房地產(chǎn):政策壓制下的修復

　　對房地產(chǎn)行業(yè)而言，稱2010年為“政策年”并不為過，圍繞“擴大供給、抑制需求”的調(diào)控主題，國家相繼打出了多套組合拳，涵蓋面之廣、打擊力度之大，可謂史上調(diào)控之最。對房企而言，2010年算得上是“過渡年”，在政策面持續(xù)高壓、資金面趨緊的大背景下，房企舊有的慢周轉(zhuǎn)、高毛利的盈利模式難以為繼，不得不謀求新的轉(zhuǎn)型之路。展望2011年，土地市場熱度不減，行政調(diào)控仍將延續(xù)，保障房建設力度加大，78家央企年內(nèi)或完全退出，行業(yè)的調(diào)整和整合正逐步向縱深發(fā)展。
　　隨著上市房企的年報亮麗成績單將陸續(xù)出爐，一季度地產(chǎn)股的估值修復行情值得期待。
　　
　　房產(chǎn)稅呼之欲出市場盼“利空出盡”
　　
　　高呼了一年“狼來了”，2011年伊始，重慶明確表態(tài)對高檔商品房開征房產(chǎn)稅，讓業(yè)內(nèi)感嘆“狼真的要來了!”1月9日，重慶市市長黃奇帆在人大會上作政府工作報告時提出，“十二五”期間，重慶將加強財稅調(diào)節(jié)，開征高檔商品房房產(chǎn)稅。
　　據(jù)悉，財政部已經(jīng)原則同意重慶開征商品房房產(chǎn)稅，具體實施方案由地方政府制定，報財政部備案。重慶市正抓緊完善相關方案，有望在今年～季度出臺文件開征高檔商品房房產(chǎn)稅。目前重慶劃分普通住宅和高檔住宅的標準為建筑面積144平方米(或套內(nèi)面積122平方米)，業(yè)內(nèi)人士預計，實際方案起征范圍可能在戶均200平米以上，或單價超過平均價格3倍的高檔商品房，不涉及套數(shù)，房產(chǎn)稅稅率可能在1％左右。
　　同為試點城市，重慶已明確開征高檔商品房房產(chǎn)稅，而上海有關房產(chǎn)稅征收方案的版本則眾說紛紜，不過針對增量房征收這一大方向是可以確定的。消息人士透露，上海試點房產(chǎn)稅已于2010年12月初獲批，并已制定出框架性方案，但有很多細節(jié)仍在研究中。上海市發(fā)改委日前已就房產(chǎn)稅的試點方案，在部分開發(fā)商和房產(chǎn)研究機構中展開調(diào)研，以進一步完善試點方案細則。
　　“很可能是中央有關部門上個月已批準了上海和重慶先行試點房產(chǎn)稅，當前兩地皆在緊急研究房產(chǎn)稅征收的細節(jié)與方式，很可能在當?shù)貎蓵昂笸瞥??！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭推斷。
　　結合多方意見，我們給出的判斷是，房產(chǎn)稅對房價的直接打壓作用較為有限。短期對于開征城市是利空，主要是心理預期的影響，會抑制部分投資投機需求。長期來看，效果不顯著，房產(chǎn)稅將先在個別城市試點，累積經(jīng)驗后才會慢慢擴至全國，這一過程需要幾年時間，如果稅率低，會逐漸被市場消化。同時，房產(chǎn)稅開征的傳聞已經(jīng)持續(xù)了大半年，在這個過程中預期影響已經(jīng)逐步釋放，短期內(nèi)出現(xiàn)2010年5月份大幅縮量情況的概率不大。業(yè)內(nèi)人士分析，此次即使房產(chǎn)稅細則于一季度出臺，無論征收時點、征收范圍還是稅率都難超市場預期，對地產(chǎn)板塊來說，甚至可能因為“利空出盡”成為推動板塊上漲的催化劑。
　　
　　土地出讓金創(chuàng)天量宏調(diào)淪為“空調(diào)”
　　
　　　2010年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元，同比增加70.4％，實際土地出讓面積42.8萬公頃，同比增加105％，這是國土資源部部長徐紹史1月7日在全國國土資源工作會議上公布的一組數(shù)據(jù)。值得注意的是，70.4％的漲幅創(chuàng)下了歷史最高水平。
　　“2.7萬億土地出讓金本身就是一個非常大的數(shù)字，有兩層含義。首先是供給大量增加，一反過去五年平穩(wěn)增長狀態(tài)，這就從根本上起到抑制房價作用，隱含之意就是2010年市場一直關注點在抑制需求上，實際在增加供給政府的力度也很大，尤其是保障性住房、中低價位住房用地量占比77％?！敝薪鸸镜禺a(chǎn)行業(yè)研究員白宏煒分析，“再就是政府收入大幅度增加，1.1萬億的土地出讓金增量將大大緩解地方政府的財政壓力，地方融資平臺斷裂的風險降低。此外地方政府將有更多資金用于保障性住房建設?！卑缀隉槺硎?，展望2011年的土地市場，預計土地出讓金仍將維持較高規(guī)模。
　　
　　回顧整個2010年，國土部一系列政策直指“低土地供應”、“高土地價格”、“大量囤積土地”等老大難問題，并首次將“抑制高地價”作為工作重心。然而，這廂管理層頻頻出臺政策給土地市場降溫，那廂土地成交額和成交量卻不斷高升，越調(diào)越漲，難怪有人戲稱此輪房地產(chǎn)調(diào)控為“空調(diào)”。
　　高速增長的土地出讓金已經(jīng)成為行業(yè)多種體制弊端的集中表現(xiàn)，隨著土地價格逐年攀升，周邊樓價也跟著水漲船高。從表面上看，每一輪土地市場大戰(zhàn)中，奪地硝煙四起，土地出讓金突飛猛進地增長，似乎開發(fā)商應該承擔主要責任。但從源頭來看，地方政府對“土地財政”的依賴以及對土地資源的壟斷才是催生高地價的罪魁禍首。在目前地方政府壟斷土地市場格局未變、“土地財政”模式未變的情況下，土地價格難以出現(xiàn)明顯下跌，樓市調(diào)控也難免因此大打折扣。
　　
　　1000萬套!保障性住房駛入“快車道”
　　
　　2010年年末，住建部部長姜偉新在住建部年終工作會議上指出，2011年要繼續(xù)堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，遏制房價過快上漲，住建部將會同有關部門儲備調(diào)控政策。“明年將更規(guī)模地推進保障性安居工程建設，擬在全國范圍內(nèi)新增公租住房等保障性住房1000萬套?！?br/>　　2010年，中央安排保障性安居工程專項補助資金達802億元，當年的《政府工作報告》提出全國將建設各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套。據(jù)悉，2010年我國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套。今年全國保障房將建1000萬套，相較2010年的590萬套增長70％，保障房建設規(guī)模創(chuàng)歷年之最。
　　近幾年房價快速增長，中央也屢次提出加快保障房的建設，但實際進展卻非常緩慢。據(jù)國家信息中心的報告顯示，從過去幾年情況看，全國保障性住房投資任務完成率通常只有1／3，經(jīng)濟適用房開工面積僅占商品房的5％，而保障性住房面積僅占商品房的16％。
　　業(yè)內(nèi)人士分析，之所以地方政府對建設保障性住房缺乏積極性，是因為建設保障房需要地方政府既出錢又出地，這與地方政府的“土地財政”發(fā)生直接沖突。此外，保障房的大量入市必將沖擊當?shù)厣唐贩渴袌?，而這也損害了地方政府的利益。加快保障房建設，中央的決心是有的，關鍵取決于地方政府的執(zhí)行。
　　姜偉新日前表示，2011年住建部將繼續(xù)堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，并適時會同監(jiān)察部對省、市人民政府穩(wěn)定房價工作進行考核。對政策落實不到位、工作不得力的，將進行約談直至追究責任。據(jù)悉，我國的保障住房立法也進入了“快車道”。住房保障法的起草已列入全國人大常委會立法規(guī)劃和國務院立法計劃，住建部已經(jīng)形成《基本住房保障法》征求意見稿。
　　從近期高層表態(tài)來看，2010年的兩次調(diào)控效果尚未滿足政府決策層原先的預期，2011年行政性質(zhì)的調(diào)控仍將繼續(xù)占據(jù)重要部分。需要等待新增供應釋放對房價產(chǎn)生切實影響，以及保障房制度性建設的突破，房地產(chǎn)調(diào)控才會真正回歸市場化手段。預計2011年的政策方向，供給端繼續(xù)加大供給，而需求端原有政策維持，將開始打擊“囤房”。
　　
　　78央企“退房”提速3家公司最受益
　　
　　1月6日，繼中遠集團之后，中國兵器工業(yè)集團貫徹國資委“退出令”，悄然開始了全面退出房地產(chǎn)的動作。據(jù)悉，兵工集團控股的深圳市鑫潤投資有限公司近日通過上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所，公開轉(zhuǎn)讓其100％股權，轉(zhuǎn)讓底價6.14億元。
　　讓我們把時針撥回到2010年年初，彼時央企紛紛大手筆拿地，有關央企“制造地王、推高樓價”的輿論呼聲越來越大。這直接導致了3月18日國資委召開新聞發(fā)布會，責令78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)，同時公布了幸存的16家房地產(chǎn)央企名單。自國資委發(fā)出“清退令”之后的8個多月，期間僅有中遠集團、中國航天、中石化、中石油等7家央企掛牌轉(zhuǎn)讓其不足20家地產(chǎn)子公司的股權，剩余7l家央企超過200家地產(chǎn)公司未見動靜。且在掛牌出讓的企業(yè)中，成功轉(zhuǎn)讓的也僅有中國航天的北京金中都置業(yè)公司項目、中石油北京都市圣景地產(chǎn)項目。
　　基于前期央企退出步伐緩慢，去年12月16日，銀監(jiān)會下發(fā)“紅名單”，要求銀行對名單中所列示的16家房地產(chǎn)央企提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款的授信額度，對除了16家之外的房地產(chǎn)央企，存量貸款要采取保全措施，盡早回收。存量到期收回的，項目貸款無法續(xù)貸。原則上不得對上述16家以y3MjjSvwV3fok/ghoR8Lmn2MXbGRhjD3J44FhEXfU0M=外的央企提供新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
　　這一舉措刺激央企的房地產(chǎn)股權交易再掀熱潮。12月16日，中遠集團下屬二級子公司中遠香港集團將間接持有的遠洋地產(chǎn)控股有限公司約8％的股權全部出售。此次配售行動標志著中遠集團完全退出遠洋地產(chǎn)業(yè)務。中遠集團由此成為第一家真正意義上退出地產(chǎn)業(yè)務的央企，正式拉開了央企退出的序幕。
　　業(yè)內(nèi)人士預計，目前銀監(jiān)會新采取的措施如能持續(xù)得到貫徹落實，將在一定程度上加快央企退出進程。隨著2011年房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)收緊以及央企迎來整合高峰，這一進程會進一步加快，78家央企完全退出成為必然。而16家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務的央企必然在行業(yè)內(nèi)獲取更多的資源，從而提升自身的競爭優(yōu)勢，尤其是資金優(yōu)勢會進一步擴大。
　　目前A股上市房企中與16家央企相關聯(lián)的有13家，考慮到上市公司在央企集團中的地位，華僑城A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和中糧地產(chǎn)4家是重點關注和受益企業(yè)。同時，基于估值和凈資產(chǎn)折讓、土地儲備等多方面的考慮，重點推薦招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和華僑城A。
　　
　　估值修復＋業(yè)績驅(qū)動一季度有戲
　　
　　在政策穩(wěn)定、銷量良好的基本面支撐下，近期地產(chǎn)股估值迎來了一波修復行情。進2k2011年，房價平穩(wěn)，銷量增長，政策平穩(wěn)概率較大，地產(chǎn)股有望逐步恢復其合理估值水平，一季度行業(yè)將有望迎來一輪交易性投資機會。
　　我們認為，相比于2010年，2011年地產(chǎn)行業(yè)本身的政策風險較低。理由是：政策出臺取決于價格走勢，2011年行業(yè)自身供需環(huán)境發(fā)生較大的改變，價格不存在大幅上漲的動力，決定行業(yè)本身的政策壓力較輕。預計2011年政策將以延續(xù)已有出臺政策為主，新政主要圍繞在房產(chǎn)稅出臺和限購城市范圍擴大。在政策壓力相對較低的情況下，股票走勢將逐步反映企業(yè)業(yè)績增長，估值逐步得到修復。
　　經(jīng)過2010年一整年的回調(diào)，目前地產(chǎn)板塊股價對應RNAV折價幅度為15％-20％，對應2011年PE為12倍，整體估值仍在底部，繼續(xù)看好行業(yè)中期估值修復。此外，今年一季度隨著年報優(yōu)秀業(yè)績的出爐，地產(chǎn)股的業(yè)績驅(qū)動行情也值得期待。
　　在2011年的平衡市場中，“分化”將成為住宅市場的主旋律。選股策略上，我們看好專注于低端住宅的快速周轉(zhuǎn)類公司，首選行業(yè)龍頭萬科A、保利地產(chǎn)，區(qū)域開發(fā)商方面，我們看好首開股份、濱江集團、榮盛發(fā)展等二線優(yōu)質(zhì)品種。
　　當然，行業(yè)內(nèi)也有偏謹慎的聲音。本月，申銀萬國對加息的判斷從半年內(nèi)加息一次變?yōu)榧酉纱?，認為這對房地產(chǎn)行業(yè)較為負面，加息帶來的緊縮預期及按揭成本增加會減少或減緩資金流入房地產(chǎn)領域，預計2011年全國房地產(chǎn)銷售面積可能出現(xiàn)負增長。申銀萬國認為，股價對加息的反應較大，目前地產(chǎn)相對估值仍處在底部，未來行業(yè)仍存在估值修復機會，但時間可能會后延，需待貨幣緊縮預期的進一步明