我國房產(chǎn)稅開征實效分析

王晨曦，汪 馳，胡燕玲

(華中師范大學 經(jīng)濟學院，湖北 武漢 430000)

鑒于當前房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫以及百姓對高房價頗有怨言的嚴峻形勢，中央政府打出調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列“組合拳”。其中房產(chǎn)稅這一政策從一年前于上海、重慶的開征試點起已經(jīng)開始孕育，這一拳是否會在全國各城市順利打出，成為政府下一個調(diào)控手段？開征房產(chǎn)稅必然會對房地產(chǎn)市場、財政收入和社會收入分配造成一定的影響，這個影響是正是負、是顯著還是微弱必須通過分析試點的結(jié)果才能反映。如不認清其實效而隨便出拳，可能會達不到調(diào)控的目的，甚至引出更嚴重的后果。因此本文通過深入分析一年來兩個城市房產(chǎn)稅的開征對房地產(chǎn)市場、財政收入和社會貧富差距三個方面的實際影響來探討今后房產(chǎn)稅政策的走向。

1 房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響

房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響無疑主要體現(xiàn)在對其兩個基本評判指標即房價和房屋成交量的影響。

(1)房產(chǎn)稅對房價的影響。從理論的角度來說，房產(chǎn)稅的開征將提高購房代價，部分購房者將迫不得已退出房地產(chǎn)市場，減少購房需求，而部分購房者會將目標需求轉(zhuǎn)而定位到小戶型、低價型房，減少集中于大戶型、中高端型房屋的競爭；征收房產(chǎn)稅將抑制投資者的炒房行為，變相增加房屋的有效供給。同時也因持有成本的增加將使閑置房屋者釋放這部分房屋有效進入市場，直接增加房屋的供給。根據(jù)供求關(guān)系均衡理論，供需的一升一降將會導致房價的下跌。其次，房產(chǎn)稅擴寬了政府財政的收入渠道，一定程度上促使地方政府放開對土地出讓金的依賴，土地成交價格隨之降低，從而減少作為房價組成部分的土地取得成本，所以房產(chǎn)稅的開征在間接上會降低房價。上述理論的分析雖然推出了房產(chǎn)稅抑制市場房價的結(jié)果，但是2011年房產(chǎn)稅開征試點以來出現(xiàn)的實際效果卻與此推導結(jié)果相差甚遠。重慶和上海實行不同版本的征稅方案，出現(xiàn)的效果不盡相同，因此筆者將分別研究兩個地方的房產(chǎn)稅開征實效。

上海方面。房產(chǎn)稅開征后房價盡管受到?jīng)_擊，但波動輕微，收集得來的數(shù)據(jù)表明(見圖1)，2011年2月份的商品房均價比1月份的均價下降了只有大約5個百分點，而在接下來的兩個月房價卻出現(xiàn)反彈且持續(xù)上升，為什么理論和實際相差如此之大？首先，兩種版本的房產(chǎn)稅方案目的都不是為了壓低房價，所以設(shè)定的征稅方案本身就造就了開征房產(chǎn)稅不能控制房價：①涉及的覆蓋面過窄，主要是對新購第二套住宅進行征稅；②稅率相對較低，只有0.4%~0.6%，納稅人群所繳稅額非常之??；③減免征稅的條件過于寬松，《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》規(guī)定的減免稅情形達五種，其中最基本的是人均居住面積低于60m2的可以免稅，意味著普通的三口之家居住面積達到180m2才須納稅。所以，實際上房產(chǎn)稅減少需求的影響非常小。同理，過低的房產(chǎn)稅率不足以導致房屋持有者立即出售房屋；其次，出租房屋所繳的租賃稅額也可能比房產(chǎn)稅額還高，導致持有存量房者寧肯閑置房屋也不愿出租，所以房屋供給也并沒有太大的變動幅度。因此，據(jù)供求理論，上海房產(chǎn)稅的征收對房價實際影響不大。另外，從上海目前征收房產(chǎn)稅額過少的實際情況看，開征房產(chǎn)稅也不會對土地出讓金額造成很大影響，從這一渠道降低房價也顯得力不從心。

圖1 上海2010.7~2011.6商品房均價圖(元/平方米)

重慶方面。房價從一月份7181元/平方米的均價下降到了二月份5792元/平方米的均價，變動19個百分點(見圖2)，相比上海來說房價變幅較大，此不同結(jié)果的產(chǎn)生主要由重慶和上海不同版本的征稅方案不同引致。重慶版方案鎖定高檔商品房，導致購房者傾向于低價格、小戶型房型，開發(fā)商也會調(diào)整供房結(jié)構(gòu)，向小戶型房、中低端房轉(zhuǎn)移陣地，導致整個重慶市的商品房均價下降。從間接影響方面來看：重慶的征稅實行方案從各方面較上海相對嚴格，外加業(yè)內(nèi)人士的評論和分析，重慶購房者形成了房產(chǎn)稅擴大和稅率增加的預(yù)期，此心理逐漸對投資行為形成影響；而且房產(chǎn)界和政府頻頻有專家指出要擴大房產(chǎn)稅征收范圍，對房產(chǎn)稅率進行加碼。投資者在心理和外界的壓力下必然對投資房產(chǎn)有所觀望，從而抑制重慶旺盛的房屋投資需求，對房價造成間接影響。但是從3月份開始，曇花一現(xiàn)的房價下跌局面被勢不可擋的房價反彈現(xiàn)象取而代之。就像上海一樣，重慶的征稅方案也不是為了壓低房價而出臺，實行辦法的各項條例也不是沖著降低房價這一目的規(guī)定的；房產(chǎn)稅政策的出臺在前期確實能影響購房者心理，對房價造成一定的影響，但由于所繳稅額著實不多，加上征稅方案并沒有進一步嚴格和推進，人們的心理負擔隨之減輕，投資買房熱重新上演，所以房價并不能被持續(xù)壓低。

圖2 重慶2010.7~2011.6商品房均價圖(元/平方米)

總之，從目前上海和重慶的房價變化情況來看，房產(chǎn)稅的開征對房價抑制效果并不明顯，在征稅方案本身和房地產(chǎn)相關(guān)配套政策還不完善的現(xiàn)狀下，它還不能成為政府調(diào)控房價的有力政策；中國房地產(chǎn)市場投資渠道有限，而房地產(chǎn)投資渠道安全且收益高的特點也是房產(chǎn)稅在中國難以抑制房價的原因。

(2)房產(chǎn)稅對商品房成交量的影響。房屋成交量由購房者的有效需求和開發(fā)商的有效供給決定。購房者的有效需求由購房意愿和購房能力決定，在當期國民經(jīng)濟形勢相對穩(wěn)定的情況下，人們收入水平相對穩(wěn)定，所以有效需求主要由購房意愿決定。從理論上講，房產(chǎn)稅加大購房成本的預(yù)期將減少人們的購房意愿，從而減少購房需求和房屋成交量。在上海對新購第二套房進行征稅的政策下，人們對于夠買第二套房的意愿降低，房屋成交量減少的幅度愈加明顯；重慶實行的是針對高檔商品房進行征稅，一般來說，房型大的房屋總房價較小戶型高，在房產(chǎn)稅的政策下人們會選擇小戶型房來規(guī)避房產(chǎn)稅，從而導致房屋成交面積量的下降。

根據(jù)搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，上海商品房成交量在房產(chǎn)稅開征之后急劇下降，從1月份26萬m2/日的高峰下降到了2萬m2/日的低谷，重慶的成交量也從1月份的264萬m2下降到了187萬m2。而且從此組數(shù)據(jù)可以看出，上海的成交量變化明顯比重慶的變化劇烈，在上海對新購第二套住房的方案下，更能抑制人們的購房需求，而在重慶對高檔商品房征稅的方案下只要選擇低價位房就可以規(guī)避部分稅收支出。數(shù)據(jù)還顯示兩個地區(qū)在接下來的幾個月一直持續(xù)較低的成交量，比較其與房價的變動情況可得：房產(chǎn)稅的征收盡管對房價影響不大，但對于成交量卻有一定的抑制作用，從而對過熱的房地產(chǎn)市場從成交量這一角度進行調(diào)控。

同樣作為評價房地產(chǎn)市場的指標，房價和成交量對于房產(chǎn)稅開征的反應(yīng)為何有如此差別？實際上房價不僅僅是由供求關(guān)系來決定，房屋的需求和供給變化本身對房價就會有一個滯后的影響。而且由房價的組成因素來看，房價=土地取得成本+建安成本+基礎(chǔ)設(shè)施費用+稅費+利潤，依筆者看來，供求只會影響利潤的多少，一般來說，利潤只占據(jù)房價的10%~15%，所以，在其他因素如建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施費用沒多大的變化的前提下，房價也不會變化很多。但房屋成交量卻完全是由供求關(guān)系決定的，只有當需求和供給都有效存在時，房屋成交才會發(fā)生。其次，購房者往往偏向于選擇減少購房面積而不是通過降低區(qū)位、環(huán)境要求選擇低價房來避稅，所以成交量相對與房價的變動幅度大。

雖然目前房產(chǎn)稅對房價的調(diào)控作用有限，但以發(fā)展的眼光分析，房產(chǎn)稅通過暫時降低當前發(fā)展過頭的房屋成交量將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極的調(diào)控作用，使房地產(chǎn)業(yè)回歸到正常發(fā)展軌道，只要房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，房價的高低就不重要了。在堅持房產(chǎn)稅開征的前提下，需采取正確合理的征收方案完善房產(chǎn)稅政策，使之與中國房地產(chǎn)市場相適應(yīng)，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用才會更加有效和突出。

2 房產(chǎn)稅對政府財政收入的影響

開征新稅必然會擴寬政府財政收入來源，所以有人提出利用當前的房產(chǎn)稅方案來增加政府收入，逐漸取代土地出讓金。據(jù)實際情況來看，房產(chǎn)稅開征前三個月，兩個地區(qū)征收稅額不到百萬，不抵一套房子的價錢，足見目前的房產(chǎn)稅政策對于財政收入的影響甚小。而且房產(chǎn)稅不似其他稅種，征稅越少說明高價格住房成交量少，則高房價房的需求減少，高檔房的價格上漲概率也小，如果高檔房的價格不漲，低價房的價格上漲空間就不大。所以如果政府將房產(chǎn)稅作為目前還沒擴寬對存量房征稅的背景下的財政收入來源將是一個本質(zhì)性的錯誤，越是稅征得多，說明這項政策對房地產(chǎn)市場的效果調(diào)控作用小甚至無作用。但是如果對存量房普遍征稅，一方面能抑制閑置房屋等待升值行為，增加房屋供給量，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，另一個重要的效果在于對普遍存量房征稅，稅收來源廣泛，財政收入會大量增加。

在這一理論前提下，房產(chǎn)稅替代土地出讓金一說也很有問題，有人指出征收房產(chǎn)持有期間的稅費，等同把原本一次性收取的土地出讓金轉(zhuǎn)化為逐年攤提，那么開發(fā)商取得土地的成本理論上便應(yīng)該大大降低，從而降低房價。然而依筆者看來，房產(chǎn)稅是對持有的房屋財產(chǎn)進行征稅，而土地出讓金是對于獲得土地所付出的代價，兩者性質(zhì)截然不同，對于政府財政的收入，房產(chǎn)稅是無法替代土地出讓金的。如果以房產(chǎn)稅取締土地出讓金，開發(fā)商在初期拿地不需要土地出讓金，降低了開發(fā)商的開發(fā)限制條件，就會加劇開發(fā)商的囤地行為，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展會造成很大的阻礙。就目前重慶、上海征收房產(chǎn)稅額的情況來看，征收額很小，相對與土地出讓金來說微乎其微，房產(chǎn)稅的征收只能作為減輕政府對土地出讓金的依賴的一種手段。

在對存量房進行征稅的前提下，將房產(chǎn)稅逐步作為政府財政收入的一個最終歸宿來源才是可取的。由此看來，房產(chǎn)稅的一個重要改革方向是對存量房進行征稅。而盡管目前重慶方案中雖已提到將方案微調(diào)轉(zhuǎn)向存量房，但其只是針對高檔存量房而言，范圍過小。

3 房產(chǎn)稅對社會貧富差距的影響

開征房產(chǎn)稅的最終目的應(yīng)該是調(diào)節(jié)貧富差距。對富人即對高檔房持有者征收高稅額，然后利用這些稅款進行建設(shè)保障房，以滿足窮人的住房需求，實現(xiàn)社會公平，縮小貧富差距。但依據(jù)目前開征期間如此小的征稅額，是不能滿足巨大的保障房建設(shè)需求的。但目前方案下征收的稅款還遠遠達不到此目的，如果采取前面提到過的對普遍存量房進行征稅的措施可能會解決問題。不過須注意如此一來會引發(fā)一個新的問題：對中產(chǎn)階級甚至是一些擁有房屋的窮困人群來說房產(chǎn)稅可能是一筆很大的負擔，這無疑是將部分有房的窮困戶手中拿錢來救濟沒房的窮困戶，而那些富人階級損失的相對于他們的財產(chǎn)并不多，那么何以達到調(diào)節(jié)貧富差距的目的？所以實行對存量房普遍征稅這一方案的同時須對將不同房型、價格、面積等級的房屋和不同收入人群征稅區(qū)別對待，筆者建議采取差別減免稅和累計征稅稅率等方法來保證房產(chǎn)稅的征稅不會給中低收入人群帶來很大的稅收負擔。

4 結(jié)語

目前實行的房產(chǎn)稅方案并沒有完全達到各界專家和群眾、政府的預(yù)期目的，不是它沒有效果，而是房產(chǎn)稅本身就是一劑慢藥，需要通過逐漸完善稅房產(chǎn)稅稅收體系，才能引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，調(diào)節(jié)財政收入來源結(jié)構(gòu)，縮小社會貧富差距。筆者認為，在全國全面開征房產(chǎn)稅在將來是必然的，目前須做的是改革開征方案，朝對存量房征稅、采取差別減免稅和累計征稅稅率幾個方向推進。其次，中國房地產(chǎn)目前的問題是多癥狀的，僅針對其中一個癥狀進行開藥治療不能起到痊愈作用，所以需要配合其他調(diào)控政策的實施，如加大保障房建設(shè)力度、完善土地供給制度等，政策才能真正實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

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