◆樓市反應：保障性住房建設成焦點

◆樓市反應：保障性住房建設成焦點

（圖/xinhua）

不管專家所持觀點如何，就目前的樓市反應，此次房產(chǎn)調(diào)控政策，或堪稱立竿見影。

從2010年全年商品房銷售面積和銷售額來看，北京、天津、上海、福建、浙江等一線城市，這兩項指標均出現(xiàn)了不同程度的下滑。其中，上海位居榜首。

而北京房地產(chǎn)市場面臨的政策壓力則前所未有，相比去年同期的，今年的兩會期間已經(jīng)疊加了去年4月、9月、今年1月的連續(xù)3輪調(diào)控政策。限購、限貸、加稅、增供等政策疊加作用樓市。特別是限購政策，直接作用了大部分需求無法再入市，避免市場繼續(xù)非理性發(fā)展。市場已經(jīng)在累計政策作用下逐漸將出現(xiàn)量變到質(zhì)變的變化。

漸入正軌的上海房產(chǎn)稅試點也調(diào)控效果明顯。作為購房者及地產(chǎn)業(yè)界關注的“樓市風向標”的“上海之春”房產(chǎn)展示交易會市場反應冷淡。隨著調(diào)控措施再度重拳出擊，參展樓盤數(shù)量及開發(fā)商“分量”較往年出現(xiàn)大幅度縮水跡象，綠保萬金等標桿房企悉數(shù)缺席。對此，主辦方也只能另辟蹊徑，首次獨立推出50家開發(fā)商參與的海外置業(yè)展。從此次房展會目前的參展方名錄來看，除了招商、寶華等少數(shù)大牌房企參展外，萬科、金地、大華、復地等標桿房企都將缺席此次房展會，而以往申請展臺最積極的綠地及保利這兩家房展會上的固定客戶，這次也罕見的未出現(xiàn)在本次參展方名錄中。

保障性住房可否解燃眉之急

2011年3月14日10時，國務院總理溫家寶在北京人民大會堂答記者問時表示，“要加快保障性住房建設，也就是說從供求上解決房地產(chǎn)市場存在的問題?！?/p>

早在2月27日晚，溫家寶總理到新華網(wǎng)與網(wǎng)友互動，在回答房價問題時，他提出的對策首先一條就是：大規(guī)模建保障房。

溫家寶說，對于保障性住房建設，人民群眾當中有許多擔心，他們總的是贊成的，但也有許多憂慮。我們提出，今年再建保障性住房1000萬套，明年再建1000萬套，也就是在今后5年能夠建設3600萬套。

保障性住房除了棚戶區(qū)改造以外，主要用于公租房和廉租房，這個方向必須明確。這就有一個資金落實的問題，中央今年將向地方補助1030億元，地方財政也相應加大投入，但還必須更廣泛地利用社會資金?！皩τ诒Ｕ闲宰》浚恋乇仨殕瘟?，做到應保盡保?！睖丶覍氉詈髲娬{(diào)。

2011年保障房建設目標是1000萬套，比2010年的580萬套增長72%。根據(jù)溫家寶總理政府工作報告和住建部文件規(guī)定及“十二五”規(guī)劃建議文件規(guī)定,2011年1000萬套保障房中，包括400萬套棚戶區(qū)改造、200萬套經(jīng)濟適用房和兩限房，以及400萬套廉租房和公租房。未來5年，我國計劃建設保障房3600萬套，今明兩年各1000萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%。在“十二五”規(guī)劃期內(nèi)，中國要建3600萬套住宅，土地供應量的50%～70%做保障性住房。

根據(jù)“十二五”規(guī)劃，未來五年，全國要建設城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%，每5人就有1人能享受保障房。今年要再開工建設保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共1000萬套，改造農(nóng)村危房150萬戶、400萬套棚戶區(qū)改造、200萬套經(jīng)濟適用房和兩限房，400萬套廉租房和公租房。若以每套保障房70平方米，每平方米建設成本2000元估算，共需投資約1.4萬億元，這是一個龐大的數(shù)字。

政策的誘惑和土地的圍剿讓房地產(chǎn)企業(yè)迅速瞄上了保障房的開發(fā)。此前住建部部長姜偉新公開表示，2010年全國必須完成580萬套保障房建設，為此中央將投資600億元。正是這600億元撬動了房地產(chǎn)的發(fā)展。保障房已經(jīng)成為開發(fā)香饃饃，目前一線房企扎堆保障房，投身保障性住房建設，包括保利地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)、金地集團、富力、萬科、龍湖、中海、碧桂園、招商地產(chǎn)、綠地集團、中國中冶、城投控股、上海建工、陸家嘴、金隅、綠城、中天城投、中國建筑等國內(nèi)地產(chǎn)大鱷。另外還有濱江、宋都、德信、美達等品牌公司。自2008年開始，開發(fā)商通過各種途徑紛紛介入保障房代建，為地方政府分憂解難和承擔社會責任。

不過，萬科總裁郁亮坦言，目前還沒有找到開發(fā)保障性住房的盈利模式?！叭f科參與的原則是在不影響股東利益的情況下，也就是不虧錢。”郁亮說，萬科目前參與保障房建設主要是盡到行業(yè)領跑者的責任，“我們向地方政府說，建保障房只要給我1塊錢利潤就夠了。為什么給1塊錢利潤？這樣就可以對股東說，我們做這個項目沒有虧錢?！?/p>

據(jù)郁亮介紹，萬科參與的保障房建設，都需要自身投入資金，政府提出的回報率是3%，平均算下來回報率在3%-5%左右。

郁亮的話，道出了保障房建設的一個尷尬現(xiàn)實。社會資本是逐利的，可是面對保障房不賺錢，未來5年卻將建設3600萬套，或?qū)⒏淖兾磥硎袌龈窬值默F(xiàn)實，社會資本不得不做出痛苦的抉擇。

房地產(chǎn)咨詢專家謝逸楓認為，利潤率低但安全性高的保障性住房正在成為越來越多房地產(chǎn)開發(fā)商的避風港，安全成了特殊時刻的特殊追求。進入保障性住房建設則是最好的選擇，尤其國有企業(yè)。相對于普通商品房，保障房的開發(fā)風險小，資金投入小，銷售客戶比較集中，銷售款回收容易，儼然開發(fā)商的遮陽傘。房企開發(fā)保障房可以很容易就獲得銀行的貸款，資金投入少，可以以20%甚至更低的自有資金投入來撬動銀行貸款，從而降低開發(fā)風險。

保障房不是救命稻草

北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波教授主持的《國外住房保障法律制度比較研究結題報告》榮獲北京市房地產(chǎn)法學會“華遠杯”課題三等獎。

在他看來中國的房地產(chǎn)市場與發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場比較起來有很大的不同。

“首先中國有很多制度國外沒有，比如預售制度。其次是市場環(huán)境不一樣。發(fā)達國家由于建設了許多年，市場上基本是現(xiàn)房或二手房,而國內(nèi)市場很多還是期房。再有，中國的城市土地與農(nóng)村土地市場是分離的，而且不允許土地私有化。我們買房子只是取得50年或70年的土地使用權，按有關部門的說法，土地使用權到期后自動續(xù)期”，他說道。

“可自動續(xù)期續(xù)多少年?是按房屋的使用年限，還是有其他什么標準?還有，自動續(xù)期是否免費？這些都沒有答案，直接導致對房地產(chǎn)市場評估的困難?！?/p>

另外，中國房地產(chǎn)市場與發(fā)達國家相比，最大的不同就是時間。發(fā)達國家的市場存在至少有50年，市場比較成熟。而我國的房地產(chǎn)市場尚處在初期，最簡單的表象就是我們的住房還處于批量生產(chǎn)，而不是個性化生產(chǎn)。市場中的自由度也不夠，就算是房地產(chǎn)開發(fā)商也只是獲得了相對的自由。獲得了土地，究竟蓋不蓋房子？怎么蓋？什么時候蓋？并不是完全由開發(fā)商所決定的。在這種情況下，國外市場包括開發(fā)商和消費者在內(nèi)，與國內(nèi)市場相比較來說更富有理性。

談到保障性住房，樓建波表示首先應該明確一個認識：除了新加坡、中國香港等少數(shù)國家和地區(qū)外，“沒有一個國家包括發(fā)達國家的保障住房是搞得好的?！倍愀?、新加坡的情況太特殊了，這些地方的經(jīng)驗別人不好學，也學不來。

可為什么還要搞保障房建設呢？“這取決于政治因素?！?/p>

樓建波教授認為，中國目前進行保障房建設面臨兩難選擇：其一，搞產(chǎn)權式的保障房建設，就是一個財政的無底洞。無論到什么時候，社會上都會有貧困者，保障房要永遠地蓋下去。保障房將離市中心越來越遠，這將增大住戶的時間成本，不利于他們改變自身的生活。此外，搞產(chǎn)權式的保障房，其中還有大量的尋租、腐敗，社會成本比較高。其二，如果不搞產(chǎn)權式保障房，而是依靠租賃公有房。無論從房屋的維護，還是管理上都無法同私有房相比較。這在計劃經(jīng)濟下是有經(jīng)驗的。中國如何搞保障房建設，恐怕要“一時一事一地”的分析，不能搞一刀切。說白了，保障房是一種福利，或是一種變相的扶貧，我們要做的是如何更公平、更有效率、更市場化的進行扶貧。

最后，他總結說道：“一個國家是不可能靠保障房解決社會住房問題的。”