經(jīng)濟(jì)適用房管理中的問題與對(duì)策

□文/余 菁

經(jīng)濟(jì)適用房管理中的問題與對(duì)策

□文/余 菁

本文梳理了經(jīng)濟(jì)適用房在建設(shè)使用中存在的主要問題，在此基礎(chǔ)上推出結(jié)論以及管理層應(yīng)采取的措施，以期掃清經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中的障礙，使經(jīng)濟(jì)適用房真正成為一項(xiàng)惠民政策，民心工程。

經(jīng)濟(jì)適用房；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；定價(jià)機(jī)制；實(shí)物配售

序言

經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)，面向城市低收入家庭住房問題，進(jìn)行的住房保障。經(jīng)濟(jì)適用房是隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而出現(xiàn)的，可以說是城市住房制度改革的產(chǎn)物。與普通商品房相比經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格比較便宜；與廉租房相比經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量要好得多，因而經(jīng)濟(jì)適用房成為了市場(chǎng)的寵兒。但是，經(jīng)濟(jì)適用房在推行的近十年中顯露出了不少問題，因此理論界一直都在圍繞它進(jìn)行研究探索。本文在前人研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行概括總結(jié)和分析，并著重研究了“分配”、“選址”、“物業(yè)管理”等方面的問題。這對(duì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，貫徹落實(shí)國(guó)家政策，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的快速發(fā)展以及維護(hù)社會(huì)和諧都具有重大的現(xiàn)實(shí)意義和理論意義。

一、經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)生背景

經(jīng)濟(jì)適用房的提出直至興建經(jīng)歷了一個(gè)相當(dāng)漫長(zhǎng)的過程。早在1991年6月，國(guó)務(wù)院就在《關(guān)于積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題?！?998年以前，住房制度推進(jìn)的步伐相當(dāng)緩慢，也正是在這一年國(guó)家正式提出興建經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房的提出與當(dāng)時(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相連，當(dāng)時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于低谷，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度很慢，需要尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。在這種大的經(jīng)濟(jì)背景下，朱镕基提出，要把住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，一個(gè)重要的舉措就是發(fā)展只售不租的經(jīng)濟(jì)適用房。一般說來，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格比較便宜，中低收入者均能購(gòu)買，這樣就能通過住宅拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)；另一方面我國(guó)以前實(shí)現(xiàn)的是實(shí)物分配，但是隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革，即從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制過度，實(shí)物分配顯露了許多的弊端因而被廢除，取而代之的是貨幣化。因?yàn)槲覈?guó)人口基數(shù)大，收入差距也很大，因而僅靠貨幣化分配，相當(dāng)一部分人不可能進(jìn)入市場(chǎng)買房，于是需要建立多層次的住房供應(yīng)體系來滿足多層次的住房需求。

二、經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中存在的問題及原因分析

經(jīng)濟(jì)適用房作為住房保障體系的主要部分在解決城鎮(zhèn)中低收入住房、實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平公正、調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格等方面起到了舉足輕重的作用。但在近十年的發(fā)展中也出現(xiàn)了許多不經(jīng)濟(jì)、不適用的現(xiàn)象。

（一）經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求。經(jīng)濟(jì)適用房用地是由地方政府劃撥的，而土地收入是地方的主要收入，這有損地方政府的利益，因此地方政府建設(shè)的積極性大打折扣。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部披露的數(shù)據(jù)，2009年全國(guó)各地經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積為33，388萬(wàn)平方米，48萬(wàn)套，占全年計(jì)劃指標(biāo)的37%，進(jìn)度相當(dāng)緩慢。

（二）超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)問題嚴(yán)重。國(guó)家《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)以中小戶型為主，其面積規(guī)定為中套住房面積為80平方米，小套住房面積為60平方米。但是，就全國(guó)范圍來看，經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積在二者之間的就很少，多數(shù)開發(fā)商將建筑面積建到了100平方米以上，更有甚者建到了150平方米。試問這是經(jīng)濟(jì)適用房嗎？就拿西安來說，西安有一經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)區(qū)“唐都花園”，其共有11種戶型，只有一種戶型低于80平方米，最高者超過150平方米。在戶型超標(biāo)的同時(shí)建筑總規(guī)模擴(kuò)大，投資額難免也要上升，最后每套的造價(jià)必然也會(huì)上漲。如此一來，中低收入者更是買不起房了。造成這種現(xiàn)象的根本原因在于政府規(guī)定開發(fā)商在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)利潤(rùn)必須控制在3%以內(nèi)，而多數(shù)開發(fā)商表示利潤(rùn)在3%以內(nèi)是沒人愿意開發(fā)的。因此，開發(fā)商便通過擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，擴(kuò)大戶型面積來吸引有錢人買房，借此提高利潤(rùn)。

（三）經(jīng)濟(jì)適用房分配管理不合理

1、富人購(gòu)房現(xiàn)象嚴(yán)重。經(jīng)濟(jì)適用房的目標(biāo)人群本是中低收入家庭住房困難戶，旨在解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題。然而，近年來全國(guó)各地富人購(gòu)房現(xiàn)象越來越普遍。目前，在許多經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)卻有許多私家車，這很難讓人把這些人與經(jīng)濟(jì)適用房聯(lián)系到一起。比如，前些年濟(jì)南陽(yáng)關(guān)舜城及呼和浩特首個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目草原明珠小區(qū)不乏開著奧迪、寶馬等高檔小車的購(gòu)房戶。

2、中低收入人群棄購(gòu)現(xiàn)象普遍。在近幾年的經(jīng)濟(jì)適用房銷售中曾出現(xiàn)過這樣一種怪現(xiàn)象：一方面經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求；另一方面老百姓在辛苦排隊(duì)搖號(hào)后卻最終放棄購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。2005年成都經(jīng)濟(jì)適用房遭“冷遇”就是一個(gè)很好的例子。2005年3月成都市公開盤6，000套經(jīng)濟(jì)適用房，而當(dāng)年僅僅售出2，000套，空置率高達(dá)60%。就其主要原因來講在于經(jīng)濟(jì)適用房選址過于偏僻。

（四）銷售環(huán)節(jié)運(yùn)作不規(guī)范。為降低建設(shè)成本，國(guó)務(wù)院等有關(guān)部門對(duì)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房的各項(xiàng)收費(fèi)采取了一系列減免措施取消了各種無法律法規(guī)依據(jù)的攤派集資費(fèi)。然而，政府相關(guān)部門卻并未執(zhí)行，依然收取各種費(fèi)用，政府的優(yōu)惠政策并未落到實(shí)處。另外，開發(fā)商在售房過程中，也有重復(fù)收費(fèi)現(xiàn)象。比如，以工本費(fèi)、抵押登記費(fèi)的形式收取，更有甚者收了費(fèi)不干事。據(jù)調(diào)查，某開發(fā)商在某小區(qū)建設(shè)之初就收取了“防雷”費(fèi)用，然而業(yè)主都住了幾年了也未曾見到所謂的防雷措施。

（五）物業(yè)管理水平偏低。物業(yè)管理無論是對(duì)商品房來說還是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房而言都是不可或缺的一部分。據(jù)一份調(diào)查資料顯示，業(yè)主對(duì)高檔商品房小區(qū)物業(yè)評(píng)價(jià)總體較好的比例達(dá)到68%；對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的物業(yè)評(píng)價(jià)卻很低，總體差占33%，服務(wù)質(zhì)量差占28%。管理水平差占29.3%收費(fèi)不規(guī)范占36.2%。業(yè)主的不滿意感主要是因?yàn)槲飿I(yè)公司提供的服務(wù)針對(duì)性不強(qiáng)，物業(yè)公司在管理過程中只注重企業(yè)本身的利益，脫離業(yè)主的實(shí)際需求，盲目地推出一些投入小、產(chǎn)出高的服務(wù)。

三、完善經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)使用問題的對(duì)策

經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)目標(biāo)不是單純地解決貧困人口的“安身”問題，而應(yīng)該是具有更為深刻的社會(huì)目標(biāo)。一方面應(yīng)當(dāng)通過經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)來解決中低收入人群的住房，提高他們的生活質(zhì)量，使其擺脫貧困；另一方面經(jīng)濟(jì)適用房有助于防止社會(huì)排斥，促進(jìn)社會(huì)融合構(gòu)建和諧世界。因此建議從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理。

（一）優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用房的選址。我國(guó)目前存量市場(chǎng)發(fā)展空間很寬廣，即二手房市場(chǎng)和老舊公寓有待挖掘。二手房、老舊公寓就其周邊環(huán)境、交通、醫(yī)療、學(xué)校等配套設(shè)施來講是相當(dāng)成熟的。如果將這部分房屋改建為經(jīng)濟(jì)適用房，相信百姓都會(huì)搶購(gòu)何來不愿購(gòu)買之說了。此外，這樣做還有兩個(gè)好處：一是解決了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的選址問題；二是增加了經(jīng)濟(jì)適用房的供給量，降低了建設(shè)成本。

（二）嚴(yán)格控制戶型面積。雖然政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)給予了一定的優(yōu)惠政策，但是開發(fā)商為獲取高額利潤(rùn)都將建筑面積擴(kuò)大了許多。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模應(yīng)由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤蠗l件家庭的需要和實(shí)際供應(yīng)能力來確定，例如杭州的標(biāo)準(zhǔn)是：家庭三人及以下者住房保障面積為60平方米，三人以上者為80平方米。目前，我國(guó)已經(jīng)明確規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房的控制面積，那么對(duì)于不符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、戶型面積過大的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃部門首先應(yīng)不予審批，針對(duì)那種已經(jīng)建成或是銷售的戶型超標(biāo)的經(jīng)濟(jì)適用房，仍要進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管。

（三）明確購(gòu)房者標(biāo)準(zhǔn)和資格審查機(jī)制。目前，我國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房保障對(duì)象的界定為中低收入人群，試問何謂中低收入？這個(gè)概念過于廣泛了。并且目前個(gè)人資金管理、信用管理等相關(guān)條件還不配套，要調(diào)查清楚一個(gè)人的家庭收入并非易事。因此，在制定經(jīng)濟(jì)適用房制度時(shí)首先應(yīng)以國(guó)家法定的形式規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，再由地方政府根據(jù)本地的收入情況擬定適合本地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。在這個(gè)方面政府應(yīng)該將考核標(biāo)準(zhǔn)定量化、合理化。比如，采取多指標(biāo)考核，將現(xiàn)有的考察家庭人均收入改為考核家庭年總收入、家庭總資產(chǎn)、人均住房面積等多個(gè)指標(biāo)，其中之一不達(dá)標(biāo)者均不能購(gòu)買。

（四）建立合理的定價(jià)機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成本包括征地拆讓費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)、貸款利息、稅金等費(fèi)用。為有效地控制經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，各地政府應(yīng)當(dāng)全面參與經(jīng)濟(jì)適用房成本的核算和定價(jià)過程中，必要時(shí)可以用市場(chǎng)手段來降低成本。政府部門還可以成立專門的定價(jià)小組，經(jīng)過對(duì)省內(nèi)外各區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的調(diào)查來定價(jià)。當(dāng)然最關(guān)鍵的在于要結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r，當(dāng)?shù)厣唐贩康膬r(jià)格就是一個(gè)很好的參考對(duì)象。在經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)過程中，有的部門聯(lián)合開發(fā)商肆意提價(jià)，這部分人應(yīng)當(dāng)受到法律的制裁。對(duì)于開發(fā)商則取消其建設(shè)資格并處以罰金，給予政府官員降級(jí)撤職等行政處罰。

（五）用貨幣補(bǔ)貼替代實(shí)物配售。此前實(shí)行的劃撥土地政策因損害地方政府的利益效果不是很好。用貨幣補(bǔ)貼則能大大提高地方政府的建房積極性。所謂貨幣補(bǔ)貼即指住房困難戶在購(gòu)買住房時(shí)政府直接將貨幣補(bǔ)貼給中低收入家庭，政府不必劃撥土地建經(jīng)濟(jì)適用房。2008年當(dāng)國(guó)際金融危機(jī)蔓延到中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，一些地方政府紛紛出手救市，在各種救市舉措中長(zhǎng)沙市采取了購(gòu)買商品房由政府給予5萬(wàn)元到8萬(wàn)元的補(bǔ)貼政策，繼長(zhǎng)沙之后鄭州、沈陽(yáng)、南昌、大連等城市也都實(shí)行了經(jīng)濟(jì)適用房的貨幣補(bǔ)貼政策，并取得了不錯(cuò)的效果。

四、結(jié)論

我國(guó)是一個(gè)人口眾多，貧困人數(shù)也多的國(guó)家，房源非常短缺，因而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)則顯得至關(guān)重要。在過去十年的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中確實(shí)突顯出了不少的問題，本文也對(duì)這些問題進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析并提出了相應(yīng)的對(duì)策，以期能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房的快速發(fā)展。然經(jīng)濟(jì)適用房是一項(xiàng)長(zhǎng)期的政策，關(guān)系到千家萬(wàn)戶的福利，因而全國(guó)各地方政府都應(yīng)高度關(guān)注，使得“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”將在不遠(yuǎn)的將來實(shí)現(xiàn)。

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（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）