基于PZB模式的福建物業(yè)服務(wù)品質(zhì)缺口研究

李 冰

（福建商業(yè)高等專(zhuān)科學(xué)校工商管理系，福建福州 350012）

基于PZB模式的福建物業(yè)服務(wù)品質(zhì)缺口研究

李 冰

（福建商業(yè)高等專(zhuān)科學(xué)校工商管理系，福建福州 350012）

福建的物業(yè)管理經(jīng)過(guò)20余年發(fā)展，初步形成了涵蓋公共服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)及特約服務(wù)、資產(chǎn)管理的較為全面的服務(wù)范圍。但由于企業(yè)、行業(yè)、業(yè)主、社會(huì)環(huán)境等多方面原因?qū)е铝宋飿I(yè)服務(wù)品質(zhì)缺口較大。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)PZB模式識(shí)別自身的服務(wù)品質(zhì)缺口，尋找在員工心態(tài)、員工素質(zhì)、監(jiān)管能力、業(yè)委會(huì)缺失、行業(yè)宣傳等多方面產(chǎn)生缺口的原因，并積極尋求改進(jìn)方案。

PZB模式；物業(yè)服務(wù)；服務(wù)品質(zhì)；缺口

福建的物業(yè)管理起步于20世紀(jì)80年代末，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在全省范圍內(nèi)得到普及。由于業(yè)主對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量要求日益提升，以及一些物業(yè)管理企業(yè)不規(guī)范經(jīng)營(yíng)等原因，物業(yè)管理在發(fā)展過(guò)程中存在一些問(wèn)題，成為居民和媒體關(guān)注的“熱點(diǎn)”、“難點(diǎn)”。

一、物業(yè)服務(wù)的主要范圍

物業(yè)服務(wù)的類(lèi)型涉及住宅、商業(yè)、工業(yè)、公共物業(yè)。主要服務(wù)范圍可分為下述三種類(lèi)型：

第一類(lèi)：公共服務(wù)。提供建筑物與環(huán)境的管理維護(hù)、清潔、安防、消防安全設(shè)備及附屬設(shè)施設(shè)備檢修等服務(wù)。

第二類(lèi)：專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)及特約服務(wù)。有針對(duì)性的提供日常生活服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、文教體衛(wèi)類(lèi)服務(wù)、金融服務(wù)等。

第三類(lèi)：資產(chǎn)管理。提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)顧問(wèn)、開(kāi)發(fā)租賃及投資管理等服務(wù)。

二、PZB服務(wù)品質(zhì)缺口模式

PZB服務(wù)品質(zhì)缺口模式是英國(guó)劍橋大學(xué)的三位教授Parasuraman、Zeithaml及Berry于1985年提出的一種分析模式。該模式認(rèn)為，顧客認(rèn)知的服務(wù)與期望的服務(wù)之間有差距存在。根據(jù)這個(gè)差距即缺口所建立的服務(wù)品質(zhì)的概念性模型，稱(chēng)為PZB ( Parasuraman, Zeithaml & Berry)模型。缺口包括：

缺口一：顧客期望與管理者認(rèn)知間的差距(Gap1：Consumer Expectation－Management Perception Gap)。此缺口是因?yàn)楣芾碚呶茨苷_認(rèn)知顧客所想要的服務(wù)質(zhì)量。

缺口二：管理者對(duì)顧客期望的認(rèn)知與其訂定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的差距(Gap2：Management Perception－Service Quality Specification Gap)。此缺口是管理者可能正確認(rèn)知顧客的需求，卻受限于自身資源條件或市場(chǎng)環(huán)境的限制，而無(wú)法提供顧客真正所需的服務(wù)規(guī)格。

缺口三：服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)傳達(dá)的差距(Gap3：Service Quality Specifications－Service Delivery Gap)。此缺口是由于員工的工作服務(wù)品質(zhì)無(wú)法標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)或出現(xiàn)異質(zhì)化所造成的缺口。

缺口四：服務(wù)傳達(dá)與外部溝通所顯示服務(wù)間的差距(Gap4: Service Delivery－External Communications Gap)。此缺口表明顧客所期望的服務(wù)水平會(huì)受到外部影響。承諾和廣告可以提高顧客的期望，但是如果在實(shí)際接受服務(wù)時(shí)無(wú)法達(dá)到其期望，將嚴(yán)重降低顧客對(duì)該服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)知。

三、物業(yè)服務(wù)缺口識(shí)別

根據(jù)福建省內(nèi)物業(yè)服務(wù)的范圍，依據(jù) PZB模式，可以歸納出四個(gè)物業(yè)服務(wù)缺口：

缺口一：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主的需求沒(méi)有正確認(rèn)識(shí)，沒(méi)有深入小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，僅憑經(jīng)驗(yàn)和物價(jià)部門(mén)制定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。且服務(wù)內(nèi)容固守于公共服務(wù)，對(duì)涉及專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)和資產(chǎn)管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)態(tài)度謹(jǐn)慎。通過(guò)對(duì)福建省物業(yè)管理協(xié)會(huì)，多家一級(jí)、二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的訪(fǎng)談，可知上述缺口產(chǎn)生的原因。服務(wù)缺口一在缺口中相對(duì)嚴(yán)重。

缺口二：物業(yè)服務(wù)企業(yè)受制于自身?xiàng)l件或市場(chǎng)環(huán)境，無(wú)法針對(duì)業(yè)主需求制定完善的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章。通過(guò)訪(fǎng)談，由此可知上述缺口在四個(gè)缺口中相對(duì)輕微。

缺口三：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策層已經(jīng)制定了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)章制度。但由于基層員工個(gè)人原因，或管理層未能實(shí)施徹底的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)未能達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)章制度所定目標(biāo)。通過(guò)訪(fǎng)談，可知上述缺口在四個(gè)缺口中最為嚴(yán)重。

缺口四：業(yè)主體驗(yàn)、感知到的物業(yè)服務(wù)和其預(yù)期之間的落差。通過(guò)訪(fǎng)談，可知上述缺口在四個(gè)缺口中最為輕微。

四、服務(wù)缺口產(chǎn)生的原因

綜上所述，在福建省的物業(yè)服務(wù)中，依據(jù)服務(wù)缺口的嚴(yán)重性排序，為缺口三＞缺口一＞缺口二＞缺口四。下面對(duì)缺口產(chǎn)生的原因逐一分析。

（一）重大缺口（缺口三）產(chǎn)生的原因

1.物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)不佳，存在怠工、敷衍甚至謾罵的情況

（1）目前福建省內(nèi)三級(jí)資質(zhì)及臨時(shí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)占企業(yè)總數(shù)的70%以上。企業(yè)規(guī)模過(guò)小，無(wú)多余的經(jīng)費(fèi)為員工提供全面培訓(xùn)，也沒(méi)有時(shí)間等待員工掌握相關(guān)知識(shí)和技能。員工匆忙上崗的結(jié)果使其在禮貌、儀態(tài)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)上都表現(xiàn)的不夠?qū)I(yè)。

（2）越來(lái)越多的80、90后青年成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工，因?yàn)槿鄙偕鐣?huì)歷練，在與業(yè)主溝通中往往不能知所進(jìn)退，影響了物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。

（3）基層物業(yè)服務(wù)人員普遍將工作視為過(guò)渡時(shí)期的工作，抱著騎驢找馬的心態(tài)上班，對(duì)升職沒(méi)有期待。員工的消極態(tài)度對(duì)服務(wù)品質(zhì)有顯著的負(fù)面影響。

2.物業(yè)服務(wù)人員流動(dòng)率高，造成業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)人員沒(méi)有確實(shí)執(zhí)行服務(wù)項(xiàng)目

（1）物業(yè)服務(wù)行業(yè)是微利行業(yè)，中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)為控制經(jīng)營(yíng)成本常常壓縮員工福利，由于薪資水平過(guò)低，人員流動(dòng)性大。

（2）由于工資水平低，社會(huì)地位不高，基層服務(wù)崗位常常無(wú)人應(yīng)聘。以福州市的安防崗為例，多數(shù)公司無(wú)法執(zhí)行8小時(shí)一班的輪班制度，而實(shí)施12小時(shí)的輪班制度。長(zhǎng)時(shí)間的工作易使人煩躁，降低員工對(duì)工作的滿(mǎn)意度，人員流動(dòng)性因此增加。

3.物業(yè)管理企業(yè)對(duì)各物業(yè)處的監(jiān)管存在一定難度

物業(yè)管理企業(yè)所服務(wù)的樓盤(pán)地點(diǎn)分散，服務(wù)全年無(wú)休，企業(yè)在對(duì)各物業(yè)處的監(jiān)管上有一定難度，不能將原先設(shè)計(jì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)章制度完全實(shí)施。特別是中小型物業(yè)管理企業(yè)，出于成本壓力，沒(méi)有人力財(cái)力完善對(duì)物業(yè)處的監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制，加劇了服務(wù)品質(zhì)的下降。

（二）主要缺口（缺口一）產(chǎn)生的原因

1.業(yè)主委員會(huì)作為買(mǎi)方主體長(zhǎng)期缺失，業(yè)主沒(méi)有通暢的渠道明確表達(dá)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求

《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，同時(shí)選舉業(yè)主委員會(huì)，負(fù)責(zé)日常管理事務(wù)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

目前包括業(yè)主自身原因在內(nèi)的各種原因?qū)е聵I(yè)主委員會(huì)的缺失，使業(yè)主沒(méi)有反映物業(yè)服務(wù)需求的合適途徑。這些原因包括：小區(qū)業(yè)主主權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，缺乏整體認(rèn)識(shí)，組織業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)在操作上存在一定的困難；物業(yè)管理公司基本不支持；政府有關(guān)行政部門(mén)缺乏必要的干預(yù)。此外，業(yè)主委員會(huì)的主要工作形式是會(huì)議制，但是業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議經(jīng)常不能如期舉行，或即使舉行也不容易產(chǎn)生協(xié)商一致的決議。

2.福建省內(nèi)缺少物業(yè)行業(yè)發(fā)展和業(yè)主需求調(diào)研的數(shù)據(jù)

（1）福建的物業(yè)服務(wù)行業(yè)沒(méi)有進(jìn)行業(yè)主需求調(diào)研的慣例。部分公司在所管理的樓盤(pán)進(jìn)行了業(yè)主滿(mǎn)意度調(diào)查，但在調(diào)查過(guò)程中也不能?chē)?yán)格執(zhí)行抽樣調(diào)查，導(dǎo)致調(diào)查數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。

（2）福建省的政府職能部門(mén)和高等院校沒(méi)有定期開(kāi)展關(guān)于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的實(shí)證研究。各地市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的調(diào)研主要是經(jīng)驗(yàn)交流，沒(méi)有進(jìn)行數(shù)據(jù)采集和分析。

3.雖然物業(yè)服務(wù)的范圍涉及公共服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)和資產(chǎn)管理，但物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者由于能力和財(cái)力限制，大多只能提供公共服務(wù)。而中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)公共服務(wù)需求的判斷，主要依賴(lài)各地物價(jià)部門(mén)制定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，加上自身經(jīng)驗(yàn)選擇自認(rèn)為適合物業(yè)小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)位。

（三）一般缺口（缺口二）產(chǎn)生的原因

1.三級(jí)甚至二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于缺乏資金或?qū)I(yè)人才，無(wú)法制定保證服務(wù)品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章，對(duì)企業(yè)口碑和業(yè)務(wù)來(lái)源都有負(fù)面影響。

2.不少臨時(shí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只管理一個(gè)樓盤(pán)，認(rèn)為無(wú)需制定明確的規(guī)章制度。

3.省內(nèi)無(wú)論大小物業(yè)服務(wù)企業(yè)，大多會(huì)根據(jù)主管部門(mén)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，參考已經(jīng)出版的國(guó)內(nèi)先進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)文案以及數(shù)量龐大的網(wǎng)絡(luò)資源，建立自己的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)章制度。在這一過(guò)程中沒(méi)有考慮具體小區(qū)的業(yè)主需求，導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章千篇一律，沒(méi)有針對(duì)性。

（四）次要缺口（缺口四）產(chǎn)生的原因

1.福建省內(nèi)各地市對(duì)物業(yè)管理規(guī)范性文件宣傳力度不足

（1）福建省內(nèi)物業(yè)管理規(guī)范性文件大體分為以福州為代表的分級(jí)收費(fèi)和以廈門(mén)為代表的菜單式收費(fèi)。但多數(shù)業(yè)主表示并不知道物業(yè)服務(wù)品質(zhì)與對(duì)應(yīng)價(jià)格已經(jīng)量化，福州更有許多業(yè)主誤以為企業(yè)資質(zhì)等于服務(wù)品質(zhì)。

（2）業(yè)主不習(xí)慣參照當(dāng)?shù)匾?guī)范性文件評(píng)價(jià)所接收到的物業(yè)服務(wù)。由于業(yè)主對(duì)服務(wù)品質(zhì)的認(rèn)知不同，同一小區(qū)的業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)評(píng)價(jià)存在差異。

2.業(yè)主個(gè)體差異影響物業(yè)服務(wù)口碑宣傳

（1）業(yè)主在缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)情況下，無(wú)法清楚判斷服務(wù)品質(zhì)落差的程度。業(yè)主在表述所遭遇的不良服務(wù)時(shí)，往往帶有過(guò)度的感情色彩。

（2）業(yè)主收到的其他物業(yè)管理資訊，大多來(lái)自口耳相傳和媒體評(píng)論。在沒(méi)有親身體驗(yàn)的情況下，難以了解真實(shí)的服務(wù)品質(zhì)。不夠全面的信息搜集和不夠理性的憑空想象，致使在親身體驗(yàn)后感覺(jué)到物業(yè)服務(wù)與其預(yù)期中存在落差。

五、服務(wù)缺口改進(jìn)策略

根據(jù)物業(yè)服務(wù)缺口產(chǎn)生的原因，可以判斷解決物業(yè)服務(wù)缺口將會(huì)牽涉到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確立、企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大、人才培養(yǎng)機(jī)制和社區(qū)氛圍營(yíng)造等內(nèi)容是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。

（一）健全物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)體系

一般公眾通常認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)工作內(nèi)容單一，無(wú)技術(shù)門(mén)檻，是下崗再就業(yè)人員的選擇。這種心態(tài)嚴(yán)重制約物業(yè)管理行業(yè)吸納高素質(zhì)人才提升行業(yè)形象。因此，大型物業(yè)管理企業(yè)首先應(yīng)深入高校進(jìn)行企業(yè)形象推廣，使年輕學(xué)子對(duì)物業(yè)管理有余力的企業(yè)通過(guò)深入的校企合作，培養(yǎng)適合行業(yè)企業(yè)需要的中高端物業(yè)服務(wù)人才。

（二）推行物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化管理

1.基于規(guī)范操作建立完善的質(zhì)量手冊(cè)

質(zhì)量手冊(cè)是企業(yè)用心的研究服務(wù)特點(diǎn)掌握規(guī)律，實(shí)施各項(xiàng)質(zhì)量管理活動(dòng)的基本法規(guī)和行動(dòng)準(zhǔn)則，運(yùn)用科學(xué)的方法實(shí)行有效的管理和運(yùn)作。

2.設(shè)置適宜的物業(yè)服務(wù)監(jiān)控點(diǎn)

福建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)再照搬發(fā)達(dá)城市的標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)轉(zhuǎn)變思路，建立適合福建省內(nèi)市場(chǎng)需求的質(zhì)量監(jiān)督點(diǎn)來(lái)控制服務(wù)過(guò)程，對(duì)檢查出的問(wèn)題及時(shí)采取整改或糾正措施。

3.堅(jiān)持強(qiáng)調(diào)質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)化的持續(xù)改進(jìn)思想

福建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要完善質(zhì)量改進(jìn)能力，注意利用平時(shí)月檢、評(píng)優(yōu)等活動(dòng)過(guò)程中取得的信息，分析服務(wù)水平和管理能力，通過(guò)計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、處理的閉環(huán)，使企業(yè)不斷改進(jìn)、提高、自我完善。

（三）提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模

福建省內(nèi)多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模較小，雖然擁有靈活經(jīng)營(yíng)的特性，但在經(jīng)營(yíng)上，大多數(shù)面臨資金周轉(zhuǎn)、人才吸引等經(jīng)營(yíng)資源不足的困難，無(wú)法開(kāi)展有效的業(yè)主需求調(diào)研和制定切實(shí)可行并符合規(guī)范的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)范，沒(méi)有余力對(duì)基層員工的服務(wù)水平進(jìn)行有效監(jiān)管。因此，急需通過(guò)同業(yè)合作、異業(yè)結(jié)盟、跨省合作等手段提升省內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模。

1.同業(yè)合作。小規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)可以采用同業(yè)合作的方式，如通過(guò)選擇安防、保潔、設(shè)備維保等具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)的小企業(yè)，通過(guò)資源整合，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

2.異業(yè)結(jié)盟。大規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)可以采用異業(yè)結(jié)盟的方式，如通過(guò)與連鎖超市、房屋經(jīng)紀(jì)的合作經(jīng)營(yíng)，整合物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)的各類(lèi)服務(wù)資源，達(dá)到提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

3.跨省合作。北京、上海、廣東的物業(yè)管理發(fā)展歷史達(dá)30年，出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)整合，優(yōu)勝劣汰。因此，福建省內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)主動(dòng)推動(dòng)跨省合作，通過(guò)聘請(qǐng)顧問(wèn)公司、引進(jìn)具有實(shí)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員，吸取先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，完成技術(shù)轉(zhuǎn)移。

（四）培養(yǎng)業(yè)主的社區(qū)意識(shí)

鑒于許多業(yè)主不善表達(dá)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量判斷過(guò)于主觀的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要通過(guò)社區(qū)活動(dòng)營(yíng)造社區(qū)氛圍，培養(yǎng)業(yè)主的社區(qū)意識(shí)，引導(dǎo)業(yè)主表達(dá)其對(duì)物業(yè)服務(wù)的理解，統(tǒng)一業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求。這樣才能使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通流暢，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定有的放矢。

[1]中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書(shū)處.物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告[J].中國(guó)物業(yè)管理，2008（5）:30-33.

[2]劉衍橋，李光勤.談物業(yè)管理的興起——一個(gè)信息不對(duì)稱(chēng)的解釋[J].重慶交通學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2004（4）.

[3]曾永幸.縣域城鎮(zhèn)物業(yè)管理服務(wù)工作的發(fā)展與對(duì)策[J].三峽大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版），2009（S1）.

A study on Service Gap of Property Management Industry in Fujian Based on PZB Conceptual Model

LI Bing
(Industry and Commerce Administration Department, Fujian Higher Vocational Commerce School,Fuzhou, 350012, Fujian)

After 20 years of development, Fujian Property Management covers full range of public services,special services and occasional services, real property management. But due to various reasons from all walks of life such as enterprise, industry, the owners, the social environment, there still exists great service quality gap.Property services companies can identify quality gap through PZB mode, identifying the reasons of gap in staff mentality, staff quality, regulatory capability, the weakness in property owner’s society and publicity so that active improvements can be sought.

PZB Conceptual Model；the realty service；service quality；gap

F293.347

A

1009-8135（2011）05-0033-03

2011-05-26

李 冰（1980-），女，福建福州人，福建商業(yè)高等專(zhuān)科學(xué)校工商管理系講師。

（責(zé)任編輯：朱 丹）