物業(yè)公司成本控制的基本程序和方法

劉學(xué)超

物業(yè)公司開(kāi)展成本控制，可以事先限制各項(xiàng)費(fèi)用和消耗用料的發(fā)生，有計(jì)劃地控制成本的形成，使成本不超預(yù)算，從而達(dá)到降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

加強(qiáng)成本的事前控制

一、制定行之有效的成本控制標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的特殊性,綜合考慮鐵路內(nèi)部物管小區(qū)后續(xù)服務(wù)的綜合性，對(duì)影響成本的各相關(guān)因素進(jìn)行分析研究，特別是公攤部分成本支出，制定相應(yīng)的成本控制制度，將各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)層層細(xì)化，分解到各責(zé)任部門、各物管小區(qū)。同時(shí)，相應(yīng)地制定可控費(fèi)用的管理辦法，做到硬指標(biāo)、硬任務(wù)和獎(jiǎng)罰激勵(lì)措施并舉，增強(qiáng)廣大員工戰(zhàn)勝困難的信心，積極參與成本管理。在固定成本確定的情況下，對(duì)可控成本進(jìn)行有效控制，壓縮變動(dòng)成本，一分辛勤一分收獲，努力提高成本利潤(rùn)率。

二、建立成本控制的歸口、分級(jí)責(zé)任制度。在成本控制的歸口負(fù)責(zé)制下，各職能部門在成本管理和控制方面分別承擔(dān)一定的責(zé)任。各部門根據(jù)本部門的職責(zé)保質(zhì)保量的完成公司下達(dá)的有利生產(chǎn)任務(wù)，不超支。其中，技術(shù)部門加強(qiáng)對(duì)機(jī)械設(shè)備的檢查、維護(hù)，避免因設(shè)備問(wèn)題影響企業(yè)形象，管理部門加強(qiáng)對(duì)外部市場(chǎng)的管理，加大考核力度有效節(jié)約成本支出，特別是工資性支出及消耗品的浪費(fèi)。辦公室要對(duì)辦公用品的使用建立相應(yīng)的管理制度，建立健全簽字制度。辦公用品的發(fā)放要建立管理臺(tái)賬。

目標(biāo)責(zé)任應(yīng)是建設(shè)性、創(chuàng)新性的，而不是懲罰性的，所以考核的獎(jiǎng)與懲并不是責(zé)任管理的主要目的，目的是通過(guò)實(shí)行管理控制來(lái)促使全體職工實(shí)現(xiàn)企業(yè)的成本管理目標(biāo)。因此，該責(zé)任成本應(yīng)具有挑戰(zhàn)性，而同時(shí)又切實(shí)可行、并且經(jīng)過(guò)努力是可以達(dá)到的。

強(qiáng)化成本的日?？刂?/p>

一、對(duì)材料成本支出的控制。對(duì)材料成本的控制，應(yīng)從兩方面入手：一是材料消耗量的控制即消耗定額管理，二是材料價(jià)格的控制。應(yīng)以對(duì)材料消耗量的控制為主。要控制材料消耗量，首先，根據(jù)公司的包干費(fèi)用及材料消耗標(biāo)準(zhǔn)對(duì)材料的消耗進(jìn)行測(cè)算。按標(biāo)準(zhǔn)消耗量為依據(jù)，嚴(yán)格實(shí)行限額發(fā)料制度。其次，要實(shí)行材料總量控制，即對(duì)原來(lái)的各種消耗定額進(jìn)行重新測(cè)定，合理降低各種定額的消耗量，從而達(dá)到控制成本總支出的目的。

二、對(duì)工資的控制。對(duì)工資的控制，主要是從有效利用工時(shí)、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和監(jiān)督工資基金的合理使用等方面進(jìn)行。在日常生產(chǎn)中，應(yīng)根據(jù)工時(shí)或工作量標(biāo)準(zhǔn)分配勞動(dòng)任務(wù)，及時(shí)正確反映實(shí)際工作量的標(biāo)準(zhǔn)工時(shí)與實(shí)際工時(shí)，以及工時(shí)差異和差異的形成原因，按照責(zé)任歸屬，把這些差異及時(shí)反饋到責(zé)任部門，以便結(jié)合具體情況，制訂出新的措施，迅速防止不利差異的擴(kuò)大，鞏固和發(fā)展有利差異。企業(yè)必須按照工資政策、定員人數(shù)和月工資標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)經(jīng)常性資金、各種津貼和非工作時(shí)間的工資標(biāo)準(zhǔn)編制工資基金計(jì)劃。為了控制工資基金計(jì)劃，還應(yīng)對(duì)部門下達(dá)工資基金指標(biāo)，控制工資基金的支出，并定期考核。嚴(yán)格執(zhí)行一崗一薪制，按有關(guān)規(guī)定支付獎(jiǎng)金和工資，不得濫發(fā)獎(jiǎng)金、任意擴(kuò)大津貼享受范圍、增加項(xiàng)目和提高標(biāo)準(zhǔn);對(duì)于加班加點(diǎn)要嚴(yán)格控制，盡可能的實(shí)行調(diào)休，如有特殊情況，必須事先經(jīng)過(guò)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，才能發(fā)放加班加點(diǎn)工資。

三、對(duì)其他費(fèi)用的控制。公司應(yīng)建立健全現(xiàn)金報(bào)銷制度，及各項(xiàng)費(fèi)用的內(nèi)部控制制度，對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的支出進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，特別是現(xiàn)金報(bào)銷，會(huì)計(jì)要對(duì)所發(fā)生的每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行詳細(xì)核查。對(duì)于不合規(guī)的發(fā)票不予報(bào)銷，并及時(shí)的向其主管領(lǐng)導(dǎo)反映。公司各部門及各物管小區(qū)，對(duì)所有費(fèi)用支出進(jìn)行嚴(yán)格控制，建立健全相應(yīng)的監(jiān)督、監(jiān)管制度，各部門之間相互監(jiān)督，主管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)所包保單位進(jìn)行檢查、監(jiān)督。財(cái)務(wù)部門和歸口單位要根據(jù)下達(dá)指標(biāo)對(duì)費(fèi)用開(kāi)支進(jìn)行監(jiān)督和檢查，促使費(fèi)用指標(biāo)的完成。

發(fā)揮成本事后控制的作用

成本的事后控制是事中控制的延續(xù)，而事中控制是事后控制的前提。成本有了事中控制，就能在每一項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生之前或發(fā)生之時(shí)加以控制，把它限制在合理范圍以內(nèi)，以達(dá)到降低成本的目的。

一、合理區(qū)分成本費(fèi)用。成本控制要對(duì)象化，具體化，精細(xì)化。對(duì)歷史的成本要區(qū)分可控費(fèi)用與不可控費(fèi)用,固定成本費(fèi)用與變動(dòng)成本費(fèi)用。根據(jù)當(dāng)前的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析、研究，找到成本按制沒(méi)有達(dá)預(yù)期結(jié)果的原因，總結(jié)過(guò)去。針對(duì)可控費(fèi)用制定合理的成本控制制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。針對(duì)不可控費(fèi)用要有合理的預(yù)算及可行性報(bào)告。

二、建立獎(jiǎng)懲制度，并落實(shí)到位。具體來(lái)說(shuō)，把責(zé)任成本指標(biāo)納入考核范圍，按照“責(zé)、權(quán)、利”相結(jié)合和“多節(jié)多獎(jiǎng)、少節(jié)少獎(jiǎng)、不節(jié)不獎(jiǎng)、超支罰款”的原則進(jìn)行考核。同時(shí)建立健全獎(jiǎng)懲機(jī)制，促使公司全體員工積極參與，獎(jiǎng)罰制度一定要落實(shí)到位。

成本控制的好壞，直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的好壞。一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)過(guò)：“節(jié)省一分錢好比賺得一分錢”，話雖好講，但要將其利用到企業(yè)成本管理中并產(chǎn)生作用，則需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)堅(jiān)定的決心和勇氣，需要企業(yè)每一位員工的積極參與，需要科學(xué)的預(yù)算，滾動(dòng)的、準(zhǔn)確的動(dòng)態(tài)管理以及具有激勵(lì)作用的獎(jiǎng)罰方式等，才能使企業(yè)的成本得到有效的控制。進(jìn)一步提高成本利潤(rùn)率。有效發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的職能。

（作者單位：鄭鐵局房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)中心怡心物業(yè)公司）、