從博弈視角分析房地產(chǎn)調(diào)控政策

□文/張保柱 應(yīng) 濼

一、引言

2009年以來，我國市場上炒地風(fēng)氣嚴(yán)重，部分城市房價(jià)上漲過快，整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展處于不穩(wěn)定狀態(tài)。財(cái)政部等中央五部門為了規(guī)范土地市場，控制房價(jià)過度上漲，在2009年底出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，即規(guī)定土地首付款比例上升至50%的政策，但是這一政策的實(shí)際影響不是很理想。因此，2010年中央政府又出臺(tái)了國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國 11條”）、國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（“國19條”）等政策。本文將從博弈視角分析中央、地方政府和開發(fā)商在這些調(diào)控政策出臺(tái)后的策略選擇，并在此基礎(chǔ)上提出建議。

二、博弈模型的建立

（一）模型組成要素。本文運(yùn)用博弈擴(kuò)展式形式分析中央、地方政府和開發(fā)商在面對(duì)一系列宏觀調(diào)控政策時(shí)的博弈（以土地首付比例上升為基礎(chǔ)），本模型主要由以下方面組成:

1、參與人集合。以 N=｛0、1、2、3｝表示，這里參與人0表示“自然”，即對(duì)博弈無具體作用，參與人1、2、3分別表示中央政府、地方政府和開發(fā)商。

2、事件順序。這是一個(gè)定義在結(jié)點(diǎn)集K上的某種二元關(guān)系R，R包含了適用于這些事件的優(yōu)先標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)X1、X2分別表示中央政府放寬實(shí)施政策和嚴(yán)格實(shí)施政策；由于 X2存在，導(dǎo)致 Y21、Y22可能存在（Y21、Y22分別指地方政府放寬實(shí)施政策和嚴(yán)格實(shí)施政策）；由于Y21存在，導(dǎo)致Z211存在（Z211表示開發(fā)商繼續(xù)圈地），由于Y22的存在，導(dǎo)致 Z221、Z222存在（Z221、Z222分別表示開發(fā)商選擇以變相開發(fā)高檔樓盤為主的策略和以開發(fā)中低檔樓盤為主的策略）。于是就有 X2RY21RZ211，X2RY22RZ221，X2RY22RZ222。

3、行動(dòng)順序。在中間結(jié)點(diǎn)標(biāo)出參與人i∈N，表示在該點(diǎn)參與人i作出的決定。

4、收益。終點(diǎn)結(jié)z∈Z，具有與之相連的實(shí)向量∏（Z），表示在該博弈中每一個(gè)參與人獲得的收益。在博弈中，設(shè)自變量L表示土地首付比例，列出各方的收益函數(shù):

對(duì)于中央政府，本模型選取土地供求平衡、房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定、開發(fā)商總體素質(zhì)提高為收益點(diǎn)。假設(shè)中央政府的收益函數(shù)為:S1i=a1m1L-b1（-n1L）+c1g1L。其中，m1L、n1L、g1L分別表示全社會(huì)土地供求平衡、普通商品房的房價(jià)同比向上變動(dòng)幅度、開發(fā)商的總體素質(zhì)，a1、b1、c1（均非負(fù)數(shù)）分別表示因變量S1i的三個(gè)影響因素能直接相加的折算系數(shù)。假設(shè)上述收益函數(shù)的理由是:①提高L會(huì)使部分開發(fā)商因資金能力不足而退出市場，土地需求就會(huì)有所減少，供不應(yīng)求的現(xiàn)狀就會(huì)有所改變，這符合中央政府調(diào)控意圖，即m1L、S1i均隨L同向變化；②提高L和“國11條”、“國19條”等的實(shí)施會(huì)使幸存下來的開發(fā)商可用的開發(fā)資金大幅減少，即只能開發(fā)中小型的普通商品房，市場上中小戶型比例就會(huì)有所上升，其價(jià)格上漲速度就會(huì)逐漸放緩甚至下降，中央政府的收益就會(huì)增大，即n1L隨L反向變化，S1i隨n1L反向變化；③提高L將會(huì)使部分實(shí)力弱、素質(zhì)低的企業(yè)被淘汰，整個(gè)行業(yè)里的企業(yè)總體素質(zhì)就會(huì)變高，中央政府的收益就會(huì)增大，即g1L、S1i均隨L同向變化。

對(duì)于地方政府來說，本模型選取地方土地供求平衡、房價(jià)穩(wěn)定、地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)提高、財(cái)政收入穩(wěn)定為收益點(diǎn)。假設(shè)地方政府的收益函數(shù)為:S2i=a2m2L-b2（-n2L）+c2g2L。其中，m2L、n2L、g2L 分別表示地方土地供求平衡、地方普通商品房價(jià)格同比向上變動(dòng)幅度、地方房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)，a2、b2、c2的含義分別與 a1、b1、c1相同。假設(shè)上述收益函數(shù)的理由是:①類似對(duì)中央政府收益函數(shù)的上述分析，提高L會(huì)使m2L、S2i均隨L同向變化；②類似對(duì)中央政府收益函數(shù)的上述分析，實(shí)施提高L等政策會(huì)使n2L隨L反向變化，S2i隨n2L反向變化；③類似對(duì)中央政府收益函數(shù)的上述分析，提高L會(huì)使g2L、S2i均隨L同向變化。

對(duì)于幸存的開發(fā)商來說，在本模型中企業(yè)可用于開發(fā)的資金、競爭對(duì)手的數(shù)量等是其關(guān)注重點(diǎn)。假設(shè)開發(fā)商收益函數(shù):S3i=-a3iL-b3（-jL）-c3kL。其中，iL、jL、kL分別表示可用于開發(fā)的流動(dòng)資金、競爭對(duì)手的數(shù)量、樓盤開發(fā)周期，a3、b3、c3的含義分別與 a1、b1、c1相同，假設(shè)上述收益函數(shù)的理由是:①提高L將會(huì)使開發(fā)商可用于開發(fā)的資金減少，即iL隨L反向變化，且在“國19條”規(guī)定下，會(huì)使幸存下來的開發(fā)商一次性開發(fā)規(guī)?？s小其收益就會(huì)降低，即S3i會(huì)隨iL正向變化；②提高L將會(huì)使開發(fā)商優(yōu)勝劣汰，但幸存下的開發(fā)商的競爭對(duì)手?jǐn)?shù)量就會(huì)減少（即jL隨L反向變化），這會(huì)使該開發(fā)商在市場中的份額、收益相對(duì)增加，即S3i隨jL反向變化；③提高L并實(shí)施“國11條”、“國19條”等，幸存下來的開發(fā)商快速回籠資金的需求就會(huì)擴(kuò)大，項(xiàng)目的開發(fā)周期就需要縮短（即kL會(huì)隨L反向變化），開發(fā)商一次性開發(fā)大規(guī)模項(xiàng)目的可能性就會(huì)減小，收益降低，即S3i隨kL同向變化。

（二）博弈擴(kuò)展模型的建立。假設(shè)所有參與人都是理性的，即嚴(yán)格追求自身利益的最大化。于是得到博弈模型圖1、圖2。（圖 1、圖 2）

圖1 首付比例提高后各方簡易博弈模型

如圖所示，本模型中參與者1的策略為 xi∈Xi=（x1，x2）=（放寬實(shí)施，嚴(yán)格實(shí)施），參與者 2 的策略為 y2i∈Y2i=（Y21，Y22）=（放寬實(shí)施，嚴(yán)格實(shí)施），參與者3的策略為 z2ij∈Z2ij=（Z211，Z221，Z222）=（圈地、以變相開發(fā)高檔樓盤為主、以開發(fā)中低檔樓盤為主）。

三、博弈分析

（一）博弈第一階段分析。在這個(gè)博弈模型的第一階段中央政府策略為xi∈Xi=（x1，x2）=（放寬實(shí)施，嚴(yán)格實(shí)施），收益函數(shù)為 S1i=a1m1L-b1（-n1L）+c1g1L。

當(dāng)xi=x1=放寬實(shí)施時(shí)，假定中央政府通知各地暫緩實(shí)施《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》等相關(guān)調(diào)控政策，或又做出允許地方適度變通執(zhí)行這些通知的補(bǔ)充性說明。這時(shí)作為理性人的地方政府為追求自身利益的最大化，必將通過增加土地出讓金收入來彌補(bǔ)近年金融危機(jī)影響其他行業(yè)稅收下降帶來的損失，且中央政府選擇x1（放寬實(shí)施）的策略，于是地方政府會(huì)大膽放寬政策。而作為理性人的開發(fā)商為追求自身利益必會(huì)繼續(xù)大肆圈地。這樣，地價(jià)、房價(jià)就會(huì)繼續(xù)上漲，中低收入者會(huì)更買不起住房，社會(huì)穩(wěn)定就會(huì)受到威脅。所以，當(dāng)中央政府選擇xi=x1=放寬實(shí)施時(shí)，博弈會(huì)馬上結(jié)束，中央政府的收益函數(shù)中各項(xiàng)均為負(fù)值，即s11<0。

既然博弈第一階段的結(jié)果分析表明當(dāng)xi=x1時(shí)將使中央政府和整個(gè)社會(huì)遭受損失，那么中央政府就會(huì)選擇xi=x2=嚴(yán)格實(shí)施的策略。于是，博弈進(jìn)入第二階段。

（二）博弈第二階段分析。在這個(gè)博弈模型的第二階段中，中央政府要求地方政府嚴(yán)格執(zhí)行《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》和上述的后續(xù)政策，地方政府的策略選擇空間為 y2i∈Y2i=（y21，y22）=（放寬實(shí)施，嚴(yán)格實(shí)施）。

當(dāng)y2i=y21=放寬實(shí)施時(shí)，會(huì)有博弈第一階段時(shí)的結(jié)果，唯一的區(qū)別是地方政府要時(shí)刻擔(dān)心中央政府的稽查和追究。所以s22

當(dāng)y2i=y22=嚴(yán)格實(shí)施時(shí)，即地方政府嚴(yán)格實(shí)施政策，這時(shí)至少在一定程度上能有效地降溫土地市場，減少開發(fā)商大肆圈地，抬高地價(jià)的現(xiàn)象。所以s13>s12=s11，s23>s22>s21。

既然博弈第二階段的結(jié)果分析表明當(dāng)y2i=y22時(shí)能使整個(gè)社會(huì)獲得的收益比y2i=y21時(shí)要大，地方政府就將選擇y2i=y22=嚴(yán)格實(shí)施的策略。于是，博弈進(jìn)入第三階段。

圖2 首付比例提高后各方具體博弈圖

（三）博弈第三階段分析。在這個(gè)博弈模型的第三階段中，中央政府和地方政府嚴(yán)格執(zhí)行《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》和上述的后續(xù)政策。此時(shí)，開發(fā)商策略選擇空間為 z22j∈Z2ij=（z221，z222）=（以變相開發(fā)高檔樓盤為主，以開發(fā)中低檔樓盤為主）。

當(dāng)Z2ij=z221=以變相開發(fā)高檔樓盤為主時(shí)，雖然“國19條”中規(guī)定要確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房的建房用地不低于所有住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，但是由于國家對(duì)自住型中小套型商品房沒有明確的定義，所以開發(fā)商可以變相地開發(fā)高檔住宅，這就會(huì)使得市場上中低檔樓盤房源比例實(shí)際沒有提高，其價(jià)格就很難有下降的趨勢，當(dāng)然此時(shí)中低收入者仍會(huì)買不起房子，社會(huì)和諧會(huì)遭受破壞。對(duì)社會(huì)的消極影響意味著中央收益的損失，中央政府將進(jìn)一步要求嚴(yán)格實(shí)施政策，直到這種消極影響消除。

當(dāng)Z2ij=z222=以開發(fā)中低檔樓盤為主時(shí)，會(huì)使得市場上中低檔樓盤房源比例變大，那么其價(jià)格上漲速度就會(huì)有所放慢或下降，更多中、低收入者就能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想。

因此，本博弈模型中的均衡策略為｛中央政府，地方政府，開發(fā)商｝=｛x2，y22，z222｝=｛嚴(yán)格實(shí)施政策，嚴(yán)格實(shí)施政策，以開發(fā)中低檔樓盤為主｝。

四、結(jié)論

（一）模型風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。通過上述分析，本模型中存在均衡策略能有效地控制圈地、房價(jià)高的現(xiàn)狀。但這個(gè)均衡策略仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，需政府及相關(guān)部門采取適當(dāng)?shù)呐涮状胧?/p>

首先，從政府保證均衡策略實(shí)施的角度分析。中央政府必須加強(qiáng)對(duì)地方政府的監(jiān)督，地方政府自身應(yīng)奉行可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，還應(yīng)改變地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、銀行利益鏈環(huán)環(huán)相扣的現(xiàn)狀，且可考慮切斷地方政府對(duì)土地的過度依賴，在嚴(yán)格保護(hù)耕地與國家掌握城市土地所有權(quán)的前提下，試著把土地交易交給專業(yè)公司進(jìn)行處置，政府回歸到監(jiān)督者的角色。

其次，從開發(fā)商保證均衡策略實(shí)施的角度分析。由于政府至今沒有對(duì)自住性中小套型商品房等概念下明確的定義，且“國19條”中規(guī)定禁止提供別墅用地，這就使得高檔住宅將會(huì)越來越稀缺，所以本模型中有實(shí)力的開發(fā)商可能會(huì)選擇以變相開發(fā)高檔住宅為主的策略。因此，建設(shè)部等部門可以出臺(tái)自住性中小套型商品房的概念標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格限制開發(fā)商變相開發(fā)高檔住宅；而政府拍賣的土地應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定其容積率、建筑密度和具體套型面積及比例。

（二）建議

首先，從供需角度分析。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場存在人們對(duì)住房的需求大大超過市場供給的現(xiàn)象，在這種嚴(yán)重供不應(yīng)求的情況下，國家單從抑制需求方面控制房價(jià)是不夠的，而需要增大普通住宅土地、保障性住房的供給。

其次，從土地出讓方式角度分析。在現(xiàn)行土地出讓制度中使用最多的是拍賣方式，這種方式簡便，但易抬高地價(jià)。政府可以探索一種更好的土地出讓制度，在確定土地出讓最低價(jià)的基礎(chǔ)上，將開發(fā)商擬建項(xiàng)目的具體數(shù)據(jù)考慮進(jìn)去，如擬建項(xiàng)目的建設(shè)周期、中小戶型的比例、客戶人群定位、房價(jià)定位區(qū)間等。

最后，為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的理想，可以盡快制定《住房保障法》，使現(xiàn)行的住房保障制度具有法律保障。保障性住房供給不足及分配不公的現(xiàn)象從法律上得到重視，確確實(shí)實(shí)地分流住房需求、平抑房價(jià)。

但有些問題仍然值得深思，近期出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，無疑使開發(fā)商拿地條件更復(fù)雜，難度更大，成本更高，但這會(huì)不會(huì)恰恰也成了開發(fā)商提高房價(jià)的理由呢？在信貸方面，雖然近期銀行對(duì)首次、多次購房和首付比例房貸利率都有所收緊，但對(duì)開發(fā)商的貸款額度卻未有明顯規(guī)定，那么即使在“國19條”等嚴(yán)格實(shí)行的情況下是否開發(fā)商仍可以通過向銀行借款取得土地呢？

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