重慶老年住宅投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

□文/張雪芹

一、重慶老齡化的趨勢(shì)及對(duì)社會(huì)的影響

（一）重慶老齡化趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)際上通用的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家65歲以上的人數(shù)占國(guó)家總?cè)藬?shù)的7%或60歲以上的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的10%以上時(shí)，即標(biāo)志該國(guó)家進(jìn)入老齡化社會(huì)。近年來，中國(guó)成為世界上老年人口最多的國(guó)家，老齡化漸漸成為中國(guó)人口發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，也成為重慶人口發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。截至2009年，重慶常住人口2，859萬人，其中65歲及以上的人口有325.35萬人，約占總?cè)藬?shù)的11.4%，表明重慶已成為老齡化的城市，且人口出生率比2008年降低0.2%，死亡率降低0.1%，可見未來幾年重慶老年人口有增加的趨勢(shì)。

（二）重慶老齡化對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響。重慶人口老齡化趨勢(shì)的加劇，不僅對(duì)老年人自身帶來了問題，同時(shí)也給社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)和文化等方面也帶來了諸多問題。

1、對(duì)重慶養(yǎng)老負(fù)擔(dān)的影響。我國(guó)現(xiàn)處于社會(huì)主義初級(jí)階段，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，此外隨著重慶老年人口數(shù)量的急劇增加，使重慶成為一個(gè)“未富先老”的城市。重慶人口老齡化趨勢(shì)的加速，其結(jié)果必然是加大了重慶社會(huì)養(yǎng)老和醫(yī)療服務(wù)的壓力，如老年人口的數(shù)量增多，勢(shì)必導(dǎo)致養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用的增加等，此外，老年人患病的幾率增大，對(duì)城市醫(yī)療服務(wù)體系提出了挑戰(zhàn)。

2、對(duì)勞動(dòng)生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。重慶人口老齡化速度加快，使勞動(dòng)適齡人口數(shù)量急劇減少，勞動(dòng)適齡人口逐漸老化，尤其在2025年到2040年之間，是重慶人口老齡化的高峰時(shí)期和人口高齡化的高峰時(shí)期，低齡人口的數(shù)量減少，老齡人口的數(shù)量增加，人口老齡化加速，其結(jié)果使得重慶成為一個(gè)老化程度較高的城市。而勞動(dòng)適齡人口的數(shù)量直接影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和勞動(dòng)生產(chǎn)率，到時(shí)勞動(dòng)力人口數(shù)量減少，進(jìn)而使重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢和勞動(dòng)生產(chǎn)率降低。

3、對(duì)老齡產(chǎn)業(yè)的影響。重慶人口老齡化速度加快，使老年人的壽命增長(zhǎng)，老年人口的數(shù)量也不斷增加，老年人對(duì)社會(huì)的需求將越來越大，將會(huì)形成一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性弱，開發(fā)潛力較大的老年市場(chǎng)。又由于老年人這一特殊群體的需求特殊性，就要求了老年消費(fèi)市場(chǎng)的多元化、多層次。老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會(huì)成為重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一部分，將會(huì)為重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出自己的貢獻(xiàn)。

4、對(duì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的影響。隨著老年人口的增加，市場(chǎng)為滿足老年人的精神和物質(zhì)需求，將會(huì)不斷的開發(fā)老人醫(yī)療用品、生活用品、保健用品，以及老年旅游、老年大學(xué)等產(chǎn)業(yè)，拓寬老年消費(fèi)市場(chǎng)，尤其是在高齡老齡化階段，老年人口對(duì)社會(huì)消費(fèi)需求將明顯增大，因而，人口老齡化很可能對(duì)城市的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

5、對(duì)稅收、儲(chǔ)蓄及收入的影響。重慶人口老齡化加劇，使得勞動(dòng)力人口數(shù)量減少，而勞動(dòng)力人口是稅收的主要提供者，進(jìn)而影響國(guó)家稅收收入；老年人口的數(shù)量增加，使得老年人口平均撫養(yǎng)費(fèi)增加，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)系數(shù)提高，勞動(dòng)力人口的養(yǎng)老費(fèi)用支出大大提高，這樣就降低了銀行儲(chǔ)率；在城市人口結(jié)構(gòu)和就業(yè)率不發(fā)生變化的情況下，人口老齡化將導(dǎo)致勞動(dòng)力人口數(shù)量減少，受贍養(yǎng)的人口數(shù)量增多，稅收、儲(chǔ)蓄減少，這些都將導(dǎo)致生產(chǎn)總值下降，進(jìn)而影響收入分配。

二、重慶老齡化背景下的老年住宅供需分析

（一）重慶市老年住宅現(xiàn)狀

1、重慶現(xiàn)有的老年機(jī)構(gòu)較少。截至2008年底，重慶市約有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)1，255所，床位64，374張。主城區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住率接近100%，部分受歡迎的老年公寓存在排隊(duì)一年以上才能入住的情況?？梢姡貞c養(yǎng)老機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足重慶老年人的需求，養(yǎng)老住宅的發(fā)展空間很大。

2、重慶現(xiàn)有的老年住宅面積普遍偏小，且戶型設(shè)計(jì)落后。設(shè)施功能單一，未完全按照老年住宅施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，不能滿足老年人這一特殊群體的生活功能要求，未體現(xiàn)以人為本的關(guān)懷。

3、重慶現(xiàn)有的老年住宅設(shè)施落后，且人員素質(zhì)不高。重慶現(xiàn)有的老年住宅大部分是傳統(tǒng)的福利院、養(yǎng)老院等，其配套服務(wù)設(shè)施落后，休閑娛樂更為落后，且醫(yī)療服務(wù)不完善。同時(shí)，重慶現(xiàn)有的老年住宅中缺乏大量專業(yè)的護(hù)理人員，除了要對(duì)老年人身體上的照顧，還要對(duì)老年人精神上給予關(guān)懷。

（二）重慶市老年住宅市場(chǎng)需求量分析。截至2009年，由于社會(huì)轉(zhuǎn)型、政府職能轉(zhuǎn)變、家庭養(yǎng)老功能逐漸弱化，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，難以滿足日益壯大的老年人群，特別是迅速增長(zhǎng)的“空巢”、高齡和帶病的老年人的醫(yī)療需求。根據(jù)對(duì)老年人養(yǎng)老服務(wù)需求情況調(diào)查，截至2009年，重慶市60歲以上的老年人有超過3%明確提出要入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，超過7%的老年人需要養(yǎng)老服務(wù)。由此可以測(cè)算得出，現(xiàn)有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足重慶老年人的需求。隨著重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、老年人生活質(zhì)量的提高，老年人對(duì)老年住宅的需求將會(huì)逐步提高。

（三）重慶市老年住宅市場(chǎng)供給量分析。截至2008年底，全市有城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)1，255所，床位64，374張。其中：城鎮(zhèn)福利院、社會(huì)福利中心、老年公寓等203所，床位23，983張（國(guó)辦94所，床位13，160張；社會(huì)力量辦109所，床位10，823張），但2008年重慶65歲及以上的人口有319.39萬人，僅按5%的老人選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老計(jì)算，全市還有接近15萬張的床位缺口，可見養(yǎng)老床位供求矛盾突出，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的需求，且重慶老齡化趨勢(shì)加重，老年人口的數(shù)量日益增多，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的不足與老年人需求的增多之間的矛盾將會(huì)日益明顯。

三、重慶老年住宅投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)。老年住宅帶有的一定的社會(huì)福利性質(zhì)，因而政府的政策扶持對(duì)老年住宅的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，是房地產(chǎn)商投資開發(fā)老年地產(chǎn)首要考慮的因素。一般而言，政府會(huì)在土地的取得、貸款政策、稅收等方面給投資者提供一定的優(yōu)惠條件，投資者獲得政府或多或少的政策扶持和鼓勵(lì)，但目前有關(guān)老年住宅的支持政策太少，且在實(shí)施過程中往往不能落實(shí)到位，如老年住宅使用水電氣，仍按照商業(yè)住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)較難得到減免；相關(guān)稅收政策優(yōu)惠較少等，政府沒有及時(shí)采取一些如給予老年住宅建設(shè)的專項(xiàng)撥款、稅收優(yōu)惠和資金援助等措施，在一定程度上制約了老年住宅的發(fā)展。

站在開發(fā)商的角度，建議開發(fā)商應(yīng)熟悉國(guó)家關(guān)于老年住宅方面的政策，積極主動(dòng)地去爭(zhēng)取政府的優(yōu)惠政策，就建設(shè)用地、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、財(cái)務(wù)稅收與費(fèi)用等方面積極與政府進(jìn)行洽談，爭(zhēng)取一定數(shù)量的資金扶持，減免相關(guān)行政費(fèi)用，降低項(xiàng)目建設(shè)中的政策風(fēng)險(xiǎn)。

（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)的需求直接決定了項(xiàng)目的存活。市場(chǎng)需求量很大時(shí)，項(xiàng)目發(fā)展的空間就很大，反之，項(xiàng)目發(fā)展空間較小，項(xiàng)目存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。老年地產(chǎn)項(xiàng)目作為一個(gè)新興的地產(chǎn)市場(chǎng)，必然面臨新興市場(chǎng)所要面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。家庭養(yǎng)老作為中國(guó)最傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式，其養(yǎng)老理念在社會(huì)生活中牢牢占據(jù)統(tǒng)治地位，在很多老年人眼中，把老年住宅和養(yǎng)老院、福利院區(qū)分不開，認(rèn)為去老年住宅居住是一件不光彩的事，在一些子女看來，則是一件不孝順的事?？梢?，老年住宅尚未被社會(huì)真正認(rèn)可與接受，此外，老年住宅市場(chǎng)化程度較低，尚未形成一套完善的運(yùn)行管理機(jī)制，一定程度上阻礙了養(yǎng)老住宅的發(fā)展。

項(xiàng)目開發(fā)商應(yīng)做好項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳工作，加大宣傳力度。積極宣傳項(xiàng)目是以老人為本的建設(shè)宗旨，項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)是為了解決老年人的養(yǎng)老問題，減輕年輕子女的負(fù)擔(dān)。要破除“只有孤寡老人才入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)”、“送老年人入住老年住宅為不孝者”等陳舊觀念。同時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)者保證項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)完成，在老年市場(chǎng)逐漸樹立自己的品牌，適應(yīng)市場(chǎng)的需求，為以后進(jìn)一步的開發(fā)老年住宅做好準(zhǔn)備。

（三）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。老年住宅項(xiàng)目入住人群主要是老年人，因而項(xiàng)目要充分考慮老年人的切身需要和人性化設(shè)計(jì)，才能受到老年人及其子女的熱捧，才能在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟。老年住宅不僅需要一個(gè)“無障礙設(shè)計(jì)”的生活空間，還需要有相應(yīng)的生活配套設(shè)施如醫(yī)療配套設(shè)施等，其投資額一定高于其他一般的房產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目投資額度較大，資金的回收期就會(huì)較長(zhǎng)，項(xiàng)目運(yùn)行管理中的財(cái)務(wù)管理難度也會(huì)加大，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的平衡點(diǎn)就很難把握，使得項(xiàng)目存在一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)商在爭(zhēng)取政府有關(guān)費(fèi)用稅收優(yōu)惠政策的同時(shí)，可向銀行申請(qǐng)低息貸款，差額部分向政府爭(zhēng)取補(bǔ)貼。另外，可以發(fā)揮社會(huì)力量，建設(shè)老年人事業(yè)基金，通過慈善會(huì)、紅十字會(huì)、志愿者協(xié)會(huì)等慈善機(jī)構(gòu)社會(huì)融資渠道籌措一定數(shù)量的老年住宅資金。

（四）運(yùn)營(yíng)管理和人才風(fēng)險(xiǎn)。入住人群的特殊性使得老年住宅項(xiàng)目開發(fā)完成后的運(yùn)營(yíng)管理絕不是一般房產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理，老年住宅項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)管理更需要多種專業(yè)化項(xiàng)目（如醫(yī)療護(hù)理、學(xué)習(xí)娛樂等）的管理。老年人作為主要的入住人群，需要專業(yè)的醫(yī)療護(hù)理和體貼入微的服務(wù)，因而老年住宅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理要求較高，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)需要大量素質(zhì)較高的專業(yè)性的護(hù)理人員和服務(wù)型人員。

建議項(xiàng)目建設(shè)時(shí)應(yīng)注重個(gè)性化服務(wù)理念，體現(xiàn)“以老人為中心”的服務(wù)理念，招聘一批具有專業(yè)資質(zhì)的護(hù)理人員和素質(zhì)較高的管理人員，保障提供服務(wù)的質(zhì)量。定期進(jìn)行員工培訓(xùn)，不斷提高員工素質(zhì)，同時(shí)，可加強(qiáng)非專業(yè)人員的培養(yǎng)工作，加強(qiáng)員工儲(chǔ)備，使得項(xiàng)目建設(shè)專業(yè)性高，從而形成良好的品牌效應(yīng)，使項(xiàng)目進(jìn)入良性循環(huán)。

（五）設(shè)計(jì)和施工風(fēng)險(xiǎn)。老年住宅的建設(shè)存在設(shè)計(jì)和施工風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)直接關(guān)系著項(xiàng)目建設(shè)的功能，從而影響市場(chǎng)需求。老年人這一特殊的群體，對(duì)住宅的功能要求自然不同于一般住宅的功能，對(duì)住宅功能的要求更加具體化、細(xì)節(jié)化，且由于老年人在收入水平、家庭觀念、思想觀念、知識(shí)水平、生活習(xí)慣等方面存在較大差異時(shí)，對(duì)老年住宅的功能需求就會(huì)有所不同，老年住宅的設(shè)計(jì)就存在多樣性變化的傾向。由于項(xiàng)目投資額較大，項(xiàng)目施工過程中存在資金是否按時(shí)到位的風(fēng)險(xiǎn)，存在進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、施工安全風(fēng)險(xiǎn)等。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，應(yīng)對(duì)老年人對(duì)住宅功能的要求進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，調(diào)查對(duì)象盡量范圍廣，了解不同層面老年人的多樣需求，避免在住宅使用中出現(xiàn)一些制約性的住宅功能問題，使項(xiàng)目滿足更多老年人的多樣性需求。在項(xiàng)目施工期間，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制，進(jìn)行適當(dāng)?shù)挠涗?，保障?xiàng)目按期并保質(zhì)保量地完成，以達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)，降低項(xiàng)目的施工風(fēng)險(xiǎn)。

[1]重慶老齡化現(xiàn)狀及老年公寓初探.

[2]2010年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒.

[3]乜堪雄.人口老齡化對(duì)重慶經(jīng)濟(jì)的影響與產(chǎn)業(yè)對(duì)策[J].探索，2005.6.

[4]重慶市社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目建設(shè)專項(xiàng)規(guī)劃（2009年-2010年）.

[5]曹建芳.對(duì)新形勢(shì)下養(yǎng)老服務(wù)體系的探討[J].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)（高等教育版），2007.11.

[6]劉藝容，門佳蓬.老齡化-發(fā)展我國(guó)公寓養(yǎng)老的可行性分析與對(duì)策探討[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)·社會(huì)視野，2010.2（下）.

[7]宋言奇，韓衛(wèi)關(guān).關(guān)于蘇州市公寓養(yǎng)老發(fā)展的調(diào)查與思考[J].市場(chǎng)與人口分析，2007.13.

[8]由春橋，劉娜.哈爾濱市老年公寓行業(yè)發(fā)展存在問題研究[J].實(shí)踐與探索.

[9]沈兵明.房地產(chǎn)開發(fā)商如何介入老年公寓建設(shè)[J].開發(fā)天地.

[10]張秋舫.中國(guó)老年住宅公寓的發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn)[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2003.3.