住宅小區(qū)車輛管理探討

□文/晏祥寶

一、規(guī)范小區(qū)車輛管理勢(shì)在必行

隨著汽車產(chǎn)業(yè)的繁榮和城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，停車矛盾日益突出，特別是在汽車行駛停放的問(wèn)題上，由管理引發(fā)的一系列矛盾已占據(jù)了社會(huì)矛盾的一部分。車輛管理是住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的重要內(nèi)容之一，近幾年因停車問(wèn)題而產(chǎn)生的業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛屢見(jiàn)不鮮，這不僅影響了業(yè)主們的正常生活，也造成了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誤解，產(chǎn)生不必要的矛盾，在一定程度上影響了生活秩序和社會(huì)和諧。因此，無(wú)論業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都希望能找到解決住宅小區(qū)停車難的良策。

我們會(huì)經(jīng)常聽(tīng)到這樣的埋怨——園區(qū)內(nèi)的車位是小區(qū)的配套設(shè)施，本就是屬于全體業(yè)主的，難道不該無(wú)償使用嗎？小區(qū)內(nèi)停車所收取的費(fèi)用為占地費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)究竟該不該不承擔(dān)保管責(zé)任？業(yè)主幾十萬(wàn)的汽車丟失了，物業(yè)管理企業(yè)需要全額賠償嗎？業(yè)主停車入位的時(shí)候車還是好的，但是出車位后就有了劃痕，物業(yè)管理企業(yè)需要承擔(dān)責(zé)任嗎？相對(duì)其他小區(qū)停車費(fèi)，有的小區(qū)卻較高？

小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)這樣的局面：小區(qū)地面的臨時(shí)車位常常不夠；地面的固定車位被外來(lái)的車輛臨時(shí)占用；晚間汽車的報(bào)警笛聲爆響引來(lái)居民的怨聲載道；收取停車費(fèi)用時(shí)的解釋工作困難，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)議；小區(qū)發(fā)生車輛損壞、丟失事件，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任界定不清等糾紛。

停車位供不應(yīng)求、公共區(qū)域的變相侵占、空間的日益狹小、停車位的權(quán)屬問(wèn)題日趨尖銳，再加上由此而引發(fā)的車輛管理中的丟失、受損訴訟糾紛，停車問(wèn)題已成為社會(huì)穩(wěn)定、生活和諧的不和諧因素。因此，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車管理問(wèn)題已成為當(dāng)前物業(yè)管理活動(dòng)中十分突出的問(wèn)題，對(duì)于車輛管理的規(guī)范化、合理化已成了當(dāng)務(wù)之急。

二、產(chǎn)生住宅小區(qū)停車管理矛盾的原因

現(xiàn)代化、城市化進(jìn)程的加快，相當(dāng)一部分先富起來(lái)的人拋棄了自行車，以汽車代步，存放所占用的面積大了不少倍。停車需要空間，而我國(guó)是個(gè)土地資源緊缺的國(guó)家。停車用地的性質(zhì)也發(fā)生了演變，由“公用”變?yōu)榱恕肮灿谩保ó?dāng)然有一部分為私人所買斷使用權(quán)，因此“私用”也應(yīng)運(yùn)而生），導(dǎo)致目前停車與停車管理的嚴(yán)重沖突。停車管理看起來(lái)僅涉及車主與管理單位，其實(shí)不然。停車難問(wèn)題充分暴露了停車場(chǎng)管理的體制和管理機(jī)制問(wèn)題。

第一，政府方面。對(duì)開(kāi)發(fā)的物業(yè)（矛盾最集中的是住宅類物業(yè)）所配套的停車區(qū)域（車位）并無(wú)嚴(yán)格要求，給了開(kāi)發(fā)商追求最大居住功能目標(biāo)一個(gè)可乘之機(jī)，對(duì)停車要求考慮較少。政府在審批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，往往缺乏前瞻性，缺乏高度和遠(yuǎn)見(jiàn)，把權(quán)宜之計(jì)當(dāng)作解決問(wèn)題的根本。國(guó)家未出臺(tái)指導(dǎo)性文件，業(yè)主與車位的配置比例五花八門、無(wú)所適從，缺少規(guī)范和科學(xué)性。有的開(kāi)發(fā)商以樓盤品質(zhì)決定車位，中產(chǎn)樓盤、高檔樓盤，車位配得足，普通住宅小區(qū)車位配得少，未能順應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、百姓收入提高、車價(jià)逐步走低的趨勢(shì)。

第二，開(kāi)發(fā)商方面。以追求最大利潤(rùn)為目的，在滿足業(yè)主需求方面，經(jīng)常有擠占或“忽視”的行為，為日后管理工作埋下隱患。一方面住宅小區(qū)建成后將投入使用50～70年，就算開(kāi)發(fā)商考慮到停車位問(wèn)題，但由于私家車的數(shù)量增長(zhǎng)速度過(guò)快，還是反映出前瞻性不足的問(wèn)題；另一方面開(kāi)發(fā)商配建的停車位不足。開(kāi)發(fā)商既不愿犧牲寶貴的土地，又不愿意資金積壓，自然選擇少建停車位。

第三，物業(yè)管理單位方面。物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)，政府、開(kāi)發(fā)商搭建平臺(tái)，由物業(yè)管理企業(yè)演出。但這個(gè)“舞臺(tái)”先天不足，演出時(shí)畏首畏尾，縮手縮腳。車位歸屬問(wèn)題其實(shí)與物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)什么關(guān)系，但與服務(wù)活動(dòng)有密切關(guān)聯(lián)，作為物業(yè)服務(wù)單位，當(dāng)然希望有關(guān)方面解決這個(gè)問(wèn)題，不再代人受過(guò)或與服務(wù)攪和不清。但同時(shí)物業(yè)管理單位服務(wù)水平也不高。不可否認(rèn)，在停車管理糾紛中有一部分是因?yàn)楣芾韱挝蛔陨韱?wèn)題而導(dǎo)致，使得簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化了。由于物業(yè)管理法律法規(guī)的不完善和滯后，人們對(duì)物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的誤解和曲解，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了過(guò)多的社會(huì)責(zé)任，分散了物業(yè)管理企業(yè)的精力，混淆了職能和責(zé)任，在車輛管理方面也不能幸免。

三、破解住宅小區(qū)停車管理矛盾的建議

首先，利用價(jià)格杠桿，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。要徹底解決停車難問(wèn)題，需要從源頭動(dòng)手，豁開(kāi)制約停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)化發(fā)展的瓶頸，采用價(jià)格聽(tīng)政的方式確定停車場(chǎng)收費(fèi)水平和方式，同時(shí)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，能夠交給企業(yè)建的停車場(chǎng)盡量交給企業(yè)。通過(guò)法律法規(guī)的形式明確停車場(chǎng)管理的責(zé)任問(wèn)題，政府加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的監(jiān)督，給停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)造一個(gè)寬松而和諧的環(huán)境。

其次，分清停車管理中所涉及的各方責(zé)、權(quán)、利。開(kāi)發(fā)商向國(guó)家交納土地出讓金，取得用地許可證，獲得了紅線以內(nèi)的土地使用權(quán)，并在其上構(gòu)建房屋。簡(jiǎn)而言之，開(kāi)發(fā)商擁有區(qū)域內(nèi)的全部產(chǎn)權(quán)（除了部分面積要按照國(guó)家規(guī)定留用人防），包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)以及處置權(quán)。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商必須依照國(guó)家相應(yīng)規(guī)定，分配一定的面積建設(shè)配套設(shè)施，其中包括停車場(chǎng)。購(gòu)買房屋的業(yè)主同時(shí)具有使用停車位的權(quán)利。但在開(kāi)發(fā)商取得銷售許可證后樓盤開(kāi)始銷售時(shí)，樓盤銷售的面積是按照戶內(nèi)使用面積與公共面積的分?jǐn)傊陀?jì)算的，而不能夠計(jì)入分?jǐn)偟墓裁娣e包括機(jī)動(dòng)車庫(kù)。這便說(shuō)明了業(yè)主購(gòu)買房屋所支付的費(fèi)用里，不包括停車面積，換言之，業(yè)主沒(méi)有權(quán)利無(wú)償使用停車位。結(jié)合以上兩點(diǎn)不難發(fā)現(xiàn)，業(yè)主有權(quán)使用停車場(chǎng)，但卻不能無(wú)償使用，因?yàn)橥＼噲?chǎng)的產(chǎn)權(quán)方——開(kāi)發(fā)商持有其收益的權(quán)利。所以，分清楚停車管理中所涉及各方的責(zé)、權(quán)、利，對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)都很重要。

再次，發(fā)揮政府“有形之手”的調(diào)節(jié)干預(yù)作用。政府有關(guān)部門要對(duì)各類物業(yè)特別是住宅類物業(yè)（尤其是普通住宅小區(qū)）的停車設(shè)施（含車位）在進(jìn)行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)科學(xué)的分析，確定不同物業(yè)作為配套設(shè)施的停車位的配比，具有較長(zhǎng)遠(yuǎn)的前瞻性，不僅能夠滿足目前的需要，還能適應(yīng)較長(zhǎng)時(shí)期的需要。各地政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃和消費(fèi)行情，有意識(shí)地引導(dǎo)車輛消費(fèi)，采取適當(dāng)?shù)拇胧?，相?duì)限制購(gòu)車行為。比如，以提高停車服務(wù)費(fèi)為經(jīng)濟(jì)杠桿，以限制機(jī)動(dòng)車輛數(shù)量增長(zhǎng)的速度。政府出臺(tái)鼓勵(lì)相關(guān)方面投資建設(shè)停車設(shè)施的政策，物業(yè)管理單位也可在政府批準(zhǔn)后投資車位建設(shè)，以滿足業(yè)主停車需要并在管理服務(wù)中受益，享受政府有關(guān)優(yōu)惠政策，作為對(duì)物業(yè)服務(wù)的支持。

最后，物業(yè)管理企業(yè)需要健全管理制度，單設(shè)客戶服務(wù)部門。物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，是人性化的工作，而非機(jī)械化的生產(chǎn)，物業(yè)管理企業(yè)工作人員的言行對(duì)于工作質(zhì)量的影響是不言而喻的。物業(yè)管理企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立客戶服務(wù)部門，主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)客戶與各方關(guān)系，以“人心換人心”，做客戶的貼心工作，給客戶營(yíng)造良好的工作、生活環(huán)境。在處理突發(fā)事件的過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)要站在客戶的立場(chǎng)上，為客戶著想，為客戶爭(zhēng)取利益，這樣才能夠獲得客戶認(rèn)同。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理人也要積極營(yíng)造企業(yè)文化，爭(zhēng)取讓業(yè)主融入企業(yè)文化中來(lái)。健全物業(yè)管理企業(yè)停車管理制度，具體包括：完善業(yè)主公約、停車協(xié)議等相關(guān)文件，并在其中明確各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)依據(jù)及用途；將物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)制度在員工內(nèi)做普及培訓(xùn)，使得每一位相關(guān)崗位的員工均可以向業(yè)主做出準(zhǔn)確、統(tǒng)一的解釋；充分利用公共宣傳區(qū)域，普及管理文化，將理念隨時(shí)隨地、點(diǎn)點(diǎn)滴滴地滲入業(yè)主心中；物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格正規(guī)管理，仔細(xì)檢查進(jìn)出車輛，控制停車區(qū)域的人流，按時(shí)間表巡視停放車輛，及時(shí)檢察并做好記錄，控制非正常事件發(fā)生的幾率；以優(yōu)越的條件鼓勵(lì)、倡導(dǎo)駐場(chǎng)車輛具備相關(guān)保險(xiǎn)，以分解責(zé)任壓力，物業(yè)管理企業(yè)也可以在保險(xiǎn)公司購(gòu)買公共財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn)等相關(guān)險(xiǎn)種，用來(lái)分擔(dān)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

[1]張春普，程莉娜.對(duì)城市住宅小區(qū)停車位相關(guān)法律問(wèn)題的探究 [J].學(xué)術(shù)論壇，2009.2.

[2]蔡劫.淺析住宅小區(qū)停車管理制度[J].海峽科學(xué)，2008.12.

[3]王學(xué)東.商業(yè)房地產(chǎn)投融資與運(yùn)營(yíng)管理[M].北京：清華大學(xué)出版社，2004.