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    一招解決不了房價(jià)問題

    2011-05-30 06:46:51丁學(xué)良
    南風(fēng)窗 2011年7期

    丁學(xué)良

    政府壟斷是最有可能造成房價(jià)居高不下的。這不僅在俄羅斯,在香港也同樣得到驗(yàn)證。

    我最近幾年也想在喜歡的地方買房,所以這里不從理論,而從消費(fèi)的角度來談?wù)劮績r(jià)問題。有人說,中國房價(jià)高居不下,是因?yàn)闁|南沿海的土地太緊張,人口太多。這個(gè)解釋有一定道理,但并不全面。

    我去年10月份到俄羅斯遠(yuǎn)東的一個(gè)重要城市考察,我們的翻譯也曾經(jīng)在北京和海南工作。他帶我們?nèi)タ此诙砹_斯的房子,3層樓,70多平方米,樓齡大概有7~8年,但是價(jià)格一點(diǎn)都不便宜。俄羅斯的土地超級(jí)豐富,一個(gè)城市就四五萬人口,到處都能看到空地。但問題在于這些空地不能隨便蓋房子,因?yàn)橥恋厥钦小?/p>

    因此,無論土地資源多么豐富,人口多么稀少,如果政府是城鎮(zhèn)土地的唯一地主,房價(jià)很難低得下來。政府壟斷是最有可能造成房價(jià)居高不下的。這不僅在俄羅斯,在香港也同樣得到驗(yàn)證。香港擁有自由度幾乎最高的市場經(jīng)濟(jì),唯有土地審批權(quán)掌握在政府手里,香港房價(jià)處于全世界最高的水平。把俄羅斯和香港放在一起,它們在許多方面,比如人口密度、土地資源、富有程度、經(jīng)濟(jì)成熟程度等都不一樣,但共同點(diǎn)是土地為政府一家所有。

    在中國,人們提出各種辦法治理高房價(jià),但是一招是解決不了高房價(jià)問題的,需要很多招。

    第一招就是城鎮(zhèn)土地,包括城鎮(zhèn)周圍的土地應(yīng)當(dāng)降低政府壟斷程度。這個(gè)問題要首先解決。另外,如果賦予大中城市周邊的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán),讓它們進(jìn)入市場交易,房價(jià)也能馬上降下來一大截。這第一招是影響面積最大,也是影響房價(jià)幅度最大的,如果這招不能實(shí)行,其他招數(shù)都是邊緣化的。

    第二,即使土地壟斷的問題完全解決,也難以保證房價(jià)一定降下來?,F(xiàn)在全球范圍內(nèi)大部分經(jīng)濟(jì)體都是流動(dòng)資金過分充足,而資金跨越國境邊境流動(dòng)的渠道越來越多,除非把門關(guān)起來,否則都很難阻擋境外資金進(jìn)入把房價(jià)炒高。我在澳大利亞工作時(shí),到3個(gè)城市看過房子,悉尼、堪培拉,還有悉尼和堪培拉之間的一個(gè)小城市。小城市非常漂亮,帶有北歐風(fēng)情,靠近大海,擁有大片森林,氣候宜人。我去看房子的時(shí)候是1997年年底,我當(dāng)時(shí)問房價(jià),當(dāng)?shù)厝苏f房價(jià)已經(jīng)炒得很高了,價(jià)格本地人已難以承受。這是由于上世紀(jì)90年代末,很多外國人,如日本、北歐等,都熱衷于在澳大利亞買房,使得大量流動(dòng)資金涌進(jìn)澳大利亞。等到去年,以為金融危機(jī)后房價(jià)會(huì)下跌,澳大利亞的朋友又去那里幫我問了房價(jià),80~120平方米的公寓,還要65萬~85萬澳元(澳元兌人民幣匯率約為1:6.6)。澳大利亞的土地資源是很豐富的,而且政府壟斷土地資源的程度是很低的,但由于投機(jī)性的購房者太多,房價(jià)還是非常高。所以解決房價(jià)問題的第二招就是限制非本地的居民進(jìn)來炒房,影響當(dāng)?shù)鼐用竦恼嬲》啃枨蟆5@個(gè)限制不是目前流行的“限購”,而是采用對(duì)投機(jī)性住房加重稅收的手段。

    第三,看看富裕國家,有多少人畢業(yè)一兩年就買房?大部分經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的國家,人們第一次買房,都在進(jìn)入勞工市場以后的8~12年,大概在35~40歲之間。這時(shí)候可能積累了一點(diǎn)資金、銀行貸款有信用歷史,或者已結(jié)婚成家,買房就比較輕松了。但在這之前的10幾年,就要解決租房的問題。我居住過的國家,無論在美國、澳大利亞還是德國,租房市場都很發(fā)達(dá)。買房與租房很不一樣,無論是一個(gè)城市還是一個(gè)地區(qū),房地產(chǎn)的泡沫可能在長時(shí)間內(nèi)都是很大的,但買房的價(jià)格高,租房的價(jià)格不一定很高,兩者并不完全掛鉤。所以,租房市場就是第三招。這對(duì)中國來說十分實(shí)際,在大中城市,很多人參加工作的頭幾年,無論是工資還是工作的穩(wěn)定性,都不足以支撐買房,因此應(yīng)該盡快建立一個(gè)靈活、公平的租房市場。中國完全有條件發(fā)展這一塊,現(xiàn)在很多人擁有二套房三套房,有些地方的住房空置率達(dá)到50%以上,這些房子應(yīng)該進(jìn)入租房市場。

    第四招是多建保障房和廉租房。最具代表性的是香港,香港的房價(jià)太高,低收入者難以承受,因此在上世紀(jì)六七十年代,他們出來游行抗議。這使得當(dāng)時(shí)的港英政府認(rèn)識(shí)到,香港社會(huì)要保持穩(wěn)定,最重要的是讓最窮困的那部分人有地方住,所以建設(shè)了大批公租房。這對(duì)內(nèi)地也是有現(xiàn)實(shí)意義的,內(nèi)地大城市也有所謂蝸居和住地下室的蟻民。而政府建保障房和廉租房,目的就是解決大城市中家庭收入最低的部分人的住房問題。這部分人的先決條件是城市居民,這是公平的,公租房相當(dāng)于本地政府的福利,如果不是這個(gè)城市的納稅人,就不應(yīng)當(dāng)享受這種福利。另外,保障房和廉租房如何分配,應(yīng)當(dāng)建立一套評(píng)分機(jī)制。但要注意,這套機(jī)制也是最容易被濫用的。因此,評(píng)分機(jī)制必須是科學(xué)和透明的,比如家庭收入、稅收、分?jǐn)?shù)等都要張榜公布。

    這四招如果能在不太長的時(shí)間內(nèi),在大中城市推出,房價(jià)過高的問題,不能說完全解決,但也能解決一大半。

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