房地產(chǎn)信貸資金配置效率實(shí)證研究

□文/陳德強(qiáng) 熊燕青

一、引言

房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)特點(diǎn)使得其具有很強(qiáng)的地域性特征。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給角度看，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)和提供的商品具有位置的固定性和不可移動(dòng)性，一般來說，一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)供給不可能去滿足另一個(gè)地區(qū)的需求。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求角度看，消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)主要是用來滿足當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)、自身住房和投資的需求，這在很大程度上也受到地域性的限制。因此，當(dāng)某一地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡，或者不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格存在差異時(shí)，不能像其他商品一樣，通過房地產(chǎn)商品在地區(qū)之間的流通來縮小這種供求不平衡或價(jià)格差異。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，單純的依靠各大開發(fā)商的自有資金的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)都需要尋求各種各樣的信貸資金，而這其中銀行的信貸資金是最為重要的一部分。國(guó)內(nèi)外對(duì)于銀行的信貸研究較多，但主要還是針對(duì)銀行信貸資金的優(yōu)化，以使得銀行獲得最大的經(jīng)營(yíng)效益。尤其是最近一段時(shí)間，部分地區(qū)出現(xiàn)房?jī)r(jià)過高的泡沫癥狀，銀行的信貸資金的合理運(yùn)用問題引起人們的高度關(guān)注。如，韓平（2004）研究了近年房地產(chǎn)信貸資金循環(huán)流動(dòng)及風(fēng)險(xiǎn)；張洪（2009）從銀行與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究。這些都為房地產(chǎn)信貸資金的研究提供了參考。

隨著近幾年來房地產(chǎn)信貸資金不斷的放大，特別是在現(xiàn)階段國(guó)家提出較為寬松的貨幣政策導(dǎo)致信貸資金達(dá)到天量，這使得銀行的風(fēng)險(xiǎn)也不斷加大。而隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，信貸資金出現(xiàn)了較為明顯的下降。然而，如何才能有效地控制房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升，單純的全面抑制信貸資金的數(shù)量并不能體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性，也就不能達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果。這就需要一個(gè)衡量指標(biāo)，房地產(chǎn)信貸資金配置效率，通過這個(gè)指標(biāo)對(duì)不同地區(qū)、不同區(qū)域進(jìn)行有針對(duì)性的控制信貸資金，使得信貸資金發(fā)揮最大效用，體現(xiàn)優(yōu)化配置與集約利用的特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)信貸資金配置效率評(píng)價(jià)方法

（一）房地產(chǎn)信貸資金配置效率的內(nèi)涵。房地產(chǎn)信貸資金配置的規(guī)模變化對(duì)區(qū)域或全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)在一定程度上反映了房地產(chǎn)信貸資金的配置效率。由于不同地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)不同，因此將一定的信貸資金分配與不同地區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)所產(chǎn)生的收益將不可避免地產(chǎn)生差異。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的擇優(yōu)分配原理，要檢驗(yàn)任一地區(qū)房地產(chǎn)信貸資金的分配方案是否是最佳，只要檢驗(yàn)任意兩地區(qū)的房地產(chǎn)信貸資金的邊際產(chǎn)出是否相等。也就是說，當(dāng)各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)信貸資金邊際產(chǎn)出相等時(shí)，最有效的信貸資金配置得以實(shí)現(xiàn)，既有:

其中，gi為第i個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)信貸資金收益曲線，xi為第i個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)信貸資金投入量。從中可以得出，當(dāng)各地區(qū)房地產(chǎn)信貸資金利用的邊際產(chǎn)出相等時(shí)，表明信貸資金的區(qū)域配置效率達(dá)到最大。而伴隨著各地區(qū)信貸資金利用的邊際產(chǎn)出差異越來越大，表明信貸資金的區(qū)域配置效率也相應(yīng)越來越小。

（二）房地產(chǎn)信貸資金配置效率評(píng)價(jià)模型。從上面的房地產(chǎn)信貸資金配置效率內(nèi)涵中不難看出，各地區(qū)信貸資金利用的邊際產(chǎn)出差異越小，信貸資金的區(qū)域配置效率也相應(yīng)增大。這里主要利用基尼系數(shù)來衡量指標(biāo)間的差異，以此來反映不同地區(qū)的房地產(chǎn)信貸資金配置效率的高低，從而得到評(píng)價(jià)房地產(chǎn)區(qū)域信貸資金配置效率的評(píng)價(jià)模型:

表1 2000～2009年中國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)信貸資金邊際產(chǎn)出平均數(shù)

其中，AE為房地產(chǎn)信貸資金的區(qū)域配置效率；P1，P2，P3…Pn為不同地區(qū)房地產(chǎn)信貸資金利用的邊際產(chǎn)出（按照實(shí)際觀察值的降序排列）；為不同地區(qū)房地產(chǎn)信貸資金利用的邊際產(chǎn)出的平均值；GL為以基尼系數(shù)反映的不同地區(qū)房地產(chǎn)信貸資金利用的邊際產(chǎn)出的差異，其數(shù)值界定在0～1之間。由于基尼系數(shù)GL越大，表明不同地區(qū)房地產(chǎn)信貸資金利用的邊際產(chǎn)出的差異就越大。根據(jù)前面對(duì)配置效率內(nèi)涵的界定，AE越大就說明房地產(chǎn)信貸資金的配置效率越高，而且AE的取值也界定在0～1之間。為進(jìn)一步簡(jiǎn)化計(jì)算，評(píng)價(jià)模型可以表示為:

三、房地產(chǎn)信貸資金配置效率實(shí)證結(jié)果

結(jié)合前面對(duì)房地產(chǎn)信貸資金配置效率內(nèi)涵的鑒定及評(píng)價(jià)模型的建立，這里選取以中國(guó)各省域?qū)用娴姆康禺a(chǎn)信貸資金配置效率進(jìn)行實(shí)證評(píng)價(jià)，實(shí)證評(píng)價(jià)年限為2000～2009年，共計(jì)10年。

（一）數(shù)據(jù)來源。根據(jù)房地產(chǎn)信貸資金配置效率內(nèi)涵及評(píng)價(jià)模型得知，房地產(chǎn)信貸資金配置效率評(píng)價(jià)的核心就是Pi，即房地產(chǎn)信貸資金的邊際產(chǎn)出。為了計(jì)算方便，這里以特定地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)出增量和房地產(chǎn)信貸資金的增量的比值來衡量房地產(chǎn)信貸資金的邊際產(chǎn)出。即:Pi=（當(dāng)年房地產(chǎn)產(chǎn)出量－上年房地產(chǎn)產(chǎn)出量）/（當(dāng)年房地產(chǎn)信貸資金量－上年房地產(chǎn)信貸資金量）。

可以看出，所要利用的數(shù)據(jù)主要是下面兩個(gè)部分:第一，商品房銷售額；第二，房地產(chǎn)信貸資金量。對(duì)于第一部分?jǐn)?shù)據(jù)，可以從《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》中得到。第二部分的數(shù)據(jù)可以結(jié)合《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)固定資產(chǎn)投資年鑒》和中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中查詢。在此基礎(chǔ)上得到房地產(chǎn)信貸資金配置效率的邊際產(chǎn)出。表1顯示的是2000～2009年這十年間中國(guó)大陸各地區(qū)房地產(chǎn)信貸資金的平均邊際產(chǎn)出。（表 1）

（二）評(píng)價(jià)結(jié)果分析。將實(shí)證研究的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，得到1999～2009年中國(guó)房地產(chǎn)信貸資金和商品房銷售變化圖，如圖1所示。（圖1）不難看出，中國(guó)房地產(chǎn)信貸資金從1999年到2009年間呈現(xiàn)整體上升趨勢(shì)，尤其是到2007年以后的兩年更是呈現(xiàn)直線上升，同時(shí)商品房銷售額則是在2007～2008年呈現(xiàn)下降，而后快速拉升。這也充分反映了自1998年后中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展以及國(guó)家的宏觀調(diào)控的作用。從圖1中看，2007年的國(guó)家嚴(yán)格控制房地產(chǎn)過快發(fā)展，以及2008年面對(duì)全球金融危機(jī)時(shí)候，房地產(chǎn)成為拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱作用。這些都得到了充分的體現(xiàn)。

將房地產(chǎn)信貸資金和商品房銷售整理代入前面的邊際產(chǎn)出公式，得到圖2所示的2000～2009年中國(guó)房地產(chǎn)信貸資金邊際產(chǎn)出變化曲線?？梢钥闯?，2005年和2007的邊際產(chǎn)出相對(duì)于其他年份的邊際產(chǎn)出十分突出，尤其是2007年的邊際產(chǎn)出量更達(dá)到了19.38，這與國(guó)家在該年的貨幣緊縮政策是分不開的。國(guó)家通過減少銀行貸款的方式控制房?jī)r(jià)的過高上漲，而全年的銷售量相比2006年并沒有過多的改變，這就造成了2007年邊際產(chǎn)出過高的原因。圖中另一個(gè)值得注意的年份便是2008年的唯一負(fù)值，這是由于通過2007年的貸款進(jìn)一步緊縮，房地產(chǎn)信貸資金的增量變?yōu)樨?fù)數(shù)導(dǎo)致的。而通過國(guó)家在2008年底的寬松貨幣政策的作用，在2009年房地產(chǎn)信貸資金邊際產(chǎn)出很快地調(diào)為正。（圖2）

再將上述計(jì)算整理所得的歷年中國(guó)各省區(qū)房地產(chǎn)信貸資金利用的邊際產(chǎn)出值代入房地產(chǎn)信貸資金配置效率評(píng)價(jià)模型，不難得出2000～2009年中國(guó)的房地產(chǎn)信貸資金配置效率及變化趨勢(shì)。圖3為近十年來中國(guó)房地產(chǎn)信貸資金區(qū)域配置效率及變化趨勢(shì)。（圖3）從中可以看出，2000～2009年中國(guó)房地產(chǎn)信貸資金配置效率經(jīng)歷了一個(gè)波動(dòng)的變化過程，評(píng)價(jià)之初的2000年房地產(chǎn)信貸資金配置效率為0.364，此后圍繞0.5上下波動(dòng)，經(jīng)過2007年的調(diào)控措施，最終回歸到0.5的水平上。評(píng)價(jià)期間波動(dòng)加大，最大波動(dòng)達(dá)到1倍的水平。

值得一提的是，這十年的數(shù)據(jù)也正好是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最為快速的十年，期間經(jīng)歷了國(guó)家的發(fā)展鼓勵(lì)以及宏觀調(diào)控，還有世界經(jīng)濟(jì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響。房地產(chǎn)信貸資金配置效率在2001年、2005年、2006年分別達(dá)到峰值，表明在這些年房地產(chǎn)信貸資金對(duì)房地產(chǎn)銷售發(fā)揮的作用比其他年份大。另外，從各區(qū)域的邊際產(chǎn)出平均值可以看出，信貸資金在各區(qū)域分布的不均衡性，相互之間的差距較大。只有通過調(diào)節(jié)各個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)信貸資金總量才能使信貸資金達(dá)到最有效利用，這樣才能有利于國(guó)家房地產(chǎn)的發(fā)展。

四、結(jié)論與啟示

本文基于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的擇優(yōu)分配原理，結(jié)合房地產(chǎn)信貸資金的特點(diǎn)，提出中國(guó)房地產(chǎn)信貸資金配置效率評(píng)價(jià)模型，利用近十年的各地區(qū)房地產(chǎn)信貸資金及商品房銷售額變化，將其應(yīng)用于評(píng)價(jià)模型的實(shí)踐中。具體為，利用基尼系數(shù)來衡量指標(biāo)間的差異，以此來反映不同地區(qū)的房地產(chǎn)信貸資金配置效率的高低。各地區(qū)信貸資金利用的邊際產(chǎn)出差異越小，信貸資金的區(qū)域配置效率也就相應(yīng)增大。當(dāng)各地區(qū)房地產(chǎn)信貸資金利用的邊際產(chǎn)出相等時(shí)，表明信貸資金的區(qū)域配置效率達(dá)到最大。而伴隨著各地區(qū)信貸資金利用的邊際產(chǎn)出差異越來越大，表明信貸資金的區(qū)域配置效率也相應(yīng)越來越小。本文不僅得到近十年的房地產(chǎn)信貸資金配置效率，更為今后信貸資金合理有效利用提供了參考和借鑒。對(duì)配置效率較高的地區(qū)提高房地產(chǎn)信貸資金量，將有利于信貸資金的高效利用；同時(shí)可以減少配置效率較低的地區(qū)提高房地產(chǎn)信貸資金量，使房地產(chǎn)信貸資金達(dá)到均衡利用，最終達(dá)到有效的配置效率。

另外，本文也給政府調(diào)控房?jī)r(jià)及防范金融風(fēng)險(xiǎn)提供了一定的借鑒，以往的調(diào)控措施只是針對(duì)宏觀的全國(guó)范圍，而很少考慮區(qū)域微觀效應(yīng)。這也是直接導(dǎo)致國(guó)家調(diào)控達(dá)不到預(yù)期效果的原因。通過分區(qū)域考慮房地產(chǎn)信貸資金的配置效率，可以達(dá)到不同區(qū)域針對(duì)自身情況分別調(diào)整信貸資金，促使房地產(chǎn)業(yè)得到更加健康的發(fā)展。

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[3]張敏，張洪.我國(guó)銀行信貸與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系的實(shí)證研究 [J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2009.7（下）.