我國(guó)房產(chǎn)稅改革的困局與思路

○喻景忠 楊 蔚

（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)）

我國(guó)房產(chǎn)稅改革的困局與思路

○喻景忠 楊 蔚

（中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)）

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房產(chǎn)稅改革的呼聲也越來(lái)越高。我國(guó)在1986年《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》中規(guī)定了“個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)性的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅”，2011年我國(guó)上海和重慶作為部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，率先出臺(tái)了房產(chǎn)稅征收的暫行辦法。其暫行辦法的核心內(nèi)容就是根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際格局，重新修正了“個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)”的范圍，對(duì)修正后的應(yīng)稅房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)。本文結(jié)合上海和重慶兩地的暫行辦法以及國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步探討出適合于我國(guó)國(guó)情的征收方案。

房產(chǎn)稅改革 非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn) 保障性住房

我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的力度在逐步加強(qiáng)，而各種傳聞也紛至沓來(lái)。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（稱為“國(guó)六條”），其政策內(nèi)容涉及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面，從此拉開了房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。2007年1月24日出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》對(duì)土地增值稅進(jìn)行改革，土地增值稅將執(zhí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。2008年底，政府出臺(tái)了“國(guó)十條”，繼續(xù)深化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。2010年，在整體房?jī)r(jià)上漲、通貨膨脹超預(yù)期的影響下國(guó)家決定推出房產(chǎn)新政：提高二套房首付比例、提高貸款利率的優(yōu)惠門檻、提高異地置業(yè)的投資門檻，問(wèn)責(zé)制、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)企業(yè)融資以及土地增值稅清算核查都陸續(xù)登場(chǎng)。

從國(guó)家2010年連續(xù)推出“新國(guó)十條”、“國(guó)五條”，我們可以發(fā)現(xiàn)國(guó)家的調(diào)控手段逐漸地由信貸政策向稅收政策轉(zhuǎn)移。在這個(gè)背景下，2011年新年剛過(guò)，上海和重慶作為部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)率先將房產(chǎn)稅這個(gè)調(diào)控手段加入到這場(chǎng)博弈之中。值得我們強(qiáng)調(diào)的是，針對(duì)居民所擁有的非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅不是開征新稅，而是針對(duì)1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》中所規(guī)定的“個(gè)人擁有的非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)暫免征收房產(chǎn)稅”的改革。其目的是改變我國(guó)在個(gè)人擁有的房產(chǎn)保有階段沒(méi)有配套的稅收調(diào)控工具的現(xiàn)狀。而在3月份的“兩代會(huì)”上，關(guān)于我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的討論也是重點(diǎn)。溫總理在回答記者提問(wèn)時(shí)明確表示，需要運(yùn)用財(cái)政、稅收和金融的手段來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)的需求。同時(shí)，在本次“兩會(huì)”中，讓房產(chǎn)稅成為地方稅體系中的主力稅種的呼聲也越來(lái)越高。

在政府使用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，很多行政手段也被用于這場(chǎng)博弈之中。例如，北京出臺(tái)的限購(gòu)令，在社會(huì)上引起了廣泛的爭(zhēng)議。這種以行政手段為主導(dǎo)的行為，在長(zhǎng)遠(yuǎn)看，不利于解決我國(guó)目前面臨的在房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，我們應(yīng)該堅(jiān)持以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段為主的調(diào)控政策。本文結(jié)合當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，著重分析我國(guó)房產(chǎn)稅的困局，同時(shí)借鑒了國(guó)外成熟的房產(chǎn)稅征收經(jīng)驗(yàn)與中國(guó)實(shí)際情況相結(jié)合，提出我們的建議。

一、房產(chǎn)稅改革的目的

1、完善房產(chǎn)在保有階段的稅收制度缺失

土地資源的稀缺性和地理位置的唯一性決定了土地價(jià)值的巨大差異性，更造就了特殊城市和某些城市特殊地段房產(chǎn)價(jià)格的高企性。同時(shí)，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)的稅費(fèi)主要集中在投資和開發(fā)環(huán)節(jié)，而在個(gè)人房地產(chǎn)的保有階段沒(méi)有相配套的稅收制度。個(gè)人持有多套房產(chǎn)幾乎沒(méi)有成本，投機(jī)性炒房的收益隨著房?jī)r(jià)的上升越來(lái)越高，而這樣的高收益進(jìn)一步吸引了更大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，又進(jìn)一步地推高了房?jī)r(jià)。土地資源相對(duì)有限，特別是大中城市土地資源日益枯竭，則進(jìn)一步加劇了人們對(duì)城市房?jī)r(jià)上漲的恐慌。目前各地大量出現(xiàn)的“空置房”現(xiàn)象，如鄂爾多斯空置新城，海南的空置小區(qū)等就是這種現(xiàn)象的典型。這種現(xiàn)象存在的一個(gè)重要原因就是我國(guó)現(xiàn)階段房產(chǎn)在保有階段的稅收制度不健全。

2、擴(kuò)大政府財(cái)政收入，調(diào)整地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)

房產(chǎn)稅改革的目的決不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)稅改革的目的是引導(dǎo)著包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的多行業(yè)健康發(fā)展，保障人民基本權(quán)利的正常享受，維護(hù)廣大人民的合法利益。自從中央和地方實(shí)行分稅制改革以來(lái)，土地是地方財(cái)政的重要收入來(lái)源。所以，中央調(diào)控房產(chǎn)稅（西方也有稱為物業(yè)稅）會(huì)影響地方的直接利益。在西方，房產(chǎn)稅是傳統(tǒng)地方財(cái)政的重要支柱。部分國(guó)家房產(chǎn)稅占地方政府的財(cái)政收入的比例，如表1所示。

表1 部分國(guó)家房產(chǎn)稅占地方財(cái)政的比例

從表1可以看出在國(guó)外在地方財(cái)政收入中，房產(chǎn)稅（或稱物業(yè)稅）是構(gòu)成其中的主要部分。這種征稅行為賦予了地產(chǎn)政府一項(xiàng)長(zhǎng)期的財(cái)源，從而調(diào)節(jié)地方政府從短期行為向長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)變。隨著居民住房面積的擴(kuò)大，房產(chǎn)稅收基數(shù)也會(huì)逐漸擴(kuò)大，滿足地方的財(cái)政需求。這樣可以使地方政府從“土地財(cái)政”的循環(huán)中擺脫出來(lái)，能夠真正成為市場(chǎng)上的裁判。

3、調(diào)整我國(guó)目前畸形的投資方向，遏制投機(jī)性購(gòu)房

我國(guó)商品房?jī)r(jià)格居高不下，其中一個(gè)重要原因是投機(jī)性炒房現(xiàn)象的存在。畸形的投資助推高風(fēng)險(xiǎn)泡沫，而泡沫破滅會(huì)對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的沖擊。近期由于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的寬松的貨幣政策，造就了大量國(guó)際性熱錢通過(guò)各種渠道流入中國(guó)大陸，進(jìn)入房市，使得我國(guó)火熱的房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)再次異常升溫，接近沸點(diǎn)。二次房地產(chǎn)調(diào)控的初步成效恐將化為烏有。

買房子，等升值，再賣房子。這個(gè)循環(huán)將大量的資本吸引進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，一路推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向畸形的方向發(fā)展，使得我國(guó)樓市超過(guò)股市成為第一大資金的蓄水池。開征房產(chǎn)稅目的之一就是逐漸降低房產(chǎn)作為投機(jī)品的價(jià)值。因?yàn)樵谖磥?lái)市場(chǎng)面臨不確定的條件下，征收房產(chǎn)稅使投機(jī)者要直接面對(duì)確定的稅負(fù)，從而使房屋投機(jī)屬性大大降低。進(jìn)而引導(dǎo)民間資本重新關(guān)注商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，引導(dǎo)資金進(jìn)入生產(chǎn)領(lǐng)域和高科技制造領(lǐng)域，從而逐漸調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)走上可持續(xù)發(fā)展道路。

4、通過(guò)稅收手段調(diào)控我國(guó)未來(lái)城市的發(fā)展方向

隨著城市化進(jìn)程的加快，加之中國(guó)作為世界第一人口大國(guó)的特殊背景。中國(guó)將迅速產(chǎn)生一批超大型城市，如北京、上海等。但是，隨著大城市群發(fā)展的提速，世界性大城市所面臨的難題必然出現(xiàn)：城市資源的有限性與城市人口增長(zhǎng)的爆發(fā)性矛盾。城市越發(fā)展，人口越增加，越是會(huì)推高土地價(jià)格和房屋價(jià)格；另外，城市交通、公共衛(wèi)生、新增人口就業(yè)、社會(huì)治安和社會(huì)保障等一系列關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的問(wèn)題也更為凸顯。北京、上海、廣州等地高企的房?jī)r(jià)和滯堵的交通也充分證明了這一點(diǎn)。面對(duì)這樣的情況，北京采取了“限購(gòu)令”這樣的手段來(lái)控制城市的發(fā)展方向。但是，僅僅是采用這樣的行政手段不光效果十分有限，而且會(huì)產(chǎn)生大量的副作用。諸如造成人才流失，資本的流失等。

國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)可以為我們提供解決問(wèn)題的思路：美國(guó)的紐約，法國(guó)的巴黎，日本的東京，英國(guó)的倫敦等都采取了城市化向城郊化的發(fā)展。在城市周圍建立多個(gè)衛(wèi)星城，每個(gè)衛(wèi)星城都有自己的配套設(shè)置，但同時(shí)也和主城保持著緊密的聯(lián)系。但是衛(wèi)星城市的規(guī)劃建設(shè)就是一個(gè)高投入低產(chǎn)出的項(xiàng)目，需要大量的配套設(shè)施來(lái)有效地吸引居民。政府的資金投入、政策導(dǎo)向、規(guī)劃水平是影響衛(wèi)星城成敗的重要因素。在這里很重要的一種政策調(diào)控手段就是房產(chǎn)稅。為了鼓勵(lì)衛(wèi)星城的發(fā)展，對(duì)于興建衛(wèi)星城的地區(qū)，我們建議房產(chǎn)稅可以暫緩征收。

二、試點(diǎn)改革的特征分析和建議

上海和重慶作為全國(guó)的試點(diǎn)地區(qū)，率先在全國(guó)實(shí)行了房產(chǎn)稅改革。雖然同為國(guó)家首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，但是滬渝兩市方案和側(cè)重點(diǎn)顯然不同（如表2所示）。

表2 滬渝兩地房產(chǎn)稅細(xì)則對(duì)比

上海房產(chǎn)稅征收范圍主要是全部新購(gòu)住房，且涉及全部行政區(qū)域，影響的范圍是新購(gòu)房群體。然而，其稅率為0.4%—0.6%，為固定的稅率且稅率較低，且存量房沒(méi)有納入到征稅對(duì)象之中。上海只需要核實(shí)房屋面積，再根據(jù)價(jià)格確定稅率，這樣的操作性較好。截止到3月2號(hào)，上海在首月認(rèn)定的應(yīng)稅住房為133套，其中適用0.4%稅率的為129套。從這里可以看出其房產(chǎn)稅的稅收工作步入正軌。

重慶主要是打擊高端住宅和投機(jī)性購(gòu)房，其采取了分檔征收，但是操作起來(lái)難度較大。不會(huì)影響大多數(shù)老百姓的正常購(gòu)房需求，其征收對(duì)象的范圍較窄，影響范圍不如上海。自1月28日正式啟動(dòng)房產(chǎn)稅開征試點(diǎn)到3月初，其時(shí)間跨度已滿一個(gè)月，但已有近15萬(wàn)元稅收入庫(kù)，其中前3個(gè)星期只有2筆稅收入庫(kù)。截止目前重慶市已收取17筆房產(chǎn)稅，共149978.01元稅收入庫(kù)。被征收的對(duì)象多為外地炒房者和高檔住房所有者，獨(dú)棟別墅占少數(shù)。其稅收的總額并不多，象征意義要遠(yuǎn)大于實(shí)際意義。重慶開征房產(chǎn)稅主要是在心理層面上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊。

1、房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人與征稅對(duì)象的改革

房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該仍然是征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。在1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》明確規(guī)定：“對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)，暫免征收房產(chǎn)稅?！钡俏淳唧w解釋個(gè)人非營(yíng)業(yè)性房屋的具體范圍，稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際執(zhí)行中，強(qiáng)調(diào)的必須是居民住房。

上海的改革方案中，其征收對(duì)象是指上海市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。居民家庭住房套數(shù)根據(jù)居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女）在本市擁有的住房情況確定。

重慶的改革方案是個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購(gòu)的高檔住房和在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房。獨(dú)棟商品住宅的定義是：“獨(dú)棟商品住宅是指房地產(chǎn)商品房開發(fā)項(xiàng)目中在國(guó)有土地上依法修建的獨(dú)立、單棟且與相鄰房屋無(wú)共墻、無(wú)連接的成套住宅?！边@意味著在該市主城區(qū)內(nèi)的集體土地上修建的獨(dú)棟建筑，不在本次征收房地產(chǎn)稅之列。也就是說(shuō)，重慶主城區(qū)內(nèi)的農(nóng)民獨(dú)棟建筑及一些“小產(chǎn)權(quán)房”性質(zhì)的小別墅不在此之列。而高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房。

2、計(jì)稅依據(jù)與稅率

從重慶和上海公布的方案來(lái)看，重慶的方案是按征稅對(duì)象的價(jià)值或者估計(jì)值為計(jì)稅依據(jù)，以一定比例的稅率征收房產(chǎn)稅。上海的方案是針對(duì)第二套住房并按人均居住面積劃定起征點(diǎn)，以住居證為原則，對(duì)超過(guò)免稅標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。

表3 部分國(guó)家房產(chǎn)稅征收情況

兩地公布的方案中，都規(guī)定了每戶居民的免稅面積。這樣做的目的是保障居民的合理的住房需求。如果針對(duì)全體居民的全體住房面積征收房產(chǎn)稅，無(wú)疑是增加了正常居住納稅人的負(fù)擔(dān)，不符合房產(chǎn)稅改革的目的。本次房產(chǎn)稅改革的目的是要除去房地產(chǎn)在我國(guó)的投機(jī)屬性，將房地產(chǎn)的投機(jī)價(jià)值還原為零，甚至是出現(xiàn)實(shí)際購(gòu)買力為負(fù)數(shù)的狀態(tài)。重慶方案中，免稅面積是按照家庭為單位，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。在上海的方案中，是按合并計(jì)算的家庭全部住房面積，以人均的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算免稅面積。對(duì)于這兩種免稅面積的方案，我們更傾向于上海的方案。重慶的方案按每戶減免，在這個(gè)方案中，沒(méi)有顧及因?yàn)槊繎羧丝诘牟煌?，而造成?duì)住房面積正常需求的不同的情況。例如，根據(jù)中國(guó)的習(xí)俗，接父母雙親和自己同住的家庭，他們對(duì)住房面積的需求高過(guò)一般家庭。但是他們?nèi)绻€是按照固定的每戶免稅面積被課稅，那就為自己的原本正常的住房需求交稅。

對(duì)于人均住房面積的設(shè)定來(lái)說(shuō)，隨著我國(guó)人均生活水平的提高，人均基本住房需求面積的增長(zhǎng)需要得到滿足。其次，南北地域差異比較大，統(tǒng)一劃定免稅面積不符合各個(gè)地區(qū)具體實(shí)際情況。另外，很多新生代自由職業(yè)者是在家辦公，為了保障就業(yè)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，需要為這部分人員提供政策優(yōu)惠。最后，考慮到很多老人都是平時(shí)在家獨(dú)自居住，但是，其子女有幾個(gè)月可以與其共同生活。考慮到了這些中國(guó)的特殊國(guó)情，我們建議設(shè)置人均40平米到80平米不等的免稅面積，由各地根據(jù)實(shí)際情況決定。

房產(chǎn)稅的稅率的設(shè)置是本次改革的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。本次房產(chǎn)稅改革的目的不是要增加納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，而是在保障納稅人合理的自居需求的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收調(diào)控。在上海的改革方案中，適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。重慶的獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。

構(gòu)成對(duì)比的是西方成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房產(chǎn)稅的征收已經(jīng)有一套合理的措施。我們首先參考部分國(guó)家房產(chǎn)稅征收情況，如表3所示。

從表3可以看出，我國(guó)目前在上海和重慶的暫行的方案和國(guó)外相比還是處于一個(gè)相對(duì)低的水平。如果，暫行的房產(chǎn)稅稅率不能很好的起到還原房產(chǎn)投機(jī)屬性的目的的話，稅率的上調(diào)是有空間的?？紤]到我國(guó)的特殊情況——人口眾多，某些城市土地資源極為緊缺，為了達(dá)到抑制房產(chǎn)投機(jī)行為和保護(hù)居民基本居住的需求的雙重目的，建議我國(guó)房產(chǎn)稅的征收實(shí)行累進(jìn)制稅率。并且，將稅率的累進(jìn)間隔拉大。首先，要保證人均的免稅正常居住面積。然后，隨著個(gè)人擁有的住房面積的不斷增加，其需要為自己占有的超過(guò)自己正常居住需求的房產(chǎn)繳納更多的稅款。例如，每增加50平方米的面積，稅率就累進(jìn)增加0.5—1.0個(gè)百分點(diǎn)。通過(guò)這樣的拉大級(jí)差，還原個(gè)人在房產(chǎn)投機(jī)中所獲得的利潤(rùn)，達(dá)到通過(guò)稅收手段來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。

三、房地產(chǎn)改革中亟待解決的問(wèn)題及建議

由于我國(guó)目前處于快速發(fā)展時(shí)期，各種新的問(wèn)題踏至而來(lái)。在稅制改革過(guò)程中，必須充分考慮我國(guó)國(guó)情的特殊性和各種問(wèn)題的現(xiàn)實(shí)性。因此，對(duì)于哪些住宅應(yīng)免征房產(chǎn)稅，收取的稅收應(yīng)如何有效利用等，均應(yīng)予以充分考慮。

1、免稅范圍的規(guī)定

（1）贍養(yǎng)父母

如果父母是非城鎮(zhèn)戶口，還是可以根據(jù)當(dāng)?shù)刈C明和住居證的原則將其納入到計(jì)算人均居住面積的除數(shù)中。但是，對(duì)于這種情況，需要其父母當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)開具有效的關(guān)系證明。對(duì)于贍養(yǎng)非親生父母的情況，如果當(dāng)?shù)卣_具證明（其親生父母的死亡證明，贍養(yǎng)與被贍養(yǎng)人的撫養(yǎng)關(guān)系證明），可以根據(jù)具體情況辦理。

（2）對(duì)于未婚青年購(gòu)買房產(chǎn)

上海的暫行方案規(guī)定本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。對(duì)于這一條，我們建議，還是應(yīng)該根據(jù)人均免稅面積作為基本原則，即成年子女購(gòu)買住房時(shí)的人均居住面積計(jì)算，按夫妻2人的標(biāo)準(zhǔn)劃定征收起點(diǎn)。例如若規(guī)定人均起征面積為70平方米/人，則未婚青年可以根據(jù)相關(guān)證明，其購(gòu)買的第一套新房征收上限為140平方米。

（3）對(duì)于發(fā)展衛(wèi)星城區(qū)的優(yōu)惠

城市化發(fā)展的趨勢(shì)不可阻擋，解決大城市綜合癥的最有效方法是實(shí)行合理布局、交通便利、適宜居住的衛(wèi)星城發(fā)展模式。為引導(dǎo)廣大城市化的新增居民進(jìn)入衛(wèi)星城，最有效的手段就是稅收優(yōu)惠。因此，對(duì)于北京、上海等地所鼓勵(lì)發(fā)展的衛(wèi)星城，遠(yuǎn)城區(qū)，可以酌情減免房產(chǎn)稅。具體范圍和減免幅度由當(dāng)?shù)卣畡澏ā?/p>

（4）對(duì)于特定人士的優(yōu)惠

對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)來(lái)說(shuō)，一個(gè)重要的方面就是保障弱勢(shì)群體的利益，照顧弱勢(shì)群體關(guān)系著社會(huì)的穩(wěn)定。因此，對(duì)于弱勢(shì)群體在家中辦公等情況導(dǎo)致超過(guò)起征面積可以酌情免稅。具體措施可根據(jù)民政部相應(yīng)的認(rèn)定條件，由當(dāng)?shù)卣畬?shí)行稅收優(yōu)惠，保障這些人士的利益。另外，對(duì)引進(jìn)高級(jí)人才也可以給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。例如，上海的改革方案中，對(duì)引進(jìn)高層次人才也給出了房產(chǎn)稅的優(yōu)惠。

2、房產(chǎn)稅的支出原則

對(duì)于房產(chǎn)稅的支出，首要的原則就是“?？顚Ｓ谩?，將征收的房產(chǎn)稅用于地方公共事業(yè)的建設(shè)和住房保障體系的建立。要保障房產(chǎn)稅的“?？顚Ｓ谩保紫纫⑵饑?yán)格的支出預(yù)算制度，建立統(tǒng)一的稅收支出賬戶。稅收征管部門與稅款支出部門職責(zé)分離。稅款存于統(tǒng)一的稅收支出賬戶中，該賬戶不能直接支取現(xiàn)金。其次，需要在財(cái)政上進(jìn)行監(jiān)督。其稅金的使用由“兩代會(huì)”審核并持續(xù)監(jiān)督。另外，還要引入社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，將此部分?？畹倪\(yùn)作透明化。只要?？钪С鐾该骱侠?，人民群眾可以履行社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，并切實(shí)落實(shí)好社會(huì)輿論監(jiān)督，才能保障房產(chǎn)稅改革的順利執(zhí)行，才能真正把房產(chǎn)稅改革的目的落到實(shí)處。

與此同時(shí)，征收房產(chǎn)稅將給地方政府帶來(lái)一個(gè)穩(wěn)定的收入來(lái)源，緩解地方政府過(guò)分依賴“土地財(cái)政”的問(wèn)題。稅收應(yīng)該“取之于民，用之于民”，所以房產(chǎn)稅應(yīng)主要城市公共建設(shè)，改善當(dāng)?shù)厣瞽h(huán)境和提高市民綜合素質(zhì)，積極有效發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

3、與改革相配套的多重手段和后續(xù)手段的分析和建議

調(diào)控房?jī)r(jià)是一個(gè)系統(tǒng)工程，房產(chǎn)稅作為稅收杠桿只是這項(xiàng)工程的一個(gè)組成部分。我們?cè)谶\(yùn)用稅收手段的同時(shí)，也需要配合其他手段來(lái)綜合發(fā)揮調(diào)控作用。在2011年，以北京市為代表的“限購(gòu)令”的出臺(tái)引發(fā)了各方的廣泛爭(zhēng)論。爭(zhēng)論的焦點(diǎn)集中在“外地人必須提供5年的納稅證明才能在北京購(gòu)房”。限購(gòu)令的出臺(tái)表明了政府對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高的擔(dān)憂，但是這種以行政命令為主的手段從來(lái)都不是解決實(shí)際問(wèn)題的好方法。特別是采用這種粗暴的，一刀切的禁令，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看不能解決北京的房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。

首先，我們作為一個(gè)承認(rèn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日益成熟，那種僅僅依靠行政命令就能解決問(wèn)題的情況已經(jīng)成為過(guò)去式。所以，要解決像北京地區(qū)這樣的高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，我們應(yīng)該堅(jiān)持以稅收杠桿為主，行政命令為輔的方式。其次，即使限購(gòu)令得到了貫徹和執(zhí)行，民間的資本因?yàn)橄拶?gòu)令而撤出了北京市場(chǎng)，但資本是在市場(chǎng)中流動(dòng)的，北京的房地產(chǎn)是國(guó)際熱錢的一個(gè)好的投機(jī)平臺(tái)。限購(gòu)令無(wú)法對(duì)國(guó)際熱錢進(jìn)行限制，所以在民間資本的撤離和國(guó)際資本的涌入的情況下，限購(gòu)令所希望達(dá)到的目的未必能夠?qū)崿F(xiàn)。另外，限購(gòu)令使得外國(guó)人士在中國(guó)享受到了超國(guó)民的待遇，并損害了中國(guó)公民的合法權(quán)益。我們?cè)谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)下，提倡的是公平競(jìng)爭(zhēng)。

另外，這對(duì)北京吸引高級(jí)人才、吸引投資都是有損害的。例如，在海外學(xué)成歸來(lái)的學(xué)子，因?yàn)闊o(wú)法出具5年的納稅證明而不能在北京買房，這會(huì)導(dǎo)致他們選擇其他城市。又比如，有在北京投資計(jì)劃的投資者，這樣的投資可以促進(jìn)北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展并提供就業(yè)的崗位，也會(huì)因?yàn)檫@樣的原因調(diào)整自己的投資計(jì)劃。進(jìn)一步而言，五年的期限也過(guò)長(zhǎng)，如果有人可以僅僅在這里工作一年或者兩年之內(nèi)買房，而且是第一套自住房，證明這樣的人確實(shí)是高級(jí)人才，為什么不允許他買呢？這樣實(shí)際上是削弱了北京的城市競(jìng)爭(zhēng)力。

在這里，我們建議可以考慮國(guó)外吸引投資移民和技術(shù)移民的模式，使得中國(guó)公民和國(guó)外人士起碼能有平等的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，而不是給予外國(guó)人士超國(guó)民待遇。另外，針對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控，我們給出如下建議。

（1）發(fā)展和扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，合理引導(dǎo)民間資本的投資方向

隨著房?jī)r(jià)調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲，大量的資本涌出房市，2010年和2011年開年，大蒜、綠豆等農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格猛漲。這說(shuō)明了，民間資本在我國(guó)仍然缺乏一個(gè)好的投資渠道。重要的投資渠道之一的股市一直處于疲軟狀態(tài)，房市也被逐步控制。那樣，這些從房市流走的資本會(huì)尋找新的投資渠道。中央光壓房?jī)r(jià)而不給這些資本提供更多的出路，這就好比是治理洪水光堵而不疏通，資本會(huì)造成其他領(lǐng)域的物價(jià)飛漲。所以，政府才提出要走可持續(xù)發(fā)展道路的目標(biāo)。而我國(guó)現(xiàn)階段仍處于以工業(yè)化為支柱產(chǎn)業(yè)階段，創(chuàng)新型、中高端制造的實(shí)體企業(yè)應(yīng)成為激勵(lì)的重點(diǎn)。國(guó)家應(yīng)調(diào)整稅負(fù)激勵(lì)機(jī)制，減輕實(shí)體企業(yè)面臨的高額稅負(fù)，加大房產(chǎn)在各個(gè)階段的稅負(fù)，從而引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，給房地產(chǎn)的投機(jī)熱降溫。

（2）建立起經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房相結(jié)合的保障性住房制度

政府提出要在五年之內(nèi)建設(shè)3500萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房。我們以四口之家作為計(jì)算，全國(guó)只能解決1.4億人的住房問(wèn)題。但和中國(guó)城市化的浪潮的發(fā)展，和中國(guó)2.3億農(nóng)民工和城市中需要住房的那龐大的人口基數(shù)相比，有著明顯的缺口。所以，我們建議政府同時(shí)加強(qiáng)廉租房的建設(shè)。廉租房的資金來(lái)源可以通過(guò)地方政府融資平臺(tái)公司發(fā)行企業(yè)債券的形式獲取部分資金。這是目前國(guó)家大力鼓勵(lì)的措施。

同時(shí)，國(guó)外有兩種模式可借鑒：一種是政府直接從預(yù)算中劃出一些資金來(lái)補(bǔ)貼個(gè)人，其他由個(gè)人負(fù)擔(dān)。比如墨西哥政府，每年從財(cái)政支出中撥出5%到6%的預(yù)算，補(bǔ)貼給個(gè)人用于買房、租房。在保障性住房方面，墨西哥政府給予開發(fā)商較好的條件，讓開發(fā)商賺取的利潤(rùn)有限制，建好的房子低于市場(chǎng)價(jià)賣給個(gè)人。另一種就是印度的模式。這是一個(gè)印度公共部門和私人聯(lián)合起來(lái)的項(xiàng)目，其特點(diǎn)是覆蓋區(qū)域比較大，政府允許開發(fā)商建設(shè)高密度的住房，開發(fā)商能以很低的價(jià)格賣給窮人。政府使用中心區(qū)高房?jī)r(jià)的稅收支持郊區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)，可以解決一部分人的住房問(wèn)題。根據(jù)中國(guó)的實(shí)際，我們更加推薦這樣的模式。

而根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，保障式住房的建設(shè)的投入需要在中央財(cái)政和地方財(cái)政上分配。地方財(cái)政要充分地利用房產(chǎn)稅作為財(cái)政支撐，中央財(cái)政同時(shí)需要補(bǔ)貼一部分。同時(shí)，我們可以引進(jìn)民間的力量。鼓勵(lì)企業(yè)參與到保障性住房的建設(shè)中來(lái)。在核定住房成本的基礎(chǔ)上，要保障企業(yè)的一個(gè)基本的收益回報(bào)率。綜合利用全社會(huì)的力量來(lái)解決住房問(wèn)題。

（3）改變寬松的信貸政策

金融危機(jī)爆發(fā)后，貨幣政策寬松，借貸的成本低，金融杠桿化催生了大批投機(jī)性購(gòu)買者紛紛購(gòu)置房地產(chǎn)。而最近各地政府也開始改變購(gòu)房信貸政策，如通過(guò)要求商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，對(duì)二套房提高首付比例等去金融杠桿化手段可以使投機(jī)房地產(chǎn)的非自有資本流出房市。

（4）適時(shí)考慮開征物業(yè)稅，甚至空置稅

中國(guó)的房市面臨著國(guó)內(nèi)投機(jī)者和國(guó)外熱錢的雙重壓力。如果開征房產(chǎn)稅無(wú)法達(dá)到抑制投機(jī)的效果。政府可以考慮繼續(xù)開征物業(yè)稅，甚至對(duì)長(zhǎng)期空置的房屋征收空置稅。

根據(jù)中國(guó)的特殊國(guó)情，房子這樣資源極度緊缺，強(qiáng)勢(shì)的人群占有的超過(guò)自己居住需求的住房勢(shì)必會(huì)剝奪其他弱勢(shì)人群的正常需求。所以，征收物業(yè)稅和空置稅就是為了調(diào)節(jié)這樣的情況。同樣，這也有助于防止國(guó)際熱錢剝奪發(fā)展中國(guó)家對(duì)中低收入者的資源享受。

對(duì)于如何確定哪些房屋屬于物業(yè)稅和空置稅的征收對(duì)象，我們不建議按照傳統(tǒng)的方式，如查水、查電表的模式核定。相反我們應(yīng)該依靠社會(huì)的力量，通過(guò)居委會(huì)，來(lái)決定哪些住房屬于應(yīng)稅的住房。

我國(guó)的房產(chǎn)稅改革是一個(gè)系統(tǒng)而艱巨的工程，不可能一步到位。房產(chǎn)稅的改革，將其現(xiàn)行房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)功能延伸到保有環(huán)節(jié)，加大持有成本，彌補(bǔ)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在保有階段的稅收政策的空白，是調(diào)節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要的手段。

（注：喻景忠系中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)副教授，碩導(dǎo)，我國(guó)司法會(huì)計(jì)先導(dǎo)之一，注冊(cè)會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師。）

[1] 鄂璠：房產(chǎn)稅可能從根本上改變房地產(chǎn)現(xiàn)狀:專訪財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康[J].小康，2010（4）.

[2] 梁鎧：房產(chǎn)稅：頭頂上懸著的靴子[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2010（11）.

[3] 王鵬、李菁：開征物業(yè)稅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析[J].稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)，2010（1）.

[4] 任壽根：房產(chǎn)稅研究[M].江西人民出版社，2000.

[5] 劉強(qiáng)：他山之石：各國(guó)房產(chǎn)稅種種[J].金融博覽，2010（7）.

[6] 重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法[Z].

[7] 上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法[Z].

[8] 北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知[Z].