完善房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法建議

李鑫

（中國海洋大學(xué)法政學(xué)院 山東青島 266100）

完善房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法建議

李鑫

（中國海洋大學(xué)法政學(xué)院 山東青島 266100）

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾發(fā)揮較大作用，有利于保障承租人的居住權(quán)和穩(wěn)定社會秩序，但隨著時(shí)代的變遷，該制度不僅與民法所倡導(dǎo)意思自治原則相違背，而且有違現(xiàn)代物權(quán)精神，其立法上的缺陷也需進(jìn)一步完善。

房屋承租人；優(yōu)先購買權(quán)；立法缺陷；完善建議

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，是指作為承租人的公民或者法人，在出租人出賣其房屋時(shí)，于同等條件下有優(yōu)先于善意第三人購買的權(quán)利。我國對該權(quán)利的規(guī)定主要體現(xiàn)在：（1）1983年12月7日起施行的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定；（2）1999年10月1日起施行的《合同法》第230條規(guī)定。此外1988年4月2日起施行的《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中國人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第118條也曾對此作出相關(guān)規(guī)定，但目前該規(guī)定因其與物權(quán)理論相沖突，已由最高人民法院公告，自2008年12月24日起廢止。而后，2009年6月22日最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)作出了較為詳細(xì)的規(guī)定。在此，筆者試做分析，以期該法律制度的進(jìn)一步完善。

一、優(yōu)先購買權(quán)與民法倡導(dǎo)的意思自治原則相違背

意思自治原則是民法的基本原則之一，其核心理念是權(quán)利人自主決定其權(quán)利的行使。優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)定，使出賣人在一定程度上喪失了選擇買受人的自由，在一定程度上無法實(shí)現(xiàn)其利益的最大化。法律賦予承租人較多的權(quán)利，雙方權(quán)利呈現(xiàn)出較為嚴(yán)重的不對等局面，有強(qiáng)制締約之嫌，[1]立法者所設(shè)計(jì)的對租賃權(quán)這一債權(quán)保護(hù)性權(quán)利，恰恰是對意思自治原則的嚴(yán)重干擾。

立法者設(shè)立優(yōu)先購買權(quán)的初衷，主要是為了維護(hù)和穩(wěn)定承租人對租賃房屋的現(xiàn)實(shí)利用關(guān)系，盡量使房屋的所有人和利用人合而為一，減少承租人尋找房屋和搬遷的麻煩，從而降低交易成本，提高房屋的利用效率，在當(dāng)時(shí)的情況下具有一定的合理性。但是，隨著社會的發(fā)展，這種情形已悄然發(fā)生變化，目前的承租者很多是出于工作調(diào)動、外出學(xué)習(xí)等多種因素而承租房屋，以期通過一種較為便捷的生活方式，減少不必要的生活成本，所以在一定程度上很多承租者都具備購買房屋的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，且可通過目前較為發(fā)達(dá)的房屋中介等多種方式獲取房屋的使用權(quán)。在市場經(jīng)濟(jì)中，當(dāng)事人都是自己利益的最佳判斷者，每個(gè)人都在根據(jù)自己的判斷來追求自身利益的結(jié)果，“意思自治原則是對人的意志自由本質(zhì)的尊重。自由意志是適格之民事主體的本質(zhì)，沒有自由意志的人不能成為民事主體。”[2]

盡管國家可以對當(dāng)事人的自由意志作一出定的限制，但是這種限制不應(yīng)破壞公平、正義、效率與社會秩序。承租人優(yōu)先購買權(quán)實(shí)質(zhì)上是對出賣人意志的一種限制，不僅在一定程度上限制了出賣人自由選擇買受人的權(quán)利，而且以犧牲出賣人的合法權(quán)利為代價(jià)，換取對承租人的特殊保護(hù)。一項(xiàng)法律制度如果能帶來積極的社會效果，即使以某此民事主體的權(quán)利有所限制為代價(jià)，亦有其存在價(jià)值，反之，如果法律制度限制某些民事主體的自由意志，卻得不到積極的社會效果，其存在的價(jià)值就值得懷疑。承租人優(yōu)先購買權(quán)實(shí)質(zhì)是強(qiáng)加給出賣人一種強(qiáng)制締約義務(wù)。而“強(qiáng)制締約義務(wù)”是立法者鑒于合同雙方當(dāng)事人地位事實(shí)上的不平等考慮而給強(qiáng)勢一方設(shè)定的，在相當(dāng)程度上體現(xiàn)了對社會弱者的公力救濟(jì)。但在市場經(jīng)濟(jì)條件下，承租人與出租人地位是平等的，并非消費(fèi)者與經(jīng)營者之間的弱者與強(qiáng)者的關(guān)系，法律自無特別保護(hù)之必要，因此，應(yīng)充分尊重出賣人的意愿，賦予其自由選擇受讓人的權(quán)利，完全沒有必要對房屋出租人的出賣行為作出法律上限制，否則有違民法意思自治的基本原則。

二、優(yōu)先購買權(quán)有違現(xiàn)代物權(quán)精神，不利于提高交易效率和維護(hù)交易安全

優(yōu)先購買權(quán)雖然在一定程度上減少了房屋交易的環(huán)節(jié)，穩(wěn)定了承租人的生活，但是，隨著承租人購買房屋的途徑日益增多，其所消耗的成本主要是尋找出租信息和搬家所付出的成本，因此，再以這些消耗并不高的成本對抗出租人的自由選擇權(quán)是極其不合法理。由于現(xiàn)代物權(quán)觀念已從“以所有為中心”逐步發(fā)展到“以利用為中心”，主張通過所有權(quán)與使用權(quán)的分離，實(shí)現(xiàn)物盡其用，而優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)計(jì)，使所有與占有使用合二為一，在一定程度上違法了現(xiàn)代物權(quán)理念。從效率價(jià)值分析，承租人優(yōu)先購買承租房屋并不必然比其他買受人更能體現(xiàn)物的價(jià)值，其他人也許更能做到物盡其用，發(fā)揮更大價(jià)值。對這種利益上的沖突和對抗，法律無法也不便作出推斷。因?yàn)?，在司法?shí)踐中，出租人完全有可能故意設(shè)置障礙，使得承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使落空，惡意承租人也會借機(jī)起訴出租人與第三人之間的買賣合同無效，以此來拖延時(shí)機(jī)，以便在價(jià)格上人為制造優(yōu)勢。如今，租賃雙方實(shí)質(zhì)上已經(jīng)成為民事法律關(guān)系的平等主體，如果過多地保護(hù)承租人的利益，則出租人與第三人須承擔(dān)較大的利益風(fēng)險(xiǎn)，其合法權(quán)利在一定期限內(nèi)處于隨時(shí)被消滅的狀態(tài)，為此付出的磋商成本，價(jià)格成本等很可能付之東流，不利于提高交易效率和維護(hù)交易安全，極易引發(fā)法律糾紛，進(jìn)而妨礙了房屋使用價(jià)值的繼續(xù)發(fā)揮。

三、《合同法》第230條關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定的不足及其完善

《合同法》第230條關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定比較簡易，原則性較強(qiáng)，難以適用，其立法缺陷主要表現(xiàn)在：

1.完善“承租人”提法的指代不明問題?！逗贤ā返?30條雖然規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！钡?，《合同法》第215條規(guī)定“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃，”將租賃六個(gè)月以上的界定為長期租賃關(guān)系，租賃雙方應(yīng)簽訂書面的具有法律效力的合同或協(xié)議，而租賃少于六個(gè)月的為短期的租賃關(guān)系，不必簽訂書面的合同或協(xié)議。就此可以推斷，法律要求長期的租賃關(guān)系的雙方要簽訂租賃合同，其目的在于使租賃雙方的權(quán)利義務(wù)約定清晰，較好地處理相對穩(wěn)定的所有與占有之分離關(guān)系，對承租人所要承擔(dān)的法律義務(wù)比較高。而對于六個(gè)月以下的短期租賃，法律并不強(qiáng)制當(dāng)事人簽訂合同，承租人其所要承擔(dān)的法律義務(wù)相對于長期租賃的承租人較低。同時(shí)，立法者設(shè)立優(yōu)先購買權(quán)的初衷之一是為了保護(hù)承租人因租賃房屋而產(chǎn)生的相對穩(wěn)定的各種社會關(guān)系，而相對穩(wěn)定的社會關(guān)系須經(jīng)過一定的時(shí)期才能產(chǎn)生。[3]而短期租賃中的承租人只是因?yàn)闈M足一時(shí)之需，并不想長久擁有該房屋并產(chǎn)生穩(wěn)定的社會關(guān)系，因此，筆者認(rèn)為，該法條中所提到的承租人指代不明，界定過寬，建議將其明確為長期租賃關(guān)系中的承租人。因?yàn)椋勺鳛樯鐣{(diào)控的一種重要手段，調(diào)控目標(biāo)應(yīng)有所側(cè)重和區(qū)別對待，而不是泛泛地均予以同等程度的保護(hù)，否則容易引發(fā)整個(gè)調(diào)控體系內(nèi)部的混亂和失衡。

2.應(yīng)區(qū)別對待局部承租人就整體房屋優(yōu)先購買權(quán)的行使。司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到承租人只承租了部分房屋，而出租人欲出賣整幢房屋的情形，筆者設(shè)計(jì)出以下幾種方案：（1）若同時(shí)存在幾個(gè)承租人，欲就其承租的部分分別行使優(yōu)先購買權(quán)，可先由多方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商。如果出租人對分割出售房屋并無異議，分別出賣也不損害其利益，在條件相同的情況下，各承租人可就其所承租的房屋部分分別行使優(yōu)先購買權(quán)。（2）若出租人不同意分別出售，而欲將房屋進(jìn)行整體出賣，此時(shí)應(yīng)遵循公平的原則，應(yīng)首先尊重所有權(quán)人的意思表示，承租人不應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)。（3）若存在欲購買整體房屋的承租者，則其可在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)，其他承租人可根據(jù)買賣不破租賃的原則，得以繼續(xù)承租。如此，既實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)的順利轉(zhuǎn)移，又保護(hù)了租賃權(quán)。（4）若出租人不同意分別出賣，也沒有承租人欲整體購買，此時(shí)，法律應(yīng)偏向于保護(hù)出租人與善意第三人之間的合同關(guān)系，排除承租人優(yōu)先購買權(quán)的適用。

3.應(yīng)明確規(guī)定出租人通知承租人的“合理期限”?！逗贤ā返?30條雖就出租人出賣租賃房屋的應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，但未規(guī)定具體時(shí)限，由此導(dǎo)致司法機(jī)關(guān)把握標(biāo)準(zhǔn)不一而導(dǎo)致判決不統(tǒng)一，進(jìn)而影響司法的威信。筆者認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)的行使期限應(yīng)從出租人向承租人明示出賣意圖時(shí)起算，期限規(guī)定不宜過長亦不宜過短，以免影響出租人待價(jià)而沽的收益機(jī)率，以及出租人和善意第三人之間的交易處于一種不確定的狀態(tài)。筆者建議參照我國臺灣地區(qū)的立法規(guī)定，[3]并結(jié)合我國大陸的實(shí)際情況，應(yīng)確定一個(gè)月的時(shí)間較為合理。因?yàn)?，我國大陸的房地產(chǎn)市場發(fā)展極為迅速，承租人面臨的房屋選擇范圍較為廣泛，規(guī)定一個(gè)月的時(shí)間，能夠給予承租人較為充裕的時(shí)間尋找合適的房源進(jìn)行對比，而在此期限內(nèi)房價(jià)并不會發(fā)生較大的波動，不會過分拖延出租人和善意第三人之間的洽談。

4.明確“同等條件”的內(nèi)容。《合同法》第230條雖然規(guī)定“承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”，但未明確“同等條件”的內(nèi)容，容易發(fā)生紛爭，對此，筆者認(rèn)為，應(yīng)明確“同等條件”的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是指：（1）價(jià)款條件同等，即承租人允諾支付的價(jià)款數(shù)額應(yīng)等同于第三人在合同中允諾支付的價(jià)款；（2）價(jià)款的支付方式，也應(yīng)等同于第三人允諾的方式；（3）“同等條件”還應(yīng)包括其他交易條件的等同，例如第三人允諾對出租人負(fù)擔(dān)從給付義務(wù)的，除非該從給付可以用金錢作價(jià)，或無此從給付出租人與第三人的合同亦能成立，否則承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)。

[1]王賀洋.論承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的缺陷[J].漳州師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2008（4）.

[2]彭萬林.民法學(xué)[M].中國政法大學(xué)出版社，1994，P194.

[3]魏小星，喬默之.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法完善[J].湖北第二師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2008（5）.

Suggestions On the Legislative Completeness of the House Lease holder’ s Preemption

The right of preemption of housing lessee player a greater role in the planned economy era, which was benefit for protecting the residence of the tenant and stabling the social order, however with the changing of eras, the system is not only contrary to the principle of autonomy proposed by the Civil Code, but also contrary to the spirit of the modern property. The drawback of legislation needs to be further improved.

lessee of house; the right of preemption; the drawback of legislation; Consummte suggestion

李鑫（1986-），男，山東昌邑人，中國海洋大學(xué)法政學(xué)院法律系碩士，研究方向：民商法。

2010-10-28