我國開征物業(yè)稅亟待解決的問題及發(fā)展構(gòu)想

胡芳珍,傅獻(xiàn)忠

(武漢工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院,湖北 武漢 430064)

國務(wù)院于2009年5月25日公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》將物業(yè)稅再次提上了日程,文件指出：“深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅”。雖然物業(yè)稅并非第一次出現(xiàn)在中央正式文件中,但這個話題仍然引起了社會上的廣泛反響,成為人們熱議的焦點。在這里,筆者就物業(yè)稅問題作一粗淺探討。

一、物業(yè)稅概述

1.物業(yè)稅的概念

物業(yè)稅是房屋持有環(huán)節(jié)的一個稅種,主要針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其所有者或承租人每年按一定比例繳付稅款。在國際上,物業(yè)稅通常被稱為房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅,每年根據(jù)房產(chǎn)的評估值或租金按一定比例征稅,已經(jīng)是一個非常成熟的稅種。實際上,物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅,是均衡財富的一種手段,是國家財政收入的重要來源。

2.物業(yè)稅征收的意義

一是有利于各類企業(yè)公平競爭;二是有利于解決房和地分別征稅帶來的稅制不規(guī)范的問題;三是有利于解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的計稅依據(jù)不合理的問題;四是有利于正確處理稅和費的關(guān)系,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。五是有利于合理持有房產(chǎn),抑制畸形消費、蓄意投機(jī),平抑房價。

3.我國研究物業(yè)稅開征的歷程

2003年10月,十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》指出：“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費?！庇纱?物業(yè)稅一詞進(jìn)入百姓視線。

2004年,多方人士認(rèn)為開征物業(yè)稅的條件還不成熟,其仍受制于明晰產(chǎn)權(quán)、理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系、整頓評估中介市場、清理房地產(chǎn)稅費、確定調(diào)整稅種的主體、改革土地所有制度、先期試點等多方因素的限制,至少需要三四年的時間。

2005年,在中國財稅論壇上財政部長提出,“十一五”將大力推進(jìn)稅制改革,完善稅收制度體系,其中一項任務(wù)即是：逐步出臺消費稅和物業(yè)稅。

2006年1月18日,國家稅務(wù)總局官員王力表態(tài),開征物業(yè)稅條件尚不具備,物業(yè)稅最早“十一五”后期出臺。

2009年5月25日,國務(wù)院通過并對外正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》,其中財政部、稅務(wù)總局、發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅。此前,北京、遼寧等 10多省(市)開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行。

二、我國開征物業(yè)稅存在難以“確定”的問題

1.納稅人的確定

物業(yè)稅應(yīng)該向哪些人征收?是向全民征收還是向部分人征收?如果向全民征收,那些已經(jīng)買房的老百姓每月還貸壓力就很大了,再加物業(yè)稅負(fù)擔(dān)就更重了。如果向部分人征收,哪部分人是納稅人呢?有專家分析,144平方米為物業(yè)稅的起征點。這樣,凡是購買144平方米以上的個人均是納稅人。也有專家分析,物業(yè)稅的征收重點是第二套住房,因此只要擁有第二套住房的個人就是納稅人。但是,這個“第二套住房”的確定也是一大難題。前幾年“房改”,一些人配住的就是“2+1”或者“2+2” 。但所謂“2+1”或者“2+2”的建筑面積總共不超過90平方米。這個“第二套”恐怕就不該課以重稅。因此有專家提出這樣的征收辦法：物業(yè)稅應(yīng)按個人持有資產(chǎn)的現(xiàn)值征稅,而不是按“第幾套”征稅。如此,只要個人所擁有住宅資產(chǎn)的現(xiàn)值超過了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),那么該個人就是物業(yè)稅的納稅人。這又勢必會導(dǎo)致諸多家庭借以分散住宅資產(chǎn)而辦理房產(chǎn)變更登記,從而逃避物業(yè)稅。

2.納稅對象的確定

物業(yè)稅的納稅對象是房地產(chǎn)。但在具體實施過程中,到底什么樣標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)需要征收物業(yè)稅呢,如面積多大、價值幾何?還有農(nóng)村中宅基地上建造的自用房是否征稅呢?如果不征,可是像江浙一帶農(nóng)村的私人房子很多已是別墅、三四層樓,幾百平方米之規(guī)模了,不征又合理嗎?如果征,中國廣大農(nóng)民大多數(shù)還不富裕,農(nóng)業(yè)稅都免了,又冒出個物業(yè)稅來,這個理又如何說得通呢?因此,如果目前我國開征物業(yè)稅,納稅對象的確定就是一個非常棘手的問題。征稅對象無法合理地確定,納稅人也就無法確定。

3.納稅依據(jù)的確定

在具體征收物業(yè)稅時,是以房地產(chǎn)的市場平均價格為計稅依據(jù)還是以房地產(chǎn)的現(xiàn)時評估值為計稅依據(jù)也是難以抉擇的問題。根據(jù)國外的運作模式,美國、法國、荷蘭等國家均是每年或每兩年對房地產(chǎn)進(jìn)行一次評估,以此評估值作為計稅的依據(jù)。但目前,我國的房地產(chǎn)評估體系還尚未完善,市場也不規(guī)范,存在政出多門、政企不分、收費標(biāo)準(zhǔn)不合理以及評估人員素質(zhì)低等問題,實在難以適應(yīng)開征物業(yè)稅的要求。而如果以房地產(chǎn)的市場平均價格為計稅依據(jù),國外沒有這樣的先例,我們需要進(jìn)行大量的市場調(diào)查和科學(xué)研究,以獲取充分的數(shù)據(jù)和得出正確的結(jié)論,這又非一日之功。

4.稅率的厘定

中國土地勘測院政策研究中心的章波以南京為例,根據(jù)當(dāng)?shù)厝司杖霠顩r、人均居住面積等因素,最終得出適合當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)稅的稅率應(yīng)當(dāng)控制在0.8%左右的結(jié)論。據(jù)報道,目前從全國各物業(yè)稅模擬試點城市的實際情況分析,中央財經(jīng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的有關(guān)專家已作了測算,如果按照0.8%的稅率征收物業(yè)稅,不會增加居民的稅收負(fù)擔(dān),但會涉及包括房產(chǎn)稅、土地出讓金等在內(nèi)的7種稅費將被從房價中剔除。對于新房購買者來說,購房總價將降低不少,從而大大減輕過重的負(fù)擔(dān),國有土地出讓金之類的費用可以從每年的物業(yè)稅中相應(yīng)地得以補償。但對于已購房者來說,購房款中已包含了土地使用權(quán)出讓金之類的費用,如果再征收物業(yè)稅,豈不是重復(fù)收費?而這又會涉及納稅人、納稅對象的確定問題。

以上納稅人、納稅對象、納稅依據(jù)和稅率的確定是互相牽制互相影響的,無論哪一個若未予以恰當(dāng)厘定均會影響其他三個方面。因此,當(dāng)前要在我國開征物業(yè)稅,難度相當(dāng)大,需要解決的問題錯綜復(fù)雜,值得政府相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)領(lǐng)域的專家繼續(xù)探索。

三、發(fā)達(dá)國家物業(yè)稅開征的先進(jìn)模式

1.美國：征收個稅和不動產(chǎn)稅

在美國涉及房產(chǎn)的稅種主要有個人所得稅和不動產(chǎn)稅。買賣過程幾乎不涉及什么稅。在美國,購買的房產(chǎn)如果持有兩年以上(以過戶時所發(fā)的房契時間為準(zhǔn))再出售的,夫妻倆可以有50萬美元的免稅額,也就是說如果房產(chǎn)增值沒有超過50萬美元就可不交稅。而單身的免稅額在25萬美元。如果超過此數(shù)目聯(lián)邦政府要對漲價部分征20%的個人所得稅。如果持有時間不滿兩年,漲價部分全部要交20%的個人所得稅。但裝修以及其他改進(jìn)房屋的費用和貸款利息扣除。每年春季報稅時由自己報稅。此外,擁有房產(chǎn)后每年向州政府交不動產(chǎn)稅。各州稅率有所不同,幅度在房產(chǎn)價值(政府一般每兩年左右評估一次)的1%到2%之間,分兩次付清。

2.加拿大：100%物業(yè)征稅

加拿大的溫哥華,地產(chǎn)財政的主要來源是地稅(物業(yè)稅)收入,約占總財政收入的58.4%。而溫哥華的地稅不是按土地面積征收的,而是按物業(yè)的總價值(土地和房屋)分別情況,按不同稅率征收,以此抑制貧富差距無限拉大,并通過對貧苦居民的福利補貼來保持社會的基本平衡。為了確定物業(yè)的總價值,溫哥華市政府對物業(yè)管理非常嚴(yán)格,對房地產(chǎn)每年評估一次,評估由政府主持,費用也由政府負(fù)責(zé)。物業(yè)稅規(guī)定對自居、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人等可以有30%至50%的稅收優(yōu)惠,而對擁有二套住宅的居民卻以高稅率征收。

四、我國開征物業(yè)稅的發(fā)展構(gòu)想

對于上述發(fā)達(dá)國家物業(yè)稅征收的先進(jìn)模式,我國可以依據(jù)國情合理借鑒。

1.建立完善的房地產(chǎn)租、稅、費體系

鑒于我國房地產(chǎn)稅費體系的改革方向“正稅、明租、清費”和“寬稅基、簡稅種、低稅率”,合并、清理各個稅種,建立起完善的租、稅、費體系;通過對房地產(chǎn)保有、取得和收益階段合理征稅,加強(qiáng)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收,即將現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項稅費合并,轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅,從而建立合理的房地產(chǎn)稅收體系。

2.合理設(shè)計物業(yè)稅的稅制

(1)納稅對象和納稅依據(jù)的設(shè)計。根據(jù)各國物業(yè)稅征收的先例,物業(yè)稅的納稅對象是房屋和土地,但在具體征稅對象和稅基上又各有區(qū)別。有的國家單獨對房屋、土地課稅,計稅依據(jù)是物業(yè)的資本市場價值或評估價值或其年租金。各國征收財產(chǎn)稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、美國將土地和建筑物的資本價值納入稅基;有的國家將土地、房屋并入其他財產(chǎn)一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅、船舶稅、鐵路稅等財產(chǎn)稅稅種合并征收固定資產(chǎn)稅,其中對房屋課稅的納稅人是房屋的所有者,課稅對象包括納稅人擁有的一切房屋,計稅基礎(chǔ)是房屋的估定價值。從我國的現(xiàn)實情況來看,新的物業(yè)稅應(yīng)該將土地和房屋合并征稅,同時按經(jīng)營性和非經(jīng)營性房屋及其他進(jìn)行分類,對經(jīng)營性房產(chǎn)的課稅要重于非經(jīng)營性房產(chǎn)。而對于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)療、農(nóng)民住房等用地,可以通過減免征收優(yōu)惠政策解決。

(2)稅率的厘定。從各國來看,物業(yè)稅稅率使用最廣泛的是比例稅率。因此,比例稅率也是我國物業(yè)稅的現(xiàn)實選擇(按照0.8%的稅率征收比較恰當(dāng))。但我國幅員廣闊,各地發(fā)展不一,中央政府可根據(jù)各地情況對地方政府征收的稅率規(guī)定最低限和最高限,并出臺相應(yīng)的限制規(guī)定,具體的稅率由地方政府自行決定。

3.建立完善的房地產(chǎn)課稅評估體系

我國的房地產(chǎn)評估起步較晚,專業(yè)技術(shù)人員暫時還達(dá)不到規(guī)定數(shù)量,房地產(chǎn)稅收評估業(yè)務(wù)開展情況不理想。在國外,房地產(chǎn)課稅評估業(yè)務(wù)量大面廣,是房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的重要組成部分。由于課稅估價要遵循相關(guān)稅收法規(guī)、條例,涉及國家、納稅人的利益與權(quán)益,因此該項業(yè)務(wù)可以由執(zhí)業(yè)水平高、政策掌握好的政府公務(wù)員中的房地產(chǎn)估價人員進(jìn)行,也可以由政府委托信譽較好的社會房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行?？紤]我國目前的國情及稅收征管現(xiàn)狀,估價行業(yè)協(xié)會可規(guī)定暫由具有較高資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)執(zhí)行此類業(yè)務(wù),以提高行業(yè)在房地產(chǎn)課稅評估中的公信力。此外,可借鑒國外成功經(jīng)驗,行業(yè)協(xié)會應(yīng)針對房地產(chǎn)稅收抓緊制定相應(yīng)的準(zhǔn)則、規(guī)范,并對估價人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn),以適應(yīng)房地產(chǎn)稅收評估要求。

4.制定相應(yīng)的規(guī)章制度,建立良好的物業(yè)稅法律環(huán)境

我國目前在物業(yè)稅的征收方面仍然處于探討階段,對于具體如何實施還有很大的爭議。但鑒于物業(yè)稅對于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場,降低房價有一定的作用,物業(yè)稅的開征就勢在必行,所以筆者建議政府相關(guān)部門應(yīng)加快相關(guān)的立法工作,為推廣開征物業(yè)稅建立良好的法律環(huán)境。

[1]www.cnmoker.org.對我國開征物業(yè)稅的難點分析及政策建議.

[2]劉植才.我國財產(chǎn)稅制度存在的缺陷及其改革構(gòu)想[J].財經(jīng),2006,(1).

[3]房地產(chǎn)估價規(guī)范.