投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用困境與對(duì)策

劉永澤，馬 妍

（東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 中國(guó)內(nèi)部控制研究中心，遼寧 大連 116025）

金融危機(jī)使我們認(rèn)識(shí)到，公允價(jià)值尚不完美，但改進(jìn)公允價(jià)值并不應(yīng)否定其科學(xué)內(nèi)涵，而是應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)更加有效的機(jī)制。2011年是我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在國(guó)際趨同方面的關(guān)鍵時(shí)期，①但是我國(guó)目前面臨著作為新興和轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)國(guó)家，能否和如何實(shí)現(xiàn)我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則在公允價(jià)值計(jì)量和披露的持續(xù)趨同中的許多疑慮和重大挑戰(zhàn)。[1]在此背景下，本文以投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則為視角，探討我國(guó)非金融工具類準(zhǔn)則的公允價(jià)值應(yīng)用問(wèn)題。

一、公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用困境

出于對(duì)我國(guó)國(guó)情和與國(guó)際接軌需求的雙重考慮，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》 （簡(jiǎn)稱CAS3）允許企業(yè)有條件地采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，以提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。CAS3實(shí)施已四年有余，其效果如何呢？經(jīng)筆者分析，②2007年，在滬深兩市1570家上市公司中，存在投資性房地產(chǎn)的企業(yè)有630家之多，僅有18家公司③采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，占比不足3%。2008年，在690家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，采用公允價(jià)值計(jì)量模式的公司只新增了金融街、昆百大A、金宇車城以及泛海建設(shè)。而2009年，只有中航地產(chǎn)1家于年初公告開(kāi)始采用公允價(jià)值模式。2010年，截止筆者發(fā)稿日，僅新增了海南航空、世茂股份、ST天龍和金隅股份4家公司采用公允價(jià)值模式。因此，CAS3實(shí)施四年以來(lái)，全國(guó)總共只有27家上市公司采用了公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

正是這組數(shù)據(jù)引發(fā)了筆者的思考：分布于各大城市的上市公司，僅有區(qū)區(qū)的27家符合CAS3的條件嗎？盡管我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚不成熟，但房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年來(lái)一直比較活躍，尤其是一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省市。以2007年為例，630家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司分布于全國(guó)30個(gè)城市，其中僅廣州、北京和上海三個(gè)城市就占據(jù)234家，而這三個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的大型城市卻僅有3.4%的公司采用了公允價(jià)值模式。此前被有關(guān)專家和眾多投資者給予厚望的陸家嘴、張江高科和益民百貨等在“鉆石地段”擁有眾多投資性房地產(chǎn)的上市公司，也都不約而同地繼續(xù)使用了成本模式。顯然，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀，與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀情況嚴(yán)重不符。

更讓筆者困惑的是那些A+B和A+H類型的企業(yè)也不愿意采用公允價(jià)值計(jì)量模式。這些上市公司即使在境內(nèi)采用成本模式，也需要按照境外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求估算并披露投資物業(yè)的公允價(jià)值。因此，僅從節(jié)約信息披露成本的角度來(lái)看，這兩類上市公司也無(wú)疑是最有條件采用公允價(jià)值計(jì)量模式的。而根據(jù)筆者的統(tǒng)計(jì)，以2008年為例，54家A+H類企業(yè)中有23家持有投資性房地產(chǎn)，但除中國(guó)銀行外，其余企業(yè)全部采用了成本計(jì)量模式。

二、公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用困境的不利影響

基于我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為，首先，這不利于投資者依靠會(huì)計(jì)信息相關(guān)性進(jìn)行決策。如張江高科，相關(guān)機(jī)構(gòu)研究表明，如果按照公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)算，其投資物業(yè)增值應(yīng)至少在40億元以上。而在成本計(jì)量模式下，此類房地產(chǎn)數(shù)倍、數(shù)十倍的增值空間不但沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)，其賬面凈值反而隨折舊和攤銷不斷減少。也就是說(shuō)，投資者拿到的財(cái)務(wù)報(bào)表不能反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

其次，不利于滿足國(guó)際投資者的需要。沒(méi)有引入公允價(jià)值時(shí)，境內(nèi)外財(cái)務(wù)報(bào)告因此存在著較大差異。比如，方大A（000055）2005年國(guó)內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)告的凈利潤(rùn)為-5837萬(wàn)元，而境外財(cái)務(wù)報(bào)告的凈利潤(rùn)竟達(dá)到了1228萬(wàn)元。按照準(zhǔn)則制定者的預(yù)期，“新準(zhǔn)則實(shí)現(xiàn)了國(guó)際趨同，能夠大幅度地降低我國(guó)企業(yè)進(jìn)入國(guó)際資本市場(chǎng)籌資的成本”?？墒牵瑢儆贏+H類的北辰實(shí)業(yè)，在執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后仍存在著顯而易見(jiàn)的“會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異”（見(jiàn)圖1）。原因在于北辰實(shí)業(yè)在編制境內(nèi)外財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)，對(duì)同樣的投資性房地產(chǎn)仍然選取了兩種截然不同的會(huì)計(jì)計(jì)量模式。特別是我國(guó)已經(jīng)取消了對(duì)A+B類、A+H類上市公司的雙重報(bào)表編制和審計(jì)的規(guī)定，橫向?qū)Ρ认Ш?，投資者又該如何得知企業(yè)的真實(shí)價(jià)值呢？

最后，不利于進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)國(guó)際持續(xù)趨同?！秶?guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》 （簡(jiǎn)稱IAS40）允許企業(yè)在公允價(jià)值模式與成本模式之間作出選擇，但相關(guān)規(guī)定顯示其明顯傾向于公允價(jià)值模式。IAS40之所以保留了成本模式有兩大原因，“一方面是給編制者和使用者時(shí)間以獲得使用公允價(jià)值模式的經(jīng)驗(yàn)；另一方面也是給房地產(chǎn)市場(chǎng)和評(píng)估行業(yè)不發(fā)達(dá)的國(guó)家（包括我國(guó)在內(nèi)）留出時(shí)間以發(fā)展成熟”。[2]從目前的應(yīng)用現(xiàn)狀來(lái)看，我們目前顯然無(wú)法獲得“使用公允價(jià)值模式的經(jīng)驗(yàn)”，“特殊情況和環(huán)境”并不是我國(guó)長(zhǎng)期保持的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“發(fā)展成熟”勢(shì)必是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。但是，我們總不能等到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)完全成熟之后，才去考慮推廣公允價(jià)值的使用。

三、公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用困境的原因分析

（一）市場(chǎng)條件不完善

如果市場(chǎng)不活躍，缺乏公平價(jià)格的形成機(jī)制，勢(shì)必會(huì)影響投資性房地產(chǎn)合理價(jià)值的判斷，所謂“魚(yú)和熊掌不可兼得”?！霸谥袊?guó)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還不夠充分和規(guī)范，為此我們對(duì)于公允價(jià)值的引入采取了適度的態(tài)度?！盵3]具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的運(yùn)用出自于實(shí)踐與國(guó)際化的需要，而最終的限制運(yùn)用卻緣于規(guī)范資本市場(chǎng)和“中國(guó)國(guó)情”的需要。[4]市場(chǎng)環(huán)境的限制是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量以成本模式為主導(dǎo)的根本原因，也是我國(guó)目前和將來(lái)進(jìn)一步應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的最大障礙。

我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)對(duì)待公允價(jià)值的審慎態(tài)度，筆者給予充分的肯定和支持。只是筆者的疑問(wèn)在于，這種審慎的態(tài)度究竟應(yīng)主要體現(xiàn)在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則“門檻”上的嚴(yán)格限制，還是應(yīng)更多地體現(xiàn)在進(jìn)了“門檻”之后的詳細(xì)規(guī)定和配套措施上呢？筆者將作進(jìn)一步的分析。

（二）投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則限制條件嚴(yán)格

CAS3第10條首先對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量模式提出了兩個(gè)必須同時(shí)滿足的前提條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，企業(yè)能從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。而何謂“同類或類似的房地產(chǎn)”？企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南指出：“所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物”。如果找不到此“同類或類似的房地產(chǎn)”，也不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。同時(shí)，CAS3第12條強(qiáng)調(diào)，“已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式”。CAS3的嚴(yán)格態(tài)度由此可見(jiàn)一斑。此外，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解》（2008）第四章第二節(jié)中亦指出：“不允許同一個(gè)企業(yè)同時(shí)采用兩種不同的計(jì)量模式計(jì)量所持有的投資性房地產(chǎn)。”一些在上海、北京等大型城市的上市公司，其擁有并用作出租的黃金地段的商鋪、寫(xiě)字樓等已大幅度增值，非常有必要按公允價(jià)值計(jì)量。但由于許多公司在郊區(qū)或中小城市也有部分投資性房地產(chǎn)，并且這部分房地產(chǎn)可能不符合公允價(jià)值計(jì)量條件，因而影響了這類上市公司最終對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的采用。

筆者認(rèn)為，CAS3的嚴(yán)格規(guī)定傳遞出“公允價(jià)值不宜采用”的信息。由此，公允價(jià)值模式被置于一個(gè)尷尬的境地，企業(yè)容易將公允價(jià)值模式理解為會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不鼓勵(lì)的計(jì)量模式。并且考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不太完善，房?jī)r(jià)下跌不是沒(méi)有可能，企業(yè)一旦采用公允價(jià)值模式，在會(huì)計(jì)核算方法上就不可逆轉(zhuǎn)，并被監(jiān)管機(jī)構(gòu)充分關(guān)注，因此企業(yè)不愿意貿(mào)然采用公允價(jià)值計(jì)量模式。由此，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“謹(jǐn)慎使用”基本上演變成了“不使用”。

（三）相關(guān)指引缺失：基于國(guó)際比較的結(jié)論

比較國(guó)內(nèi)外投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定（見(jiàn)表1），筆者發(fā)現(xiàn)，對(duì)于選取公允價(jià)值模式的條件，IAS40和CAS3均予以明確，且CAS3對(duì)于“可不可以使用”公允價(jià)值計(jì)量模式的要求頗為嚴(yán)格。而對(duì)于如何進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量的問(wèn)題，即公允價(jià)值的具體定義、確定方法等規(guī)定，CAS3卻基本上沒(méi)有涉及。所以，我國(guó)雖然在引入公允價(jià)值方面實(shí)現(xiàn)了很大的突破，但CAS3大部分的限制都集中在公允價(jià)值模式使用的門檻上，即對(duì)于“可不可以使用”公允價(jià)值計(jì)量模式的要求頗為嚴(yán)格，而對(duì)于使用該模式之后的相關(guān)規(guī)定卻幾近空白。這樣的做法最容易產(chǎn)生兩個(gè)后果：一是容易傳遞出“公允價(jià)值不宜采用”的信息，從而使企業(yè)曲解甚至誤解我國(guó)引入公允價(jià)值的初衷；二是會(huì)計(jì)人員雖然知道那些具體業(yè)務(wù)能夠按照公允價(jià)值計(jì)量，但是對(duì)于如何計(jì)量、確認(rèn)方法是否合理等卻顯得無(wú)所適從。因此，會(huì)計(jì)人員可能會(huì)顧及其難以操作的特性或避免在政策運(yùn)用中出現(xiàn)偏差，就索性對(duì)新政策不予考慮。

表1 CAS3與IAS40關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量模式規(guī)定的比較

（四）上市公司對(duì)后續(xù)計(jì)量模式的會(huì)計(jì)政策選擇

按照CAS3的規(guī)定：有確鑿證據(jù)表明公允價(jià)值能夠可靠取得的，“可以”對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。正是“可以”二字賦予了上市公司根據(jù)自身情況選擇后續(xù)計(jì)量模式的權(quán)利。

1.稅收④成本影響分析

由于會(huì)計(jì)和稅法的不同要求，兩種模式對(duì)企業(yè)的納稅成本產(chǎn)生了不同影響。一是對(duì)于投資性房地產(chǎn)持有期間公允價(jià)值變動(dòng)的征稅問(wèn)題，《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2007]80號(hào)）已明確：投資性房地產(chǎn)持有變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，只計(jì)入遞延稅項(xiàng)，處置時(shí)才影響納稅數(shù)額；二是會(huì)計(jì)上規(guī)定采用公允價(jià)值模式計(jì)量不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，而稅法則允許這部分費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。因此，兩種模式關(guān)于所得稅方面的實(shí)際納稅差異只表現(xiàn)在可在稅前列支的折舊或攤銷抵稅。采用公允價(jià)值后，不計(jì)折舊或攤銷固然可以減少企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用，起到了提高賬面利潤(rùn)的效果。但是從機(jī)會(huì)成本的角度看，原來(lái)折舊或攤銷的抵稅效應(yīng)的消失，也會(huì)引起稅收負(fù)擔(dān)的加重。且這種考慮在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布之初、未明確相關(guān)稅收規(guī)定時(shí)，已演變成了對(duì)納稅的擔(dān)憂。所以，企業(yè)為利用折舊的“稅盾效應(yīng)”以達(dá)到避稅目的，在很大程度上仍會(huì)采用成本模式。

2.利潤(rùn)波動(dòng)影響分析

Francesco Avallone（2008）曾對(duì)歐洲七個(gè)國(guó)家持有投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)公司，有關(guān)后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)政策選擇行為進(jìn)行了實(shí)證研究。其中一個(gè)結(jié)論表明，如果管理者想要通過(guò)權(quán)責(zé)發(fā)生制來(lái)減少報(bào)告期收益的不確定性，則會(huì)傾向于選擇成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，因?yàn)槌杀灸Ｊ娇梢杂糜谄交找婧蜏p少價(jià)格波動(dòng)。[5]對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)，這種平滑利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)依然存在。由于公允價(jià)值變動(dòng)形成的利得或損失會(huì)反映在財(cái)務(wù)報(bào)表上，將可能導(dǎo)致企業(yè)在不同會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有不可預(yù)期的波動(dòng)，有些企業(yè)不愿意承擔(dān)由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是趨于穩(wěn)定的上市公司。例如，地處上海浦東的陸家嘴（600633）擁有200多萬(wàn)平方米的投資性房地產(chǎn)，這些房地產(chǎn)項(xiàng)目大多形成于上世紀(jì)九十年代，成本極低。曾有學(xué)者預(yù)測(cè)，如果采用公允價(jià)值方法進(jìn)行估價(jià)，陸家嘴旗下投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值會(huì)較之取得成本增長(zhǎng)5倍以上，總資產(chǎn)則會(huì)增值150億元以上。[6]從圖2可以看出，陸家嘴在2000年至2007年間的盈利能力非常強(qiáng)，除2001年以外，陸家嘴每年的總資產(chǎn)收益率都穩(wěn)定在5%左右，說(shuō)明該企業(yè)已經(jīng)是一個(gè)經(jīng)營(yíng)狀況趨于穩(wěn)定的企業(yè)。因此，業(yè)績(jī)良好的陸家嘴，盡管旗下?lián)碛休^多可增值的投資性房地產(chǎn)，但該公司為了保持自己收益的穩(wěn)定性，以保證業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)，最終沒(méi)有采用公允價(jià)值計(jì)量。

3.主要財(cái)務(wù)指標(biāo)影響分析

每股收益、每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)的波動(dòng)往往與公允價(jià)值使用關(guān)系密切。其中，凈資產(chǎn)收益率更是上市公司實(shí)施再融資和股權(quán)激勵(lì)考核的重要指標(biāo)。在會(huì)計(jì)政策變更時(shí)，企業(yè)雖然能夠享受房地產(chǎn)升值帶來(lái)的凈資產(chǎn)的大幅度增長(zhǎng)，然而這也會(huì)影響當(dāng)期甚至以后各期凈資產(chǎn)收益率的變動(dòng)。筆者選取了5家上市公司⑤使用兩種模式前后的會(huì)計(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明此問(wèn)題（見(jiàn)表2）。從中不難看出，采用公允價(jià)值模式對(duì)于轉(zhuǎn)換后的每股收益和每股凈資產(chǎn)都有所影響，但如果該公司凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)不能達(dá)到凈資產(chǎn)的增長(zhǎng)幅度，凈資產(chǎn)收益率就會(huì)下降，如泛海建設(shè)、中航地產(chǎn)。由于公允價(jià)值對(duì)于凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)的影響變化難以預(yù)期，這將給公司管理層以及利益相關(guān)者帶來(lái)新的壓力。所以，企業(yè)在對(duì)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)政策進(jìn)行選擇時(shí)，很可能會(huì)將這方面的因素納入考慮的范疇。

表2 成本模式與公允價(jià)值模式對(duì)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

4.利潤(rùn)分配影響分析

利潤(rùn)分配政策通常會(huì)影響上市公司的股價(jià)，因此，依靠投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益增加的利潤(rùn)是否可以參與分配，成為上市公司會(huì)計(jì)政策選擇時(shí)所關(guān)注的問(wèn)題。例如昆百大A（000560）2008年一季度末的未分配利潤(rùn)為-5411萬(wàn)元。2008年6月6日，昆百大A決定對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式由成本模式變更為公允價(jià)值模式。計(jì)量模式轉(zhuǎn)換后，該公司未分配利潤(rùn)增至驚人的2.63億元，增幅為585.43%，一舉改變了連續(xù)三年未分配利潤(rùn)為負(fù)的尷尬局面。事實(shí)上，計(jì)入當(dāng)期損益的公允價(jià)值變動(dòng)，本質(zhì)上屬于未實(shí)現(xiàn)利得或損失，在資產(chǎn)或負(fù)債沒(méi)有處置前，這部分收益只是在賬面上確認(rèn)，沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流量。因此，短期內(nèi)實(shí)質(zhì)上并未改善公司財(cái)務(wù)狀況，即公司分配利潤(rùn)的能力實(shí)質(zhì)上并未得到提高。從利于公司未來(lái)發(fā)展的角度，企業(yè)自然不愿意將“紙上富貴”向投資者分配利潤(rùn)，避免造成企業(yè)資金狀況的惡化。

四、推廣公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的相關(guān)建議

筆者認(rèn)為，我們?cè)趯?duì)待公允價(jià)值的問(wèn)題上，不論將來(lái)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到什么程度，都應(yīng)該始終堅(jiān)持審慎的態(tài)度。但是，“謹(jǐn)慎使用”不代表“不使用”，也不代表“不愿使用”，更不代表“混亂使用”！我們要強(qiáng)調(diào)特色、欣賞特色，但并不意味著固步自封。因此，我們一方面不能夠放棄追求真實(shí)收益的目標(biāo)，另一方面應(yīng)當(dāng)輔之以其他的信息特征來(lái)完善公允價(jià)值計(jì)量模式的使用，總體思路如圖3所示。需要強(qiáng)調(diào)的是，本文所指的“進(jìn)一步推廣公允價(jià)值”，是指在尊重我國(guó)國(guó)情的基礎(chǔ)上，“積極但卻穩(wěn)妥”地推廣公允價(jià)值，絕不是指貿(mào)然地全面使用。

圖3 解決建議總體思路圖示

（一）準(zhǔn)則恰當(dāng)引導(dǎo)公允價(jià)值模式使用：提高相關(guān)性

CAS3第9條規(guī)定：企業(yè)“應(yīng)當(dāng)”在資產(chǎn)負(fù)債表中采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；第10條規(guī)定：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，“可以”對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。經(jīng)過(guò)上文對(duì)準(zhǔn)則實(shí)施情況的分析，結(jié)合國(guó)際趨同形勢(shì)，并考慮到目前我國(guó)有部分企業(yè)可以取得公允價(jià)值的事實(shí)，筆者認(rèn)為可以對(duì)上述規(guī)定進(jìn)行改進(jìn)，以進(jìn)一步提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。即改為：企業(yè)“可以”采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；但有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，“應(yīng)當(dāng)”對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這樣的改進(jìn)，一方面沒(méi)有改變準(zhǔn)則以前的審慎規(guī)定，另一方面可以適當(dāng)?shù)匾龑?dǎo)公允價(jià)值模式被更多已符合條件的上市公司采用，同時(shí)也縮小了企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇的空間。

（二）補(bǔ)充和完善應(yīng)用指南：提高可操作性

筆者認(rèn)為，在操作指南或準(zhǔn)則講解中可以進(jìn)一步明確：一是通過(guò)哪些途徑取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值?？梢怨膭?lì)企業(yè)聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定，但對(duì)于有能力確定其公允價(jià)值的企業(yè)，也可允許這些企業(yè)自己確定，但必須設(shè)定相應(yīng)的計(jì)量辦法，并對(duì)外公布可比項(xiàng)目?jī)r(jià)值清單。二是對(duì)公允價(jià)值定義進(jìn)行更具體的界定?？梢栽诮梃b國(guó)際研究成果的同時(shí)結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做更具體的說(shuō)明。一方面可以使相關(guān)人員更加深入地理解這一重要概念；另一方面也可以通過(guò)這一重要概念，促使資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)與會(huì)計(jì)行業(yè)進(jìn)行更好的合作。三是可以效仿IAS40的做法，將公允價(jià)值的確定順序以層級(jí)的方式明確提出，并確定其具體操作方法。

（三）鼓勵(lì)評(píng)估估價(jià)并輔之嚴(yán)格的配套措施和相關(guān)規(guī)定：提高可靠性

1.鼓勵(lì)企業(yè)聘請(qǐng)專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)

由于CAS3沒(méi)有明確如何確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，所以企業(yè)可以選擇獲取公允價(jià)值的途徑。那么，上市公司對(duì)公允價(jià)值的確定方法是否可靠呢？經(jīng)筆者統(tǒng)計(jì)（依據(jù)年報(bào)、公告、網(wǎng)站信息等資料），上市公司在確定公允價(jià)值時(shí)大多直接或主要采用了專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果（16家公司）或參考第三方調(diào)查報(bào)告（3家公司），但也存在公司董事會(huì)參考同類同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格自行確定公允價(jià)值，甚至照搬照套，含糊其辭的情況（8家公司），這些方法顯然不夠客觀和公允。

筆者認(rèn)為，準(zhǔn)則應(yīng)指引企業(yè)根據(jù)第三方房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立價(jià)值評(píng)估結(jié)果確定公允價(jià)值是有必要的。一方面，正如Dietrich J.Richard et al.（2000）認(rèn)為外部資產(chǎn)評(píng)估師作出的公允價(jià)值評(píng)估一般具有謹(jǐn)慎性偏差較低、準(zhǔn)確性較高、管理層操縱較輕的特點(diǎn)，[7]獨(dú)立評(píng)估師的專業(yè)性可以提高公允價(jià)值的可靠性；另一方面，獨(dú)立評(píng)估師具有的獨(dú)立性無(wú)疑會(huì)緩解公允價(jià)值的信任危機(jī)。但是，考慮到目前我國(guó)評(píng)估界在提高透明度和工作質(zhì)量等方面還需要做大量的工作，尚不具備像香港那樣強(qiáng)制使用評(píng)估價(jià)格的條件。⑥因此，筆者認(rèn)為，準(zhǔn)則可以鼓勵(lì)企業(yè)聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定公允價(jià)值，但對(duì)于有能力的企業(yè)，也可允許其自行確定，但必須制定相應(yīng)的計(jì)量管理辦法。

2.建立與公允價(jià)值模式相關(guān)的計(jì)量管理辦法

筆者認(rèn)為，采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司應(yīng)當(dāng)建立、健全《投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量管理辦法》，同時(shí)定期進(jìn)行對(duì)外披露，并由董事會(huì)對(duì)其實(shí)施效果負(fù)責(zé)。具體來(lái)說(shuō)，本文認(rèn)為與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)價(jià)相關(guān)的計(jì)量辦法應(yīng)當(dāng)至少包括以下幾方面內(nèi)容：（1）公司依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定對(duì)公允價(jià)值計(jì)量適用范圍是如何界定的，并制定出公允價(jià)值計(jì)量與信息披露的程序，建立完善的公允價(jià)值計(jì)量備查簿，各相關(guān)管理部門對(duì)公允價(jià)值的準(zhǔn)確計(jì)量和信息披露的真實(shí)性負(fù)責(zé)；（2）按照公允價(jià)值計(jì)量的不同層次，明確公允價(jià)值的獲取途徑，選擇恰當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法進(jìn)行估價(jià)；（3）公司通過(guò)培訓(xùn)專業(yè)人員，以提高會(huì)計(jì)人員職業(yè)判斷水平和加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作。

3.改進(jìn)披露模式，增加披露的透明度

筆者認(rèn)為，以評(píng)估價(jià)格確定公允價(jià)值的上市公司應(yīng)對(duì)外公布所采用的評(píng)估報(bào)告，而對(duì)于自行確定公允價(jià)值的上市公司則必須披露可比項(xiàng)目?jī)r(jià)值的具體情況。例如，不存在活躍市場(chǎng)、但類似可比資產(chǎn)（如同一城市中的房地產(chǎn)）存在活躍市場(chǎng)的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)首先披露資產(chǎn)存續(xù)期間存在活躍交易的類似資產(chǎn)的交易價(jià)格，并披露將可比資產(chǎn)的交易價(jià)格調(diào)整為該資產(chǎn)公允價(jià)值的依據(jù)（如根據(jù)房地產(chǎn)所處地段進(jìn)行調(diào)整），從而讓報(bào)表閱讀者根據(jù)會(huì)計(jì)報(bào)表可以判斷上市公司采用的計(jì)量方法是否合理。

注 釋：

①《中國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則持續(xù)趨同路線圖》2010年4月2日正式出臺(tái)，其中指出我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則實(shí)現(xiàn)持續(xù)趨同的完成時(shí)間確定為2011年年底。

②本文主要數(shù)據(jù)來(lái)源于財(cái)政部課題：《中國(guó)上市公司2007年執(zhí)行新準(zhǔn)則全面深度分析》（2008KJ001）、《金融危機(jī)與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》（2009KJA0011）和《中國(guó)上市公司2009年執(zhí)行新準(zhǔn)則全面深度分析》（2010KJ01）。

③公司分別是：深發(fā)展A（000001）、津?yàn)I發(fā)展（000897）、方大A（000055）、武漢控股（600168）、勝利股份（000407）、白云山A（000522）、錦龍股份（000712）、國(guó)脈科技（002093）、寧波銀行（002142）、ST百花（600721）、ST錦股（600735）、海欣股份（600851）、交通銀行（601328）、中國(guó)銀行（601988）、ST臥龍（600173）、沱牌曲酒（600702）、ST華僑（600759）、*ST筑信（600515）。

④與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的稅種通常包括房產(chǎn)稅、所得稅、土地增值稅以及開(kāi)征物業(yè)稅等，由于本文主要分析公允價(jià)值與成本兩種模式下對(duì)納稅的影響，因此文中納稅的分析主要考慮的是所得稅。

⑤之所以選取這5家上市公司的原因，是由于這5家公司年報(bào)中公布的會(huì)計(jì)政策調(diào)整前后的財(cái)務(wù)指標(biāo)只受或基本受投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的影響，其他公司的數(shù)據(jù)則還受其他方面因素的影響，因此結(jié)果更加準(zhǔn)確。

⑥畢竟香港的社會(huì)整體信用環(huán)境目前要好于內(nèi)地，廉政公署的威懾力是有目共睹的，注冊(cè)評(píng)估師出具的評(píng)估報(bào)告值得公眾信賴。

[1]謝詩(shī)芬，戴子禮，廖雅琴．FASB和IASB有關(guān)《公允價(jià)值計(jì)量》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則研究的最新動(dòng)態(tài)述評(píng)[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng)，2010，(5).

[2]財(cái)政部會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)．國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則2008[M]．北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2008．

[3]王 軍．審時(shí)度勢(shì) 把握機(jī)遇 完善中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系[J]．會(huì)計(jì)研究，2005，(10).

[4]潘立新．公允價(jià)值與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的經(jīng)濟(jì)后果[J].江西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2002，(2).

[5]Francesco Avallone.Fair Value or Cost Model?Drivers of Choice for IAS 40 in the Real Estate Industry[EB/OL].http://ssrn.com/abstract=1262205，2008-04-15．

[6]丁 偉．新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)上市公司影響分析[J]．淮北職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2008，(7)：36．

[7]Dietrich J.Richard，Mary S..The Reliability of Investment Property Fair Value Estimates[J].Journal of Accounting&Economics，2000，30(2).