加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

□文/郭 凱

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)投入資金大、整合資源多、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)大的投資開(kāi)發(fā)過(guò)程。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)根本目標(biāo)是開(kāi)發(fā)適合市場(chǎng)的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)銷售贏利。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)部流程包括資源整合、投資分析、土地決策、價(jià)值研判、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷主題、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、市場(chǎng)推廣、物業(yè)管理等十個(gè)方面。

按照建設(shè)程序，房地產(chǎn)項(xiàng)目分為六個(gè)階段：項(xiàng)目建議書(shū)階段、可行性研究階段、設(shè)計(jì)階段、施工準(zhǔn)備階段、施工實(shí)施階段、竣工驗(yàn)收及保修階段。屬于施工實(shí)施階段的前期工作有：項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究的決策階段；確定設(shè)計(jì)方案、初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等設(shè)計(jì)階段；規(guī)劃、消防、質(zhì)監(jiān)等報(bào)建階段；勘察、監(jiān)理、施工、采購(gòu)招標(biāo)等施工準(zhǔn)備階段。銷售策劃工作隨同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度展開(kāi)。

那么，如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，達(dá)到效益多、進(jìn)度快、質(zhì)量好、投資省的效果呢？本文結(jié)合山東青州的一個(gè)商業(yè)住宅項(xiàng)目的管理體驗(yàn)，談?wù)剮c(diǎn)看法。

一、建立健全項(xiàng)目部，做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)安排

選拔一位精通項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的、具有管理能力的人擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，并選派投資、設(shè)計(jì)、合約、營(yíng)銷、采購(gòu)、工程等專業(yè)人員作為項(xiàng)目管理成員，共同組成一個(gè)公司領(lǐng)導(dǎo)下的、以項(xiàng)目經(jīng)理為中心的、決策能力好、執(zhí)行能力強(qiáng)的項(xiàng)目部。明確項(xiàng)目部成員的責(zé)、權(quán)、利，做好任務(wù)分工、工作流程、完成期限，將各項(xiàng)工作落到實(shí)處。公司各相關(guān)部門要配合好項(xiàng)目管理工作。項(xiàng)目部要做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排，編制和落實(shí)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃、銷售策劃等網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃。首先，要做好前期工作，開(kāi)發(fā)適合市場(chǎng)銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作決定了90%以上的成本，它對(duì)項(xiàng)目的投資、進(jìn)度、質(zhì)量、銷售影響很大。前期工作中，項(xiàng)目定位至關(guān)重要。項(xiàng)目定位將決定樓房的價(jià)格預(yù)期。因此，在前期工作中，經(jīng)過(guò)詳細(xì)客觀的市場(chǎng)調(diào)研，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位為給市內(nèi)企業(yè)家、金領(lǐng)人士、公務(wù)員等高收入階層提供售價(jià)每平方米 5，000～8，000元的二至四室住宅戶型，同時(shí)建設(shè)部分汽車車位、商鋪對(duì)外租售。在設(shè)計(jì)上，邀請(qǐng)知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。將4層以下設(shè)計(jì)成商鋪、設(shè)備房、車庫(kù)的裙樓部分，5層以上設(shè)計(jì)成6棟聯(lián)排的高層塔樓。外立面采用鋁合金窗、玻璃陽(yáng)臺(tái)欄桿和外墻磚裝飾。整個(gè)設(shè)計(jì)風(fēng)格新穎、時(shí)尚。招標(biāo)階段采用了土建安裝工程總包、其他專業(yè)工程獨(dú)立分包的方式，都是由專業(yè)施工單位承包工程。既降低了造價(jià)，又確保了質(zhì)量和進(jìn)度；其次，要控制好施工實(shí)施、竣工驗(yàn)收及保修階段。施工實(shí)施階段是一個(gè)投入大量資金、施工工期長(zhǎng)、形成工程實(shí)體質(zhì)量的階段?？⒐を?yàn)收階段是進(jìn)行工程質(zhì)量全面檢查驗(yàn)收。工程保修階段是交付使用后提供質(zhì)量保修服務(wù)；再次，要做好銷售策劃工作。項(xiàng)目銷售具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，是需要精心策劃的。只有銷售得好，開(kāi)發(fā)的商業(yè)住宅樓才算是被市場(chǎng)認(rèn)可，項(xiàng)目的贏利目標(biāo)才能夠?qū)崿F(xiàn)。

二、進(jìn)度控制

進(jìn)度控制的目標(biāo)是確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總工期。這就要求編制好網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃，控制好關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，提前或按期實(shí)現(xiàn)節(jié)點(diǎn)工期目標(biāo)。首先，要了解完成項(xiàng)目各階段工作所需的時(shí)間，制定項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、控制性節(jié)點(diǎn)進(jìn)度計(jì)劃、操作性進(jìn)度計(jì)劃；其次，通過(guò)精細(xì)安排、狠抓落實(shí)，控制好辦理可行性研究、設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)劃許可證、施工許可證、項(xiàng)目開(kāi)工、樓房預(yù)售、竣工交樓等關(guān)鍵工作的工期目標(biāo)；再次，要及時(shí)預(yù)見(jiàn)、預(yù)控、發(fā)現(xiàn)和解決建設(shè)過(guò)程中的問(wèn)題。對(duì)項(xiàng)目報(bào)建等難以控制的前期工作，需要充分準(zhǔn)備、認(rèn)真落實(shí)、密切配合，爭(zhēng)取一次性通過(guò)。對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施階段中出現(xiàn)的可能影響進(jìn)度的情況，要極力避免，并采取組織、管理、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的措施，確保進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。為了縮短工期，可以采取應(yīng)用領(lǐng)先技術(shù)、降低施工難度、加大成本投入等方法；最后，經(jīng)研究確定，該項(xiàng)目的總工期兩年多一點(diǎn)的時(shí)間。

三、質(zhì)量控制

質(zhì)量目標(biāo)是要滿足設(shè)計(jì)圖紙、規(guī)范、規(guī)定及業(yè)主方質(zhì)量要求。質(zhì)量目標(biāo)包括項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、材料、設(shè)備等幾方面。所以，應(yīng)當(dāng)建立質(zhì)量控制體系，采取全面、全過(guò)程、全員的三全質(zhì)量管理，事前、事中、事后三階段質(zhì)量管理。

在項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究的決策階段，進(jìn)行客觀、詳實(shí)的調(diào)研工作。在設(shè)計(jì)階段，要求進(jìn)行限額限期設(shè)計(jì)，并且跟進(jìn)設(shè)計(jì)工作，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)實(shí)用，設(shè)計(jì)圖紙滿足施工要求。招標(biāo)階段，選擇具備施工實(shí)力的合格的投標(biāo)單位。施工階段，審查監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，監(jiān)督監(jiān)理單位的日常工作。督促好設(shè)計(jì)交底、圖紙會(huì)審、施工組織設(shè)計(jì)等技術(shù)工作?？刂坪眠M(jìn)場(chǎng)材料設(shè)備、樣板工程質(zhì)量。嚴(yán)格控制施工全過(guò)程的質(zhì)量，重點(diǎn)監(jiān)控質(zhì)量控制點(diǎn)。管理好影響質(zhì)量的五大要素，減少質(zhì)量問(wèn)題。竣工驗(yàn)收期間，加強(qiáng)檢查整改；工程保修期間，及時(shí)做好維修服務(wù)工作。

四、投資控制

投資目標(biāo)是減少項(xiàng)目總投資。項(xiàng)目總投資是由土地成本、項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)成本、建筑安裝施工成本、營(yíng)銷成本、財(cái)務(wù)成本、管理成本、有關(guān)稅費(fèi)等組成。為了減少項(xiàng)目總投資，提高住房性價(jià)比，很多房地產(chǎn)公司都采取“大規(guī)?？焖匍_(kāi)發(fā)，快速銷售”的模式。項(xiàng)目部對(duì)投資控制的主要內(nèi)容有：確定投資概算、投資回報(bào)率、投資回收期、工程預(yù)算，做好招標(biāo)階段工作，審批工程進(jìn)度款，處理變更和索賠，參與擬訂銷售價(jià)格、審查竣工結(jié)算。只有開(kāi)發(fā)適合市場(chǎng)銷售的項(xiàng)目：嚴(yán)格控制各部分成本，做到盡量不高價(jià)拿地，預(yù)算不超概算，結(jié)算不超預(yù)算；嚴(yán)格控制變更和索賠等費(fèi)用；精心策劃銷售，合理定價(jià)，及時(shí)完成銷售任務(wù)，才能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目投資盈利的目標(biāo)。

五、安全控制

按照“安全第一，預(yù)防為主”的方針，督促監(jiān)理和施工單位做好安全控制。要求施工單位建立健全安全生產(chǎn)保證體系，落實(shí)好安全管理制度、安全技術(shù)措施、安全預(yù)防措施、安全培訓(xùn)教育、安全檢查及整改等工作；加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理，包括工地場(chǎng)容場(chǎng)貌、材料堆放、封閉管理、現(xiàn)場(chǎng)防火、施工標(biāo)牌、治安整治、生活設(shè)施、保健急救等方面工作。

六、合同及信息管理

合同管理的目的是確保合同履行，避免爭(zhēng)議和索賠。合同是項(xiàng)目管理的主要依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)密、完善的合同體系，避免合同履行的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目管理人員要熟悉合同文件，并對(duì)合同進(jìn)行深入細(xì)致的研究，掌握合同的關(guān)鍵條款、存在的漏洞，提出完善措施。嚴(yán)格督促承包商履行合同，預(yù)防合同變更引起的爭(zhēng)議和索賠。

信息管理目的是通過(guò)信息傳輸，為項(xiàng)目建設(shè)提供增值服務(wù)。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、召開(kāi)會(huì)議、直接溝通、資料傳送等多種形式，及時(shí)收集、傳輸、反饋、整理、匯總信息，確保信息管理規(guī)范、及時(shí)、準(zhǔn)確、暢通。通常情況下，還應(yīng)利用電腦輔助信息管理工作。

七、綜合管理

根據(jù)該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，以項(xiàng)目建設(shè)程序和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)十個(gè)內(nèi)部流程為主線，按照決策、計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制等五大管理職能，采取組織、管理、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面措施，進(jìn)行有力、有序、有效的綜合管理，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。進(jìn)行綜合管理，需要建立完善的規(guī)章制度，提倡團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神；合理分工、知人善任，對(duì)控制目標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格的目標(biāo)管理；需要加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)預(yù)控能力，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)處理好各種問(wèn)題。

八、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是個(gè)資源整合的過(guò)程。企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，就需要準(zhǔn)確做好項(xiàng)目定位，選擇有實(shí)力的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營(yíng)銷單位，建設(shè)出適銷的樓房產(chǎn)品，通過(guò)促銷及時(shí)回籠資金，達(dá)到效益多、進(jìn)度快、質(zhì)量好、投資省的效果。在項(xiàng)目四大控制目標(biāo)中，進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)、安全的關(guān)系是可以相輔相成的。質(zhì)量、造價(jià)、安全控制得好，工程進(jìn)展就可以更順利，實(shí)現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)就更有保障。如，珠江新城的商業(yè)住宅項(xiàng)目通過(guò)精心的管理，在兩年內(nèi)按期完成了開(kāi)發(fā)和銷售任務(wù)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目銷售盈利的根本目標(biāo)，就是一個(gè)很好的例證。事實(shí)證明，只要組建一個(gè)公司領(lǐng)導(dǎo)下的、以項(xiàng)目經(jīng)理為中心的、決策能力好、執(zhí)行能力強(qiáng)的項(xiàng)目部，做到精心計(jì)劃、積極管理、嚴(yán)格控制，是能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)的。

[1]王祖和.項(xiàng)目質(zhì)量管理[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2004.

[2]李偉.項(xiàng)目管理提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力[J].開(kāi)發(fā)天地，2005.10.

[3]陳曦.海南X房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究[D].重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文，2005.