新形勢下城市廉租房供給模式研究

○徐 新

（河海大學(xué)商學(xué)院 江蘇 南京 211100）

2011年5月12日，國土資源部公布了2011年的住房土地供應(yīng)計(jì)劃，今年全國保障性安居工程計(jì)劃供地7.74萬公頃，財(cái)政部已累計(jì)下?lián)?011年中央補(bǔ)助保障性安居工程專項(xiàng)資金617億元，今年無疑是政府在信貸以及土地供應(yīng)等各方面對(duì)保障房建設(shè)支持力度最大的一年。在2011年5月3日發(fā)布的《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》文件中，國資委要求各中央企業(yè)進(jìn)一步加大對(duì)保障性住房開發(fā)建設(shè)的投入力度，通過多種途徑參與保障性住房開發(fā)建設(shè)，而這也是國資委首次下發(fā)專門文件，要求央企參建保障房。因此，優(yōu)化保障性住房尤其是廉租房供給模式，已成為住房保障問題的重中之重。

一、廉租房的供給模式

保障性住房是指由政府提供的，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有保障性質(zhì)的住房，具體包括社會(huì)保障性商品房、社會(huì)保障性租賃房、安置房等。廉租房供給模式是指租金補(bǔ)貼、實(shí)物配租和租金相結(jié)合的形式。租金補(bǔ)貼是指市、縣人民政府向符合條件的申請(qǐng)對(duì)象發(fā)放補(bǔ)貼，由其到市場上租賃住房；實(shí)物配租是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。

1、實(shí)物配租模式

（1）新建保障性住房。新建保障性住房是指政府為了解決住房問題，專門出資修建廉租房，通常這些新建的住房建筑面積均以小戶型為主，由政府根據(jù)申請(qǐng)者的需要，提供各種輔助設(shè)施。新建保障房模式在我國應(yīng)用比較廣泛。（2）收購空置商品房。在商品房空置率居高不下，而廉租房供不應(yīng)求的局面下，我們可以考慮由政府收購部分滯銷的房子以及一些“尾盤”等等，將其轉(zhuǎn)化為廉租房。（3）收購過濾住房和二手房。住房過濾是指隨著住房消費(fèi)者收入的增加或住房自身的老化，住房這種耐用品在其生命周期內(nèi)被不同收入階層的住房消費(fèi)者傳遞、過濾。（4）騰退公有住房。公有住房產(chǎn)權(quán)歸國家所有，居住者只有使用權(quán)。政府可以直接將國有住房收回，將其轉(zhuǎn)化為保障性住房，出租給符合條件的保障群體。（5）利用待拆遷改造住房。

2、租金補(bǔ)貼模式

（1）限定性租金補(bǔ)貼模式。該模式是指政府按照一定的配租標(biāo)準(zhǔn)為保障對(duì)象提供租金補(bǔ)貼，補(bǔ)貼只能一次性用于政府指定的區(qū)域內(nèi)的住房消費(fèi)。（2）非限定性租金補(bǔ)貼模式。該模式中保障對(duì)象可以在領(lǐng)取租金補(bǔ)貼后租住小于配租標(biāo)準(zhǔn)的租房，節(jié)省的補(bǔ)貼部分可以積累至下一次租房時(shí)繼續(xù)使用，租金補(bǔ)貼也可以用作其他消費(fèi)。（3）租金核減模式。該模式是指政府對(duì)已經(jīng)租住的廉租和公租對(duì)象，據(jù)配租標(biāo)準(zhǔn)減免其已交房租中的超額部分。（4）租金補(bǔ)貼還貸模式。

二、廉租房供給模式的比較分析

1、廉租房供給模式的成本分析

廉租房供給模式成本分析指標(biāo)體系由目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和要素層組成。指標(biāo)體系的層次分析如圖2所示。目標(biāo)層即效益I與成本C之比最大，準(zhǔn)則層包括經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)則和社會(huì)準(zhǔn)則兩方面的內(nèi)容。

根據(jù)上述指標(biāo)，我們通過構(gòu)建成本函數(shù)模型來分析，利用NPV法進(jìn)行折現(xiàn)，設(shè)折現(xiàn)率為r，從廉租房模式啟動(dòng)到退出機(jī)制啟動(dòng)之間的年份為t，t=1，2，3…，n，根據(jù)表1中變量中各含義構(gòu)造出各供應(yīng)模式的成本函數(shù)。

2、廉租房供應(yīng)模式的收益分析

廉租房的公益性決定了其外部性，因此在考慮廉租房效益時(shí)，應(yīng)考慮外部正效應(yīng)（對(duì)經(jīng)濟(jì)增長對(duì)沖、對(duì)消費(fèi)拉動(dòng)效應(yīng)）帶來的效益以及保障對(duì)象得到的效益。廉租房的供給模式收益函數(shù)為實(shí)物配租收入f（Ur0）、外部效益Ue和保障對(duì)象效益Us之和。

I=f（Ur0）+Ue+Us（其中Ur0為實(shí)物配租的年租金收入）。

表1 廉租房供給模式成本函數(shù)中變量含義

圖1 廉租房供給成本影響因素指標(biāo)體系

三、廉租房各供給模式比較及適用性分析

1、新建廉租房供給模式

該模式收益成本函數(shù)比為：

由上式可知，政府新建廉租房的優(yōu)劣勢在于：（1）優(yōu)勢：有效解決短期住房不足問題。興建面積適宜的廉租房能緩解房源短缺問題；CB（B，S）的建設(shè)費(fèi)用能解決大量的就業(yè)問題，大量的保障房建設(shè)后又能促進(jìn)社會(huì)消費(fèi)；形成標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理。物業(yè)管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)用有利于提高保障對(duì)象的居住福利水平。（2）劣勢：政府財(cái)力投入巨大。新建導(dǎo)致CB（B，S）過高，政府財(cái)力負(fù)擔(dān)加重；集中修建在城市中心地帶土地機(jī)會(huì)成本COL（E）較大，而在城市邊緣地帶又造成基礎(chǔ)配套設(shè)施完善的困難，容易產(chǎn)生“貧民窟”等社會(huì)問題。

適用性：政府新建廉租房模式中政府出資修建模式適合于低等級(jí)住房嚴(yán)重短缺且政府財(cái)政支持能力較強(qiáng)的城市。合作建房模式適用于民營資本活躍或企業(yè)閑置土地較多的城市。

2、收購住房供給模式

收購住房供給模式包括上述的收購閑置商品房、過濾性住房以及二手房等模式。該模式的收益成本函數(shù)比為：

上式將CA1和CA2統(tǒng)歸為收購資金CA，由此分析可知收購住房的供給模式優(yōu)劣勢在于：（1）優(yōu)勢：快捷找到充沛的房源；由于過濾性房屋的老化問題，收購成本 CA（N，S）小于 CB（B，S），從而降低政府壓力；混合居住減少社會(huì)問題。收購住房模式避免了城市邊緣地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用的負(fù)擔(dān)，使保障對(duì)象生活便捷，提高了保障對(duì)象的效益Us。（2）劣勢：一次現(xiàn)金支付能力要求高，政府需有較強(qiáng)的付現(xiàn)能力。

適用性：該模式適用于住房二級(jí)市場發(fā)達(dá)，空置商品房及過濾性住房數(shù)量較大，且政府付現(xiàn)能力較強(qiáng)的城市。

3、騰退公有住房的模式和待拆遷住房改造模式

騰退公有住房模式的收益成本函數(shù)比為：

該模式的前提條件是被騰退的住房是安全的，現(xiàn)狀是公房剩余可騰退的數(shù)量很少。同前幾種模式相比，具有成本小的絕對(duì)優(yōu)勢，不足在于可用數(shù)量小，年久老化嚴(yán)重，質(zhì)量安全問題突出。該模式在各城市均可適用，作為主要供給模式的有效補(bǔ)充。

4、租金補(bǔ)貼的供給模式

在租金補(bǔ)貼的四種模式中，租金補(bǔ)貼還貸購房模式前提條件是購買了廉租房，因此和政府購建供給模式結(jié)論相似。其他三種模式的成本收益函數(shù)比為：

上述三種供給模式的優(yōu)劣勢在于：（1）優(yōu)勢：相對(duì)于實(shí)物配租而言，沒有購房費(fèi)CA（N，S）、建房費(fèi)CB（B，S），有效利用土地的機(jī)會(huì)成本COH（E）；退出機(jī)制執(zhí)行有效。相對(duì)于實(shí)物配租而言，這三種租金補(bǔ)貼的退出機(jī)制簡單。（2）劣勢：房源尋找困難；監(jiān)管成本高。由于失去了原來建立起來的社會(huì)信息圈子，缺乏積極的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，會(huì)給廉租家庭的管理帶來困難。

適用性：租金補(bǔ)貼模式適用于租賃市場發(fā)達(dá)且小戶型房源數(shù)量較多的城市。

四、應(yīng)對(duì)策略及建議

1、明確保障對(duì)象

造成保障房供給困難的深層原因在于對(duì)保障對(duì)象比例確定和對(duì)象認(rèn)定上，只有明確了保障目標(biāo)并提出相應(yīng)的保障標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入門檻，才能指導(dǎo)合理的保障房供給。

2、確保資金來源

當(dāng)前阻礙我國廉租房供給的最大障礙是資金缺口，多元化有效的融資手段是保障房供給的有力保證，政府應(yīng)實(shí)行優(yōu)惠政策吸引民間資本，積極嘗試PPP等聯(lián)合融資模式，有效利用信托基金如REITs融資模式，同時(shí)加大對(duì)住房公積金的有效利用。

3、供給模式權(quán)變

保障性住房的復(fù)雜性決定了其供給的地域差異，我國城鎮(zhèn)保障性住房供給不能依照一致的標(biāo)準(zhǔn)，土地資源不足的城市應(yīng)側(cè)重從收購住房和租金補(bǔ)貼角度入手，而閑置土地較多的城市可以有效利用資源，積極采用企業(yè)自建的模式等。

此外，健全基本保障房法，加大監(jiān)管和透明度，建立合理的退出機(jī)制，是實(shí)現(xiàn)保障性住房有效供給的前提，也是本文有待繼續(xù)深入研究的問題。

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