房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)對購房人的影響

武萃賢

房地產(chǎn)行業(yè)與國計民生關(guān)系緊密。房地產(chǎn)企業(yè)一旦破產(chǎn)將給周遭行業(yè)帶來影響的同時，也會切實關(guān)系到購房人的利益。而新《破產(chǎn)法》頒布以來，其中的制度安排又會在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)過程中對購房人的利益，對房屋的權(quán)利歸屬產(chǎn)生哪些影響，也是理論和實務(wù)界所需關(guān)注的話題?！段餀?quán)法》頒布之后，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)制度的適用和相關(guān)法律制度之間的銜接更需闡明。本文試從現(xiàn)行法的角度，用法解釋學的方法，通過逐層邏輯分析，對相關(guān)制度進行理順，從不同房屋建設(shè)進度、不同購房方式、不同價金支付比例、不同房屋占有主體、是否預(yù)告登記等方面對制度的安排進行闡述，以對現(xiàn)行的制度和存在的問題做一歸納分析。

房地產(chǎn)企業(yè)一旦破產(chǎn)，房屋是否建成就決定了該企業(yè)事實上是否可能履約。以下將分這兩種情況進行討論。

房屋已建成的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)對購房人的影響

房屋已經(jīng)建成的情況下，破產(chǎn)企業(yè)即有對購房人履約的可能。若企業(yè)破產(chǎn)宣告時房屋尚未建成，或人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人決定不再繼續(xù)修建未建成的房屋，就會造成破產(chǎn)企業(yè)對購房人債務(wù)履行事實不能的情況。在第一種情況下，根據(jù)房屋的買受方式不同，可以區(qū)分為兩種情況：按揭貸款買房和對賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時，房屋的權(quán)利歸屬產(chǎn)生不同影響。

一、按揭貸款所購房屋的權(quán)利歸屬。

第一，按揭的含義與按揭法律關(guān)系。按揭又可以分為期房按揭和現(xiàn)房按揭兩種。所謂期房按揭，又稱為預(yù)購商品房按揭，根據(jù)建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定，期房按揭是指在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。現(xiàn)房按揭，是指在商品房建成后，購房者與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時支付一定比例的購房款，不足部分由購房者向銀行申請貸款，并將所購商品房的有關(guān)權(quán)屬證書交給銀行作為購買商品房的一種擔保方式。兩者不同之處在于，期房按揭中，由于房屋尚未建成，所以在按揭銀行已經(jīng)替購房人支付足額價金時，房地產(chǎn)企業(yè)并不能立即為購房人申請辦理產(chǎn)權(quán)登記?，F(xiàn)房按揭則不同，只要按揭銀行已經(jīng)支付了足額價金，購房人就有權(quán)要求房地產(chǎn)企業(yè)及時申請辦理權(quán)屬登記。商品房按揭都包括購房人、開發(fā)商和按揭銀行三方主體，他們之間構(gòu)成了三個基本關(guān)系：開發(fā)商和購房人之間的買賣合同關(guān)系、購房人和按揭銀行之間的借款合同關(guān)系，購房人和按揭銀行之間的按揭貸款擔保關(guān)系。

第二，企業(yè)破產(chǎn)時房屋的權(quán)利歸屬?，F(xiàn)房按揭中，開發(fā)商得到全部價款后，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房人。此時購房人為房屋所有權(quán)人，按揭銀行享有房屋的擔保物權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋上不享有物權(quán)，其破產(chǎn)也對房屋的權(quán)利歸屬沒有任何影響。購房人僅需繼續(xù)向銀行清償債務(wù)，并以房屋為擔保即可。在期房按揭中，購房時房屋尚未建成，因而不能成為物權(quán)的標的，購房人僅享有對開發(fā)商的債權(quán)，不享有房屋的所有權(quán)。當房屋建成后，若房款已經(jīng)付清（購房人支付了首付，貸款銀行以購房人的名義付清了余款），購房人即可委托開發(fā)商向當?shù)胤康禺a(chǎn)登記處申領(lǐng)《房地產(chǎn)證》并取得房屋所有權(quán)。之后房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)對房屋的權(quán)利歸屬亦不生影響，購房人僅需繼續(xù)向銀行清償債務(wù)，并以房屋為擔保即可。但是如果房屋建好后，尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，企業(yè)即宣告破產(chǎn)或申請破產(chǎn)，這種情況將在后文討論。

二、對賣方分期付款買房時房屋的權(quán)利歸屬。

與按揭買房不同，在分期付款購房的情形下，直到購房人未付清全部價款時，企業(yè)有不能獲得全部價款的風險，所以通常企業(yè)直到購房人付清價款才會轉(zhuǎn)移所有權(quán)。在轉(zhuǎn)移所有權(quán)之前，根據(jù)破產(chǎn)申請受理時，購房人是否足額支付價款可以分為以下兩種情況討論：

第一，購房人已經(jīng)付清全部價款的情況。此種情況下，破產(chǎn)管理人沒有權(quán)利選擇是否繼續(xù)履行合同，所以其不能解除合同。如果購房人只能以普通債權(quán)人的身份申報債權(quán)在全并參與以貨幣形式進行的破產(chǎn)分配，其利益很難得到維護。我國現(xiàn)在雖無法律對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)進行專門規(guī)定，或者對購房人的特殊保護，但2002年最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中第71條中第5項規(guī)定特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。據(jù)此以言，購房人已經(jīng)足額付款的，所購房屋被排除在破產(chǎn)財產(chǎn)之外，購房人可以要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，并向房地產(chǎn)管理部門申請變更房屋登記。但破產(chǎn)財產(chǎn)與債務(wù)人財產(chǎn)畢竟有別。“破產(chǎn)財產(chǎn)”是清算主義立法的概念，“債務(wù)人財產(chǎn)”是再建主義立法的概念。按照再建主義的立法理念，對企業(yè)應(yīng)當盡可能地提供拯救的機會。即使是被申請破產(chǎn)清算的案件，在受理后也存在轉(zhuǎn)為重整或和解的可能性。因此，在破產(chǎn)宣告以前，債務(wù)人的財產(chǎn)管理都應(yīng)服從于債務(wù)清理和企業(yè)拯救這兩個目的。只有在破產(chǎn)宣告以后，債務(wù)人財產(chǎn)管理才僅以清算分配為目的，債務(wù)人財產(chǎn)才成為破產(chǎn)財產(chǎn)。由此可見，債務(wù)人財產(chǎn)和破產(chǎn)財產(chǎn)的區(qū)別之處在于財產(chǎn)的用途和企業(yè)是否已經(jīng)宣告破產(chǎn)。2006年新頒布的《破產(chǎn)法》中，沒有提及破產(chǎn)財產(chǎn)，而是規(guī)定了債務(wù)人財產(chǎn)。既然兩概念不同，那么《規(guī)定》第71條第5項“尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物”不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，是否屬于債務(wù)人財產(chǎn)呢？應(yīng)當認為，這類財產(chǎn)在破產(chǎn)宣告之前也不屬于債務(wù)人財產(chǎn)，但除非權(quán)利人已經(jīng)行使權(quán)利或已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有的以外，債務(wù)人可以合法占有。這是因為在購房人已經(jīng)付清價款后，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)就該房屋完全實現(xiàn)了經(jīng)濟利益，此時對于房地產(chǎn)企業(yè)而言該房屋已經(jīng)實現(xiàn)其作為債務(wù)人財產(chǎn)的功能，因而將房屋排除在債務(wù)人財產(chǎn)之外，企業(yè)沒有損失。購房人所申報的債權(quán)無非是請求債務(wù)人為申請變更登記的行為，沒有為債務(wù)人增添任何經(jīng)濟負擔，對其他債權(quán)人也無損害。然而，購房人一般在經(jīng)濟上處于弱勢，一旦僅賦予其普通債權(quán)人的地位，使其僅能等待破產(chǎn)分配，其將遭受難以承受的損害。為了實現(xiàn)法律正義的價值，法律須對弱勢群體給予特殊保護。同時，如果一個房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)引起大量的購房人受到巨大經(jīng)濟損失，可能使?jié)撛诘馁彿咳顺鲇趯灰装踩目紤]而放棄購房計劃，從而抑制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?；趯φx和交易安全的考慮，法律應(yīng)對購房人給予更多保護。所以，應(yīng)該將房屋應(yīng)當排除在債務(wù)人財產(chǎn)和破產(chǎn)財產(chǎn)之外，購房人可以請求債務(wù)人個別清償，轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，而不必因企業(yè)破產(chǎn)遭受損失。

第二，購房人尚未付清全部價款的情況。在此情況下，根據(jù)《破產(chǎn)法》第18條“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同?！惫芾砣擞写男泻贤欠窭^續(xù)履行的選擇權(quán)。因此，如果購房人尚未付清全部價款，房地產(chǎn)企業(yè)尚未轉(zhuǎn)移所有權(quán)，雙方均未履行完畢合同，破產(chǎn)管理人即有權(quán)決定是解除合同還是接受價款并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。如果房屋屬于債務(wù)人財產(chǎn)，破產(chǎn)管理人就有權(quán)選擇解除合同，購房人就只能請求賠償損失；如果房屋排除在債務(wù)人財產(chǎn)之外，破產(chǎn)管理人才不能隨意處分該房屋；此時破產(chǎn)企業(yè)要就房屋獲得經(jīng)濟利益，只能選擇繼續(xù)履行合同。就現(xiàn)有的規(guī)范而言，房屋是否屬于債務(wù)人財產(chǎn)需要分以下兩種情況：

一是已交付使用的房屋。對此，最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》中第71條中第6項作了規(guī)定：尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。和第五項所規(guī)定的情形一樣，這一項所述已交付之物也應(yīng)不屬于債務(wù)人財產(chǎn)，除上述理由之外，還有兩項理由：若允許破產(chǎn)管理人隨意解除合同、處分房屋，一則會給購房人造成裝修和喬遷的費用損失，二則轉(zhuǎn)移占有之后，房屋就成為購房人最基本的生活資料，購房人居住的權(quán)利應(yīng)當?shù)玫奖Ｗo。鑒于此，將房屋排除在債務(wù)人財產(chǎn)之外是合理的。此后若購房人可以如約分期付款，破產(chǎn)人就沒有經(jīng)濟上的損害；如購房人如約付款，破產(chǎn)人可以解除合同或要求購房人承擔其他違約責任。

二是尚未交付居住的房屋。若購房人既未付清價款，也未占有房屋，通過現(xiàn)行的法律和司法解釋，購房人無法獲得特殊的保護。在此情況下，其是否能夠取得房屋所有權(quán)只能取決于破產(chǎn)管理人是否決定繼續(xù)履行合同，破產(chǎn)管理人和債權(quán)人會議是否決定繼續(xù)營業(yè)。若繼續(xù)營業(yè)有利于債務(wù)人財產(chǎn)的增加，管理人或債權(quán)人會議會選擇繼續(xù)營業(yè)。但若樓盤銷路不好或市價低迷，管理人或者債權(quán)人會議可能選擇停止營業(yè)。此時，若管理人也認為繼續(xù)履行合同無益于債務(wù)人財產(chǎn)的增加，因而選擇不繼續(xù)履行，購房人就只能以普通債權(quán)人的身份依據(jù)損害賠償請求權(quán)參與破產(chǎn)分配?？梢姡谶@種情況下，購房人的利益承載著很大的風險，他是否能夠取得房屋所有權(quán)完全取決于相對人的選擇。

但購房人也并非沒有保護自己利益的方法?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保證將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”這是物權(quán)法為保護購房人利益而做的規(guī)定。那么房屋預(yù)告登記究竟效力如何？是否可以在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時，將所登記的房屋排除在債務(wù)人財產(chǎn)之外？

關(guān)于不動產(chǎn)預(yù)告登記的效力，國內(nèi)主要有三種觀點：一是“請求權(quán)保全制度說”，認為預(yù)告登記的權(quán)利介于物權(quán)與債權(quán)之間，兼有兩者的性質(zhì)，以保全對不動產(chǎn)物權(quán)之請求權(quán)為目的，具有一些物權(quán)效力。二是“準物權(quán)說”，認為預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或者說是一種準物權(quán)。三是“債權(quán)物權(quán)化說”，認為預(yù)告登記的權(quán)利本質(zhì)是請求權(quán)，但被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，可以限制現(xiàn)時登記的權(quán)利人的處分。筆者贊同第三種觀點。盡管預(yù)告登記所表彰的權(quán)利不是物權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)，而僅是債權(quán)性質(zhì)的物權(quán)變動請求權(quán)，它的本質(zhì)是一種債權(quán)。但我國《物權(quán)法》第20條明確規(guī)定了，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，任何關(guān)于不動產(chǎn)的處分均無效，而未做例外的規(guī)定，那么預(yù)告登記權(quán)利人所行使的權(quán)利也就不單是只有請求權(quán)效力的債權(quán)，而是還包含處分權(quán)。當然，這種處分權(quán)只能消極地行使，即預(yù)告登記權(quán)利人只能否定他人對該房屋處分的效力，但不能主動處分房屋，他對房地產(chǎn)企業(yè)只能行使請求權(quán)。盡管不是完整的處分權(quán)，但畢竟這種權(quán)利的享有使得預(yù)告登記所表彰的權(quán)利具有了限制物權(quán)的效力。所以，預(yù)告登記所表彰的權(quán)利應(yīng)該是一種具有限制物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。

既然如此，那么預(yù)告登記是否可以在企業(yè)破產(chǎn)時對抗管理人的處分呢？又是否可以將所登記的房屋排除在破產(chǎn)財產(chǎn)之外呢？上文已經(jīng)討論過，預(yù)告登記權(quán)利人有消極的處分權(quán)，可以否定未經(jīng)自己同意而做出的關(guān)于房屋的處分的效力，未有例外。因而在企業(yè)破產(chǎn)時，破產(chǎn)管理人對房屋進行處分也須經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，破產(chǎn)保護效力是預(yù)告登記效力的題中之義（一般認為保全效力、順位保護效力和破產(chǎn)保護效力），違反預(yù)告登記權(quán)利人的意思而為的處分是無效的。這也就排除了破產(chǎn)管理人對已作預(yù)告登記的房屋支配并將其任意處分或用于清算分配的權(quán)利，債務(wù)人就房屋獲得經(jīng)濟利益的可能途徑就是繼續(xù)履行房屋買賣合同。盡管現(xiàn)行的法律和司法解釋未作規(guī)定，但《物權(quán)法》第20條已經(jīng)起到了將已作預(yù)告登記的房屋排除在債務(wù)人財產(chǎn)和破產(chǎn)財產(chǎn)之外的效果。

通過以上論述，我們可以總結(jié)出：預(yù)告登記具有限制物權(quán)的性質(zhì)，可以將所登記的房屋排除在債務(wù)人財產(chǎn)和破產(chǎn)財產(chǎn)之外，因而預(yù)告登記權(quán)利人可以在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的情況下要求管理人繼續(xù)履行合同，為個別清償。這為保護既未付清價款，也未占有房屋的購房人提供了一種權(quán)利保護的途徑。

破產(chǎn)時房屋未建成對購房人的影響

在期房買賣中，若房屋尚未建成，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)沒有后續(xù)資金繼續(xù)建設(shè)，陷于破產(chǎn)，且破產(chǎn)管理人決定不再繼續(xù)履行建筑合同，則房地產(chǎn)企業(yè)會因事實不能而無法履行與購房人之間的合同。在此情況下，我們分兩種情況討論。

一、房屋未作預(yù)告登記。

如果購房人在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)之前未與企業(yè)對房屋進行預(yù)告登記，則購房人對房地產(chǎn)企業(yè)僅享有普通債權(quán)，當合同因事實不能而無法履行時，由于履行不能是由可歸責于債務(wù)人的事由造成的，因而債權(quán)人可以要求債務(wù)人承擔違約責任，賠償損失。因為購房人沒有任何擔保權(quán)，所以其只能作為普通債權(quán)人申報債權(quán)，等待破產(chǎn)清算，參與以貨幣的形式進行的破產(chǎn)分配。

二、房屋已作預(yù)告登記。

如果對房屋進行了預(yù)告登記，由于預(yù)告登記只是為了保護將來的物權(quán)得以實現(xiàn)的登記，所以在將來的物權(quán)無法實現(xiàn)的情況下，預(yù)告登記也就失去了意義。同時，由于房屋還未建成，房地產(chǎn)企業(yè)也因解除了建筑合同而不可能履行與購房人之間合同，致使購房人也無法行使請求權(quán)來實現(xiàn)物權(quán)。

可以看出，在房屋尚未建好的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)將使購房人處于十分不利的地位。根據(jù)現(xiàn)行法律，購房人只能作為普通債權(quán)人申報債權(quán)，等待破產(chǎn)清算，參與以貨幣的形式進行的破產(chǎn)分配。前文已述，法律應(yīng)當對處于經(jīng)濟弱勢地位的購房人提供特殊保護。筆者認為，應(yīng)當賦予購房人在企業(yè)破產(chǎn)清算分配時的優(yōu)先順位。當然，購房人畢竟沒有任何擔保權(quán)，其順位只是出于其弱勢經(jīng)濟地位的考慮，因此其順位只能優(yōu)先于其他普通債權(quán)人。對于已經(jīng)進行預(yù)告登記的房屋，如果原開發(fā)商在不能履行合同時將工程被拍賣，那么預(yù)告登記并不涂銷，而由拍得者繼續(xù)履行對購房者的義務(wù)。整體工程被轉(zhuǎn)讓，受讓方就是對債權(quán)債務(wù)的概括承受，其所繼受的不動產(chǎn)上負有負擔，即當房屋建成之后向購房人轉(zhuǎn)讓房屋，受讓方應(yīng)當按照購房人與工程出讓方的合同履行債務(wù)，行使債權(quán)。預(yù)告登記保障物權(quán)變動實現(xiàn)的效力并沒有喪失。當房屋建好后，預(yù)告登記權(quán)利人即可請求工程受讓方按照房屋買賣合同交付房屋，變更登記。

通過以上分析，我們可以得知：當房屋在破產(chǎn)時已經(jīng)建成的情況下，購房人均有保護自己利益的途徑。當以按揭的方式購房時，由于所有權(quán)在破產(chǎn)之前已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)對購房人利益不生影響。當以分期付款方式購房時，若購房人在破產(chǎn)申請之前已經(jīng)交付足額價金，則房屋不屬于債務(wù)人財產(chǎn)，購房人可以要求管理人變更所有權(quán)登記。若購房人在破產(chǎn)申請之前未支付足額價款，倘或房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)交付房屋于購房人，則房屋不屬于債務(wù)人財產(chǎn)，購房人可以要求管理人變更所有權(quán)登記；倘或房地產(chǎn)企業(yè)未為交付，則要看管理人是否選擇繼續(xù)履行合同，或者管理人或債權(quán)人會議是否決定繼續(xù)營業(yè)，如果兩者具其一，則購房人可以獲得房屋所有權(quán)，否則，購房人只能以普通債權(quán)人的身份待到最后變價分配的階段，參與以貨幣的形式進行的破產(chǎn)分配。但只要所售房屋上存在預(yù)告登記，購房人就可以請求破產(chǎn)管理人繼續(xù)履行合同，從而保護自己的權(quán)利。當房屋在破產(chǎn)時尚未建成的情況下，按照現(xiàn)行的立法，購房人只能作為普通債權(quán)人等待破產(chǎn)清算分配。我國立法應(yīng)當在破產(chǎn)分配時，賦予購房人優(yōu)先順位，盡量保護其少受損失。另外，立法還應(yīng)當確認預(yù)告登記的破產(chǎn)保護效力、對工程受讓方處分的限制效力和物權(quán)變動請求權(quán)的保障效力，在工程整體轉(zhuǎn)讓時，在建房屋上的預(yù)告登記效力不應(yīng)受到影響。

（作者單位：中國政法大學研究生院）