我國土地產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)方式與商品住房價格的關(guān)系

□文/于 科

一、國有土地產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)方式

（一）我國國有土地產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)方式的基本問題。面對不斷增長的人類社會的需要，土地總是稀缺的和不可再生的，社會主義國家的建立，與該制度相配套的是計劃經(jīng)濟制度:土地的使用由國家機關(guān)計劃分配。在這種制度下，“所有權(quán)”根本沒有適用的余地。這種制度雖然沒有擴大貧富差距，但是計劃體分配的方式其固有的弊病就是生產(chǎn)效率低下、土地浪費嚴重，并最終“共同貧窮”。同時又不可能實現(xiàn)所有的生產(chǎn)資料收歸國家所有，于是在現(xiàn)實中始終存在國家所有和集體所有雙重公有制，制度的不完善，導致國家侵犯集體所有權(quán)的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。

我國正處在市場經(jīng)濟體制建立完善的轉(zhuǎn)軌期，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟社會中，市場是資源配置和利用的主要手段。市場不再僅僅是簡單商品經(jīng)濟時期“商品交換的場所”，甚至可以說是“一種產(chǎn)權(quán)關(guān)系變動的實現(xiàn)形式”。

（二）我國國有土地所有權(quán)實現(xiàn)方式。目前，在土地一級市場上，主要存在以下幾種利用方式:

1、土地劃撥。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。改革開放以前，我國城鎮(zhèn)的土地使用均是通過劃撥方式取得的，改革開放以后，我國對于部分用地仍然保留了這一利用方式。包括:（1）國家機關(guān)用地和軍事用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（4）經(jīng)濟適用房用地；（5）廉租房用地；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

2、土地出讓。出讓是目前民事主體取得國有土地使用權(quán)的主要方式，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

主要適用在:（1）除上述劃撥用地以外的其他國有土地，包括商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等六類經(jīng)營性項目；（2）劃撥土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，要以辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納出讓金為前提，或支付其他對價，此時用地已不屬劃撥范圍，而轉(zhuǎn)為出讓用地。

3、土地租賃。國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為，被視為出讓方式的補充。租賃土地使用權(quán)出現(xiàn)得比較晚，自1999年1月1日起開始執(zhí)行的《中華人民共和國土地管理法實施條例》確立了租賃的合法地位。

主要適用在:范圍限于除經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地（商業(yè)用地）以外的可出讓土地。國有土地租賃分為短期租賃和長期租賃，短期租賃適用于短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，一般不超過5年；長期租賃適用于對地上建筑物建設(shè)后長期使用的土地，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

4、國有土地使用權(quán)作價出資或者入股。股權(quán)形式是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價出資（入股）形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準權(quán)的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。

劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)以及國有土地使用權(quán)作價出資或入股共同構(gòu)成了現(xiàn)階段我國國有土地的利用體系。從這不同種類的利用方式中我們可以看出，在所有權(quán)與市場接軌的路徑選擇上，我國已經(jīng)創(chuàng)造性地設(shè)立了“土地使用權(quán)”，以盤活和顯化土地資產(chǎn)。

（三）國有土地出讓使用權(quán)針對對象及方式。國有土地出讓使用權(quán)的主要對象是民事主體，也是商品住宅用地獲取土地最重要的方式。在我國，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓可以采取三種方式，即協(xié)議、招標、拍賣。

協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指土地使用者在用地申請經(jīng)有關(guān)部門批準后，與土地行政主管部門協(xié)商地價、用地年限、面積、付款方式和時間、用地條件等事項，在雙方達成一致意見的前提下，簽訂出讓合同，受讓方按合同約定支付土地出讓金，取得土地使用權(quán)。這種方式經(jīng)常用在土地使用者向政府提出用地要求，且要求地塊沒有競爭者的場合，主要是用于工業(yè)項目和國家鼓勵產(chǎn)業(yè)的項目用地。

招標出讓地使用權(quán)是政府對某塊土地有了明確的開發(fā)意圖和規(guī)劃條件后，在市場中尋求一個有利于實現(xiàn)政府開發(fā)計劃的開發(fā)者而采取的一種方式。這種方式要求在規(guī)定的期限內(nèi)，符合規(guī)定的單位和個人按照出讓方規(guī)定的出讓地塊的條件或者要求，以書面投標形式提出開發(fā)愿望，競投該地塊土地的使用權(quán)，政府組織評標委員會擇優(yōu)確定將土地使用權(quán)出讓給某個開發(fā)者。招標的方式主要是用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計劃與投資項目，適用面較廣。

拍賣出讓土地使用權(quán)是指政府對某塊土地有了明確的規(guī)劃條件后，在指定的時間、地點，組織符合條件的有意受讓人到場，對出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“出價最高者得”的原則確定受讓人的一種方式。拍賣出讓土地使用權(quán)充分引進了競爭機制，排除了任何主觀因素，是公開的完全競爭的土地市場，也是最成熟的土地市場。

二、地價和房價的關(guān)系

由以上分析我們得知，不論采取何種方式獲得土地的使用權(quán)，都必須要繳納一定的費用，那么土地的價格是怎么形成的以及商品住宅價格又是怎么形成的呢？他們兩者之間到底會存在什么樣的一種關(guān)系？我們先從價格形成來看:

（一）土地價格的形成。地價是由土地和土地資本構(gòu)成的自然經(jīng)濟綜合體，而土地物質(zhì)不是人類創(chuàng)造的，沒有凝結(jié)人類的一般勞動，因此土地價格有著與一般商品價格不同的特點，這種不同的特點反映在不同流派的低價理論之中。

馬克思主義地價理論認為，土地價格就是為購買土地而支付的用貨幣表示的交換價值，實質(zhì)是土地未來地租的資本化。自然資源價值論認為，土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)。土地價格等于未開墾前的土地的自然資源價值加上投入土地的勞動的價值的轉(zhuǎn)化。所以，土地價格的確定一般不以土地價值或生產(chǎn)成本為依據(jù)。土地供需理論認為，土地價格主要由土地供需決定。在市場經(jīng)濟中，土地與其他商品一樣，其價格取決于本身的攻擊和需求。土地供給增加，需求不變或減少，則地價下跌；土地供給減少，需求不變或增加，則地價上升。而對土地的需求本質(zhì)上是對房地產(chǎn)需求的間接需求或者引致需求。

土地作為生產(chǎn)資料，其價格主要受土地所有者的支配而決定。在我國，土地由國家所有并實行壟斷經(jīng)營。因此，土地市場是一個不完全競爭的市場，在城市土地一級市場中無賣方競爭，只有買方競爭。所以，作為最重要的生產(chǎn)要素，土地的自然供給彈性為零，經(jīng)濟供給彈性也很小。

（二）房價的構(gòu)成。生產(chǎn)費用價值論認為，商品的價值由生產(chǎn)商品的各項成本費用所構(gòu)成。從商品生產(chǎn)者也就是房地產(chǎn)開發(fā)商的角度去看，房價是由房地產(chǎn)開發(fā)成本加上一定的利潤所構(gòu)成的。房地產(chǎn)開發(fā)成本工程包括土地成本、建安成本、財務(wù)成本、前期費用、配套費用、各種稅費、經(jīng)營費用等。一般而言，建造商品房的土地成本包括必須支付的土地使用權(quán)出讓金，因此可以說地價是房價構(gòu)成當中的一項。同一地段內(nèi)，以協(xié)議方式取得土地的成本明顯低于以招拍掛方式取得土地的成本，但在同等條件下的樓盤同期上市時，房價卻鮮有差別。這是因為，對商品房而言，市場在起巨大作用。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，商品房價格主要由市場決定，市場供求才是決定房價的主要因素。

（三）地價占房價的比例。據(jù)研究表明，我國地價占房價的比例一般為15%～30%，因地區(qū)之間的差異而變。2009年6月23日鹿心社說，國土資源部系統(tǒng)調(diào)查結(jié)果表明，目前在我國地價占房價的平均比例是23.2%。同時，據(jù)2009年7月國土資源部公布的620個項目的房價與地價比的數(shù)據(jù)來看，地價占房價最低比例為5.3%，最高為58.6%，其中北京的21個項目中，地價最高占房價的比例為51.36%，最低為14.33%。據(jù)研究表明，一般的規(guī)律是城市越發(fā)達地價占的比率越高，這也就客觀地決定了大城市是要走向空間要發(fā)展空間的城市發(fā)展道路。

三、商品住宅價格影響因素分析

在市場充分競爭的理想狀態(tài)下，供求關(guān)系主導價格的波動。然而實際情形是，由于政府參與調(diào)控，以及社會、環(huán)境等因素的綜合作用，導致房地產(chǎn)市場不可能達到完全競爭的理想狀態(tài)。因此，房價除了受供求關(guān)系的主導影響之外，還將受多方面因素的影響和制約。

（一）社會財富。一般而言，社會財富的不斷增加會推動房價持續(xù)上漲。比如，江蘇省居民人均可支配收入從2000年的6，800元增長到 2004年的 10，698 元，可供支配財富5年內(nèi)增長了57.3%，這在一定程度上刺激并推動了商品住宅的需求，進而抬高了房價。

（二）城市化進程。隨著城市化進程不斷加快，城市人口數(shù)量迅速增加。城市化進程中家庭結(jié)構(gòu)也發(fā)生了明顯改變，家庭結(jié)構(gòu)小型化、分散化。人口絕對數(shù)量的增加和家庭小型化，有力地推動了房價上漲。此外，近年來政府加大了城市規(guī)劃的力度，大范圍進行綠地、商業(yè)圈等的建設(shè)，直接導致大面積的拆遷。這種被動拆遷也無形中拉動了居民對房屋的需求量，進而影響房價。

（三）金融政策。中央銀行通過宏觀調(diào)控調(diào)節(jié)貸款量、貸款利率、住房補貼，引導房地產(chǎn)市場的供求。比如，面臨房價不斷攀升的局面，國家為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，先后出臺商業(yè)貸款和住房公積金貸款利率上調(diào)政策，以降低需求熱度。相反，2000～2002年這三年是房地產(chǎn)市場周期波動的相對淡季，國家為刺激消費，下調(diào)商業(yè)貸款利率。同時，國家針對不同的購房種類和數(shù)量實行不同的貸款利率來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。

（四）中低價房源的供應(yīng)量嚴重不足。根據(jù)國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)投資快報數(shù)據(jù)，2005年末，23個重點城市套型在120m2以上的住房占50%以上，還有16個城市80m2以下的住房不到總面積的10%，并且2005年經(jīng)濟適用房完成投資同比下降了6.8%，只占房地產(chǎn)開發(fā)投資的3.59%，比2004年又下降了1.01%。由此看來，普通居民家庭需要的中小戶型住房供應(yīng)不足，從而抬高了商品房的平均價格。

四、正確處理土地價格與房屋價格關(guān)系對策建議

無論是地價還是房價，價格過高，脫離正常市場水平都不利于市場的規(guī)范和穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)正確處理地價與房價的關(guān)系，共同推進房地產(chǎn)市場和整個社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。地價和房價在本質(zhì)上都是一種產(chǎn)權(quán)價格，且都是由供求關(guān)系決定的。二者的區(qū)別在于:房屋作為一種最終產(chǎn)品，價格由房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系所決定，同時也受到政府政策、公眾預期等因素不同程度的影響。土地的自然供給沒有彈性，其經(jīng)濟供給受到自然供給的限制，彈性也有限，其價格幾乎只受到需求的影響，由于對商品房屋的需求導致對土地的需求，從而使土地價格發(fā)生變化。因此，從這種意義上講，土地作為生產(chǎn)要素，其價格的變化更大程度上是一種結(jié)果而非原因。房價與地價在一定范圍內(nèi)、一定條件下相互作用、相互影響。房價上漲時，高房價帶動了開發(fā)商對未來收益的預期，從而提升了地價；而土地取得成本的提高，也提高了商品房的成本價格，促使了房價的上漲。同樣，當房價下跌時，開發(fā)商對未來收益的預期下降，取得土地的數(shù)量和價格也相對下降。如此反復影響，最后達到商品房買賣市場的供需平衡。

1、加強土地和房產(chǎn)管理，進一步建立健全管理制度，通過制度規(guī)范土地市場和房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。

2、整頓和規(guī)范市場秩序，為房地產(chǎn)市場營造良好的外部環(huán)境。市場秩序混亂是影響房地產(chǎn)規(guī)范發(fā)展的重要因素，當前應(yīng)從多方面、多渠道加強對房地產(chǎn)市場的整頓和規(guī)范力度，為房地產(chǎn)市場的順利發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

3、地價和房價作為房地產(chǎn)市場中兩個重要的指標，政府應(yīng)通過經(jīng)濟杠桿的作用，協(xié)調(diào)和平衡兩者的關(guān)系，使地價與房價的水平和相互關(guān)系能夠準確反映市場經(jīng)濟的發(fā)展狀況。

4、改變?nèi)嗣竦淖》坑^念并提倡租售并舉，大力發(fā)展保障性住房與廉租房的建設(shè)，并出臺相應(yīng)的政策，擴大廉租房的受益面。

5、加強和完善低收入者的住房補貼。這一問題要與社會保障、社會福利制度聯(lián)系起來全盤考慮，把住房問題納入分配調(diào)節(jié)體系，采取切實可行的補貼辦法。

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