中央政府與地方政府在中國住房市場的博弈分析

林 瀟

（武漢大學(xué)，湖北 武漢 430073）

中央政府與地方政府在中國住房市場的博弈分析

林 瀟

（武漢大學(xué)，湖北 武漢 430073）

從我國住房市場改革以來的發(fā)展路徑看，地方政府在住房市場上典型的變化在于從過去的行政執(zhí)行主體轉(zhuǎn)變成為重要的經(jīng)濟發(fā)展主體與經(jīng)濟調(diào)控主體，進而成為地方經(jīng)濟的領(lǐng)導(dǎo)者和推動者：一方面地方政府是住房市場的參與者，是住房經(jīng)濟運行過程土地一級市場上土地資源的唯一提供方，另一方面地方政府是住房市場調(diào)控政策的執(zhí)行主體，是市場的裁判者。而中央政府與地方政府在權(quán)力和義務(wù)兩方面的基本傾向剛好相反，由此便構(gòu)成了兩者之間相互博弈的關(guān)系。

住房市場；中央政府；地方政府；博弈

一定時期內(nèi)一個國家的利益總量相對是一個常數(shù)，中央與地方都想從常數(shù)中獲取更大份額，由于制度、法律對中央與地方利益格局界定并不完全明確，因而中央與地方關(guān)系實質(zhì)上形成了一定程度上的政治利益與經(jīng)濟利益的互動，包括國家整體利益與局部利益的分配協(xié)調(diào)、社會普遍利益與地方特殊利益的比例關(guān)系。計劃經(jīng)濟時期，中央政府對全國的資源配置、國民經(jīng)濟活動的組織和策劃實行高度集中的管理體制，中央政府通過完整的指令性計劃決定地方政府的行為，并實行嚴格的控制，地方政府的角色只是中央政府的派出機構(gòu)和中央計劃的執(zhí)行者。經(jīng)濟體制改革以來，地方政府開始擁有了較大的資源配置權(quán)和實現(xiàn)地方經(jīng)濟利益最大化的手段，也具有了自身獨立的經(jīng)濟利益，從而也就激活了地方政府考慮地方利益的內(nèi)在機制。而實踐中，中央政府與地方政府在權(quán)力和義務(wù)兩方面的基本傾向剛好相反，由此便構(gòu)成了兩者之間相互博弈的關(guān)系。

一、中央政府與地方政府在住房市場博弈模型的建立前提

中央政府與地方政府之間的博弈在一定程度上決定了住房市場的發(fā)展方向。由于博弈過程中兩者行動的先后順序不一致，并且存在著信息的不對稱性，因此，中央政府與地方政府的博弈關(guān)系表現(xiàn)為不完全信息動態(tài)博弈，我們把需要達到的均衡狀態(tài)稱為精煉貝葉斯納什均衡。

第一，中央政府與地方政府均為住房市場有限理性參與主體。如前述分析，中央政府和地方政府由其核心層和職能部門組成，兩者效用函數(shù)差異會使得中央政府官員和地方政府官員在其行為目標和行為模式上存在較大區(qū)別，因此各級政府官員實際上決定了政府的行為。把各級政府在住房市場所采取的措施作為官員合力的結(jié)果，最終的目標在于平均效用達到最大化，這一點也在一定程度上決定了兩者屬于有限理性的市場參與主體。

第二，中央政府和地方政府均為風險中性者，雖然中央政府與地方政府在住房市場中的效用函數(shù)并不一致，但從長期看，健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的住房市場是符合兩者的共同利益的，因此在分析中我們忽略地方政府由其任期制度決定的行為決策的波動性，將雙方都視為住房市場的風險中性者。

第三，地方政府比中央政府更具有信息優(yōu)勢。住房市場地域性強的特點使得地方政府對住房市場價格水平、住房市場供求總量與供求結(jié)構(gòu)有著更全面、深入的了解，加上我國不同城市的住房市場發(fā)展階段不同，發(fā)展水平存在較大差異，中央政府也很難一一了解，中央政策的普適性較差，地方政府的信息優(yōu)勢非常明顯。此外，由于中央政府只能依靠有關(guān)制度安排來通過地方政府獲取住房市場有關(guān)信息，當?shù)胤秸谧陨砝孀畲蠡繕酥笇?dǎo)下對住房市場信息進行有效加工時①住房產(chǎn)品具有很強的異質(zhì)性特點，很難直接用市場平均價格水平反映成交住宅的產(chǎn)品品質(zhì)，如當一段時期內(nèi)郊區(qū)住房成交量較大時，價格指數(shù)會有明顯回落，而當市中心住宅成交量放大時，價格指數(shù)又會出現(xiàn)明顯的提高。，中央政府會收到不完全或是失真的信息，這也使得其處于信息弱勢地位。

第五，中央政府與地方政府作為調(diào)控中的博弈主體，前者的策略集合為（監(jiān)督、不監(jiān)督），后者的策略集合為（執(zhí)行、不執(zhí)行）[1]。監(jiān)督過程中中央政府不進行政策調(diào)整，不改變參數(shù)設(shè)置，中央政府的監(jiān)督對于了解地方政府對政策的執(zhí)行情況有效，如果在不實施有效監(jiān)督的前提下中央政府無法有效了解地方政府的行為策略。

本論文正是在以上基礎(chǔ)上建立中央政府與地方政府之間的住房市場調(diào)控博弈模型。

二、未引入有效獎懲機制的博弈模型分析

下面分析在缺乏有效懲罰機制的情況下，中央政府與地方政府的博弈過程。

設(shè)定基本參數(shù)如下：M是地方政府執(zhí)行中央調(diào)控政策時中央政府的最大化收益，N是地方政府不執(zhí)行中央政府調(diào)控政策時中央政府的最大化收益（顯然M〉N），P是地方政府執(zhí)行中央調(diào)控政策時地方政府的最大化收益，Q是地方政府不執(zhí)行中央政府調(diào)控政策時地方政府的最大化收益（Q〉P），C是中央政府監(jiān)督地方政府執(zhí)行調(diào)控政策的成本，C0是地方政府執(zhí)行中央調(diào)控政策所承擔的成本，C1是地方政府不執(zhí)行中央調(diào)控政策所承擔的成本（C0〉C1），如下表所示。

未引入獎懲機制下的中央政府與地方政府效用

基于上表內(nèi)容我們做如下分析：

1.中央政府

在此模型中，當?shù)胤秸x擇有效執(zhí)行中央政府的調(diào)控政策時，中央政府進行監(jiān)督的效用水平為M-C，不監(jiān)督時的效用為M，中央政府的最優(yōu)選擇決策為不監(jiān)督；當?shù)胤秸x擇不執(zhí)行中央政府調(diào)控政策時，中央政府對其進行監(jiān)督的效用為N-C，不監(jiān)督時的效用為N，中央政府的最優(yōu)決策為選擇不監(jiān)督。因此對于中央政府來說不監(jiān)督是其占優(yōu)策略。

2.地方政府

如果中央政府選擇對地方政府調(diào)控政策的執(zhí)行狀況進行監(jiān)督，此時地方政府執(zhí)行中央調(diào)控政策時效用為P-C0，選擇不執(zhí)行策略時效用為Q-C1，顯然（Q-C1)〉（P-C0），地方政府的最優(yōu)策略為選擇不執(zhí)行中央政府的調(diào)控政策；當中央政府選擇對地方政府調(diào)控政策的執(zhí)行情況不予監(jiān)督時，地方政府執(zhí)行調(diào)控政策時的效用為P-C0，選擇不執(zhí)行時效用為Q-C1，地方政府的最優(yōu)決策選擇仍然為不執(zhí)行，因此對于地方政府而言，不執(zhí)行中央對住房市場的調(diào)控政策是其占優(yōu)策略。

3.農(nóng)村新型養(yǎng)老保險。國務(wù)院從2009年起開展新型農(nóng)村社會養(yǎng)老保險(簡稱新農(nóng)保)試點。新型農(nóng)村社會養(yǎng)老保險是以保障農(nóng)村居民年老時的基本生活為目的，由政府組織實施的一項社會養(yǎng)老保險制度，是國家社會保險體系的重要組成部分。養(yǎng)老待遇由社會統(tǒng)籌與個人賬戶相結(jié)合，與家庭養(yǎng)老、土地保障、社會救助等其他社會保障政策措施相配套，建立個人繳費、集體補助、政府補貼相結(jié)合的籌資模式。

通過以上分析可見在缺乏有效獎懲機制的前提下，中央政府不監(jiān)督的策略、地方政府不執(zhí)行的策略為雙方在有限理性前提下做出的最優(yōu)選擇。這在一定程度上導(dǎo)致中央層面對住房市場限制性調(diào)控政策的完全失效，地方政府在其利益目標指導(dǎo)下曲解規(guī)則或者對住房調(diào)控政策進行軟抵制，造成了住房市場的內(nèi)部非均衡程度加劇、住房供求矛盾突出的狀況。

三、引入有效獎懲機制后的博弈模型分析

考慮引入一定獎懲機制后中央政府與地方政府的博弈行為，在前述模型下添加參數(shù)設(shè)置：當?shù)胤秸行?zhí)行中央調(diào)控政策后中央會給予獎勵以增加地方政府效用，獎勵額度為X（X〉C0，只有這樣才能使得地方政府執(zhí)行政策所得獎勵大于政策執(zhí)行成本，激勵地方政府執(zhí)行相關(guān)調(diào)控政策）；若地方未有效執(zhí)行中央調(diào)控政策，則給予相應(yīng)懲罰，懲罰額度為Y（Y〉C，只有這樣才能彌補中央政府監(jiān)督政策執(zhí)行的有關(guān)成本）。

引入獎懲機制后中央政府與地方政府效用

下面我們對表格作如下分析：

1.中央政府

在此模型中，當?shù)胤秸x擇執(zhí)行中央政府調(diào)控政策時，中央政府對其進行監(jiān)督時的效用為M-C-X，不監(jiān)督時的效用為M，中央政府最優(yōu)決策選擇是不監(jiān)督；當?shù)胤秸x擇不執(zhí)行中央政府調(diào)控政策時，中央政府選擇對其進行監(jiān)督時的總效用為N-C＋Y，不監(jiān)督時的效用為N，此時中央政府最優(yōu)決策選擇為監(jiān)督。綜合來看，中央政府不存在占優(yōu)策略。

2.地方政府

當中央政府選擇對地方政府進行監(jiān)督時，地方政府執(zhí)行調(diào)控政策的效用為P-C0＋X，不執(zhí)行調(diào)控政策時的效用為Q-C1-Y，此時地方政府難以決策；當中央政府選擇不對地方政府執(zhí)行情況進行監(jiān)督時，地方政府執(zhí)行調(diào)控政策時的效用為P-C0，選擇不執(zhí)行時效用為 Q-C1，（Q-C1)〉（P-C0），地方政府決策選擇為不執(zhí)行。綜合來看，地方政府此種情況下亦不存在占優(yōu)策略選擇。

3.混合策略情況下的納什均衡

假設(shè)中央政府實施監(jiān)督策略的概率為T，地方政府執(zhí)行中央政策的概率為t，則中央政府的期望效用函數(shù)為：

追求效用函數(shù)UT最大值目標下，對其求一階導(dǎo)數(shù)，使U*T＝0，得到t＝（Y-C）/（X+Y）

地方政府的期望效用函數(shù)為：

在追求效用函數(shù)Ut最大值目標下，對其求一階導(dǎo)數(shù)，使U*t＝0，得到

4.結(jié)論

第一，混合戰(zhàn)略納什均衡結(jié)果為 {T＝（Q-P+C0-C1）/（X+Y），t＝（Y-C）/（X+Y）}，當?shù)胤秸畧?zhí)行中央政策的概率大于（Y-C）/（X+Y）時，中央政府選擇不監(jiān)督的行為策略為最優(yōu)；當中央政府監(jiān)督的概率大于（Q-P+C0-C1）/（X+Y）時，地方政府選擇執(zhí)行中央政策的行為策略為最優(yōu)。

第二，由t＝（Y-C）/（X+Y）對Y求偏導(dǎo)數(shù)，得其值大于零，說明中央政府對地方政府的懲罰力度和懲罰金額Y越大，則地方政府守規(guī)概率越大，因此在住房市場中央政府與地方政府的博弈過程中，可通過建立懲處機制，加大處罰力度，提高地方政府不執(zhí)行成本來促使其更好地執(zhí)行調(diào)控政策。此外，中央政府監(jiān)督地方政府執(zhí)行調(diào)控政策的成本C越高，則地方政府執(zhí)行中央調(diào)控政策的概率就越低，而當前我國住房市場的市場特性和政治體制也決定了中央對地方政府進行監(jiān)督的成本較高，因此要提高地方政府的執(zhí)行概率就必須加大對其處罰的力度。

第三，由T＝（Q-P+C0-C1）/（X+Y）可看到，地方政府不執(zhí)行中央政府調(diào)控政策時，地方政府的收益和地方政府執(zhí)行中央調(diào)控政策所承擔的成本C0越高，那么就越需要中央政府對其行為進行監(jiān)督，而當?shù)胤秸畧?zhí)行中央調(diào)控政策時獲得的收益P和地方政府不執(zhí)行中央調(diào)控政策所承擔的成本C1越低，中央政府越需要對其進行監(jiān)督。此外中央政府對地方政府有效執(zhí)行政策的獎勵X和懲罰Y越大，則需要中央政府參與監(jiān)督的概率越小。

第四，從以上分析我們可以看到在中央政府與地方政府之間一對一的靜態(tài)博弈中，監(jiān)督成本相對較低，此時中央政府堅定決心加大懲罰力度，能獲得比較好的績效。但在現(xiàn)實中中央政府要面對的是數(shù)量眾多的地方政府，對前述模型進行動態(tài)擴展，此時的博弈不僅存在于中央政府與地方政府之間，各個地方政府之間也存在著競爭與合作的博弈關(guān)系[2](P45)。中央政府的監(jiān)督、懲處策略選擇會面臨高昂的信息獲取成本和執(zhí)行成本，因此重塑中央政府與地方政府的效用函數(shù)、界定各自的職能范圍、進行有效政治體制改革才是解決住房市場問題的根本所在。

四、中央政府和地方政府之間的博弈與住房市場非均衡

從我國住房市場中央政府與地方政府間的博弈可以得出如下結(jié)論：

第一，在住房市場調(diào)控政策制定的過程中，制定者缺乏整體的、全局性的觀點，對各項子政策之間的協(xié)調(diào)和配套重視不夠，而且絕大部分的政策都是由相關(guān)的職能部門針對本領(lǐng)域內(nèi)出現(xiàn)的問題來制定并實施的。這種方式在解決單一的問題時還較為有效，但是當納入到住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策體系時，部分政策方案之間的缺乏配合甚至是目標沖突都將最終影響到整個宏觀調(diào)控政策體系的整體功能，導(dǎo)致整體功能下降，調(diào)控效果不佳。

第二，政策在執(zhí)行中，作為政策制定者的中央政府在利益博弈中缺乏明顯的主導(dǎo)優(yōu)勢，而地方政府在政績觀指導(dǎo)下，將自身的經(jīng)濟利益放在首位。因此規(guī)范地方政府行為，逐步糾正作為房地產(chǎn)熱重要推動力量的地方政府的投資沖動，改變地方政府的預(yù)算軟約束以及只注重增長的錯誤政績觀，是當前背景下地方政府的扭曲行為得以矯正、住房市場走向可持續(xù)健康發(fā)展方向的根本。

第三，地方政府作為理性經(jīng)濟人追求的是其自身利益的最大化，由于房地產(chǎn)業(yè)的粗放型發(fā)展符合地方政府經(jīng)濟和政治的雙重利益目標，因此在缺乏住房市場調(diào)控考核機制和懲戒措施的情況下，不嚴格執(zhí)行中央及各部委制定的調(diào)控政策，“上有政策，下有對策”成了住房市場限制型調(diào)控政策的執(zhí)行常態(tài)，中央政府層面出臺的系列限制型政策在一定程度上均被地方政府消解[3]，而同時，地方政府卻傾向于最大限度地去執(zhí)行中央政府的鼓勵性政策。因此，要解決住房市場這一問題，中央政府層面需要重新進行制度安排、考慮政策性質(zhì)及其執(zhí)行體系的考評。

第四，地方政府在住房市場的行為使得中央政府的調(diào)控能力大大減弱，調(diào)控效果較差。面對如此調(diào)控績效，市場供求主體對中央政府的調(diào)控行為產(chǎn)生的效果預(yù)期減弱，使得后續(xù)調(diào)控難度加大，市場產(chǎn)生嚴重的不信任感，中央政府甚至遭遇信任危機，惡性循環(huán)一旦發(fā)生，對住房市場發(fā)展負面效應(yīng)極大，甚至影響社會穩(wěn)定，因此從該角度出發(fā)，也需要重塑住房市場政府主體的職能定位。

第五，住房市場政府職能定位不明在一定程度上擾亂了正常的市場秩序。歷次調(diào)控中，中央政府的出發(fā)點均在于利用各種手段試圖穩(wěn)定房價，市場上的消費者因為預(yù)期房價能夠下降而持幣觀望，當有效需求下降，而供給方的利益導(dǎo)向使得其在資金鏈沒有大問題的時候很少以打價格戰(zhàn)的方式來行銷，住房價格短期內(nèi)得以維持[4]。但面對下降的需求和前途不明朗的調(diào)控政策，開發(fā)商開始降低投資力度，這使得未來的供給呈現(xiàn)下降趨勢，一旦潛在需求再次轉(zhuǎn)化為有效需求，供給難以跟上（開發(fā)商處于信息強勢地位，還可以通過捂盤等方式制造短缺信息），價格就又會出現(xiàn)迅速上漲，住房市場秩序出現(xiàn)混亂。住房市場上中央政府和地方政府之間博弈時間越長，市場秩序就越容易長時期呈混亂狀態(tài)，市場秩序從混亂向有序的調(diào)整也會因路徑的依賴而更加困難。

[1]王松華.我國住房保障體系非均衡供給的實證分析[J].經(jīng)濟問題，2009，（4）.

[2]王衛(wèi)東.中國社會發(fā)展研究報告2005[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2006.

[3]王嚇忠.我國城市住宅租賃價格：基于重塑房價標準的研究[J].中國物價，2006，（10）.

[4]王玉霞.價格歧視理論中的若干問題[M].財經(jīng)問題研究，2000，（11）.

林瀟（1990-），湖北襄陽人，武漢大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院研究人員，主要研究金融管理與區(qū)域經(jīng)濟學(xué)。

F 293.3

A

1671-7155（2012）03-0044-04

10.3969/j.issn.1671-7155.2012.03.011

2012-02-26

（責任編輯 周吟吟）