目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)創(chuàng)新及管理水平的跟進(jìn)

○羅晨云

（無錫惠澄實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 江蘇 無錫 214446）

自2010年1月10日國辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展之后，國家先后出臺(tái)“國十條”、“新國五條”以及最新出臺(tái)的“新國八條”等多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，意在遏制投資、投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下適者生存的不二法則，經(jīng)歷了此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)各參與方必然會(huì)轉(zhuǎn)換其自身的發(fā)展方式，朝著管理層和政策導(dǎo)向希望的方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想走出困境并且持續(xù)發(fā)展，首先要管理的核心是自身內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理，應(yīng)該說在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的昨天，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將財(cái)務(wù)管理納入企業(yè)管理應(yīng)有的地位。因此，在目前這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身內(nèi)部財(cái)務(wù)管理是必須的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的概念和特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其財(cái)務(wù)管理的概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指進(jìn)行城市土地及房屋綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營和管理，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中對(duì)所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

（1）開發(fā)周期長，資金籌集任務(wù)繁重。房地產(chǎn)開發(fā)具有長期性、資金周轉(zhuǎn)期較長、周轉(zhuǎn)率比較低等特點(diǎn)。由于土地和房屋工程造價(jià)需要巨額的資金投入，而開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工、交付使用等過程，所需時(shí)間往往在三年甚至更長的時(shí)間，因此在目前經(jīng)濟(jì)形式較差、企業(yè)融資較為困難的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)帶來了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系包括投資者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)單位、房屋購買者、土地轉(zhuǎn)讓單位以及工商、稅務(wù)等行政單位。由于財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)敏感性強(qiáng)，其自身調(diào)整能力較差，因而管理風(fēng)險(xiǎn)較大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

“新國八條”的出臺(tái)，一方面與2010年末房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆有關(guān)，另一方面也表明國家對(duì)地方調(diào)控的結(jié)果不甚滿意。因此，“新國八條”在對(duì)以往調(diào)控政策深化的同時(shí)，明確要求各地限購，實(shí)行約談問責(zé)機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該及時(shí)發(fā)現(xiàn)自身財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制中存在的問題，并及時(shí)根據(jù)國家相關(guān)政策以及內(nèi)部調(diào)整增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)能力。

1、房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)受內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。將其具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上，主要是指由于財(cái)務(wù)狀況惡化而導(dǎo)致實(shí)際開發(fā)利潤與預(yù)計(jì)利潤之間發(fā)生較大背離，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地的使用權(quán)，工程項(xiàng)目能夠按期竣工就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，其實(shí)則不然。由于開發(fā)商前期沒有對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行周密細(xì)致的可行性研究，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不足，信息不全面，導(dǎo)致盲目投資，投資無法按期收回，使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的收益，因而會(huì)給企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)該說缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)既影響了企業(yè)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，又影響了企業(yè)的整體償債能力，成本負(fù)擔(dān)會(huì)不斷加重，隨著資金的循環(huán)使用，一旦資金鏈條發(fā)生斷裂就會(huì)面臨資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)，從而產(chǎn)生損失。

2、房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于舉債增加成本負(fù)擔(dān)，不能進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)預(yù)算

“新國八條”相對(duì)于此前兩輪調(diào)控，最大的特點(diǎn)是“抬高門檻，強(qiáng)化力度”，以抑制過度消費(fèi)和投資需求。央行加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等措施的推出，將提高房屋開發(fā)成本。目前，央行已連續(xù)三次加息和八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)調(diào)整后的存款準(zhǔn)備金率達(dá)19.5%的歷史高位。加息和存款準(zhǔn)備金率上調(diào)的疊加效應(yīng)也將逐步釋放，進(jìn)一步影響市場(chǎng)預(yù)期。這樣一來，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的回籠。年內(nèi)央行繼續(xù)加息和上調(diào)準(zhǔn)備金率的可能性也比較大，信貸全面收緊將是2011年房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主基調(diào)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金70%來自銀行，這種單一的舉債經(jīng)營管理模式促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率加大，相應(yīng)的債權(quán)人的債權(quán)保證程度就會(huì)大幅地降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。

房地產(chǎn)企業(yè)一方面著急上項(xiàng)目而沒有將成本合理的測(cè)算并且層層落實(shí)，另一方面當(dāng)自身缺乏資金的時(shí)候更傾向于向銀行或其他單位借款，而沒有從財(cái)務(wù)管理內(nèi)部挖掘資金潛力，沒有對(duì)項(xiàng)目資金做整體的財(cái)務(wù)規(guī)劃，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。例如，在項(xiàng)目前期階段，財(cái)務(wù)人員如何根據(jù)調(diào)整的項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)方案來不斷調(diào)整項(xiàng)目總體預(yù)算是財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵問題。在土地征用方面，國家一方面不斷收緊地根，控制土地的市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏；另一方面在土地出讓方式上，禁止協(xié)議出讓土地，繼經(jīng)營性土地全面實(shí)施“招拍掛”方式后，進(jìn)而提高了開發(fā)商的拿地成本。再如，對(duì)建筑材料的價(jià)格變動(dòng)預(yù)計(jì)不足，市場(chǎng)是不斷變化的，市場(chǎng)價(jià)格與合同價(jià)格往往會(huì)出現(xiàn)差距。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果其無法合理估計(jì)其中存在的誤差，做好財(cái)務(wù)預(yù)算，企業(yè)的資金管理鏈條很可能會(huì)出現(xiàn)問題。而房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理的基礎(chǔ)資料，均來自于企來內(nèi)部各職能部門及施工一線的管理部門，管理者認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，而忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù)收集資料有限，成本管理偏離預(yù)算。

3、稅收籌劃困難

長遠(yuǎn)來看，未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將進(jìn)一步細(xì)化，保持房地產(chǎn)政策的統(tǒng)一性和穩(wěn)定性。如加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算監(jiān)督，以綜合調(diào)控稅收等手段來多方面協(xié)調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策。“十二五”規(guī)劃建議也提出，要研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅收改革。目前重慶、上海已試行房地產(chǎn)稅。未來，隨著試點(diǎn)的成熟，房產(chǎn)稅將逐步擴(kuò)大至全國范圍，并從僅對(duì)增量征收推廣至對(duì)存量也征收，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期和長遠(yuǎn)健康發(fā)展影響重大，稅收的綜合調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作更加困難。

三、新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理控制的對(duì)策

1、謹(jǐn)慎投資，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制中要樹立風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，要實(shí)行財(cái)務(wù)集中管理模式，建立集中的現(xiàn)金管理、籌資管理以及投資管理系統(tǒng)，要逐步規(guī)范公司重要財(cái)務(wù)決策的賬務(wù)處理程序以及審批程序，提高財(cái)務(wù)報(bào)表的可靠性。

房地產(chǎn)公司融資結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要步驟是完成對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析和評(píng)估。能否采用以及如何設(shè)計(jì)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)的關(guān)健之一是要求項(xiàng)目投資者對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面分析判斷，確定項(xiàng)目的債務(wù)承受能力和風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)出切實(shí)可行的融資方案。融資結(jié)構(gòu)以及相應(yīng)的資金結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)和選擇必須全面反映出投資者的融資戰(zhàn)略和要求。

2、根據(jù)國家的政策及時(shí)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)資金管理

在國家的宏觀調(diào)控政策下，企業(yè)要充分考慮稅率、利率風(fēng)險(xiǎn)，合理安排資金的籌資渠道及方式，加強(qiáng)資金管理內(nèi)部控制。企業(yè)要在稅法許可的范圍內(nèi)稅收籌劃，盡可能獲得納稅節(jié)約的好處。企業(yè)要準(zhǔn)確估計(jì)每個(gè)時(shí)期項(xiàng)目所需要的現(xiàn)金流入和流出，做到與銀行貸款金額、時(shí)間相匹配，加強(qiáng)資金回收和集中管理。企業(yè)應(yīng)對(duì)國家宏觀調(diào)控的貨幣政策作出合理的判斷，如果預(yù)期國家利率會(huì)上升，那么企業(yè)應(yīng)該簽訂長期合同，以免增加財(cái)務(wù)費(fèi)用，如果預(yù)期國家利率會(huì)下降則應(yīng)該簽訂短期合同，提早歸還借款。

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實(shí)施多元化融資策略。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、充分考慮財(cái)務(wù)預(yù)算的決策作用

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用不同的方法進(jìn)行項(xiàng)目成本的歸集，這對(duì)收入、利潤的確認(rèn)都將產(chǎn)生不同的管理效益。因此，在制定項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)，充分考慮財(cái)務(wù)預(yù)算的作用，對(duì)企業(yè)降低成本、防范風(fēng)險(xiǎn)、加強(qiáng)內(nèi)部控制是非常重要的。制定成本預(yù)算目標(biāo)時(shí)，需要將項(xiàng)目建設(shè)中發(fā)生的前期可行性研究費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營收入等納入到整體預(yù)算中來，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行正確的歸集和核算，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理，做好成本預(yù)測(cè)，挖掘內(nèi)部潛力，設(shè)立目標(biāo)成本，對(duì)投資成本開支進(jìn)行預(yù)先的控制。為了更好地推進(jìn)全面預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)只有將預(yù)算管理績效考評(píng)與獎(jiǎng)懲機(jī)制相結(jié)合，才能確保企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

在企業(yè)管理過程中，財(cái)務(wù)管理是最直接、最有效的影響企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益的管理環(huán)節(jié)。許多企業(yè)的興衰史充分說明，重視并加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，企業(yè)才能充分獲益，迅速發(fā)展。這就要求企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層牢固樹立財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心這一基本理念，建立完善的財(cái)務(wù)管理體系，并不斷創(chuàng)新，以利于房地產(chǎn)企業(yè)整體管理水平的跟進(jìn)。

[1]許學(xué)紅：當(dāng)前國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010（36）.

[2]李紅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程財(cái)務(wù)管理探討論[J].中國總會(huì)計(jì)師，2010（1）.