京滬降價(jià)樓盤多滯銷

從1月份的第三次樓市調(diào)控開始，至今已有半年。北京、上海、深圳等幾大城市均出現(xiàn)大量樓盤優(yōu)惠促銷的現(xiàn)象，但《金融理財(cái)》記者調(diào)查顯示，部分樓盤降價(jià)促銷后，依然存在滯銷情況。

新浪樂居調(diào)查顯示，上海上半年降價(jià)樓盤有156個(gè)，占市場(chǎng)在售樓盤的30.29%。然而，如此大面積的樓盤優(yōu)惠并未促成真正的熱銷。同時(shí)，中房信的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，今年新開的樓盤中，銷售率超過70%的僅有40多個(gè)樓盤，若去掉被錯(cuò)誤納入統(tǒng)計(jì)樣本的部分樓盤，銷售率超過七成的新開樓盤中，實(shí)際只占全部181個(gè)新開盤的10%。其中，近六成的新開樓盤銷售率未達(dá)到50%的半年度指標(biāo)。

同樣的情況還出現(xiàn)在北京。在記者調(diào)查的十多個(gè)北京降價(jià)樓盤中，絕大多數(shù)樓盤的銷售率不到70%。

為何樓盤推出優(yōu)惠后，依然大面積出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即使是在降價(jià)后，樓盤的銷售價(jià)格仍遠(yuǎn)高于購(gòu)房者對(duì)房屋價(jià)值的判斷，進(jìn)而導(dǎo)致優(yōu)惠樓盤的滯銷。如果開發(fā)商希望在下半年改變這類局面，必須通過一系列手段，讓項(xiàng)目的銷售價(jià)格更貼近本身的價(jià)值。

大幅優(yōu)惠后仍滯銷

記者首先對(duì)北京樓市進(jìn)行了調(diào)查。4月，北京通州樓盤京洲世家對(duì)外宣布，該樓盤均價(jià)22000元/平方米，直降6000元/平方米至16000元/平方米，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，該樓盤實(shí)際成交均價(jià)只有15262元/平方米。截至6月28日，該樓盤成交10套，簽約率約10%。此外，旭輝御府、中建港灣家園等樓盤，預(yù)售價(jià)與實(shí)際成交均價(jià)差距在3000元/平方米以上，但樓盤簽約率都較低。

同樣的現(xiàn)象也出現(xiàn)在上海。據(jù)報(bào)道，中海御景熙岸的報(bào)價(jià)為18000-22000元/平方米，不僅遠(yuǎn)低于網(wǎng)上參考價(jià)格，部分房源甚至比去年同期開盤的同區(qū)域樓盤保利林語(yǔ)溪還低，但中房信統(tǒng)計(jì)顯示，該樓盤截至6月26日，只出售了30%的已推出房源。

今年4月份，曾率先在周邊其他樓盤降價(jià)1000元/平方米的保利湖畔佳苑，截至6月26日只出售上半年全部推出房源的35%。同樣降價(jià)銷售未熱銷的還有綠地集團(tuán)旗下部分項(xiàng)目。該公司曾在6月份推出多個(gè)樓盤的降價(jià)優(yōu)惠活動(dòng)，但截至6月26日依然有三個(gè)樓盤的銷售率未過50%。

中房信的統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月，上海已有156個(gè)樓盤進(jìn)行降價(jià)促銷活動(dòng)，但今年上半年新開盤的181個(gè)新開樓盤中，有100個(gè)樓盤的銷售率未達(dá)到已推出房源總數(shù)的50%。

然而，樓盤降價(jià)取得了效果的是華南地區(qū)。近期，深圳樓市熱銷盤幾乎無一例外是限價(jià)項(xiàng)目，甚至個(gè)別項(xiàng)目開盤即售罄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月以來，深圳限價(jià)樓盤有近8個(gè)，均出現(xiàn)熱銷場(chǎng)面，而受限價(jià)政策影響，價(jià)格分別下調(diào)10%-20%。其中，6月4日，位于觀瀾的招商觀園推出504套房源，開盤均價(jià)為每平方米1.2萬(wàn)元，大大低于同片區(qū)其他樓盤均價(jià)3000元，引發(fā)購(gòu)房者通宵排隊(duì)搶購(gòu)。

記者查閱網(wǎng)易提供的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，5月以來，成交量位居前列的大部分位于廣州“限價(jià)”區(qū)域的增城、花都一帶。

“買到房”到“買好房”

在部分降價(jià)樓盤遭遇滯銷時(shí)，部分價(jià)格較高的高端樓盤卻成交火爆。中房信統(tǒng)計(jì)顯示，平均成交價(jià)格接近10萬(wàn)元每平方米的上海紫園，以及瑞虹新城、徐匯苑、慧芝湖花園等成交均價(jià)達(dá)到4萬(wàn)元/平方米左右的高價(jià)樓盤，銷售率卻在80%以上。值得一提的是，此前上述樓盤大多未進(jìn)行降價(jià)優(yōu)惠。

為什么降價(jià)銷售的樓盤遭遇滯銷，而高端住宅在不降價(jià)的情況下，依然熱銷？上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示，降價(jià)樓盤之所以出現(xiàn)滯銷的根本原因，是所謂的降價(jià)多為營(yíng)銷噱頭，樓盤的價(jià)格仍遠(yuǎn)高于項(xiàng)目的真實(shí)價(jià)值。反觀那些熱銷的高價(jià)樓盤，雖然部分項(xiàng)目的價(jià)格較高，但開發(fā)商的報(bào)價(jià)基本符合真實(shí)價(jià)值，所以盡管項(xiàng)目的售價(jià)比較高，但成交情況要好于一般樓盤。

陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖也有類似看法。他認(rèn)為限購(gòu)令帶給市場(chǎng)的最大變化，是購(gòu)房者更多出手那些他們認(rèn)為真正具有購(gòu)買價(jià)值的房地產(chǎn)。

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)楊少鋒也認(rèn)為，在限購(gòu)令下，讓一個(gè)城市的買方數(shù)量相對(duì)固定化、有限化，人為地制造了供大于求的局面。在這種人為的供大于求的背景下，樓市開始由“價(jià)格時(shí)代”向“價(jià)值時(shí)代”轉(zhuǎn)變。在“價(jià)值時(shí)代”中，價(jià)格并非最重要的營(yíng)銷手段，房地產(chǎn)內(nèi)在的人性化居住價(jià)值才是最佳的營(yíng)銷方式。

伴隨市場(chǎng)買方群體年齡結(jié)構(gòu)的上移及調(diào)控下供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，購(gòu)房者的買房行為愈發(fā)理性與挑剔。在選房時(shí)，買房者的買房需求已逐漸由之前的“買到房”的初級(jí)階段向“買好房”的階段轉(zhuǎn)移。

呼喚價(jià)值地產(chǎn)

按上述觀點(diǎn)，北京、上海等城市的成交量之所以同比出現(xiàn)大幅度下滑，其中最重要的原因是價(jià)值地產(chǎn)的稀少。由于市場(chǎng)中缺乏價(jià)值足夠的產(chǎn)品，導(dǎo)致新盤降價(jià)后依然滯銷。

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉表示，今年上半年，上海10萬(wàn)元/平方米的住宅成交了60多套，較去年同期翻了一倍。其中，雖然有上海紫園大量集中成交的因素，但根本原因還是購(gòu)房者認(rèn)定目前的價(jià)格符合價(jià)值。

同時(shí)，漢宇地產(chǎn)研究經(jīng)理陳浩表示，目前購(gòu)買10萬(wàn)元/平方米以上高端住宅的購(gòu)房者大多來自金融業(yè)，對(duì)價(jià)值和價(jià)格的判斷力高于普通的消費(fèi)者。從中也可以看出，目前市場(chǎng)上具有價(jià)值的地產(chǎn)項(xiàng)目還是存在。

“即使目前已取得熱銷的部分樓盤，其價(jià)格也未必接近價(jià)值。促成熱銷的原因，往往只是樓盤的營(yíng)銷工作做得較好，包裝得比較到位?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為。

此前，媒體曾數(shù)次報(bào)道上海出現(xiàn)的“人造豪宅”現(xiàn)象，通過營(yíng)銷、建筑以及囤地等多種方式，有意無意制造高價(jià)樓盤的稀缺性，進(jìn)而讓購(gòu)房者誤會(huì)，認(rèn)為目前的售價(jià)遠(yuǎn)低于價(jià)值。

無論如何，相對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來說，價(jià)值地產(chǎn)仍只是滄海一粟。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的分析人士表示，如果開發(fā)商要走出上半年的業(yè)績(jī)不佳陰影，需要在價(jià)值地產(chǎn)的開發(fā)、銷售上投入更多的努力才是出路。