特征價格法在中國房地產(chǎn)價格指數(shù)編制過程中的作用淺析

　　【摘 要】房地產(chǎn)價格指數(shù)對于反映房地產(chǎn)市場行情走勢、提供市場信息具有重要意義，然而當(dāng)前我國現(xiàn)行房地產(chǎn)價格指數(shù)在數(shù)據(jù)采集和模型計算等方面存在缺陷。本文綜合分析了特征價格法在房地產(chǎn)價格指數(shù)編制領(lǐng)域的理論和實證價值，針對我國房地產(chǎn)幾個編制過程中的缺陷提出了改進的建議。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 價格指數(shù) 特征價格法
　　
　　房地產(chǎn)價格指數(shù)是指反映不同時期房地產(chǎn)市場價格水平變化的趨勢和程度的相對數(shù)量指標(biāo)。自2009年年初起，中央政府為了控制過快上漲的房價，避免房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)中國經(jīng)濟硬著陸，出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，到去年9月，又出臺了“史上最嚴(yán)厲的”房地產(chǎn)調(diào)控政策（含暫停發(fā)放第三套房貸、部分城市限購房套數(shù)、房產(chǎn)稅改革試點等）。這些政策的有效實施和貫徹均需要相關(guān)部門提供一套準(zhǔn)確合理的房地產(chǎn)價格指數(shù)，能夠反映房地產(chǎn)市場行情走勢作為各級政府的參考依據(jù)。
　　一 當(dāng)前我國房地產(chǎn)價格指數(shù)及缺陷
　　目前，我國使用的各類房地產(chǎn)價格指數(shù)有十幾個，在這十幾個指數(shù)中，比較有代表性的有全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)、全國35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)和中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)等。
　　這里先就這三個指數(shù)系統(tǒng)的特征進行簡單的闡述（黃段晨and李季，2011）：
　　全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)由房地產(chǎn)開發(fā)投資、本年資金來源、土地開發(fā)面積、房屋施工面積、商品房空置面積和商品房平均銷售價格六個分類指數(shù)構(gòu)成。該指數(shù)是根據(jù)經(jīng)濟周期波動理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計算方法，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計快報數(shù)據(jù)，確定基期后，分別計算出六個分類指數(shù)，再加權(quán)計算出國房景氣指數(shù)，指數(shù)以100為臨界值，指數(shù)值高于100為景氣空間，低于100則為不景氣空間。
　　全國35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)是于1998年由國家發(fā)展計劃委員會、國家統(tǒng)計局首次發(fā)布。每年1月、4月、7月和10月的15日左右發(fā)布上年全年和當(dāng)年上個季度及半年的價格指數(shù)。該價格指數(shù)分為三類，包括土地出讓價格指數(shù)、房屋銷售價格指數(shù)和房屋租賃價格指數(shù)。通過對全國35個大中城市的土地出讓價格、房屋銷售價格和房屋租賃價格進行統(tǒng)計分析，得出本季度和上季度的變化情況，進而分析我國房地產(chǎn)的宏觀走勢。
　　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（China Real Estate Index System，CREIS）是以價格指數(shù)形式反映全國各主要城市房地產(chǎn)市場發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前房價變動狀況的指標(biāo)體系，是我國最早研究、編制并公布的房地產(chǎn)價格指數(shù)系統(tǒng)。該指數(shù)系列包括反映相應(yīng)城市（地區(qū)）房地產(chǎn)狀況的中房城市指數(shù)和中房城市（按功能）分類物業(yè)指數(shù)。按月或季度發(fā)布。
　　以上三個價格指數(shù)體系均直接應(yīng)用價格指數(shù)理論來編制，即加權(quán)平均法，其基本原理是以報告期房地產(chǎn)實際交易項目的價格與基期實際交易項目的價格相比作為指數(shù)，通過加權(quán)將大量的交易項目加總，在一定程度上降低房地產(chǎn)品質(zhì)差異及市場結(jié)構(gòu)變動對指數(shù)帶來的影響。
　　該計算方法又具體分成中位數(shù)價格法和算術(shù)平均法兩種，其區(qū)別在于選取價格不同。算術(shù)平均法采用的是實際交易價格。中位數(shù)價格法中的價格采用中位數(shù)價格，使編制的指數(shù)能較好地反映房地產(chǎn)市場價格變動的集中趨勢，避免受房地產(chǎn)市場價格中的極端值的影響。
　　然而，以上三個房地產(chǎn)價格指數(shù)系統(tǒng)均存在不同程度的失真問題。筆者認(rèn)為，導(dǎo)致這種狀況的原因主要有以下幾點：
　　第一，房地產(chǎn)商品本身的非同質(zhì)化導(dǎo)致了指數(shù)衡量結(jié)果的失真。根據(jù)統(tǒng)計學(xué)的基本原理：在編制商品價格指數(shù)來反映某一商品或商品組合的純粹價格變化時，一個基本前提就是要求編制者必須能夠控制商品品質(zhì)和結(jié)構(gòu)的變化。就單一商品而言，本身質(zhì)量的變化和市場需求的變化都會影響前后期價格的變化。房地產(chǎn)商品是一個異質(zhì)化產(chǎn)品，很難有完全相同的兩個房地產(chǎn)商品。其品質(zhì)不但受建筑物本身（建筑結(jié)構(gòu)、房型、朝向、建筑材料、建筑面積、樓層、車庫）的因素影響，且與建筑物周圍的環(huán)境（交通、商業(yè)、娛樂、治安、綠化、醫(yī)院、區(qū)域環(huán)境發(fā)展前景）密切相關(guān)。
　　第二，數(shù)據(jù)來源上存在著一定程度的缺陷。房地產(chǎn)價格指數(shù)在測算的過程中，主要基于來自樣本調(diào)查得來的數(shù)據(jù)。在實際操作的過程中，調(diào)查數(shù)據(jù)往往存在著以下問題：一是調(diào)查數(shù)據(jù)可靠性不足。統(tǒng)計部門設(shè)計好統(tǒng)計指標(biāo)后，將調(diào)查表下發(fā)到各個房地產(chǎn)開放商，要求開發(fā)商如實填寫；然而，開發(fā)商基于各方面的綜合考慮，很難客觀真實地填寫調(diào)查表；二是樣本有偏?；诔杀究剂?，調(diào)查人員只能選擇一些樣本點進行調(diào)查，一般而言，具有一定規(guī)模的開發(fā)商就成了調(diào)查人員的首選，從而導(dǎo)致了樣本有偏。
　　第三，利用加權(quán)平均指數(shù)法度量房地產(chǎn)價格波動，將報告期有成交的房地產(chǎn)項目與基期項目進行比較，形式上雖采用了價格指數(shù)公式，但沒有解決公式要求的樣本報告期和基期統(tǒng)一的問題①。這樣計算出來的指數(shù)就會扭曲房地產(chǎn)市場中的價格信息。
　　二 特征價格法的理論和實證研究現(xiàn)狀
　　特征價格法，又稱Hedonic模型法②和效用估價法，認(rèn)為房地產(chǎn)商品由眾多不同的特征組成，其價格是由所有特征帶給人們的效用決定的（Allen C，1998）。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生差異。因此，如能將房地產(chǎn)的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地產(chǎn)的特征數(shù)量固定不變時，就能將房地產(chǎn)價格變動的品質(zhì)因素拆離，以反映純粹價格的變化。
　　特征價格法的思路是，將房地產(chǎn)商品的價格分解以顯現(xiàn)出其各項特征的隱含價格，在保持房地產(chǎn)的特征不變的情況下，將房地產(chǎn)價格變動中的特征因素分解，從價格的總變動中逐項剔除特征變動的影響，剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價格變動。該理論認(rèn)為，一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì)（如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向和是否有保安服務(wù)等特征），商品價格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時，商品的價格也會隨之改變。
　　對函數(shù)的各個特征變量分別求偏導(dǎo)數(shù)，就取得各特征的變動對商品價格的影響幅度，并假定這種影響的關(guān)系在一定的時間內(nèi)固定不變。這樣，在缺乏同質(zhì)商品的情況下，可以用非同質(zhì)的房地產(chǎn)在基期與報告期之間進行比較，從價格的總變動中逐項剔除特征變動的影響，最后剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價格變動了，這樣計算的價格指數(shù)便是基于特征價格法的房地產(chǎn)價格指數(shù)。
　　根據(jù)這一理論，房地產(chǎn)價格與各特征因素之間的關(guān)系可以表示為：
　　P＝a0＋β1z1＋β2z 2…βnz n＋
　　其中，z代表住宅的不同屬性，β表示住宅各種屬性的影子價格。
　　一般而言，Hedonic模型有三種函數(shù)形式：線性形式、對數(shù)形式和半對數(shù)形式。三種形式都有各自的優(yōu)缺點。但總體而言，Hedonic方法在解決價格指數(shù)的質(zhì)量調(diào)整問題上的不可比擬的精確性，使得Hedonic方法被越來越多的統(tǒng)計機構(gòu)接納，并被認(rèn)為是最有發(fā)展前途的質(zhì)量調(diào)整方法。
　　一方面，當(dāng)前在主要發(fā)達(dá)國家流行的是基于Hedonic模型思想的采用特征法編制的價格指數(shù)。美國聯(lián)邦統(tǒng)計署早在1968年就開始應(yīng)用特征價格法于新住房的官方統(tǒng)計。到目前為止，官方采用特征法作為全國性房地產(chǎn)價格指數(shù)統(tǒng)計編制依據(jù)的國家有美國（AHS）、英國（HBOS/Halifax）、法國、德國③、芬蘭、愛爾蘭、荷蘭、挪威、瑞典等。目前在全歐盟范圍內(nèi)④統(tǒng)一采用特征法來計算房地產(chǎn)價格指數(shù)的呼聲很高。除了幫助政府、房產(chǎn)投資商和消費者準(zhǔn)確把握市場行情外，特征法對于住房信貸機構(gòu)精確抵押物價值評估、規(guī)避風(fēng)險、發(fā)展多樣化金融工具也都有很大幫助。
　　
　　另一方面，國內(nèi)學(xué)者也針對該問題展開了一系列的較為深入的實證研究。孫憲華（孫憲華，劉振惠et al，2008）等通過雙重Imputation過程估計缺失價格和剔除異常值的影響，解決了可比性問題，并增強了Hedonic模型的穩(wěn)定性；吳璟（吳璟，鄭思齊et al，2007）等對特征價格法的四種主要應(yīng)用形式的基本原理及其優(yōu)缺點和適用性進行了分析，進而對我國住房價格指數(shù)編制中如何合理地應(yīng)用特征價格法提出了若干建議；孫玉環(huán)（孫玉環(huán)，2010）分析了特征價格法應(yīng)用于我國房地產(chǎn)價格指數(shù)編制實踐的必要性和可行性，并提出了有效地編制房地產(chǎn)證價格指數(shù)所需要的制度規(guī)范和保證；馬波（馬波，許萌et al，2011）等在有效使用昆明二手房的交易數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，基于特征價格法進行了深入分析，得出主要估價模型及昆明市二手房交易的各分層標(biāo)準(zhǔn)價格。郝前進（郝前進，2007）的研究表明：住宅所處地理位置的初始差異、企業(yè)屬性的差異和政府公共物品投資的空間差異是形成上海城市內(nèi)部住宅價格空間差異的主要原因，政府公共物品投資在住宅價格差異中占有很大貢獻。從細(xì)分市場分析，“外環(huán)外”和“外環(huán)內(nèi)”購房者具有較大差異的偏好屬性特征；對長三角住宅市場的研究發(fā)現(xiàn)，需求差異，尤其是城市化率、人均可支配收入的差異是造成上海與浙江、江蘇各個城市間住宅價格差異的主要原因。李妍（李妍，耿繼進et al，2011）等采用特征價格法建立了深圳市房地產(chǎn)價格指數(shù)模型，并采用實際的成交數(shù)據(jù)進行分析。庫志美（庫志美，2005）以大連房地產(chǎn)市場為例，在現(xiàn)有房地產(chǎn)價格指數(shù)存在的問題的基礎(chǔ)上，引入特征價格理論的思想，并結(jié)合大連房地產(chǎn)市場的特點以及所具備的統(tǒng)計條件，提出了一種改進的房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法，并對改進后的方法的應(yīng)用過程做了介紹。周依靜（周依靜，2008）在Hedonic模型的基礎(chǔ)上，從住房特征品質(zhì)的角度研究了試驗區(qū)效應(yīng)對武漢市房價的影響，分析了試驗區(qū)效應(yīng)如何通過影響住房特征品質(zhì)進而推升住房價格。
　　三 結(jié)論與展望
　　綜上所述，在借鑒發(fā)達(dá)國家的先進經(jīng)驗和國內(nèi)理論及大量積累的實證研究成果的基礎(chǔ)上，我國房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法的改革已經(jīng)具備了較好的條件，以彌補當(dāng)前我國房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法存在缺陷、國家統(tǒng)計部門公布的房地產(chǎn)價格指數(shù)不能真實客觀地反映房地產(chǎn)市場的尷尬現(xiàn)狀。
　　主要結(jié)論如下：第一，傳統(tǒng)的簡單加權(quán)平均方法已經(jīng)不能適應(yīng)市場的復(fù)雜多變，質(zhì)量調(diào)整型方法成為全球房地產(chǎn)價格指數(shù)編制的主流方法；第二，盡管Hedonic模型本身存在一定不足且應(yīng)用條件還不完善，但這并不表明Hedonic方法在我國不可行。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，交易記錄不斷規(guī)范，信息保存更加完整，房管部門增加難以量化指標(biāo)的數(shù)據(jù)登記，基層統(tǒng)計人員能力不斷提高，Hedonic方法會逐步適應(yīng)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為我國房地產(chǎn)價格指數(shù)編制的主流方法。
　　注釋
　?、?中國正處于房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速、結(jié)構(gòu)變化較快的發(fā)展周期下，反映基期市場結(jié)構(gòu)的權(quán)數(shù)會逐漸與現(xiàn)期市場結(jié)構(gòu)脫節(jié)，這樣就使計算出來的指數(shù)可比性大大降低。
　　② Berndt和Court根據(jù)功利的享樂主義哲學(xué)，創(chuàng)造了Hedonic Pricing這個術(shù)語。Court估算了汽車的各種屬性給消費者帶來的享受型價值。
　?、?德國聯(lián)邦統(tǒng)計局在21世紀(jì)開始使用Imputation方法推算不可比產(chǎn)品的缺失價格數(shù)據(jù)，并且利用雙重Imputation過程避免異常值的影響，提高了Hedonic方法的穩(wěn)健性。
　　④ 歐盟統(tǒng)計局、國際官方數(shù)據(jù)協(xié)會等組織2009年11月曾在瑞士巴塞爾舉辦“住宅價格指數(shù)”論壇，來自40多個國家的逾百名專家探討了統(tǒng)一房價指數(shù)編制標(biāo)準(zhǔn)的問題。
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