轉(zhuǎn)換思路 穩(wěn)操保值利器

近期，房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒(méi)有松動(dòng)的可能，不僅如此，房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺將可能是的行政式調(diào)控政策再度加碼。我們預(yù)計(jì)本輪調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響將會(huì)更久一點(diǎn)，這既是由于信貸、利率、稅收等政策的配合疊加，也是鑒于當(dāng)前中央調(diào)控的及時(shí)和決心。市場(chǎng)必須習(xí)慣房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)期化、常態(tài)化與制度化。

作為在通貨膨脹中資產(chǎn)保值的利器，房產(chǎn)仍然是很多人熱衷的對(duì)象。因此，在國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控趨緊的情況下，作為投資者，商業(yè)地產(chǎn)、高端房產(chǎn)或海外房產(chǎn)或?qū)⑹遣诲e(cuò)的選擇。

政策松動(dòng)可能性小

4月末，?？谑锌赡苋∠拶?gòu)政策的傳聞得到業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，盡管隨后海口市政府官方辟謠，但從中可看出地方政府放松調(diào)控的意愿較強(qiáng)。但從中央的動(dòng)向來(lái)看，除溫家寶總理再次強(qiáng)調(diào)繼續(xù)調(diào)控房屋，中央政府還派出了大規(guī)模、高規(guī)格的督察組，一方面是為了了解調(diào)控效果，為下一步政策出臺(tái)提供依據(jù)，另一方面也是為了向地方政府傳達(dá)中央繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控的決心。1-5月較好的經(jīng)濟(jì)增速、仍然高企的CPI指數(shù)和物價(jià)上漲預(yù)期，都決定了短期內(nèi)房地產(chǎn)政策沒(méi)有放松的可能。

房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺將可能使得行政式調(diào)控政策再度加碼。從上半年的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入僵持階段，盡管成交量出現(xiàn)明顯下降，但是價(jià)格依然堅(jiān)挺。樓市調(diào)控或?qū)⑾蛑v深的方向發(fā)展，房地產(chǎn)信貸政策、土地政策、稅收政策都可能再度加碼。

另外，發(fā)改委發(fā)布“一房一價(jià)”政策在5月1日得到實(shí)施，多個(gè)地方政府也已出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，盡管并非新政策，但發(fā)改委的加入標(biāo)志著中央政府通過(guò)行政手段直接調(diào)控房?jī)r(jià)的措施正在升級(jí)。

調(diào)控威力初顯成效

房地產(chǎn)行業(yè)主要指標(biāo)顯示，此輪嚴(yán)厲的調(diào)控政策的威力已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。

房地產(chǎn)投資：投資增速依然維持在歷史高位。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資18737億元，同比增長(zhǎng)34.6%。其中，住宅投資13290億元，增長(zhǎng)37.8%。

新開(kāi)工面積和施工面積：1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積377516萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.4%；房屋新開(kāi)工面積76118萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.8%；房屋竣工面積21621萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.9%，其中，住宅竣工面積17238萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.7%。

行業(yè)資金來(lái)源：資金鏈壓力隨銷售放緩和銀行信貸收緊不斷趨緊。1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源32340億元，同比增長(zhǎng)18.5%，較1-4月份增長(zhǎng)1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款5803億元，增長(zhǎng)4.6%，比1-4月份下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，占比17.9%，增速與占比均在歷史低位；利用外資266億元，增長(zhǎng)57.3%；自籌資金12486億元，增長(zhǎng)30.9%；其他資金13785億元，增長(zhǎng)14.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8259億元，增長(zhǎng)23.3%；個(gè)人按揭貸款3443億元，下降8%。

商品房銷售面積和銷售額：1-5月，全國(guó)商品房銷售面積3.02億平方米，比去年同期增長(zhǎng)22.5%，增幅比1-4月回落10.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)19.9%，辦公樓增長(zhǎng)74.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)45.7%。1-5月，商品房銷售額1.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.4%，增幅比1-4月回落17.0個(gè)百分點(diǎn)。

5月份當(dāng)月，商品房銷售面積6777萬(wàn)平方米，比上月減少1274萬(wàn)平方米，下降15.8%；商品房銷售額3335億元，比上月減少1113億元，下降25.0%。

“看不見(jiàn)的降價(jià)潮”上演

在當(dāng)前的信貸和限購(gòu)政策下，房地產(chǎn)投資者面臨的不僅僅是支付能力的預(yù)算約束，更是購(gòu)房資格的硬約束。由于投資性需求的消逝，則意味著當(dāng)前樓市的需求更多取決于剛性需求，而剛性需求的約束不僅僅在于支付能力，還在于總量有限。

整體流動(dòng)性不斷收縮，房?jī)r(jià)短期內(nèi)并未達(dá)到公眾預(yù)期的調(diào)控結(jié)果，購(gòu)房者陷入觀望，依靠各種行政措施的高壓，樓市呈現(xiàn)暫時(shí)被抑制的脆弱狀態(tài)。在這種情況下，盡管開(kāi)發(fā)商降價(jià)的意愿仍舊不高，但其促銷意愿漸濃。尤其是隨著部分標(biāo)桿開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“投石問(wèn)路”以促銷試探市場(chǎng)，各種變相的促銷手段讓樓市正在上演“看不見(jiàn)的降價(jià)潮”。

我們預(yù)計(jì)本輪調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響將會(huì)更久一點(diǎn)，這既是由于信貸、利率、稅收等政策的配合疊加，也是鑒于當(dāng)前中央調(diào)控的及時(shí)和決心。市場(chǎng)必須習(xí)慣房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)期化、常態(tài)化與制度化。因此，作為熱衷房地產(chǎn)的投資者來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)、高端房產(chǎn)或海外購(gòu)房仍將是不錯(cuò)的選擇。