淺議房產(chǎn)檔案利用與隱私權(quán)保護(hù)

劉玉波

根據(jù)國(guó)家《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第八條的規(guī)定，列入房產(chǎn)檔案歸檔范圍的有房產(chǎn)權(quán)利人（自然人或法人）的身份（資格）證明、房產(chǎn)登記申請(qǐng)書、房地產(chǎn)買賣合同書、房產(chǎn)繼承書、房產(chǎn)贈(zèng)與書、房產(chǎn)析產(chǎn)協(xié)議書、有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬凍結(jié)文件、有關(guān)房產(chǎn)的判決、裁決、仲裁文書及公證文書等。上述材料中所反映的產(chǎn)權(quán)人姓名、年齡、住址、電話、工作單位、家庭收入、婚姻狀況、犯罪記錄等信息都屬于權(quán)利人享有的隱私權(quán)的信息。

隨著隱私權(quán)保護(hù)力度的加大，今后的立法會(huì)越來越重視對(duì)隱私權(quán)的保護(hù)，擴(kuò)大隱私權(quán)保護(hù)的范圍，房產(chǎn)檔案中受隱私權(quán)保護(hù)的信息將會(huì)越來越多。因此，在最大程度地公開房產(chǎn)檔案信息的同時(shí)，要注意有效地保護(hù)權(quán)利人的隱私權(quán)。下面，筆者結(jié)合工作實(shí)際，就如何正確處理房產(chǎn)檔案利用與隱私權(quán)保護(hù)的關(guān)系，談?wù)剛€(gè)人的一點(diǎn)看法。

一、房產(chǎn)檔案利用要合理劃定公開范圍、確定公開方式

《物權(quán)法》第十八條規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供”。《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第二十六條規(guī)定“查閱、抄錄和復(fù)制房地產(chǎn)權(quán)屬檔案材料應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)，并登記備案。涉及軍事機(jī)密和其他保密的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，以及向境外團(tuán)體和個(gè)人提供的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家安全、保密等有關(guān)規(guī)定保管和利用”?！斗课輽?quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第五條規(guī)定了房屋權(quán)屬記載信息的內(nèi)容，包括房屋自然狀況、房屋權(quán)利狀況（所有權(quán)情況、他項(xiàng)權(quán)情況和房屋權(quán)利的其他限制等）以及登記機(jī)關(guān)記載的其他必要信息，并在第七條規(guī)定中明確了對(duì)于上述記載信息，單位和個(gè)人可以公開查詢。按照上述規(guī)定要求，筆者認(rèn)為，對(duì)于涉及國(guó)家秘密的房產(chǎn)檔案，如涉及國(guó)家安全、軍事、政府部門直接管理或代為管理的房產(chǎn)檔案均應(yīng)列為不宜公開查詢的范圍：對(duì)于處于開發(fā)銷售階段的房產(chǎn)檔案，可以對(duì)外開放。任何單位和個(gè)人都可以進(jìn)行查閱；對(duì)于個(gè)人房產(chǎn)檔案涉及的信息和原始登記憑證，雖然建設(shè)部規(guī)定“單位和個(gè)人可以公開查詢”，但筆者認(rèn)為，在未取得產(chǎn)權(quán)人委托的情況下，其他單位或個(gè)人因欲購買、承租、發(fā)放貸款而需查詢時(shí)，應(yīng)由檔案工作人員經(jīng)核實(shí)告知該房的客觀情況為宜，如建筑面積、建造年份、設(shè)計(jì)用途、有無抵押、查封等限制情況；對(duì)房屋權(quán)利記載信息，仍須經(jīng)房屋權(quán)利人同意。此外，應(yīng)及時(shí)建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿、信息公開指南、信息公開目錄等，針對(duì)不同利用需求提供房產(chǎn)檔案材料的查閱、抄錄、復(fù)制，同時(shí)在公開方式上應(yīng)向多樣化發(fā)展，積極開展專題服務(wù)、咨詢服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等多渠道服務(wù)，既滿足不同利用者的需要，又不致造成泄密。

二、研究社會(huì)需求，平衡公眾對(duì)房產(chǎn)檔案利用與隱私權(quán)保護(hù)的利益沖突

當(dāng)隱私涉及共同利益、公共需求時(shí)，法律就要偏向于后者，因?yàn)樗洗蠖鄶?shù)人的需要，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，其根本上也符合隱私權(quán)主體的利益。所以，研究社會(huì)需求，將一些與公眾利益密切相關(guān)的房產(chǎn)檔案信息按一定的方式對(duì)外公開，是有利于房產(chǎn)檔案管理部門效能建設(shè)、有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、有利于社會(huì)穩(wěn)定的。要逐步通過網(wǎng)絡(luò)的形式實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息資源的共享，認(rèn)真研究房產(chǎn)檔案信息如何上網(wǎng)、哪些信息可以上網(wǎng)、怎樣確保上網(wǎng)信息安全等問題，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的公開和透明度.以利于有效解決“一房多售”、“雙重抵押”、“查封”等導(dǎo)致房產(chǎn)證無法辦理的問題，同時(shí)也充分發(fā)揮房屋權(quán)屬登記的公示功能，減少權(quán)利相對(duì)人的風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，滿足市場(chǎng)流通和保障房屋交易安全，避免因信息不對(duì)稱，購房者權(quán)利受到侵害的情況發(fā)生。

三、正確把握房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，保證房產(chǎn)檔案開發(fā)利用依法進(jìn)行

現(xiàn)今世界各國(guó)采用的房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）登記制度分為契據(jù)登記制、產(chǎn)權(quán)登記制和托倫斯登記制幾大類。我國(guó)房地產(chǎn)登記采取產(chǎn)權(quán)和托倫斯登記制，是國(guó)家用以確立或認(rèn)可房地產(chǎn)所有者或使用者擁有土地或房屋所有權(quán)和使用權(quán)的一項(xiàng)法律措施?！冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第三條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房尾所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為”。現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度，具有連續(xù)性、強(qiáng)制性、公示力和公信力等特點(diǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)登記不是以行政管理手段為目的，而是著重于履行向社會(huì)公開、公示房屋狀況的義務(wù)與責(zé)任。所以筆者認(rèn)為，不涉及權(quán)利人的房屋基本情況是應(yīng)該公開的。