一招解決不了房價(jià)問題

丁學(xué)良

政府壟斷是最有可能造成房價(jià)居高不下的。這不僅在俄羅斯，在香港也同樣得到驗(yàn)證。

我最近幾年也想在喜歡的地方買房，所以這里不從理論，而從消費(fèi)的角度來談?wù)劮績r(jià)問題。有人說，中國房價(jià)高居不下，是因?yàn)闁|南沿海的土地太緊張，人口太多。這個(gè)解釋有一定道理，但并不全面。

我去年10月份到俄羅斯遠(yuǎn)東的一個(gè)重要城市考察，我們的翻譯也曾經(jīng)在北京和海南工作。他帶我們?nèi)タ此诙砹_斯的房子，3層樓，70多平方米，樓齡大概有7～8年，但是價(jià)格一點(diǎn)都不便宜。俄羅斯的土地超級(jí)豐富，一個(gè)城市就四五萬人口，到處都能看到空地。但問題在于這些空地不能隨便蓋房子，因?yàn)橥恋厥钦小?/p>

因此，無論土地資源多么豐富，人口多么稀少，如果政府是城鎮(zhèn)土地的唯一地主，房價(jià)很難低得下來。政府壟斷是最有可能造成房價(jià)居高不下的。這不僅在俄羅斯，在香港也同樣得到驗(yàn)證。香港擁有自由度幾乎最高的市場經(jīng)濟(jì)，唯有土地審批權(quán)掌握在政府手里，香港房價(jià)處于全世界最高的水平。把俄羅斯和香港放在一起，它們?cè)谠S多方面，比如人口密度、土地資源、富有程度、經(jīng)濟(jì)成熟程度等都不一樣，但共同點(diǎn)是土地為政府一家所有。

在中國，人們提出各種辦法治理高房價(jià)，但是一招是解決不了高房價(jià)問題的，需要很多招。

第一招就是城鎮(zhèn)土地，包括城鎮(zhèn)周圍的土地應(yīng)當(dāng)降低政府壟斷程度。這個(gè)問題要首先解決。另外，如果賦予大中城市周邊的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)，讓它們進(jìn)入市場交易，房價(jià)也能馬上降下來一大截。這第一招是影響面積最大，也是影響房價(jià)幅度最大的，如果這招不能實(shí)行，其他招數(shù)都是邊緣化的。

第二，即使土地壟斷的問題完全解決，也難以保證房價(jià)一定降下來。現(xiàn)在全球范圍內(nèi)大部分經(jīng)濟(jì)體都是流動(dòng)資金過分充足，而資金跨越國境邊境流動(dòng)的渠道越來越多，除非把門關(guān)起來，否則都很難阻擋境外資金進(jìn)入把房價(jià)炒高。我在澳大利亞工作時(shí)，到3個(gè)城市看過房子，悉尼、堪培拉，還有悉尼和堪培拉之間的一個(gè)小城市。小城市非常漂亮，帶有北歐風(fēng)情，靠近大海，擁有大片森林，氣候宜人。我去看房子的時(shí)候是1997年年底，我當(dāng)時(shí)問房價(jià)，當(dāng)?shù)厝苏f房價(jià)已經(jīng)炒得很高了，價(jià)格本地人已難以承受。這是由于上世紀(jì)90年代末，很多外國人，如日本、北歐等，都熱衷于在澳大利亞買房，使得大量流動(dòng)資金涌進(jìn)澳大利亞。等到去年，以為金融危機(jī)后房價(jià)會(huì)下跌，澳大利亞的朋友又去那里幫我問了房價(jià)，80～120平方米的公寓，還要65萬～85萬澳元(澳元兌人民幣匯率約為1：6.6)。澳大利亞的土地資源是很豐富的，而且政府壟斷土地資源的程度是很低的，但由于投機(jī)性的購房者太多，房價(jià)還是非常高。所以解決房價(jià)問題的第二招就是限制非本地的居民進(jìn)來炒房，影響當(dāng)?shù)鼐用竦恼嬲》啃枨?。但這個(gè)限制不是目前流行的“限購”，而是采用對(duì)投機(jī)性住房加重稅收的手段。

第三，看看富裕國家，有多少人畢業(yè)一兩年就買房?大部分經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的國家，人們第一次買房，都在進(jìn)入勞工市場以后的8～12年，大概在35～40歲之間。這時(shí)候可能積累了一點(diǎn)資金、銀行貸款有信用歷史，或者已結(jié)婚成家，買房就比較輕松了。但在這之前的10幾年，就要解決租房的問題。我居住過的國家，無論在美國、澳大利亞還是德國，租房市場都很發(fā)達(dá)。買房與租房很不一樣，無論是一個(gè)城市還是一個(gè)地區(qū)，房地產(chǎn)的泡沫可能在長時(shí)間內(nèi)都是很大的，但買房的價(jià)格高，租房的價(jià)格不一定很高，兩者并不完全掛鉤。所以，租房市場就是第三招。這對(duì)中國來說十分實(shí)際，在大中城市，很多人參加工作的頭幾年，無論是工資還是工作的穩(wěn)定性，都不足以支撐買房，因此應(yīng)該盡快建立一個(gè)靈活、公平的租房市場。中國完全有條件發(fā)展這一塊，現(xiàn)在很多人擁有二套房三套房，有些地方的住房空置率達(dá)到50％以上，這些房子應(yīng)該進(jìn)入租房市場。

第四招是多建保障房和廉租房。最具代表性的是香港，香港的房價(jià)太高，低收入者難以承受，因此在上世紀(jì)六七十年代，他們出來游行抗議。這使得當(dāng)時(shí)的港英政府認(rèn)識(shí)到，香港社會(huì)要保持穩(wěn)定，最重要的是讓最窮困的那部分人有地方住，所以建設(shè)了大批公租房。這對(duì)內(nèi)地也是有現(xiàn)實(shí)意義的，內(nèi)地大城市也有所謂蝸居和住地下室的蟻民。而政府建保障房和廉租房，目的就是解決大城市中家庭收入最低的部分人的住房問題。這部分人的先決條件是城市居民，這是公平的，公租房相當(dāng)于本地政府的福利，如果不是這個(gè)城市的納稅人，就不應(yīng)當(dāng)享受這種福利。另外，保障房和廉租房如何分配，應(yīng)當(dāng)建立一套評(píng)分機(jī)制。但要注意，這套機(jī)制也是最容易被濫用的。因此，評(píng)分機(jī)制必須是科學(xué)和透明的，比如家庭收入、稅收、分?jǐn)?shù)等都要張榜公布。

這四招如果能在不太長的時(shí)間內(nèi)，在大中城市推出，房價(jià)過高的問題，不能說完全解決，但也能解決一大半。