對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的探討

　　【摘 要】承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種具有物權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)，在房租租賃關(guān)系已經(jīng)登記備案或者第三人知道租賃關(guān)系之時，承租人優(yōu)先購買權(quán)可以對抗第三人。承租人的優(yōu)先購買權(quán)其實(shí)是對他所有權(quán)行使的一種限制。基于優(yōu)先購買權(quán)制度的立法目的，共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。
　　【關(guān)鍵詞】房屋租賃 優(yōu)先購買權(quán) 構(gòu)成要件 效力
　　
　　一 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律依據(jù)
　　所謂房屋的優(yōu)先購買權(quán)是指房屋承租人在出租人出賣所租賃房屋時，同等條件下有優(yōu)先于第三人購買所承租房屋的權(quán)利。其法律依據(jù)有以下幾個：1983年12月國務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！?984年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中規(guī)定：“房主出賣房屋時在同等條件下原房客優(yōu)先購買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)。”1994年建設(shè)部《城市公有房屋管理規(guī)定》第36條第二款指出：“出售出租公有房屋時，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”1999年《中華人民共和國合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。
　　二 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的特點(diǎn)
　　（1）法定民事權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種由法律直接創(chuàng)設(shè)而能夠?qū)沟谌说拿袷聶?quán)利。它并非基于租賃雙方當(dāng)事人協(xié)議而產(chǎn)生，也不能由雙方當(dāng)事人協(xié)商后事先取消。（2）承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種具有物權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)，而非純粹債權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)。理由主要有：第一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)系由法律直接規(guī)定的，這與債權(quán)純系當(dāng)事人自由設(shè)定原則不相符合。第二、根據(jù)債權(quán)相對性原則，純粹的債權(quán)不得對抗第三人，權(quán)利人只能獲得相應(yīng)賠償，而事實(shí)上我國的承租人優(yōu)先購買權(quán)是可以對抗第三人的。在出租人違反有關(guān)承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定擅自將租賃房屋出租給第三人的，承租人可以據(jù)此要求法院宣告該房屋買賣關(guān)系無效。第三、通常情況下，純粹的債權(quán)是一種獨(dú)立的權(quán)利，而優(yōu)先購買權(quán)具有附從性，是附從于租賃事實(shí)的。（3）優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)。如果出租人不出賣房屋則承租人不得以享有優(yōu)先購買權(quán)為理由要求出租人將房屋賣給承租人。只有當(dāng)房屋出租人出賣房屋時，承租人才在同等條件下由實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的可能性轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的權(quán)利。（4）優(yōu)先購買權(quán)是一種限制權(quán)。相對于出租人來講，承租人的優(yōu)先購買權(quán)其實(shí)是對他所有權(quán)行使的一種限制。承租人只要在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)，出租人便不得將房屋賣給第三人。（5）優(yōu)先購買權(quán)是一種可能權(quán).所謂的可能權(quán)是指“權(quán)利人依自己的行為而使他人與他人間的法律關(guān)系發(fā)生變動的權(quán)利。”作為優(yōu)先購買權(quán)的承租人某乙可以以自己主張優(yōu)先購買權(quán)的行為而使出租人與第三人之間就租賃房屋簽定的房屋買賣關(guān)系無效，所以承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種可能權(quán)。
　　三 承租人優(yōu)先購買權(quán)的構(gòu)成要件
　　1．承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同
　　承租人行使優(yōu)先購買權(quán)必須以合法有效的租賃合同為前提條件。如果租賃合同不成立、無效或因履行期限屆滿而終止，則承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。
　　2．承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)
　　承租人行使優(yōu)先購買權(quán)是按照等價有償?shù)脑瓌t，在同等條件下購買出租人的租賃物，而不是以優(yōu)于第三人的購買條件購買租賃物。在非與第三人同等條件下，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。一般而言，如果當(dāng)事人在租賃合同中對“同等條件”沒作特別約定，我國法律上提出的“同等條件”，在理論上一般解釋為“同一價格”。當(dāng)然，對“同等條件”應(yīng)當(dāng)作寬泛理解，不僅包括價格條件，而且也包括付款條件以及出賣人提出的其他條件等。
　　3．承租人須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)
　　為保障交易安全，促進(jìn)正常財產(chǎn)流轉(zhuǎn)，有效地保護(hù)租賃合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，各國法律均規(guī)定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)必須在一定的期限內(nèi)行使。這一期限首先應(yīng)限定在租賃合同有效期內(nèi)，優(yōu)先購買權(quán)存續(xù)的時間條件以租賃期為準(zhǔn)，租賃期滿，承租人再無承租人的主體資格，承租人的優(yōu)先購買權(quán)也隨之消滅。
　　4．承租人一般只能對特定的標(biāo)的物行使優(yōu)先購買權(quán)
　　所謂特定的標(biāo)的物，即是指承租人承租的租賃物。特殊情況下，承租人的優(yōu)先購買權(quán)也可以擴(kuò)及其未承租的房屋、建筑物其他部分。
　　四 房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)對第三人的效力
　　在房屋出租人將租賃的房屋出賣于第三人，辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)前，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。若出租人已將房屋辦理登記移轉(zhuǎn)于第三人時，承租人也享有優(yōu)先購買權(quán)。但是《中華人民共和國物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（1）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（2）以合理的價格有償轉(zhuǎn)讓；（3）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！笨梢?，當(dāng)承租人與善意第三人的權(quán)利發(fā)生沖突時，法院應(yīng)平衡承租人和買受人之間的利益，選擇保護(hù)的利益，善意取得應(yīng)該優(yōu)先考慮。當(dāng)善意第三人取得標(biāo)的物，承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害，承租人可以向出租人主張侵權(quán)損害賠償損失。
　　綜上所述，房屋承租權(quán)人在行使優(yōu)先購買權(quán)時不可避免地要涉及到對其權(quán)利性質(zhì)、效力的研究，因為不同的權(quán)利性質(zhì)和效力，法律對其保護(hù)方式及當(dāng)事人的救濟(jì)途徑也是不同的。