海南：旅游地產(chǎn)急行軍

◎ 本刊記者 陳桂龍

帶著熱帶陽(yáng)光、沙灘和大海的氣息，8月13日，11家開(kāi)發(fā)商走進(jìn)了北京中心商區(qū)崇文門(mén)?新世界商場(chǎng)，將“國(guó)際旅游島”品牌向京城購(gòu)房者重磅推出?；顒?dòng)累計(jì)簽約17套、成交金額近3000萬(wàn)、意向成交36套，看房登記1956組。此次小型房展，預(yù)示海南“旅游房地產(chǎn)群”悄然成形。

消費(fèi)沖動(dòng)

碧海藍(lán)天，熱帶雨林，生猛海鮮，豐富水果，免稅天堂……未來(lái)還將建成儋州/博鰲/?？?三亞4個(gè)機(jī)場(chǎng)，東西兩條貫穿全島的高鐵線，2015年整個(gè)海南島將形成2小時(shí)的生活圈。這樣美麗的地方，大部分的區(qū)域還處于價(jià)值洼地，配套成熟的?？趦r(jià)格尚未過(guò)萬(wàn)，西線海景房最低25萬(wàn)就可以擁有。這就是海南魅力所在。

據(jù)悉，三亞市現(xiàn)有旅游度假酒店180余家，特色旅游景區(qū)30處。其中，國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)亞龍灣匯集了許多世界品牌度假酒店，被譽(yù)為國(guó)家海岸線的海棠灣開(kāi)發(fā)區(qū)，也有許多大型旅游項(xiàng)目正在建設(shè)。在去年，在海南島環(huán)島岸線上，正在建設(shè)的高端旅游度假酒店、度假村就超過(guò)30個(gè)。

“2011年如果沒(méi)有抓住機(jī)會(huì)的話，以后就很難再?gòu)恼掷锬玫降亓恕！被顒?dòng)展上，一開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

自?？?、三亞出臺(tái)新版“限購(gòu)令”細(xì)則以來(lái)，給二線市縣城市帶來(lái)機(jī)遇，海南官方數(shù)據(jù)顯示，瓊海、文昌等地日均成交量攀升。尤其是離?？诰嚯x較近的澄邁、瓊海一帶，便捷的交通和適宜的氣候已經(jīng)開(kāi)始吸引島外購(gòu)房者的目光。

“海南的房?jī)r(jià)，在全國(guó)范圍內(nèi)都是一個(gè)特例。從近十多年來(lái)的調(diào)控效果來(lái)看，海南的房?jī)r(jià)幾乎都是越調(diào)越漲的態(tài)勢(shì)。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)董事會(huì)主席兼總裁周忻表示。

海南因?？凇⑷齺唭傻胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷二、三月份的“限購(gòu)”萎縮一段時(shí)間后，又逐漸回升。5月起，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)變化。5、6月房地產(chǎn)銷(xiāo)售量均超70萬(wàn)平方米，達(dá)上年全年月平均銷(xiāo)量。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月，?？谛陆ㄉ唐纷≌瑑r(jià)格環(huán)比持平，同比上漲0.7%；三亞新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.1%，同比下降2.0%。?？?、三亞兩市基本回到去年同期市場(chǎng)水平。

進(jìn)入7月，海南樓市回升趨勢(shì)愈加明顯。海南省住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約系統(tǒng)顯示，7月份，島內(nèi)市縣每日簽約商品房數(shù)量有多有少、價(jià)格有高有低，但整體銷(xiāo)售量比3、4月份升高。

據(jù)了解，海南85%的購(gòu)房者來(lái)自海南島外，并呈不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)。作為一個(gè)享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的旅游勝地，據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在今年上半年，在三亞過(guò)夜的旅游人數(shù)就超過(guò)了500萬(wàn)。按照三亞官方的說(shuō)法，在當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房人群中，除了北京、上海和江浙一帶，哈爾濱和成都等二三線城市的購(gòu)房者逐漸成為消費(fèi)主體。

為培養(yǎng)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)，海南一方面，加大保障性安居工程力度，擴(kuò)大保障性住房覆蓋面，逐步滿(mǎn)足中低收入城鎮(zhèn)居民和外來(lái)務(wù)工人員的住房需求，實(shí)現(xiàn)住有所居；另一方面，按“高端、適度、有序”的原則，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)以產(chǎn)權(quán)式度假酒店、酒店式公寓、養(yǎng)生公園、休養(yǎng)度假區(qū)為代表的旅游度假地產(chǎn)快速發(fā)展。

房企火拼“天涯海角”

國(guó)際旅游島建設(shè)加快了海南房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)，全國(guó)知名企業(yè)的進(jìn)駐，打造了許多精品樓盤(pán)，這些樓盤(pán)不僅為人們提供了享受?chē)?guó)際旅游島舒適生活、度假的條件，同時(shí)也成為了海南的名片。

最典型的例子就是雅居樂(lè)地產(chǎn)打造清水灣。自2009年開(kāi)盤(pán)以來(lái)，雅居樂(lè)海南清水灣在國(guó)際旅游島可謂獨(dú)占鰲頭：7月5日，雅居樂(lè)公布，2011年上半年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售157億元，其中海南清水灣銷(xiāo)售金額逾46億。

清水灣位于陵水珍珠海岸中段，連接海棠灣、香水灣、石梅灣、神州半島旅游度假區(qū)，正處于海南東海岸的樞紐地帶。作為《國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》和海南省政府“大企業(yè)進(jìn)駐，大項(xiàng)目帶動(dòng)”戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)打造的項(xiàng)目之一，清水灣肩負(fù)著海南旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略升級(jí)的重任。在雅居樂(lè)地產(chǎn)的帶動(dòng)下，富力、合景泰富、龍光集團(tuán)、北京順澤、綠城等開(kāi)發(fā)商蜂擁而至。

看到區(qū)域價(jià)值的不止是開(kāi)發(fā)商，還有全球IT巨頭惠普，選址清水灣不僅看中優(yōu)越的自然資源，更看中清水灣在整個(gè)東海岸的核心區(qū)域價(jià)值和成熟的國(guó)際化配套設(shè)施。據(jù)了解，惠普海南項(xiàng)目總投資約200億元，分別落戶(hù)于海南陵水和三亞海棠灣及澄邁海南生態(tài)軟件園。其中陵水項(xiàng)目總投資166億，規(guī)劃總占地3800畝，包括清水灣和黎安港兩個(gè)項(xiàng)目，主要用于建設(shè)惠普亞太能源外包服務(wù)研究院和IT外包服務(wù)學(xué)院。

自2010年海南國(guó)際旅游島獲批，海南政府及各界也在不遺余力的推廣海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各項(xiàng)利好政策也為扶持經(jīng)濟(jì)發(fā)展給足信心，近年來(lái)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持高速向上發(fā)展的態(tài)勢(shì)，尤其以旅游地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)方向的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)更加受到國(guó)內(nèi)大型房企的熱捧。在海南陸地面積不足4萬(wàn)平方公里的土地上，進(jìn)駐海南房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)已有上百家，動(dòng)輒投資數(shù)十億、上百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目星羅棋布，包括萬(wàn)科、新世界、保利地產(chǎn)、綠地、華潤(rùn)、富力、雅居樂(lè)、魯能、中信、中體等地產(chǎn)大鱷。

事實(shí)上，潘石屹、馮侖、易小迪、張寶全、曾偉等房地產(chǎn)商們幾乎都有一段“闖海南”的歷史。而近年來(lái)，萬(wàn)科、富力、雅居樂(lè)、魯能、東和、金泰、新世界、中信國(guó)安、中信太富等知名房地產(chǎn)公司又再次紛紛入駐海南，掀起一股海南“掘金潮”。

目前，在海南的全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)100家，投資總額超過(guò)1000億元。旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式正在從單一性的觀光旅游發(fā)展到度假休閑旅游變?yōu)楦⒅貏?chuàng)新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和多元產(chǎn)品的組合。同時(shí)項(xiàng)目空間規(guī)模從“小而精”到“大而全”的復(fù)合型地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)也日趨明顯。

從區(qū)域分布看，旅游資源豐富的海南省東、北、南沿線海岸基本被瓜分完畢，東部組團(tuán)包括瓊海、萬(wàn)寧兩市，中信、華潤(rùn)、海航在此盤(pán)踞；南部組團(tuán)包括三亞、陵水、樂(lè)東、保亭四市縣，富力、雅居樂(lè)、中糧、魯能、萬(wàn)科、綠城在此安營(yíng)扎寨；北部組團(tuán)包含?？?、文昌、澄邁、定安四市縣，新世界、海航、富力、雅居樂(lè)已入駐。

在瓊海市，中信地產(chǎn)在博鰲的總投資額在百億元以上，而早已入駐具備優(yōu)質(zhì)熱帶海洋資源的陵水縣的雅居樂(lè)清水灣，以及富力澄邁項(xiàng)目也號(hào)稱(chēng)投資超過(guò)100億元。業(yè)內(nèi)人士分析，在海南東、北、南部房地產(chǎn)市場(chǎng)瓜分已經(jīng)接近飽和之時(shí)，海南中、西部仍處于開(kāi)發(fā)空余期，且隨著海南西部沿線高鐵及西部機(jī)場(chǎng)的建成，以儋州為主，輻射周邊市縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪開(kāi)發(fā)熱潮，目前國(guó)內(nèi)許多大型房企也將目光轉(zhuǎn)移至海南中西部地區(qū)。

現(xiàn)實(shí)助力旅游地產(chǎn)

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，在海南，旅游地產(chǎn)巨大的空間遠(yuǎn)非其他地產(chǎn)品種所能及，動(dòng)輒幾千畝的區(qū)域可以讓企業(yè)長(zhǎng)期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，滿(mǎn)足多年的土地需求。

持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o疑也加劇了房企上山下海的腳步。海南旅游地產(chǎn)處江湖之遠(yuǎn)，多數(shù)在限購(gòu)之外的二三線城市，受調(diào)控波及較小，無(wú)疑是房企的首選。

二是中國(guó)城鎮(zhèn)化比率的快速提高，極大促進(jìn)了對(duì)旅游地產(chǎn)的需求。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展使得城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)加速趨勢(shì)，2006年我國(guó)城鎮(zhèn)化率約為44%。根據(jù)國(guó)家“十一五”規(guī)劃和相關(guān)預(yù)測(cè)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率在2010年接近50%，2020年將達(dá)到55%左右。旅游地產(chǎn)是一個(gè)比較寬泛的概念，不僅是普通酒店，也包含第二住宅、養(yǎng)老公寓等，城鎮(zhèn)人口增加的同時(shí)也會(huì)大大增加人們對(duì)度假等旅游地產(chǎn)的需求。

對(duì)地方政府來(lái)講，旅游業(yè)屬于國(guó)家支持的綠色產(chǎn)業(yè)，裝入旅游概念，靠旅游產(chǎn)業(yè)和旅游地產(chǎn)拉動(dòng)內(nèi)需，除了土地出讓給地方政府財(cái)政的支撐外，也有可能帶來(lái)地方上的持續(xù)稅收。

對(duì)于市場(chǎng)需求來(lái)講，“度假時(shí)代”是否真的已經(jīng)來(lái)臨尚待驗(yàn)證，但CPI高漲加城市限購(gòu)?！岸燃傩枨蟆钡拇笮∩写郎y(cè)量，投資需求無(wú)疑已是巨大的洪流。

面對(duì)海南熱火朝天的局面，中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林先生認(rèn)為，目前對(duì)于海南來(lái)說(shuō)，當(dāng)務(wù)之急是轉(zhuǎn)型。

從站在未來(lái)的發(fā)展角度。一是旅游房地產(chǎn)。在全國(guó)房地產(chǎn)特定的背景下，海南的房地產(chǎn)如何能夠跳出一般的房地產(chǎn)，或者轉(zhuǎn)型為以旅游房地產(chǎn)為主，走出一條有特色的、可持續(xù)的、有吸引力的旅游房地產(chǎn)發(fā)展的路子，正是海南現(xiàn)在正在迫于眉睫的事，

第二，就是文化娛樂(lè)的發(fā)展，海南文化產(chǎn)業(yè)增加值和全國(guó)比有差距，與上海、湖南比差距更大，目前只占了2%，廣東和湖南都達(dá)到了5%以上，大家到海南文化娛樂(lè)的消費(fèi)比較大，白天可以到大海玩，晚上不知道做什么，就是說(shuō)要提升消費(fèi)需求必須要加快文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

資訊：

國(guó)際旅游島未來(lái)發(fā)展新趨勢(shì)

試水博彩

日前，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全在海南的紅樹(shù)林度假酒店，已就順應(yīng)海南試水博彩業(yè)的政策做出相關(guān)設(shè)計(jì)更改，將欲打造內(nèi)地首家博彩酒店。目前，該酒店已經(jīng)在海南三亞灣破土動(dòng)工。

據(jù)了解，三亞灣紅樹(shù)林度假酒店不僅要建與《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》相適應(yīng)的體育競(jìng)技型博彩場(chǎng)館，還將先行一步備建出數(shù)萬(wàn)平米的未來(lái)賭場(chǎng)，對(duì)海南島開(kāi)放博彩業(yè)的尺度作出了大膽預(yù)測(cè)。

號(hào)稱(chēng)中國(guó)首座博彩酒店的三亞灣紅樹(shù)林度假酒店無(wú)論在模式上還是規(guī)模上都能與全球第一大博彩酒店拉斯維加斯的“米高梅大酒店”相看齊，涵蓋了博彩、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、會(huì)展功能，客房5600余間，每間均配備先進(jìn)的視頻系統(tǒng)，可直接視頻博彩或投注，并擁有中國(guó)規(guī)模最大的“迪拜水上樂(lè)園”、能容納6000人同時(shí)開(kāi)會(huì)與用餐的會(huì)展中心、多國(guó)風(fēng)情景觀河商業(yè)街，以及數(shù)千座位的大型演藝競(jìng)技場(chǎng)。該競(jìng)技場(chǎng)投入使用后，將引入籃球賽、網(wǎng)球賽、拳擊、散打、小型賽車(chē)、賽狗等已納入競(jìng)猜的各項(xiàng)體育競(jìng)技博彩。

游艇天堂

《海南省游艇安全管理暫行辦法》今年1月正式出臺(tái)，內(nèi)容覆蓋游艇檢驗(yàn)、登記、駕駛?cè)藛T、進(jìn)出口岸、航行和停泊、游艇俱樂(lè)部、安全保障、防止污染、監(jiān)督管理等十個(gè)方面，為推動(dòng)海南游艇業(yè)健康快速發(fā)展起到了積極作用。

據(jù)了解，海南海事局從2008年起就開(kāi)始積極研究海南游艇業(yè)發(fā)展中面臨的難題，2010年3月份著手起草制定《海南省游艇安全管理暫行辦法》，歷時(shí)10個(gè)月。辦法共計(jì)十一章，七十七條，著力解決了游艇檢驗(yàn)需提供圖紙審核手續(xù)、游艇登記戶(hù)籍和外資比例限制、全國(guó)游艇駕駛員證書(shū)不通用、境外人士在海南考取游艇駕照等眾多熱點(diǎn)問(wèn)題，讓海南成為游艇愛(ài)好者的自由天堂。

主題公園

為加快國(guó)際旅游島建設(shè)，推動(dòng)海南省大型主題公園項(xiàng)目和主題景區(qū)規(guī)劃建設(shè)，今年年初，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳和中山大學(xué)開(kāi)展了《海南省主題公園建設(shè)規(guī)劃》編制工作。經(jīng)近一年編制，目前該《規(guī)劃》已全面完成，省住建廳擬于近期上報(bào)省規(guī)劃委審議。

近期目標(biāo)(2011——2013年)：優(yōu)化、提升現(xiàn)有三亞南山宗教文化主題公園、?？诨鹕竭z址主題公園的基礎(chǔ)上，新建文昌航天主題公園、陵水海洋世界主題公園、海口動(dòng)感游樂(lè)主題公園等。

中期目標(biāo)(2013——2015年)：建設(shè)文昌航天主題公園、陵水海洋世界主題公園、?？趧?dòng)感游樂(lè)主題公園等主題公園，啟動(dòng)臨高航海科技主題公園、三亞動(dòng)漫文化主題公園、五指山民俗文化及熱帶雨林主題公園等三個(gè)主題公園。

遠(yuǎn)期目標(biāo)(到2020年)：完成本島9大主題公園建設(shè)(2015—2017年新建樂(lè)東未來(lái)世界主題公園)，啟動(dòng)“南海之魂”海洋主題公園建設(shè)。

離島免稅

今年4月20日，期待已久的離島免稅政策落地海南。這是繼今年1月1日境外游客購(gòu)物離境退稅政策在海南開(kāi)展試點(diǎn)以來(lái)，海南旅游購(gòu)物優(yōu)惠政策的又一重大突破。至此，海南已基本完成了國(guó)務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》中的要求：“開(kāi)展離境退稅試點(diǎn)”和“探索離島免稅政策可行性”，實(shí)現(xiàn)了旅游購(gòu)物退免稅政策的“兩級(jí)跳”?！半p響炮”的打響，標(biāo)志著海南向著打造國(guó)際購(gòu)物中心的目標(biāo)邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。