打造房改新政“藍(lán)本”
——訪(fǎng)廈門(mén)市社會(huì)保障性住房建設(shè)與管理辦公室副主任 王朝暉

◎ 本刊記者 張 蕾

“十二五”期間，我國(guó)將進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，廈門(mén)市從2006年開(kāi)始實(shí)施社會(huì)保障性住房工作以來(lái)，各項(xiàng)工作進(jìn)展順利，社會(huì)保障性住房政策體系基本建立，工程建設(shè)按進(jìn)度全面推進(jìn)，申請(qǐng)受理審核工作有序開(kāi)展，社會(huì)各界和群眾對(duì)廈門(mén)市建設(shè)社會(huì)保障性住房這項(xiàng)惠民政策給予了較高評(píng)價(jià)和充分肯定，被中央有關(guān)媒體稱(chēng)為房改新政“藍(lán)本”?；诖顺删停浾邔?zhuān)訪(fǎng)了廈門(mén)市社會(huì)保障性住房建設(shè)與管理辦公室主任王朝暉，就廈門(mén)市保障性住房準(zhǔn)入運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制進(jìn)行了解讀。

“十一五”期間，廈門(mén)市共規(guī)劃保障性住房4.5萬(wàn)套，按“以需定建”原則實(shí)際動(dòng)工建設(shè)2.5萬(wàn)套，全市最低生活保障線(xiàn)以下住房困難家庭已實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保；低收入住房困難家庭已申請(qǐng)登記2.2萬(wàn)戶(hù)，將力爭(zhēng)在2011年底前得到基本解決。

起——初步實(shí)現(xiàn) “三個(gè)基本”和“三個(gè)百分百”

截至2011年3月31日，廈門(mén)市共受理保障性住房申請(qǐng)2.6萬(wàn)戶(hù)，其中低收入家庭申請(qǐng)2.3萬(wàn)戶(hù)。累計(jì)完成1.5萬(wàn)多戶(hù)申請(qǐng)戶(hù)的審核公示工作，1萬(wàn)多戶(hù)家庭選房并入住。陽(yáng)光公寓和“金包銀”工程已有約3.5萬(wàn)外來(lái)務(wù)工人員入住。從在建保障性安居工程和受理需求看，全市已動(dòng)工建設(shè)的保障性住房數(shù)量基本可以滿(mǎn)足2010年12月31日前中低收入住房困難家庭的申請(qǐng)需求。如此成績(jī)，得益于廈門(mén)市保障性住房準(zhǔn)入運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制“三個(gè)基本”和“三個(gè)百分百”的確立。

王朝暉副主任告訴記者，這“三個(gè)基本”首先是政策體系基本建立。其一是率先進(jìn)行立法。廈門(mén)市發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)先行先試的優(yōu)勢(shì)，在全國(guó)率先出臺(tái)了首部有關(guān)住房保障的地方性法規(guī)《廈門(mén)市社會(huì)保障性住房管理?xiàng)l例》。其二是配套文件到位。在立法的基礎(chǔ)上，出臺(tái)了近30個(gè)配套文件，從而形成了符合廈門(mén)實(shí)際的住房保障政策體系。其三是保障措施多樣。在國(guó)家廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新保障性租賃房（公共租賃住房）、保障性商品房（不設(shè)收入限制）等制度，有效解決“夾心層”住房困難，初步建立了覆蓋全體市民、分層次的住房保障政策體系。

其次是管理體制基本形成。其一是分配機(jī)制陽(yáng)光透明。從申請(qǐng)、審核、公示、選房等環(huán)節(jié)，均實(shí)行公開(kāi)透明的操作流程，杜絕暗箱操作，實(shí)現(xiàn)了對(duì)公平公開(kāi)公正運(yùn)作的“零投訴”。其二是監(jiān)管機(jī)制規(guī)范有效。從辦理入住、使用管理、日常巡查、租金收繳、違規(guī)查處、退出執(zhí)行等環(huán)節(jié)，均出臺(tái)相關(guān)管理制度，確保制度到位。其三是建設(shè)機(jī)制保障有力。在資金籌措上，多渠道籌集資金，由財(cái)政給予充分保障；在土地供應(yīng)上，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡?！?；在項(xiàng)目建設(shè)上，實(shí)行國(guó)企代建和施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理招標(biāo)相結(jié)合；在建設(shè)審批環(huán)節(jié)上，各職能部門(mén)實(shí)行提速增效措施，提前介入，縮短審批審核時(shí)間，承諾在2～3個(gè)工作日完成審批審核工作。

最后是管理機(jī)構(gòu)基本完善。其一是政府協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)“全覆蓋”。市政府成立了廈門(mén)市社會(huì)保障性住房建設(shè)與管理辦公室，由分管副市長(zhǎng)兼任辦公室主任，副秘書(shū)長(zhǎng)兼任常務(wù)副主任，在市政府辦公廳設(shè)立保障性住房處，專(zhuān)項(xiàng)履行保障性安居工程的統(tǒng)籌規(guī)劃、政策研究、協(xié)調(diào)巡查、督察督辦等職責(zé)；各區(qū)政府均相應(yīng)成立區(qū)級(jí)保障住房辦。同時(shí)，市區(qū)兩級(jí)政府成立了建設(shè)工作協(xié)調(diào)小組，由分管市、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，協(xié)調(diào)解決存在問(wèn)題，推動(dòng)保障性安居工程建設(shè)。其二是職能部門(mén)實(shí)現(xiàn)跨部門(mén)聯(lián)動(dòng)。在申請(qǐng)家庭的資格審核中，民政、國(guó)土房產(chǎn)、建設(shè)、公安、稅務(wù)、社保等部門(mén)以及各區(qū)配合做好跨部門(mén)、跨區(qū)協(xié)查。其三是初步完成政策執(zhí)行機(jī)構(gòu)設(shè)置。初步建立了由市公房管理中心、市住宅辦、各區(qū)民政局（建設(shè)局）、街道辦、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)等分工協(xié)作的具體執(zhí)行管理機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)，確保各項(xiàng)制度的貫徹落實(shí)。

對(duì)于“三個(gè)百分百”王主任也給出了詳細(xì)介紹，第一是對(duì)申請(qǐng)家庭資格審核實(shí)現(xiàn)百分百入戶(hù)調(diào)查。從資格審核情況看，通過(guò)入戶(hù)調(diào)查，到申請(qǐng)家庭進(jìn)行走訪(fǎng)查看家庭生活和居住情況，詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)家庭成員的工作單位、工作崗位、生活消費(fèi)水平等情況，有80%的家庭通過(guò)入戶(hù)調(diào)查能基本判斷其所申報(bào)的家庭收入等情況與實(shí)際是否相符。

第二是對(duì)入住住戶(hù)動(dòng)態(tài)管理實(shí)行百分百定期巡查。為了有效防止轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓行為，及時(shí)掌握住戶(hù)家庭情況動(dòng)態(tài)變化，建立了定期巡查制度，實(shí)現(xiàn)對(duì)每個(gè)住戶(hù)定期巡查走訪(fǎng)，并為每個(gè)住戶(hù)建立了巡查檔案。

第三是對(duì)承租住戶(hù)實(shí)行百分百銀行代扣。創(chuàng)新租金收取方法，通過(guò)采用銀行代扣、發(fā)放租金催繳通知單、上門(mén)服務(wù)催繳、發(fā)放律師催繳函、單位協(xié)助催繳、登報(bào)催繳、司法催繳等方法，對(duì)未繳交租金的住戶(hù)及時(shí)催繳，目前租金收繳率達(dá)99%（主要為個(gè)別家庭跨月繳交）。

承——凝結(jié)準(zhǔn)入運(yùn)營(yíng)管理“五多”模式之美

在審核工作中，廈門(mén)市保障性住房準(zhǔn)入運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)用了“五多”模式，據(jù)王主任介紹，第一是多層級(jí)審核。建立了“五級(jí)審核、兩級(jí)公示”制度，即社區(qū)、街道辦、區(qū)民政局、市公房管理中心或市住宅辦、市國(guó)土房產(chǎn)局或市建設(shè)與管理局等五級(jí)審核，社區(qū)和全市兩級(jí)公示，有效的防止了弄虛作假行為。

第二是多部門(mén)協(xié)查。改變?cè)缮暾?qǐng)家庭到各部門(mén)開(kāi)證明的方式為由各職能部門(mén)協(xié)查：一是家庭住房情況審核由國(guó)土房產(chǎn)、建設(shè)部門(mén)協(xié)查；二是家庭收入審核由社保、稅務(wù)、公積金等部門(mén)協(xié)查；三是家庭成員及戶(hù)口審核由公安部門(mén)協(xié)查；四是家庭資產(chǎn)審核由國(guó)土房產(chǎn)（房產(chǎn)）、公安（車(chē)管）、工商（工商注冊(cè)）等部門(mén)協(xié)查；五是“人戶(hù)分離”情況審核由實(shí)際居住地社區(qū)協(xié)查。

第三是多機(jī)構(gòu)監(jiān)管。一是明確了市國(guó)土房產(chǎn)局作為保障性住房使用管理和監(jiān)管的行政主管部門(mén)，市公房管理中心作為具體的監(jiān)督、管理部門(mén)，設(shè)立檢查科，配備了專(zhuān)職監(jiān)管人員和駐點(diǎn)巡查員。二是充分發(fā)揮街道辦事處的作用，賦予其對(duì)住戶(hù)違規(guī)使用情況的調(diào)查、核實(shí)、綜治管理、協(xié)調(diào)社區(qū)等方面的工作。三是發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)對(duì)人員管理的優(yōu)勢(shì)，賦予其入戶(hù)調(diào)查審核家庭情況變化、防止非申請(qǐng)家庭成員入住的工作。四是由市公房管理中心委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)一定的協(xié)助監(jiān)管等工作，采取封閉式物業(yè)管理，防止社會(huì)保障性住房轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或空置等行為。五是明確了各有關(guān)部門(mén)的配合、協(xié)助管理職責(zé)，如違章處罰等。

第四是多手段退出。一是通過(guò)立法明確退出情形，賦予行政主管部門(mén)罰款、依法申請(qǐng)司法強(qiáng)制執(zhí)行等措施，使退出機(jī)制的執(zhí)行有法可依。二是保障性租賃房實(shí)行市場(chǎng)租金和分類(lèi)租金補(bǔ)助辦法，即將“暗補(bǔ)”改為“明補(bǔ)”。通過(guò)制度設(shè)計(jì)，對(duì)部分經(jīng)濟(jì)改善不符合租金補(bǔ)助條件但又暫時(shí)無(wú)法退出住房的住戶(hù)取消租金補(bǔ)助，收取市場(chǎng)租金，實(shí)現(xiàn)政策上退出。同時(shí)，對(duì)通過(guò)瞞報(bào)等手段騙取保障性租賃房的違法行為追討已騙取的租金補(bǔ)助，強(qiáng)化了退出機(jī)制的執(zhí)行。三是建立梯次處罰機(jī)制，違法行為時(shí)間越長(zhǎng)、情形越嚴(yán)重，違法成本越高，處罰力度越大，提高依法退出的威懾力。

第五是多方位服務(wù)。一是進(jìn)駐居委會(huì)就近服務(wù)。每個(gè)保障性住房小區(qū)都由區(qū)政府負(fù)責(zé)組織成立社區(qū)居委會(huì)或派駐社區(qū)工作點(diǎn)，方便住戶(hù)辦事，組織社區(qū)活動(dòng)豐富居民生活。二是物業(yè)企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。保障性住房小區(qū)由區(qū)政府組建不以盈利為目的的國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，利用國(guó)土企業(yè)的管理力量，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。三是完善生活配套服務(wù)。由政府協(xié)調(diào)完善保障性住房小區(qū)的生鮮超市、公交、文體、教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施，方便居民生活和出行。

轉(zhuǎn)——知難不難，迎難而上

經(jīng)過(guò)四年多的實(shí)踐，廈門(mén)市的保障性住房工作已從政策理論的探索階段邁向?qū)嵸|(zhì)性交房入住的落實(shí)階段，王朝暉副主任將多年來(lái)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題一一列出。其一，由于缺乏支持，在司法強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，將一定程度的存在執(zhí)行效果不理想的問(wèn)題。

其二，由于缺乏社會(huì)誠(chéng)信體系支撐，部分申請(qǐng)家庭不能誠(chéng)信申報(bào)，出現(xiàn)不如實(shí)申報(bào)家庭收入等情況。

其三，在準(zhǔn)入環(huán)節(jié)，資格審核中有些家庭的收入、資產(chǎn)等情況具有較高隱蔽性，缺乏有效手段予以甄別。

其四，由于城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民住房政策的差異，在農(nóng)村居民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，其農(nóng)村住房的權(quán)利和認(rèn)定沒(méi)有明確規(guī)定；同時(shí)，農(nóng)村居民作為家庭成員參與申請(qǐng)保障性住房后，其在農(nóng)村是否仍可享受農(nóng)村集體土地建設(shè)宅基地等政策沒(méi)有明確的規(guī)定，一定程度的影響了對(duì)申請(qǐng)家庭住房情況的審查和計(jì)算。

其五，十二五期間，國(guó)家將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性安居工程，廈門(mén)今年4萬(wàn)套保障性安居工程的建設(shè)資金13.6億元已經(jīng)安排到位。由于公共租賃住房建設(shè)需要大量建設(shè)資金的沉淀，所以，目前國(guó)家應(yīng)鼓勵(lì)各類(lèi)主體投資建設(shè)公共租賃住房，但由于投資收益低、投資回收期長(zhǎng)、融資成本高等原因，企業(yè)積極性不高。

其六，由于保障性安居工程建設(shè)任務(wù)日益加大，今后的建設(shè)、分配、監(jiān)管等工作任務(wù)也將越來(lái)越繁重，即將面臨人員嚴(yán)重不足問(wèn)題。

合——知過(guò)非難，善積者昌

在談到保障房建設(shè)之中的政策建議，王朝暉副主任也表達(dá)了自己的看法：建議國(guó)家加快立法進(jìn)程，盡快出臺(tái)《基本住房保障法》，以使住房保障工作做到有法可依。建議國(guó)家加快社會(huì)誠(chéng)信體系建設(shè)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，建立社會(huì)誠(chéng)信制度，對(duì)申請(qǐng)保障性安居工程不如實(shí)申報(bào)家庭收入等情況的申請(qǐng)家庭，予以納入社會(huì)誠(chéng)信黑名單，其申請(qǐng)政府、社會(huì)以及各相關(guān)部門(mén)給予的有關(guān)優(yōu)惠政策，予以暫停或明確不得享受，加大其違法違規(guī)成本。

建議國(guó)家能出臺(tái)相關(guān)辦法，明確各相關(guān)職能部門(mén)的協(xié)查職責(zé)，比如申請(qǐng)家庭成員的銀行賬號(hào)、存款情況的審查，稅務(wù)部門(mén)的協(xié)查等，以提高對(duì)申請(qǐng)家庭成員收入、資產(chǎn)等情況的審查準(zhǔn)確性。建議適時(shí)出臺(tái)相關(guān)辦法，統(tǒng)籌調(diào)整城鎮(zhèn)和農(nóng)村的住房政策，對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，或者其作為家庭成員參與申請(qǐng)保障性住房后，其在農(nóng)村是否仍可享受農(nóng)村集體土地建設(shè)宅基地等政策做出明確規(guī)定。

建議國(guó)家出臺(tái)相關(guān)具體辦法，多渠道解決保障性住房建設(shè)資金。一是對(duì)保障性住房項(xiàng)目執(zhí)行免息或低息貸款的政策予以扶持（可以租金收入作為與還貸相適應(yīng)的貸款利息），減輕地方政府或投資主體貸款融資壓力，提高還貸能力，自求平衡。二是延長(zhǎng)保障性住房貸款還款周期，保障性住房的建設(shè)周期以及出租的資金回籠周期較長(zhǎng)，建議將貸款期限延長(zhǎng)到30年以上。三是各商業(yè)銀行應(yīng)設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)信貸資金額度，用于配套支持建設(shè)資金不足問(wèn)題。四是調(diào)整公積金政策，提高公積金的使用效率，明確公積金閑置資金可用于投資保障性住房建設(shè)。五是設(shè)立國(guó)家保障性住房建設(shè)基金，直接投資支持人口增長(zhǎng)較快的城市建設(shè)公共租賃住房。六是明確各級(jí)財(cái)政在公共租賃住房制度初期階段應(yīng)安排部分資金用于補(bǔ)貼公共租賃住房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理，以使投資主體能在一定時(shí)期內(nèi)達(dá)到收支平衡，以鼓勵(lì)其建立公共租賃住房長(zhǎng)效機(jī)制，從而真正實(shí)現(xiàn)政府主導(dǎo)、社會(huì)參與的目的。建議國(guó)家在本次事業(yè)單位改革過(guò)程中，充分考慮保障性安居工程管理審核性及事務(wù)性單位的設(shè)置，未雨綢繆，以解決由于保障性安居工程建設(shè)任務(wù)日益加大、機(jī)構(gòu)設(shè)置不健全、人員嚴(yán)重不足而帶來(lái)的一系列管理問(wèn)題，以利于建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。