房屋共有建筑面積測(cè)算與分?jǐn)偡椒ㄌ接?/h1>

2011-09-06 10:04:48桂林市房地產(chǎn)交易所桂林市房地產(chǎn)測(cè)繪中心朱小蘭

中國(guó)建設(shè)信息化訂閱 2011年17期 收藏

關(guān)鍵詞：建筑面積分?jǐn)?/a>功能區(qū)

◎ 桂林市房地產(chǎn)交易所、桂林市房地產(chǎn)測(cè)繪中心 朱小蘭

商品房面積測(cè)算，是一項(xiàng)政策性和技術(shù)性強(qiáng)，精確度要求高的工作，它關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主的切身利益。在商品房交易中，目前的計(jì)價(jià)方式有三種：一是按建筑面積計(jì)價(jià)；二是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)；三是按套（單元）計(jì)價(jià)。這三種方法均是合法的。

無(wú)論以何種方式進(jìn)行銷售，最終落實(shí)到權(quán)屬管理產(chǎn)權(quán)證發(fā)放中，都是以建筑面積為基準(zhǔn)的。確定準(zhǔn)房屋分戶的建筑面積，關(guān)鍵在于確定房屋中共有面積及其共有共用關(guān)系，以及如何對(duì)共有共用面積進(jìn)行合理分?jǐn)?。下面著重?duì)房屋共有建筑面積測(cè)算與分?jǐn)偡椒ㄗ鞒鎏接懀?/p>

（一）共有共用面積的處理原則

1、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

①分割文件或協(xié)議必須是所有相關(guān)權(quán)利人達(dá)成的，缺一方都不行，否則，不視為有效的分割協(xié)議。已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的商品房，再行分割的，若影響相關(guān)權(quán)利人利益的，須由所有相關(guān)權(quán)利人達(dá)成分割協(xié)議。

② 分割協(xié)議應(yīng)明確分割的部位和分割方式，隱含的或不明確的協(xié)議均不視為有效的分割協(xié)議。且共有共用部位的約定不能與法律、法規(guī)、規(guī)范中的強(qiáng)制性規(guī)定相抵觸。

③ 相關(guān)房屋權(quán)利人所達(dá)成的分割協(xié)議不能侵犯公共利益和第三方利益。否則，不視為有效的分割協(xié)議。

2、無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/h3>

（二）共有建筑面積按比例分?jǐn)偟墓?/h2>

式中：K—為共有面積的分?jǐn)傁禂?shù)（取位至小數(shù)點(diǎn)后6位數(shù)）；

Si—為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，平方米；

δSi—為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，平方米；

∑δSi—為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，平方米；

∑Si—為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，平方米。

（三）共有建筑面積的分類

根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，可以分為以下幾大類：

1、幢共有建筑面積：指為本棟各功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積。如為整棟服務(wù)的配電房、水泵房等。該面積在整棟范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偅?/p>

2、功能區(qū)間共有建筑面積：指為本棟某兩個(gè)或兩個(gè)以上功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積。如同時(shí)為商場(chǎng)功能區(qū)及辦公功能區(qū)服務(wù)的樓電梯間等。該面積在相關(guān)各功能區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偅?/p>

3、功能區(qū)共有建筑面積：指為本棟某一功能區(qū)（如住宅功能區(qū)、辦公功能區(qū)、商場(chǎng)功能區(qū)等）服務(wù)的共有建筑面積。如為商場(chǎng)功能區(qū)服務(wù)的專用電梯、樓梯、自動(dòng)扶梯、大堂等。該面積在該功能區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偅?/p>

4、層共有建筑面積：指為本層服務(wù)的共有建筑面積。如本層共有走道等。該面積在本層范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偅?/p>

5、其它共有建筑面積。

（四）共有建筑面積的確認(rèn)方法

依據(jù)房屋建設(shè)單位提供的經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建筑施工設(shè)計(jì)平面圖進(jìn)行確認(rèn)，結(jié)合房屋建設(shè)單位出具的

共有建筑面積使用情況說(shuō)明，若該房屋由兩個(gè)以上（含兩個(gè)）建設(shè)單位聯(lián)建，則使用情況說(shuō)明應(yīng)由聯(lián)建各方共同進(jìn)行確認(rèn)。

（五）共有建筑面積的計(jì)算范圍

1、共有建筑面積（可以分?jǐn)偅┌ǎ?/h3>

① 棟內(nèi)作為公共使用的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為本棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，按水平投影面積計(jì)算；

② 套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

2、以下幾種情況不計(jì)入共有建筑面積（不可以分?jǐn)偅?/h3>

① 作為人防工程的建筑面積；

② 獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、雜（儲(chǔ)）物間等；作為機(jī)動(dòng)非機(jī)動(dòng)車集中停放的部位等；

③ 與本幢房屋不相連以及設(shè)在棟內(nèi)為他棟或多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等附屬配套設(shè)施用房、市政設(shè)施用房、為社區(qū)服務(wù)的公用房屋等；

④ 按規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的層高大于或等于2.20M的技術(shù)（結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換層以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開放空間的部分等，其中扣除樓電梯間和公共設(shè)備用房等應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

（六）共有建筑面積分?jǐn)偟囊话阍瓌t

1、分棟原則：房屋共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算以棟為單位進(jìn)行，為本棟服務(wù)的共有建筑面積可以分?jǐn)偅瑸槎鄺澐?wù)的共有建筑面積就不可以分?jǐn)?。因此在共有面積分?jǐn)傆?jì)算前，首先應(yīng)判斷該建筑物是一棟還是多棟。

關(guān)于棟的劃分有以下幾類形式：

① 獨(dú)立建筑的房屋為一棟。

② 在地坪以上是多個(gè)結(jié)構(gòu)獨(dú)立存在且互不相通的建筑單體，即使地下室（半地下室）相連通，也應(yīng)按多幢處理，即地面上按獨(dú)立的樓房各分為一棟，地下室以獨(dú)立使用的房屋單獨(dú)計(jì)算。

③ 僅以通廊相連的房屋，可各分為一棟。

④ 底層（或多層）為一整體相互貫通，上面有一個(gè)或多個(gè)塔樓式的房屋作為一棟。

⑤ 底層（或多層）以裙樓的形式連成一片，但分期規(guī)劃分期建設(shè)的房屋，當(dāng)其分期連接體處未相互貫通，可按分期分別分棟；同期規(guī)劃同期建設(shè)，若各塔樓及其相應(yīng)裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻作為明顯界線，且各部分之間無(wú)共用的設(shè)備間、配電房、值班室、大堂、過(guò)道等公用面積的，可將各塔樓及其相應(yīng)裙樓作為一棟，公用面積分?jǐn)傇谠摋澐秶鷥?nèi)獨(dú)立進(jìn)行。

2、消防優(yōu)先原則：在確認(rèn)共有建筑面積之前，首先應(yīng)分析共有部位是否滿足消防要求。消防通道服務(wù)范圍內(nèi)的各單元均應(yīng)參與消防通道的分?jǐn)偂?/p>

3、分?jǐn)偧?jí)別定級(jí)原則：根據(jù)共有共用部位服務(wù)對(duì)象范圍的不同，確定其所屬分?jǐn)偧?jí)別及分?jǐn)偡秶?。為本棟樓服?wù)的棟共有建筑面積為最高級(jí)別，在整棟范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?；其次為功能區(qū)間共有建筑面積，在相關(guān)各功能區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?，以此類推?/p>

4、分?jǐn)倧母呒?jí)到低級(jí)分?jǐn)傇瓌t。在進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)倳r(shí)，應(yīng)按照分?jǐn)偧?jí)別的高低依次進(jìn)行分?jǐn)偅图?jí)別的共有建筑面積應(yīng)參與高級(jí)別的共有建筑面積的分?jǐn)?，已分?jǐn)傔^(guò)的共有建筑面積將不再參與低級(jí)別分?jǐn)偂?/p>

共有部位服務(wù)對(duì)象不完全相同，并且無(wú)法區(qū)分服務(wù)范圍誰(shuí)大誰(shuí)小，分?jǐn)傔@幾部分共有建筑面積時(shí)，互不參與對(duì)方的分?jǐn)偂?/p>

5、設(shè)在棟內(nèi)的會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂活動(dòng)室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動(dòng)中心等，以及居委會(huì)、派出所使用的房屋，不以共有建筑面積認(rèn)定，以套（分戶）認(rèn)定，依照共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t參與分?jǐn)偡桨浮?/p>

即凡列為不分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e應(yīng)視為一戶，也應(yīng)參與分?jǐn)傇摋澫鄳?yīng)的共有建筑面積。

6、原設(shè)計(jì)為整體商場(chǎng)，后分割成通道和若干鋪位，通道的建筑面積由各相關(guān)鋪位按其建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

7、某個(gè)共有建筑面積列入分?jǐn)偤螅痪唧w劃分各套（分戶）攤得面積的對(duì)應(yīng)部位。共有建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得侵犯或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。

（七）共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/h2>

1、住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/h3>

國(guó)標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定，住宅樓以幢為單元，按各套房屋的套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。在實(shí)際操作中，一般情況，住宅樓采用按整棟分?jǐn)偂Ｔ谡麠澐謹(jǐn)傊?，整棟的共有面積視為整棟中各戶共同共有，全棟對(duì)共有面積分?jǐn)倿橐粋€(gè)系數(shù)。另外，若住宅樓底層為附屬層（如架空層、雜物房層等），層高2.20M以上(含2.20M)，上部為住宅單元構(gòu)成，可依照商住樓共有面積的分?jǐn)偡椒ㄌ幚恚瑢⒃摌莿澐譃樽≌透綄賹觾蓚€(gè)功能區(qū)。

特別情況，如一幢住宅樓里有的單元設(shè)有電梯，有的只有樓梯，該種情況下應(yīng)將有電梯的各單元合并成一個(gè)功能區(qū)，將無(wú)電梯只有樓梯的各單元合并成另一個(gè)功能區(qū)，分別進(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算。

對(duì)于確認(rèn)為一棟且由裙樓相連的不同塔樓，應(yīng)分別劃分為不同功能區(qū)；塔樓內(nèi)有多個(gè)獨(dú)立樓梯或電梯的，還應(yīng)按樓梯或電梯細(xì)分功能區(qū)分別計(jì)算。

近年來(lái)，隨著高層住宅的增多和人們消防意識(shí)的加強(qiáng)，房屋的建筑功能、造型乃至設(shè)計(jì)理念都發(fā)生了很大變化，如在高層建筑一定層次以上設(shè)置消防連廊將同一幢兩個(gè)不同單元的房屋連接起來(lái)，完善其消防功能。對(duì)該消防連廊面積計(jì)算和歸屬問題，存在歧義。有人認(rèn)為該部位只對(duì)相連的兩戶有用，應(yīng)由兩戶分?jǐn)?；有人認(rèn)為應(yīng)作為整幢的共有建筑面積，由整幢業(yè)主分?jǐn)?。筆者認(rèn)為：小高層或高層住宅樓中在某一層設(shè)置的消防連廊須作為相連通各住宅單元功能區(qū)分?jǐn)?，而不能作為層共有建筑面積，更不能僅由相連的兩戶分?jǐn)?；僅連通個(gè)別權(quán)屬單元的消防陽(yáng)臺(tái)（通道）亦應(yīng)作為整幢的共有建筑面積，由整幢業(yè)主分?jǐn)偅黄綍r(shí)可做套內(nèi)使用的消防通道（如陽(yáng)臺(tái)），應(yīng)納入套內(nèi)面積。

2、商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/h3>

商住樓進(jìn)行共有建筑面積的分?jǐn)倳r(shí)，首先將商業(yè)部分和住宅部分劃分為兩個(gè)功能區(qū)，按各自的建筑面積將全棟共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)?。通向住宅的樓梯均由住宅功能區(qū)分?jǐn)偂?/p>

3、多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/h3>

多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偙容^復(fù)雜，特別是大型綜合樓，它是一個(gè)多級(jí)分?jǐn)偟倪^(guò)程。在多級(jí)分?jǐn)傊?，共有面積的共有關(guān)系非常復(fù)雜，是一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的交錯(cuò)關(guān)系。因此需要我們有一個(gè)清晰的思路。一般分三個(gè)步驟進(jìn)行：

第一步驟：正確劃分功能區(qū)。

在實(shí)際工作中，多功能綜合樓一般由地下部分、商業(yè)部分、辦公部分、住宅部分、附屬部分等多個(gè)功能區(qū)構(gòu)成。在上述各功能區(qū)中往往還要?jiǎng)澐譃楦髯庸δ軈^(qū)，比如住宅功能區(qū)還需劃分為有電梯的功能區(qū)及只有樓梯無(wú)電梯的功能區(qū)。

第二步驟：確定共有建筑面積的歸屬。

第三步驟：確定共有建筑面積的分?jǐn)偡桨浮?/p>

① 把為全棟服務(wù)的共有共用面積定義為一級(jí)分?jǐn)?，分?jǐn)傊寥珬潱ê叵率遥?，二?jí)和二級(jí)以下的共有共用面積也應(yīng)參與此級(jí)別分?jǐn)偂?/p>

② 功能區(qū)間共有建筑面積的分?jǐn)偂?/p>

③ 為某個(gè)功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積的分?jǐn)偂?/p>

④ 為某層服務(wù)的層共有建筑面積的分?jǐn)偅幢緦痈魈變?nèi)建筑面積比例分?jǐn)倢庸灿薪ㄖ娣e，各套內(nèi)建筑面積參與過(guò)的所有級(jí)別的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)相累計(jì)最后得出該套內(nèi)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積。

總之，在房產(chǎn)面積測(cè)算工作中共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算是比較復(fù)雜、難度大的一項(xiàng)工作，每戶分?jǐn)偟拿娣e消費(fèi)者自己是很難計(jì)算出來(lái)的，這就要求房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員一定具備高度的責(zé)任心，嫻熟的業(yè)務(wù)技能，端正的工作態(tài)度，正確的價(jià)值觀和科學(xué)的人生觀，只有具備這樣素質(zhì)的從業(yè)人員才能夠打造出一支優(yōu)秀的房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)伍。

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