn)行規(guī)定的?！斗▏穹ǖ洹返?332條規(guī)定：“出租不動(dòng)產(chǎn)的地租與房租，對(duì)（承租人）當(dāng)年收貨的果實(shí)與其在租用的房屋或農(nóng)場里配備的一切物品以及用于農(nóng)場經(jīng)營的一切物品的價(jià)金享有優(yōu)先權(quán)……?！薄度毡久穹ǖ洹返?11條規(guī)定：“因下列各項(xiàng)原因產(chǎn)生的債權(quán)，于債務(wù)人的特定動(dòng)產(chǎn)上有優(yōu)先權(quán)：1.不動(dòng)產(chǎn)的租賃……?！狈▏?、日本的這種立法安排，與其擔(dān)保物權(quán)的體系息息相關(guān)：一方面，兩國均將優(yōu)先權(quán)作為一種獨(dú)立的擔(dān)保物權(quán)，用以指稱在某些債的關(guān)系中，債權(quán)人就債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)或特定財(cái)產(chǎn)所享有的優(yōu)先受償權(quán)；另一方面，兩國在民法典中所規(guī)定的留置權(quán)僅有留置效力（即扣押標(biāo)的物），并無優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?/p>

（二）英美法系

出租人留置權(quán)在英美法系也是一項(xiàng)十分古老的權(quán)利，6如今已有近千年的歷史。7在相當(dāng)長的歷史時(shí)期里，它是出租人解決租金拖欠問題最為常用的手段。但進(jìn)入現(xiàn)代社會(huì)之后，出租人留置權(quán)在英美法系日漸式微，許多國家業(yè)已將其廢除。

英國法律委員會(huì)（TheLawCommissions）曾在1991年專門就出租人留置權(quán)發(fā)布了一個(gè)報(bào)告，該報(bào)告認(rèn)為出租人留置權(quán)制度存在諸多弊端，建議將其全面廢除。816年后，該項(xiàng)建議成為法律現(xiàn)實(shí)，英國于2007年出臺(tái)了《裁判所、法院與執(zhí)行法》（Tribunals，Courts andEnforcementAct），該法第71條明確規(guī)定“廢除普通法中的出租人留置權(quán)制度”。

美國統(tǒng)一州法委員會(huì)（NationalConferenceofCommissionersonUniformState Laws；NCCUSL）于1972年制定了《統(tǒng)一住房租賃法》（UniformResidentialLandlordand TenantAct），9該法第4.205條第2款明確規(guī)定“廢除出租人留置權(quán)”?！督y(tǒng)一住房租賃法》的這一立場很快便被各州所接受，自20世紀(jì)70年代以來，美國絕大多數(shù)的州都已在立法中專門規(guī)定，廢除住房租賃中的出租人留置權(quán)。10

與英國不同的是，美國尚未全面廢除出租人留置權(quán)：其一，多數(shù)州只是在立法中明確廢除了住房租賃中出租人的留置權(quán)，而商事租賃中出租人的留置權(quán)得以保留；11其二，還有個(gè)別州（如南卡羅來納州）既未廢除商事租賃中的出租人留置權(quán)，也未廢除住房租賃中的出租人留置權(quán)。

應(yīng)當(dāng)指出的是，美國有些州盡管在一定程度上保留了出租人留置權(quán)，但對(duì)于該項(xiàng)權(quán)利的運(yùn)用已經(jīng)施加了諸多限制。最為顯著的是，公權(quán)力因素越來越多地滲透到了留置權(quán)的實(shí)現(xiàn)過程中，原本屬于私力救濟(jì)范疇的出租人留置權(quán)如今已帶有濃郁的公力救濟(jì)的色彩。例如，根據(jù)英美法系早期的規(guī)則，出租人實(shí)現(xiàn)留置權(quán)時(shí)無須借助公權(quán)力機(jī)關(guān)，完全有權(quán)自行扣押租賃物中的財(cái)產(chǎn)，而如今美國有不少州規(guī)定出租人不得自行扣押承租人的財(cái)產(chǎn)，只能通過有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。12

除了英、美兩國，其他英美法系國家也在不同程度上廢除了出租人留置權(quán)。新西蘭于2007年通過了新的《財(cái)產(chǎn)法》，以取代1952年的《財(cái)產(chǎn)法》。新《財(cái)產(chǎn)法》第265條規(guī)定：“廢除出租人留置權(quán)……租賃合同中約定出租人享有留置權(quán)的條款無效。”在澳大利亞已有四個(gè)州廢除了出租人留置權(quán)（澳大利亞總計(jì)有六個(gè)州）。13

二、出租人留置權(quán)存廢的法律政策考量

（一）大陸法系確立出租人留置權(quán)的主要理由

出租人留置權(quán)是一項(xiàng)十分特殊的擔(dān)保物權(quán)，這種特殊性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。其一，一般留置權(quán)的成立以債權(quán)人占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)為要件，而出租人留置權(quán)的成立只須留置物置于租賃物（土地或房屋）中即可。租賃期間租賃物是由承租人占有、使用，這也就意味著留置物仍然處于承租人的占有之下，出租人并不因承租人將其財(cái)產(chǎn)置于租賃物內(nèi)即取得對(duì)承租人相關(guān)財(cái)產(chǎn)的占有，換言之，出租人留置權(quán)的成立不以債權(quán)人（出租人）占有留置物為要件。14其二，一般留置權(quán)的成立以牽連關(guān)系的存在為要件，而就出租人留置權(quán)而言，所擔(dān)保的債權(quán)只須基于租賃關(guān)系而產(chǎn)生即可，無須與留置物具有牽連關(guān)系。15

大陸法系承認(rèn)出租人留置權(quán)這種十分特殊的權(quán)利，必定存在特殊的理由。從學(xué)者的有關(guān)論述來看，其最為核心的理由在于，出租人在租賃關(guān)系中處于某種相對(duì)弱勢的地位，其債權(quán)需要特別的保護(hù)。他們認(rèn)為：租賃合同為雙務(wù)合同，出租人的主要義務(wù)是交付租賃物，承租人的主要義務(wù)是支付租金?？紤]到不動(dòng)產(chǎn)租賃的實(shí)際狀況，絕大多數(shù)情況下出租人都是“先為給付”的一方，也即出租人先交付租賃物，承租人再分期支付租金。16由于出租人往往是“先為給付”的一方，也就無法借助于同時(shí)履行抗辯權(quán)等制度來保障自己的租金債權(quán)：其一，出租人不可能在承租人支付每期租金時(shí)才向其交付租賃物；其二，當(dāng)承租人不支付某期租金時(shí)，出租人無法拒絕向其交付租賃物（因?yàn)樽赓U物在此前已經(jīng)交給了承租人）；其三，當(dāng)承租人不支付某一期或某幾期租金時(shí)，出租人若要收回租賃物也并非易事?？梢姡瑥哪撤N意義上說，出租人在租賃關(guān)系中處于相對(duì)弱勢的地位，為平衡出租人與承租人雙方的利益關(guān)系，法律便規(guī)定出租人留置權(quán)，以保障出租人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。17

（二）出租人留置權(quán)存在必要性之檢討

大陸法系學(xué)者多從出租人處于相對(duì)弱勢的地位、其債權(quán)需要特別保護(hù)這一角度來闡釋出租人留置權(quán)的立法理由。筆者認(rèn)為，這種論證難以令人信服。

其一，在不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系中，出租人并非較弱勢的一方，恰恰相反，承租人通常才是較弱勢的一方。

之所以說承租人處于相對(duì)弱勢的地位，主要是因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)租賃（尤其是住房租賃）關(guān)系中，雙方當(dāng)事人在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、市場地位等方面存在較為明顯的不對(duì)等。首先，雙方當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)實(shí)力不對(duì)等。盡管存在個(gè)別例外情形，但總的來說，出租人往往擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，承租人經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱。在實(shí)務(wù)中，多數(shù)出租人是擁有兩套以上住房的個(gè)人，甚至有些出租人本身即為實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)公司，而承租人多為無力購房的中低收入階層。就我國而言，我國傳統(tǒng)文化中一向存在“重買輕租”的置業(yè)偏好，但凡有能力或勉強(qiáng)有能力購買住房的人，絕大多數(shù)都會(huì)選擇買房以滿足自己的居住需求，租房居住者一般都是無力購房或暫時(shí)無力購房的人，外來務(wù)工者、年輕上班族、高校應(yīng)屆畢業(yè)生、低收入困難群體構(gòu)成了我國現(xiàn)階段住房承租人的主體。其次，雙方當(dāng)事人市場地位不對(duì)等。進(jìn)入現(xiàn)代社會(huì)后，人口激增且大量人口涌入城市，眾多的中低收入階層不得不選擇租房居住，不少城市隨之出現(xiàn)了租房房屋短缺的問題。就我國而言，較之于房屋買賣市場，房屋租賃市場的發(fā)展相對(duì)滯后，一個(gè)突出的問題便是有些地方（特別是一些大中型城市）的租賃市場中房源不足，租賃房屋尤其是租金較為低廉的中低端租賃房屋的供給還無法完全滿足市場的需求。在租賃房屋短缺的情況下，房屋租賃市場便具有賣方（出租人）市場的特征，出租人處于更為有利的市場地位。

其二，在不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系中，出租人的債權(quán)無須法律的特別保護(hù)，恰恰相反，承租人的利益往往更需要法律的特別保護(hù)。

無論是出租人還是承租人都可從租賃合同的履行中獲取一定的利益，但雙方的合同利益存在顯著的差異，相比較而言，承租人的利益更需要法律的特別保護(hù)。這里可以住房租賃為例對(duì)此予以說明。在住房租賃關(guān)系中，出租人的利益主要體現(xiàn)為向承租人收取一定數(shù)額的租金，而承租人的利益主要體現(xiàn)為利用租賃房屋滿足自己乃至家人基本的居住需求。有學(xué)者認(rèn)為，從利益衡量的角度來看，在住房租賃關(guān)系中，承租人的利益要比出租人的利益更為重要，前者理應(yīng)得到法律的適度傾斜性保護(hù)。18對(duì)此，可從以下方面予以說明。首先，租賃房屋是滿足承租人居住需求的基本物質(zhì)條件，是承租人的生活必需品?！鞍簿印辈拍堋皹窐I(yè)”，居住問題被公認(rèn)為最基本、最緊要的民生問題之一。對(duì)于出租人而言，所出租的房屋或許僅僅是其投資獲利的一項(xiàng)工具，但對(duì)于承租人而言，租賃房屋是其解決居住問題的基本物質(zhì)保障，是其生存和發(fā)展的前提條件。其次，租賃關(guān)系的狀況不僅決定著承租人的居住品質(zhì)，還影響到承租人工作、學(xué)習(xí)、生活的各個(gè)方面。租賃房屋是承租人活動(dòng)的中心場所，租賃合同簽訂后，承租人基于占有、使用租賃房屋這一事實(shí)，必然會(huì)在工作、學(xué)習(xí)、生活等諸多方面與該房屋發(fā)生特定的聯(lián)系。例如，承租人在租賃房屋居住一段時(shí)間后，會(huì)逐漸熟悉并適應(yīng)周邊的餐飲、購物、娛樂、教育、醫(yī)療等環(huán)境，并逐漸對(duì)這種環(huán)境產(chǎn)生一定的依賴性，倘若租賃關(guān)系輕易發(fā)生變更或終止，勢必會(huì)對(duì)承租人的正常生活造成不少困擾。最后，租賃關(guān)系的狀況不僅涉及承租人個(gè)人的利益，而且還很可能影響到承租人的家人的利益。租賃房屋往往是承租人家庭之所在，實(shí)務(wù)中常見的情形是，盡管是承租人單獨(dú)與出租人簽訂租賃合同，但承租人的家人也居住在租賃房屋中。如此，租賃房屋就不僅僅是承租人的棲身之地，同時(shí)也是其家人的棲身之地；租賃房屋不僅僅是承租人活動(dòng)的中心場所，同時(shí)也是其家人活動(dòng)的中心場所。

其三，僅僅因?yàn)槌鲎馊藢儆凇跋葹榻o付”的一方便賦予其留置權(quán)，在整個(gè)民法體系中會(huì)顯得比較突兀。

有學(xué)者提出，盡管就一般情形而言，承租人在租賃關(guān)系中處于弱勢地位，需要法律進(jìn)行一些特別保護(hù)，但就出租人先交付租賃物、承租人后支付全部或部分租金這一個(gè)環(huán)節(jié)來說，出租人確實(shí)處于某種劣勢，因此需要確立出租人留置權(quán)，以保障出租人的租金債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。19對(duì)于這種見解，筆者無法認(rèn)同。在合同關(guān)系中，雙方當(dāng)事人“同時(shí)給付”的情形十分常見，而“異時(shí)給付”或者說一方“先為給付”的情形也是大量存在：買賣合同中，可能是出賣人先交貨，買受人后付款；供電合同中，往往是供電人先供電，用電人后交費(fèi)；借款合同中，總是貸款人先提供借款，借款人后還本付息；客運(yùn)合同中，常常是旅客先支付票款，承運(yùn)人后開展運(yùn)輸……這些出賣人、供電人、貸款人、旅客雖然是合同中“先為給付”的一方，卻極少被哪一國法律賦予某種優(yōu)先于一般債權(quán)人獲得清償?shù)臋?quán)利。如此看來，單單憑“先為給付”這一點(diǎn)尚不足以構(gòu)成對(duì)出租人的債權(quán)進(jìn)行特別保護(hù)的正當(dāng)理由，正如英國法律委員會(huì)所指出的那樣，“我們并不認(rèn)為出租人擁有某種特殊的地位以至于應(yīng)賦予其優(yōu)先權(quán)。盡管出租人無法在承租人拒絕支付租金時(shí)馬上收回租賃房屋以避免發(fā)生更多租金的拖欠，但其他債權(quán)人同樣也可能遭遇相似的難題（也即無法及時(shí)收回自己的給付）”。20

其四，確立出租人留置權(quán)，加大對(duì)出租人利益的保護(hù)力度，這與現(xiàn)代租賃法制的基本立場和發(fā)展趨勢不相吻合。

鑒于承租人在租賃關(guān)系中所處的弱勢地位以及租賃關(guān)系的存續(xù)對(duì)于承租人的特殊重要性，現(xiàn)代租賃法制的一個(gè)基本立場便是強(qiáng)化對(duì)承租人利益的保護(hù)。這在住房租賃關(guān)系中體現(xiàn)得尤為典型，正如王澤鑒先生所說，“居住為人生之基本需要，物價(jià)高昂，購買不易，承租人多屬經(jīng)濟(jì)上之弱者，使有特別保護(hù)之必要”。21從比較法的角度來看，歐美各國住房租賃法自“一戰(zhàn)”后尤其是“二戰(zhàn)”后發(fā)生了重大變革和創(chuàng)新，其核心內(nèi)容便是加強(qiáng)對(duì)住房租賃合同的法律規(guī)制，采取一系列限制出租人權(quán)利、提升承租人法律地位的舉措，以更好地維護(hù)處于弱勢地位的住房承租人的合法權(quán)益。22例如，德國著名法學(xué)家海因·克茨指出，住房租賃合同是對(duì)合同進(jìn)行規(guī)制的一個(gè)典型例子，“歐洲所有的政府從第一次世界大戰(zhàn)時(shí)起就尋求通過法律途徑保護(hù)承租人。住房租賃的條款相應(yīng)地由法律做出規(guī)制，加重了出租人對(duì)租賃房屋的缺陷所負(fù)的責(zé)任，嚴(yán)格限制出租人終止租賃合同的權(quán)利，通過不同的方式確定一個(gè)不受市場活動(dòng)影響的公平的‘租金率’”。23在這一趨勢和背景下，作為“不動(dòng)產(chǎn)租賃法中對(duì)承租人最為苛刻的一項(xiàng)內(nèi)容”，24出租人留置權(quán)制度的繼續(xù)存在就顯得頗為唐突。

三、出租人留置權(quán)存廢的法律技術(shù)分析

依據(jù)上文的分析，出租人在租賃關(guān)系中并非弱勢的一方，其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)無須特別保護(hù)，這也就決定了出租人留置權(quán)制度的存在缺乏充足理由。不僅如此，退一步而言，即便出租人在租賃關(guān)系中處于弱勢地位，即便出租人的債權(quán)需要法律的特別保護(hù)，出租人留置權(quán)制度在構(gòu)造和運(yùn)作上存在的諸多問題，也決定了其缺乏繼續(xù)存在的價(jià)值。對(duì)此，可從三個(gè)方面予以說明。

（一）出租人留置權(quán)客體的界定存在一系列爭議

在存在出租人留置權(quán)制度的國家，實(shí)務(wù)中一個(gè)十分棘手的問題是，如何界定出租人留置權(quán)的客體。具體而言，主要涉及到以下幾個(gè)問題。

1.如何理解“置于”

一般認(rèn)為，出租人留置權(quán)的客體是承租人置于租賃物中的動(dòng)產(chǎn)。根據(jù)一些學(xué)者的解釋，所謂“置于”是指“所留置之物須為承租人由他處所移入，且移入之目的非屬于臨時(shí)性之置放”，這就排除了“僅為相當(dāng)暫時(shí)性之目的，而臨時(shí)置放于所承租不動(dòng)產(chǎn)上之物，例如承租人在另一處之營業(yè)所所屬之貨車于送貨至其所承租之土地后，為卸貨而臨時(shí)停放于其上時(shí)，出租人不得阻止其離去，而對(duì)其行使留置權(quán)”。25據(jù)此，某一物是否屬于出租人留置權(quán)的客體，在相當(dāng)程度上取決于承租人的主觀意思（即其“移入之目的”）。然而，承租人的主觀意思到底如何，常常是他人所難以琢磨和判斷的，這就導(dǎo)致實(shí)務(wù)中當(dāng)事人往往會(huì)因?yàn)檫@一問題而發(fā)生爭執(zhí)，甚至要訴之法院，而法院在判定承租人的主觀意思時(shí)也常常感到難以把握。

2.哪些財(cái)產(chǎn)在性質(zhì)上不得留置

大陸法系、英美法系的相關(guān)立法均規(guī)定，為維護(hù)承租人生活、工作、學(xué)習(xí)等方面的基本需要，承租人的某些財(cái)產(chǎn)即便置于租賃物中，也不得留置。26不過，究竟哪些財(cái)產(chǎn)在性質(zhì)上不得留置，理論界認(rèn)識(shí)不一，這就給出租人留置權(quán)制度的適用帶來了一些困難。實(shí)務(wù)中曾發(fā)生爭議的有承租人所佩戴的首飾能否留置；承租人使用的《圣經(jīng)》能否留置；承租人的專業(yè)書籍能否留置；如果承租人是一名裁縫，其縫制的衣服能否留置；如果承租人開設(shè)了一家藥店，其藥品能否留置等問題。

3.能否留置第三人的財(cái)產(chǎn)

倘若承租人將第三人的財(cái)產(chǎn)放置在租賃物中，此時(shí)會(huì)面臨一個(gè)問題，即出租人能否留置第三人的財(cái)產(chǎn)。對(duì)此問題，大陸法系與英美法系做法不同。大陸法系的相關(guān)立法通常規(guī)定，出租人留置權(quán)的客體僅限于承租人的財(cái)產(chǎn)，出租人不得留置第三人的財(cái)產(chǎn)；英美法系傳統(tǒng)上認(rèn)為，出租人原則上有權(quán)留置租賃物中的任何財(cái)產(chǎn)，無論其是否歸承租人所有，換言之，第三人所有的財(cái)產(chǎn)也可能成為出租人留置權(quán)的客體。在筆者看來，無論是采取哪一種做法均有不妥當(dāng)之處。

倘若采取大陸法系的做法，會(huì)面臨難以克服的證明上的難題。動(dòng)產(chǎn)的歸屬在判斷上缺乏清晰的、明確的標(biāo)準(zhǔn)，租賃物中的動(dòng)產(chǎn)到底是否屬于承租人所有在證明上十分困難。不僅如此，如果法律要求出租人留置權(quán)的客體必須為承租人所有，那么很容易誘發(fā)這樣的情景：承租人與第三人惡意串通，故意聲稱某財(cái)產(chǎn)為第三人所有，但其實(shí)該財(cái)產(chǎn)的所有人是承租人。

倘若采取英美法系的做法，對(duì)第三人有失公平。英美法系的規(guī)則雖然有利于避免財(cái)產(chǎn)權(quán)屬在證明上的困難，有利于防范承租人與第三人惡意串通，卻是以犧牲第三人利益為代價(jià)的。第三人對(duì)出租人并不負(fù)擔(dān)任何義務(wù)，其財(cái)產(chǎn)僅僅因?yàn)楸环胖迷谧赓U物中就成為了出租人留置權(quán)的客體，這對(duì)第三人顯然是不公平的。

（二）出租人留置權(quán)的行使面臨不少難題

就一般留置權(quán)而言，擔(dān)保期間由債權(quán)人占有留置物，留置權(quán)的行使較為便利，但出租人留置權(quán)的特點(diǎn)是債權(quán)人（出租人）并未占有留置物，擔(dān)保期間留置物仍然由債務(wù)人（承租人）占有，這就不可避免地給留置權(quán)的行使帶來了一些困難。

1.留置

在一般留置權(quán)中，留置是指扣留債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，拒絕將其返還給債務(wù)人。而在出租人留置權(quán)中，留置是指阻止債務(wù)人（承租人）將留置物從租賃物中取走。27此時(shí)可能涉及如下兩個(gè)問題。

其一，承租人是否有權(quán)取走留置物。一般認(rèn)為，為確保出租人留置權(quán)的實(shí)現(xiàn)，承租人未經(jīng)出租人允許不得從租賃物中取走留置物，但也有其例外。例如，為顧及承租人正常的生活和經(jīng)營，我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”第446條第2款規(guī)定：“承租人如因執(zhí)行業(yè)務(wù)取去其物，或其取去適于通常之生活關(guān)系，或所留之物足以擔(dān)保租金之支付者，出租人不得提出異議?！比欢螢椤皥?zhí)行業(yè)務(wù)”，何為“通常之生活關(guān)系”，這些問題在判斷上缺乏客觀、清晰的標(biāo)準(zhǔn)，很容易引發(fā)糾紛。

其二，出租人如何阻止承租人違法取走留置物。留置物是由承租人占有，出租人對(duì)留置物的具體情形通常并不清楚，實(shí)務(wù)中承租人往往是在出租人毫不知情的情況下便將留置物從租賃物中取走，等到出租人發(fā)現(xiàn)這一問題時(shí)，留置物很可能已經(jīng)不知所蹤，此時(shí)如何維護(hù)出租人的合法權(quán)益著實(shí)缺乏有效的辦法。

2.變價(jià)受償

在一般留置權(quán)中，寬限期屆滿債務(wù)人仍然不履行義務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以直接拍賣、變賣留置物，從中優(yōu)先受償。而在出租人留置權(quán)中，留置物由承租人占有，出租人若要對(duì)留置物進(jìn)行變價(jià)受償，首先要進(jìn)入租賃不動(dòng)產(chǎn)扣押留置物。正是在出租人扣押留置物的這一過程中，雙方當(dāng)事人極容易出現(xiàn)爭執(zhí)，發(fā)生沖突。以住房租賃為例，租賃房屋是承租人棲身之所和家庭之所在，在某種程度上也是承租人人格尊嚴(yán)以及個(gè)人隱私的基本物質(zhì)保障，當(dāng)出租人試圖進(jìn)入租賃房屋扣押承租人的財(cái)產(chǎn)時(shí)，承租人在情緒上往往十分抵觸，并且會(huì)為了維護(hù)自身合法的或不法的利益，對(duì)此采取消極不合作乃至于激烈對(duì)抗的態(tài)度，由此導(dǎo)致雙方當(dāng)事人之間矛盾的擴(kuò)大或激化，甚至引發(fā)非理性的暴力沖突。

（三）出租人留置權(quán)的實(shí)際擔(dān)保功能十分有限

無論是大陸法系還是英美法系，出租人債權(quán)的擔(dān)保均主要是兩種方式：一是出租人留置權(quán)，一是押金。28兩種擔(dān)保方式相比較，后者的優(yōu)勢十分明顯。首先，出租人留置權(quán)的客體為承租人置于租賃物中的動(dòng)產(chǎn)，這些動(dòng)產(chǎn)價(jià)值一般不大，拍賣、變賣之后，出租人所得往往不多，因此出租人留置權(quán)不過是“一種低程度的擔(dān)?！?。29而押金為一定數(shù)額的金錢，擔(dān)保價(jià)值十分顯著。其次，出租人留置權(quán)的客體由承租人占有，承租人很容易在出租人不知情的情況下將留置物從租賃物中轉(zhuǎn)移出去，進(jìn)而導(dǎo)致出租人的留置權(quán)無法實(shí)現(xiàn)。而押金由出租人占有，自然不存在這一問題。再次，出租人留置權(quán)的客體由承租人占有，出租人行使留置權(quán)需要進(jìn)入租賃不動(dòng)產(chǎn)扣押承租人的相關(guān)財(cái)產(chǎn)，這常常會(huì)遭遇承租人的不合作、異議甚至反抗。而押金在租賃期間由出租人掌控，出租人實(shí)現(xiàn)押金權(quán)利時(shí)不會(huì)遭遇類似問題。最后，出租人行使留置權(quán)需要將留置物拍賣、變賣進(jìn)而從賣得的價(jià)款中優(yōu)先受償，這一過程通常要支出一定的時(shí)間成本和金錢成本。而出租人行使押金權(quán)利時(shí)直接從押金中扣除相關(guān)數(shù)額即可，實(shí)現(xiàn)程序頗為簡便。

正是因?yàn)檫@兩種擔(dān)保方式相比較，押金更為簡便有效，所以在租賃實(shí)務(wù)中，押金就成為擔(dān)保出租人債權(quán)實(shí)現(xiàn)的最常見的方式，而留置權(quán)往往被棄之不用。正如有學(xué)者所說：“留置權(quán)固然在一定之程度內(nèi)可擔(dān)保出租人之債權(quán)，惟其擔(dān)保之實(shí)益有限，實(shí)務(wù)上之重要性亦較小。……故無論中外，出租人通常多會(huì)選擇以事先收取押租金之方式擔(dān)保其債權(quán)?！?0

四、結(jié) 語

目前我國法律尚未就出租人留置權(quán)作出規(guī)定，不少學(xué)者呼吁我國應(yīng)引入該項(xiàng)制度。對(duì)于這種主張，筆者難以認(rèn)同：其一，從法律政策層面來看，贊成出租人留置權(quán)者以出租人的相對(duì)弱勢地位、出租人的債權(quán)需要法律的特別保護(hù)作為立論依據(jù)，然而，事實(shí)恰恰相反，承租人通常才是租賃關(guān)系中較為弱勢的一方，承租人的權(quán)益才更需要法律的特別保護(hù)；其二，從法律技術(shù)層面來看，出租人留置權(quán)制度在構(gòu)造和運(yùn)作上存在諸多問題（規(guī)則缺乏可操作性、制度設(shè)計(jì)對(duì)有關(guān)當(dāng)事人不公平、實(shí)際功效微乎其微等），其存在價(jià)值值得懷疑。為此，我國民事立法中不宜確立出租人留置權(quán)制度。

注：

1例如，甲承租人了乙的一套房屋，但一直拖欠租金，倘若甲有一臺(tái)電腦放置在這套房屋中，那么乙便對(duì)該電腦享有留置權(quán)。

2參見季秀平：《優(yōu)先權(quán)制度幾個(gè)爭議的問題》，《法學(xué)》2002年第5期；梅夏英、方春暉：《對(duì)留置權(quán)概念的立法比較及對(duì)其實(shí)質(zhì)的思考》，《法學(xué)評(píng)論》2004年第2期；汪淵智、張豪：《民法上的自助行為制度》，《山西大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2005年第6期等。

3參見王利明主編：《中國民法典學(xué)者建議稿及立法理由·物權(quán)編》，法律出版社2005年版，第553頁；徐國棟主編：《綠色民法典草案》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2004年版，第568頁。

4參見周枏：《羅馬法原論》（上冊(cè)），商務(wù)印書館1994年版，第430頁。

5盡管稱謂不同，但它們的含義是一致的，即都是用以指稱不動(dòng)產(chǎn)出租人就承租人置于該不動(dòng)產(chǎn)之中的相關(guān)財(cái)產(chǎn)所享有的一種優(yōu)先受償權(quán)。

6在英美法系，出租人留置權(quán)最初的效力僅僅是扣押租賃物中的財(cái)產(chǎn)以迫使承租人支付拖欠的租金，出租人是無權(quán)將被扣押的財(cái)產(chǎn)變賣的。鑒于這種處理模式并不能有效保障出租人租金債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，英國于1689年制定的《出租人留置權(quán)法》賦予了出租人留置權(quán)以新的內(nèi)容。該法明確規(guī)定，如果承租人或被扣押財(cái)產(chǎn)的所有人未在扣押財(cái)產(chǎn)后的5天內(nèi)要求返還這些財(cái)產(chǎn)，出租人有權(quán)將其變賣，以變賣所得的價(jià)款抵扣承租人拖欠的租金。7CarolineShea，TheAbolitionofDistressandtheNewStatutoryRegimeofCrar，12L.＆T.Rev.126（2008）.

8TheLawCommission，DistressforRent，HMSO，1991，p.32.

9該法只是一部示范法，但目前已被美國許多州所采用。

10LarryWeiserandMatthewW.Treu，AddingInjurytoInjury:InadequateProtectionofTenants' PropertyDuringEvictionandtheNeedforReform，20Loy.ConsumerL.Rev.247（2008）.

11所謂商事租賃，是指以商鋪、寫字樓、廠房、倉庫等經(jīng)營性用房為租賃物的租賃。

12例如，《美國西弗吉尼亞州法典》第37－6－12條規(guī)定，出租人若要行使留置權(quán)，須向治安法官申請(qǐng)留置權(quán)許可令，并由專門的執(zhí)行人員（行政司法官或警察）具體實(shí)施。

13新南威爾士州、西澳大利亞州、維多利亞州、昆士蘭州分別于1930年、1936年、1958年、1974年全面廢除了出租人留置權(quán)制度。

14參見史尚寬：《債法各論》，中國政法大學(xué)出版社2000年版，第212頁。

15參見謝在全：《民法物權(quán)論》（下冊(cè)），中國政法大學(xué)出版社2011年版，第1097頁；黃立主編：《民法債編各論》（上），中國政法大學(xué)出版社2003年版，第262頁。

16即便雙方約定由承租人先支付租金，一般情況下也僅僅是先支付一期或幾期租金，而不是先支付全部租金。17參見[德]鮑爾、施蒂爾納：《德國物權(quán)法》（下冊(cè)），申衛(wèi)星、王洪亮譯，法律出版社2006年版，第570頁、第571頁；[德]迪特爾·梅迪庫斯：《德國債法分論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社2007年版，第187頁；黃立主編：《民法債編各論》（上），中國政法大學(xué)出版社2003年版，第260頁等。

18MaryAnnGlendon，TheTransformationofAmericanLandlord－TenantLaw，23B.C.L.Rev.503（1982）.

19、25黃立主編：《民法債編各論》（上），中國政法大學(xué)出版社2003年版，第260頁，第263頁。

20TheLawCommission，DistressforRent，HMSO，1991，p.11.

21王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（第六冊(cè)），北京大學(xué)出版社2009年版，第146頁。

22參見周珺：《美國住房租賃法的轉(zhuǎn)型及其對(duì)我國的啟示》，《河北法學(xué)》2011年第4期。

23參見[德]海因·克茨：《歐洲合同法》（上卷），周忠海等譯，法律出版社2001年版，第183頁、第184頁。

24AmandaQuester，EvolutionBeforeRevolution:DynamisminConnecticutLandlord-TenantLawPrior totheLate1960s，48Am.J.LegalHist.408（2006）.

26例如，我國臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第118條規(guī)定：“出租人對(duì)于承租人耕作上必須之農(nóng)具、牲畜、肥料及農(nóng)作物，不得行使第四四五條規(guī)定之留置權(quán)?！庇秩?，《美國南卡羅來納州法典》第27－39－230條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得留置：（1）住房中個(gè)人的衣服和食品；（2）床；（3）寢具、炊具；……”

27參見史尚寬：《債法各論》，中國政法大學(xué)出版社2000年版，第213頁。

28有關(guān)押金的法律特征，參見周珺：《押金之返還與承租人之保護(hù)》，《武漢大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2011年第2期。

29[德]迪特爾·梅迪庫斯：《德國債法分論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社2007年版，第187頁。

30黃立主編：《民法債編各論》（上），中國政法大學(xué)出版社2003年版，第266頁、第267頁。