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    基于房地產(chǎn)調(diào)控政策的商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

    2011-06-04 03:54:42
    地方財(cái)政研究 2011年11期
    關(guān)鍵詞:個(gè)人住房抵押房價(jià)

    王 梓

    (山東大學(xué)威海分校,威海 264209)

    一、我國住房抵押貸款的現(xiàn)狀

    個(gè)人住房抵押貸款,是指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的抵押性貸款,是商業(yè)銀行最重要的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。它主要包括個(gè)人住房按揭貸款、二手房貸款、公積金個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房組合貸款、個(gè)人商用房貸款。本文所探討的個(gè)人住房抵押貸款,主要偏重于個(gè)人住房按揭貸款。

    個(gè)人住房抵押貸款是商業(yè)銀行的零售業(yè)務(wù),其特點(diǎn)是借款人分散,期限長,不確定因素多,潛在風(fēng)險(xiǎn)大,貸款用途和擔(dān)保方式特定,這就決定了其風(fēng)險(xiǎn)的多樣性和管理的艱巨性。

    為了應(yīng)對金融危機(jī),中國政府實(shí)施了一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,在一定程度上推動(dòng)了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2010年上半年,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為98047.35億元,同比增長25.5%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資19747.12億元,同比增長38.1%,增幅比上年同期上升28.2個(gè)百分點(diǎn)。

    房地產(chǎn)較快發(fā)展的同時(shí),房價(jià)漲幅也在逐漸加大,伴隨著房地產(chǎn)市場的高漲和房價(jià)的飆升,我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的規(guī)模不斷擴(kuò)大,住房抵押貸款在個(gè)人消費(fèi)貸款中所占的比例逐年上升,2007年達(dá)到82.4%;同樣,在金融機(jī)構(gòu)全部貸款中的比例也一直處于上升趨勢,2007年達(dá)到11.51%。雖然2008年受金融危機(jī)的影響,個(gè)人住房抵押貸款有所下降,但這只是暫時(shí)的;2009年,為了應(yīng)對金融危機(jī),我國采取了一系列刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃,包括加大信貸投放力度、降低房貸利率等,房地產(chǎn)信貸又恢復(fù)了快速增長的局面,個(gè)人住房抵押貸款也快速回升,到2009年底,住房抵押貸款總額達(dá)到47600億元,占金融機(jī)構(gòu)全部貸款的11.90%,住房抵押貸款在個(gè)人消費(fèi)貸款中所占的比例則達(dá)到86.02%(見表1)。

    二、我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的演進(jìn)

    2007年美國次貸危機(jī)爆發(fā),這是利率上升、房價(jià)下跌、舉債購房者信用低、銀行內(nèi)部業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)等多重因素共同作用的結(jié)果。2008年次貸危機(jī)逐漸演變成金融危機(jī),并迅速向全球蔓延。我國商品住宅市場正是在危機(jī)影響下于2008年出現(xiàn)所謂的“拐點(diǎn)”,我國汲取美國的教訓(xùn),及時(shí)采取政策措施;同時(shí),為了應(yīng)對危機(jī),縮短經(jīng)濟(jì)下滑過程,我國政府采取了一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,加速了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的進(jìn)程,但是通貨膨脹壓力也逐漸加大。2010年,CPI從1月份的1.5%攀升到11月份的5.1%,物價(jià)上漲意味著貨幣購買力的下降,不動(dòng)產(chǎn)投資成為保值增值的首選,房地產(chǎn)投資需求旺盛,加之刺激房市的政策措施的作用逐漸顯現(xiàn),房價(jià)快速上漲。

    至此,國家政策急轉(zhuǎn)直下,開始加大房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,“國四條”、“國十一條”、“國十條”等一系列“政策重拳”組合出擊嚴(yán)控房價(jià),房地產(chǎn)市場有所降溫。房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從全面支持,到調(diào)控供給,再到全面調(diào)控的階段,這種周而復(fù)始與國家宏觀政策調(diào)控密不可分。2011年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“把穩(wěn)定價(jià)格總水平放在更加突出的位置”,強(qiáng)有力的調(diào)控措施密集出臺(tái),今年第一季度中央銀行已連續(xù)三次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率,兩次提高金融機(jī)構(gòu)存貸款利率。當(dāng)然,針對房地產(chǎn)市場調(diào)控的措施——“國八條”則更加嚴(yán)厲,表2梳理了2008年至今我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的變化。

    三、房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用機(jī)理分析

    我國政府房地產(chǎn)調(diào)控政策通過這樣的路徑發(fā)揮作用:調(diào)控政策→商業(yè)銀行信貸規(guī)模→房地產(chǎn)市場供求關(guān)系→商品住宅成交量→商品住宅價(jià)格→調(diào)控政策??v觀我國房地產(chǎn)調(diào)控政策,主要是以信貸政策為主,尤其是2010年以后,調(diào)控房地產(chǎn)信貸的頻率和措施顯著增加,房地產(chǎn)信貸政策成為房地產(chǎn)市場調(diào)控不可或缺的政策工具。國內(nèi)很多學(xué)者已經(jīng)證明了房地產(chǎn)貸款與房價(jià)之間的正相關(guān)關(guān)系,于松柏(2009)通過對深圳房地產(chǎn)貸款與一手房價(jià)格月度數(shù)據(jù)分析,得出了房地產(chǎn)貸款與房價(jià)相關(guān)系數(shù)為0.9438,房地產(chǎn)貸款對房價(jià)存在很強(qiáng)的單項(xiàng)因果關(guān)系,即房地產(chǎn)信貸增加構(gòu)成房價(jià)上漲的動(dòng)因①于松柏:“我國房地產(chǎn)信貸政策實(shí)施效果”,《深圳金融》[J],2010(9)。。

    從我國房地產(chǎn)信貸政策變化時(shí)間表與商品住宅房價(jià)走勢中同樣可以找到兩者的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性。從表2中看到,2008年9月到2009年9月,政府為了應(yīng)對金融危機(jī)采取了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施,住房抵押貸款規(guī)模擴(kuò)大,2009年全年,我國個(gè)人住房貸款新增將近1.4萬億,是2008年的五倍,相當(dāng)于全部新增個(gè)人消費(fèi)貸款的75%①中國人民銀行網(wǎng)站(http://www.pbc.gov.cn/)。;房價(jià)逐漸抬升,到2009年12月,月度漲幅達(dá)到7.8%。雖然2009年10月之后,房地產(chǎn)信貸政策開始轉(zhuǎn)向,但是,在市場充足的流動(dòng)性、消費(fèi)者買漲不買跌的心理預(yù)期以及價(jià)格自身慣性的合力作用下,推動(dòng)房價(jià)在2010年前幾個(gè)月依然漲勢兇猛,2010年1月份全國70大中城市新建商品住宅價(jià)格與上年同期相比上漲12.7%,4月份漲幅高達(dá)17.3%;進(jìn)入2010年中期之后,抑制房價(jià)過快上漲的各種措施逐漸發(fā)揮作用,房價(jià)漲幅收窄。中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2010年全國商品住宅成交量全線下跌,北京、上海等一線城市成交量與2009年同比下跌達(dá)40%,深圳跌幅最大,達(dá)49.98%;天津、南京等二線城市全年成交量同比也下跌超20%①http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20110106/23459215300.shtml.。尤其是進(jìn)入2011年之后,抑制房價(jià)過快增長的各種嚴(yán)厲政策措施綜合運(yùn)用,引起商品房的成交量下降,量變累積到一定程度之后價(jià)格必將下降。據(jù)房訊研究中心數(shù)據(jù)顯示,2011年2月武漢商品房成交量降幅達(dá)到64.18%;成交均價(jià)出現(xiàn)0.13%的降幅,出現(xiàn)量價(jià)齊跌的態(tài)勢②http://blog.sina.com.cn/s/blog_70e750920100r1a3.html.。量價(jià)下跌交互作用,會(huì)進(jìn)一步相互推動(dòng)。

    房價(jià)的下跌使得商業(yè)銀行已發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款的抵押物——房產(chǎn)的價(jià)值下降,于是被迫違約風(fēng)險(xiǎn)和惡意違約風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增大,最終會(huì)導(dǎo)致銀行個(gè)人住房抵押貸款質(zhì)量降低、不良率上升。因?yàn)椋趯Ψ績r(jià)不斷攀升的判斷,投資性、投機(jī)性個(gè)人住房貸款客戶計(jì)劃在房屋價(jià)格走高時(shí)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)來償還銀行貸款,獲取差價(jià)。一旦在高位被套,房屋轉(zhuǎn)讓計(jì)劃落空或低價(jià)套現(xiàn),必然產(chǎn)生嚴(yán)重的資金短缺問題,進(jìn)而違約并導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。需求性個(gè)人住房抵押貸款往往是最安全的,也是違約率最低的。但是,如果在低利率水平時(shí)從銀行獲取住房貸款,而后又在房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)高房貸利率時(shí)償還貸款,就有可能導(dǎo)致此類貸款者每月償還貸款的緊張性,甚至每月收入低于每月償還貸款額度,從而產(chǎn)生被迫性的違約風(fēng)險(xiǎn)。因此,一旦房價(jià)下跌,按揭貸款不良率也會(huì)隨著迅速掉頭向上。尤其是2009年部分銀行以20%甚至是10%的首付比例向購房人發(fā)放按揭貸款,如果房價(jià)下跌幅度過大,可能會(huì)出現(xiàn)棄供現(xiàn)象。上海銀監(jiān)局以2009年9月30日數(shù)據(jù)為基準(zhǔn),公布了按揭貸款壓力測試結(jié)果:在房價(jià)下跌10%、20%和30%情景下,上海商業(yè)銀行房貸的不良率將分別達(dá)到1.18%、1.51%和2.08%,比正常情況下將分別上升0.73個(gè)、1.06個(gè)和1.63個(gè)百分點(diǎn)③http://www.ebscn.com/businessinfoContent.html?msgId=3083028.。

    綜上所述,政策的調(diào)整給商業(yè)銀行帶來的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是不容忽視的,商業(yè)銀行要順應(yīng)政策導(dǎo)向,對國家政策要有提前預(yù)判,構(gòu)建出多層次廣角度的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系。

    四、構(gòu)建多層次的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范體系

    (一)微觀層面:嚴(yán)格執(zhí)行房貸新政,加強(qiáng)存量房貸監(jiān)控

    1.嚴(yán)格執(zhí)行房貸新政,合理配置信貸資源。商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)貸款的調(diào)控政策,同時(shí)提高銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)防控能力及信貸管理能力,按照要求合理配置信貸資源,增加對中小企業(yè)的貸款投放,加大節(jié)能減排貸款投放力度,信貸資金優(yōu)先支持水務(wù)建設(shè)、新能源建設(shè)等節(jié)能減排項(xiàng)目,促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展。防止資金被挪用做房地產(chǎn)炒作或房地產(chǎn)市場資金補(bǔ)缺。同時(shí),做好對個(gè)人貸款客戶的信息調(diào)查分析,細(xì)化住房抵押貸款的貸前調(diào)查,嚴(yán)格審查個(gè)人貸款客戶的信用,了解其真實(shí)的交易背景,實(shí)行動(dòng)態(tài)化、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策,防止一切由于信息不對稱所帶來的房貸風(fēng)險(xiǎn)。

    2.加強(qiáng)存量房貸監(jiān)控。個(gè)人住房抵押貸款還款周期的長期性決定了貸后管理的重要性,因此,對于已發(fā)放的購房貸款,要加強(qiáng)管理,防患于未然。建立系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測制度,對已發(fā)放貸款重新審視評估,及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常和風(fēng)險(xiǎn),先期采取措施使風(fēng)險(xiǎn)降到最低。尤其是自2009年5月以來房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度相對較高的中小銀行更應(yīng)該高度關(guān)注房貸市場風(fēng)險(xiǎn)④周永發(fā)、陳峰、李曉峰:“房貸新政下商業(yè)銀行需防范房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”,《上海金融》,2010(8)。。

    (二)中觀角度:密切關(guān)注行業(yè)變動(dòng),審慎發(fā)放新增貸款

    銀行發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)不同于其他形式的貸款,住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)大小與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及周期性變動(dòng)密切相關(guān),因此,在微觀分析的基礎(chǔ)上,還需要從中觀角度——行業(yè)方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。

    1.密切關(guān)注行業(yè)變動(dòng)。行業(yè)分析是指商業(yè)銀行通過對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史和現(xiàn)狀的分析,對房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行預(yù)測。在目前比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,商業(yè)銀行有必要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的變動(dòng)情況,準(zhǔn)確把握宏觀調(diào)控政策對金融市場和房地產(chǎn)行業(yè)可能產(chǎn)生的影響,以便有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)對住房抵押貸款業(yè)務(wù)帶來的沖擊。同時(shí),商業(yè)銀行要密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款企業(yè)的經(jīng)營變化情況,及時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略。此外,商業(yè)銀行還可以通過分析房地產(chǎn)價(jià)格的變化、房地產(chǎn)業(yè)的增長率、房地產(chǎn)交易量的變化等指標(biāo)來預(yù)測房地產(chǎn)業(yè)的景氣變動(dòng)。通過對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展形勢的預(yù)測和評估,并根據(jù)商業(yè)銀行自身的情況,調(diào)節(jié)住房抵押貸款政策和條件限制,從而做到先期的風(fēng)險(xiǎn)防范準(zhǔn)備。

    2.審慎發(fā)放房地產(chǎn)新增貸款。商業(yè)銀行應(yīng)充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)產(chǎn)生的效果,要順應(yīng)形勢的變化,適度控制房貸增量。對于新增的住房抵押貸款業(yè)務(wù),在當(dāng)前通脹預(yù)期、利率預(yù)期、房價(jià)走勢預(yù)期等多重不確定因素的影響下,應(yīng)該采取審慎態(tài)度,加強(qiáng)貸前調(diào)查,杜絕一切操作風(fēng)險(xiǎn)。對于貸款動(dòng)機(jī)及客戶情況不確定性較大的貸款應(yīng)采取風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略,或者適當(dāng)增加貸款的首付比例。嚴(yán)格執(zhí)行《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》,做到有效識(shí)別、衡量、監(jiān)測和控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)銀行應(yīng)重新對購房貸款者進(jìn)行評估,及時(shí)調(diào)整授信額度。

    (三)宏觀層次:健全社會(huì)配套措施,有效應(yīng)對政策風(fēng)險(xiǎn)

    銀行是住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的主力軍,同時(shí)也不能忽略社會(huì)、政府等外部宏觀方面對貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的積極作用①張淼:“商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理—模型、方法與建議”[M],上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2005。。一是培養(yǎng)人人重信用、講信用的社會(huì)風(fēng)氣和社會(huì)觀念,積極建設(shè)個(gè)人信用征信系統(tǒng),并實(shí)現(xiàn)資源共享。二是建立和完善與住房抵押貸款有關(guān)的法律體系,如《信用法》、《擔(dān)保法》、《個(gè)人破產(chǎn)法》等。三是建立和健全住房抵押貸款擔(dān)保制度以及住房抵押貸款保險(xiǎn)辦法,從而有效防范和控制風(fēng)險(xiǎn)。四是加強(qiáng)政府機(jī)構(gòu)和中央銀行的宏觀調(diào)控能力,通過制定相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策及調(diào)整利率水平,實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。

    另外,政府在對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控時(shí),應(yīng)該慎重、適度,在各種調(diào)控政策的制定方面,應(yīng)該穩(wěn)定、到位,防止因?yàn)檎{(diào)控的過度或不足而引起房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落,進(jìn)一步加大其波動(dòng)性。適度平穩(wěn)的調(diào)控才能促使行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

    總之,由于通貨膨脹壓力較大,人民幣升值預(yù)期上升,流動(dòng)性過剩等等多重因素共同作用構(gòu)成了當(dāng)前相對復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,后續(xù)調(diào)控措施可能會(huì)密集出臺(tái),商業(yè)銀行既要適度控制房貸增量,又要加強(qiáng)房貸的存量管理,多角度、分層次地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的測度和防范,有效控制住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn),以保證商業(yè)銀行銀行和金融體系穩(wěn)定健康、持續(xù)發(fā)展。

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