房產(chǎn)稅改革中需要注意的若干問題

■薛鋼

房產(chǎn)稅改革中需要注意的若干問題

■薛鋼

一、房產(chǎn)稅改革的社會背景

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象,按照房產(chǎn)的計稅余值或出租房產(chǎn)取得的租金收入,向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。房產(chǎn)稅在國內(nèi)最早出現(xiàn)在上世紀50年代。原政務院在1950年頒布的《全國稅政實施要則》中規(guī)定開征房產(chǎn)稅,在1951年公布《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,將房產(chǎn)稅并入城市房地產(chǎn)稅。上世紀80年代,鑒于城鎮(zhèn)土地屬于國家所有,使用者沒有土地所有權(quán)，我國將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅兩個稅種,并于1986年頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。同時,城市房地產(chǎn)稅仍保留,繼續(xù)對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外籍個人征收,直至2009年1月1日我國宣布廢除《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,對內(nèi)外資企業(yè)和個人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例,在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人均為納稅人,但條例同時規(guī)定,“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免交房產(chǎn)稅”。

近年來,隨著房價居高不下,被市場視為房價調(diào)控“撒手锏”的“房產(chǎn)稅改革”一直立于風口浪尖。尤其是經(jīng)歷了2009年下半年到2010年上半年的房價瘋狂上漲后，2010年4月17日，國務院發(fā)出了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其中要求：財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。在這樣一個稅收體系中，房產(chǎn)稅作為與住房相關(guān)的重要稅種之一，其征收方向與力度將直接影響到房地產(chǎn)市場的發(fā)展與政策的執(zhí)行效果。5月31日,國家發(fā)改委在其年度經(jīng)濟體制改革重點中提出“逐步推進房產(chǎn)稅改革”，“加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作,并逐步擴大到全國”的改革思路，基本上已經(jīng)成為房產(chǎn)稅改革的方向。由此可見，2011年1月份重慶、上海房產(chǎn)稅改革方案的出臺并不是突如其來，而是水到渠成，是我國稅制改革發(fā)展的必然結(jié)果。

二、房產(chǎn)稅改革可能出現(xiàn)的經(jīng)濟影響

1.對地方財政收入的影響。稅收是公共收入的主要形式，房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的一種，理應成為地方政府收入的重要組成部分，地方政府稅收少且征收難度大，為了完成并沒有減少的公共事務，地方政府只有依靠土地收益來解決財政問題。如進行房產(chǎn)稅改革，對非營利性住房開征保有稅，地方政府便可獲得大量穩(wěn)定的稅源收入，逐漸擺脫對土地財政的過度依賴。因此，房產(chǎn)稅的開征，對于改善地方政府財政狀況有深刻的意義。另外，我國經(jīng)歷了流轉(zhuǎn)稅改革和所得稅改革后，再進行房產(chǎn)稅改革，可以使我國的財稅制度初步完成與國際接軌。當然，短期內(nèi)，房產(chǎn)稅對于地方政府財政收入的影響不會太大。

2.對居民收入分配調(diào)節(jié)的影響。國家征稅的目的是利用這一公共政策對社會資源進行第二次分配，從而調(diào)整居民收入差距，房產(chǎn)稅的征收自然也具有這一功能。在目前的狀態(tài)下，房產(chǎn)已成為重要的財富杠桿。由于工作收入相對房價來說一般較低，住房資產(chǎn)往往演變成有房者可以擁有更多的財富，長此以往貧富差距將進一步加劇。住房的房產(chǎn)稅開征將會加大持房者的稅負成本，抑制投資投機性購房者的需求，使得更多真正的剛性需求者買到房產(chǎn)，縮小社會貧富差距。但是，由于試點期間，房產(chǎn)稅新政并不是相當嚴厲，其功能可能有限。以上海為例，如果購買第二套住房，以擁有建筑面積200平方米計，扣除每人60平方米，需要納稅面積為20平方米，以每平方米2萬元計，繳納市場交易價格的70%，適用稅率0.6%，該家庭每年需要繳納的稅額為1680元，幾乎沒有什么影響。

3.對房產(chǎn)價格的影響。開征房產(chǎn)稅在一定程度上會降低人們購買房屋的欲望，導致市場需求下降；稅收增加了住房持有成本，持有房產(chǎn)者將會對成本和收益進行審慎權(quán)衡，導致一部分炒房者被迫拋售房源，增大市場供應。這樣一來，市場上原有的供求關(guān)系被打破，短期內(nèi)會出現(xiàn)供略大于求的狀態(tài)。而投資購房比例的多少，很大程度上決定了房產(chǎn)稅對供求關(guān)系的影響大小。若某區(qū)域內(nèi)投資購房比例足夠大，房產(chǎn)稅改革執(zhí)行力度足夠好，房產(chǎn)稅開征確實還會在短期內(nèi)給價格帶來一定的下行動力。從目前來看，房產(chǎn)稅具有象征意義，具有威懾作用，具有對未來投資性購房的抑制作用。但從長期來看，房產(chǎn)稅改革給房地產(chǎn)市場帶來的影響，主要還是體現(xiàn)在改變住房供求關(guān)系。

三、房產(chǎn)稅改革中需要注意的幾個問題

房產(chǎn)稅的改革是大勢所趨，是稅收制度的重大突破和新的起點。開征房產(chǎn)稅既可以緩解房屋的供需矛盾，又可以抑制投機炒房，同時還能夠活躍租房市場。重慶、上海進行的房產(chǎn)稅改革是很好的嘗試，據(jù)報道，深圳作為第三個改革試點，其房產(chǎn)稅改革方案也已經(jīng)報送中央。由此可見，改革是一個漸進的過程，試點就是為將來向全國推廣積累經(jīng)驗。但是，作為一個對政府、市場、居民都會產(chǎn)生影響的稅種，在真正走向全國之前，還存在很多問題需要解決：

1.房產(chǎn)稅改革的最終目標。要正確理解當前推進房產(chǎn)稅改革的目的和意義。在現(xiàn)階段，房產(chǎn)稅改革的突然加速，會被理解為是政府調(diào)節(jié)房價的主要舉措，但是，作為我國深化財稅體制改革的一項重要內(nèi)容，房產(chǎn)稅改革最主要的目的并非調(diào)控房地產(chǎn)市場或給地方政府尋找主體稅種，其核心目標是公平市場競爭，調(diào)節(jié)收入分配。由于我國沒有財產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅更多是作為一種調(diào)節(jié)貧富差距的手段。只有這樣，房產(chǎn)稅的開征才可以不受到太多利益因素的干擾，才不會繼續(xù)停留于“霧里看花”的狀態(tài)。否則的話，下階段的房產(chǎn)稅就是一種為了打壓房價的特別消費稅或取得的地方收入的臨時稅，不利于我國建立常態(tài)的財產(chǎn)稅制，更遑論與國際稅制接軌。

2.房產(chǎn)稅改革的公平保障。目前無論重慶還是上海，其征收房產(chǎn)稅都是按照房產(chǎn)交易價格，但是都提出目標模式應該按照評估價格進行。問題在于，以目前的評估水平，能夠完成這個任務嗎？房產(chǎn)所處地段、樓層、朝向、光線，戶型、建筑年限、周圍環(huán)境等，都是影響現(xiàn)值的因素。而房產(chǎn)所有權(quán)權(quán)屬情況，更是錯綜復雜。對一個城市的所有住房進行評估，建立檔案，分出檔次，這需要數(shù)量龐大、公信力服人的獨立的房地產(chǎn)評估師。但現(xiàn)在非常遺憾的是，第一，房產(chǎn)評估師的數(shù)量遠遠沒有這么多；第二，尚未有真正獨立于權(quán)力意志之外的房地產(chǎn)機構(gòu)和評估師；第三，目前的房產(chǎn)評估機構(gòu)根本無公信力可言，在一切可以造假、越有權(quán)勢造假能力越強的情況下，房產(chǎn)評估的結(jié)果，難以讓納稅人信服。

3.房產(chǎn)稅改革的稅率水平。房產(chǎn)稅稅率如何確定至關(guān)重要，如果房地產(chǎn)價格上漲的幅度高于這個稅率，那么房產(chǎn)稅的征收對抑制房地產(chǎn)投機就沒有實質(zhì)意義。更何況，能買得起高檔房的人，不會在乎這么點兒稅。如果稅率過高，又會給房地產(chǎn)業(yè)造成新的壓力。但如果征稅的房屋進入交易環(huán)節(jié)，增加的稅收必定轉(zhuǎn)嫁到下家，對于確實有需求的普通購房者來說，無疑又增加了購房負擔。因此，自2010年上半年以來，中央政府開始強調(diào)，房產(chǎn)稅不是高房價等問題的解藥，它的主要作用是完善稅制改革，為地方提供穩(wěn)定的財源?？梢灶A見，地方政府因房價下降而減少的土地收益，將在房產(chǎn)稅中得到彌補。不過公眾的擔憂也隨之而來：房產(chǎn)稅一旦開征，地方會否為了增加財政收入，進一步擴大征收的對象和范圍。

作者單位：中南財經(jīng)政法大學財政稅務學院

（責編/趙哲）