房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析

趙杰 李媛

提要隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，我國房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。但是，在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后，其所帶來的投資風(fēng)險也在日益增大，而要避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險，必須對房地產(chǎn)投資過程中可能出現(xiàn)的種種風(fēng)險和不確定性因素做出分析。本文介紹房地產(chǎn)投資中常采用的分析方法，并按照房地產(chǎn)周期進(jìn)行風(fēng)險因素的識別。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；分析方法；風(fēng)險識別

中圖分類號：F83文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

房地產(chǎn)投資風(fēng)險，是指由于各種難以預(yù)測的因素的影響，使得房地產(chǎn)投資行為主體的期望目標(biāo)與實際狀況之間發(fā)生差異，給投資者帶來經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要分析方法

目前，常用的風(fēng)險分析方法主要有專家調(diào)查法、故障樹分析法（FTA法）、幕景分析法、篩選監(jiān)測診斷法、影響圖分析法等。

（一）專家調(diào)查法。專家調(diào)查法主要包括專家個人判斷、頭腦風(fēng)暴法和德爾菲法等10余種方法，其中，頭腦風(fēng)暴法和德爾菲法是用途較廣、具有代表性的兩種。

1、頭腦風(fēng)暴法。頭腦風(fēng)暴法是以一個5～10人的專家小組以會議的方式進(jìn)行，參加會議的人可以暢所欲言，鼓勵不受任何約束發(fā)表不同意見。通過專家之間的信息交流和相互啟發(fā)，從而誘發(fā)專家們產(chǎn)生“思維共振”，以達(dá)到互相補(bǔ)充并產(chǎn)生“組合效應(yīng)”，獲取更多的未來信息，使預(yù)測和識別的結(jié)果更準(zhǔn)確。

頭腦風(fēng)暴法可以在很短的時間內(nèi)得出風(fēng)險管理需要的結(jié)論，在項目管理實施的過程中，也可以經(jīng)常采用這種方法，對以后實施階段可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)見性的分析。該方法是建筑企業(yè)進(jìn)行工程項目風(fēng)險管理最直接最有效的方法之一。但它適用于探討的問題比較單純，目標(biāo)比較明確、單一的情況。如果問題牽涉面太廣，包含因素過多，就要先進(jìn)行分解，然后再分步進(jìn)行討論。

2、德爾菲法。德爾菲法是由美國著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于五十年代初發(fā)明，經(jīng)過多年的使用和理論上的完善已日趨成熟。該方法的主要特點表現(xiàn)在：能夠讓專家自由地發(fā)表個人觀點，能夠使分析人員與專家意見相互反饋。在進(jìn)行專家調(diào)查過程中，可以采用數(shù)理統(tǒng)計的方法對專家的意見進(jìn)行處理，使定性分析與定量分析有機(jī)地結(jié)合起來。一般經(jīng)過兩至三輪問卷調(diào)查，即可使專家的意見逐步取得一致，從而得到比較符合實際的結(jié)論判斷。

該方法具有廣泛的代表性和可靠性，其優(yōu)點是在缺乏足夠統(tǒng)計數(shù)據(jù)和原始資料的情況下，可以進(jìn)行定量的估計，缺點主要是表現(xiàn)在易受心理因素的影響，主觀性強(qiáng)。

（二）故障樹分析法。故障樹法也叫風(fēng)險樹法，也叫魚刺圖法，是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認(rèn)識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進(jìn)行分解、細(xì)化。該法可以將企業(yè)面臨的主要風(fēng)險分解成許多細(xì)小的風(fēng)險，將產(chǎn)生風(fēng)險的原因一層又一層的分析，排除無關(guān)的因素，從而準(zhǔn)確地找到對企業(yè)真正產(chǎn)生影響的風(fēng)險因子。

該方法經(jīng)常用于技術(shù)性強(qiáng)、較為復(fù)雜、直接經(jīng)驗較少項目的風(fēng)險識別，其優(yōu)點是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統(tǒng)內(nèi)外所有失效機(jī)理，比較形象化，直觀性較強(qiáng)。不足之處是適用于大系統(tǒng)時，容易產(chǎn)生遺漏和錯誤。

（三）幕景分析法。幕景分析法是一種能夠分析引起風(fēng)險的關(guān)鍵及影響程度的方法，一個幕景就是對項目未來某種狀態(tài)的描述，它采用圖表或曲線等形式來描述當(dāng)影響項目的各種因素發(fā)生某種變化時，整個項目情況的變化及其后果。其描述方法可分為兩類：一類是某種狀態(tài)的描述，一類是發(fā)展過程的描述，即未來若干年某種情況的變化鏈，可向決策人員提供最好的、最可能的或最壞的投資前景，并且詳細(xì)描繪出不同情況下可能發(fā)生的時間和風(fēng)險。當(dāng)各種目標(biāo)相互沖突排斥時，幕景分析就顯得特別有用。

（四）篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。近年來，國內(nèi)外學(xué)術(shù)界都較重視“災(zāi)變”新理論，高德曼提出的“篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)”是比較實用的。篩選是依據(jù)某種程序?qū)撛谖ｋU的影響因素進(jìn)行分類選擇的風(fēng)險辨識過程；監(jiān)測是對某種險情及其后果進(jìn)行監(jiān)測、記錄和分析顯示過程；而診斷則是根據(jù)癥狀或其后果與可能的起因等關(guān)系進(jìn)行評價和判斷，找出可疑的起因進(jìn)行仔細(xì)檢查。篩選、監(jiān)測和診斷是緊密相連的，由于客觀事物的復(fù)雜性和可變性，往往一次“篩選-監(jiān)測-診斷”過程不能徹底解決問題，在診斷之后還有可能產(chǎn)生新的風(fēng)險因素，因此需要重新進(jìn)行這一過程。篩選－監(jiān)測－診斷技術(shù)應(yīng)用中，花費的時間和精力非常多，由于過程很復(fù)雜，所以技術(shù)應(yīng)用的過程本身隱藏著許多主觀臆斷的可能勝。

總之，對于不同的風(fēng)險識別方法，使用時應(yīng)針對實際問題的不同特點結(jié)合不同風(fēng)險識別方法的優(yōu)缺點而進(jìn)行選擇，這些風(fēng)險識別方法實際上是有關(guān)知識、推斷和搜索理論應(yīng)用于風(fēng)險因素的分析研究。

二、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險因素

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素有多種分類方法，按風(fēng)險的性質(zhì)可分為：系統(tǒng)風(fēng)險（市場體制性風(fēng)險）和非系統(tǒng)分析（項目差異性風(fēng)險）；按投資周期可分為：投資決策階段風(fēng)險、土地獲取階段風(fēng)險、項目建設(shè)階段風(fēng)險和經(jīng)營管理階段風(fēng)；按風(fēng)險的來源可分為：社會風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險。本文對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素按照壽命周期的方式進(jìn)行分類分析。

（一）投資決策階段風(fēng)險。在整個房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，投資決策階段最為關(guān)鍵，這個階段的風(fēng)險主要來源于外部。如政策風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制風(fēng)險、城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險等方面。

1、政策風(fēng)險。政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向，直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。房地產(chǎn)業(yè)由于與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價的控制、對外資的控制、對土地使用的控制，對環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對投資規(guī)模、投資方向、投融資的控制以及新稅務(wù)政策的制定，都對房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風(fēng)險。在未實現(xiàn)完全市場經(jīng)濟(jì)的條件下，政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險尤為重要，特別是在我國，政府對房地產(chǎn)調(diào)控的力度非常大。因此，房地產(chǎn)商都非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此引發(fā)的風(fēng)險。

2、經(jīng)濟(jì)體制風(fēng)險。一個國家的經(jīng)濟(jì)體制決定著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向和國民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)比例以及經(jīng)濟(jì)運行機(jī)制。如果政府將房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位降低，減少投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，房地產(chǎn)商品市場的活動將會減少；另一種情況是經(jīng)濟(jì)體制改革后房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，或者說是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式發(fā)生改變，各種房地產(chǎn)市場在整個房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例發(fā)生改變。這種改變會給有些房地產(chǎn)市場帶來生機(jī)，則對另一些房地產(chǎn)市場帶來損失。比如，一些城市工業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致對廠房需求下降，而對寫字樓需求增加。

3、城市規(guī)劃風(fēng)險。城市規(guī)劃風(fēng)險是指由于城市規(guī)劃的變動對已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價值量產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來經(jīng)濟(jì)上的損失的風(fēng)險。

4、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險。區(qū)域發(fā)展風(fēng)險是指由于周圍環(huán)境的房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響其他房地產(chǎn)商品的價值和價格，為投資者帶來損失的風(fēng)險。

（二）土地獲取階段風(fēng)險。房地產(chǎn)發(fā)展的最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是獲得土地，在此階段，會涉及到征地拆遷和安置補(bǔ)償費等社會問題，風(fēng)險較大。主要風(fēng)險來源有土地產(chǎn)權(quán)不清風(fēng)險、土地使用制度變化風(fēng)險、征地開發(fā)風(fēng)險等。

1、土地產(chǎn)權(quán)不清風(fēng)險。土地產(chǎn)權(quán)不清風(fēng)險是由于土地的產(chǎn)權(quán)不清楚給房地產(chǎn)投資者帶來損失的風(fēng)險。土地產(chǎn)權(quán)不清，不僅給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來很多手續(xù)上的麻煩，而且有很多額外的損失，除了要花費額外人力、物力、財力等，有些還要訴諸法律，承擔(dān)敗訴后的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，如我國經(jīng)常出現(xiàn)的越權(quán)批地和非法出讓土地等現(xiàn)象。

2、土地使用制度變化風(fēng)險。土地使用制度變化風(fēng)險一方面體現(xiàn)在變革使房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本增加，如使用年限、補(bǔ)償和收費的規(guī)定等；另一方面體現(xiàn)在政府改變使用土地的一些具體技術(shù)政策方面所帶來的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。

3、征地開發(fā)風(fēng)險。征地開發(fā)風(fēng)險是指由于征地拆遷所帶來的風(fēng)險，一方面我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng)，各地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟(jì)的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢和時間，承受更大的機(jī)會成本。

（三）項目建設(shè)階段風(fēng)險。項目建設(shè)階段的主要目標(biāo)是保證項目的成本、進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)的完成，這個階段的風(fēng)險因素較多，主要可以分為：開發(fā)費用變化風(fēng)險、工程變更風(fēng)險，項目質(zhì)量風(fēng)險和施工安全風(fēng)險等方面。

1、開發(fā)費用變化風(fēng)險。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段。建設(shè)前期對項目成本的影響程度達(dá)95%～100%，越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設(shè)計中，方案陳舊、深度不夠，參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計，都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加，在建設(shè)期間，國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。

2、工程變更風(fēng)險。工程一旦發(fā)生變更，工期就很可能會被延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機(jī)，如已預(yù)售，會承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽損失；另一方面會增加投入資金利息支出，增加管理費。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商們都迫切希望自己的項目及早完工，以避免由于工程變更造成工期拖延帶來的風(fēng)險。

3、項目質(zhì)量風(fēng)險。質(zhì)量是建筑項目的生命，開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)等方面。如果由于承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料，造成建筑結(jié)構(gòu)存有安全隱患，質(zhì)量不佳，就會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽和發(fā)展，有時甚至?xí)a(chǎn)生法律糾紛，導(dǎo)致企業(yè)形象一落千丈，無法繼續(xù)發(fā)展。

4、施工安全風(fēng)險。施工安全風(fēng)險是指施工過程中出現(xiàn)各種事故而造成房地產(chǎn)破壞、人員傷亡、機(jī)械設(shè)備損壞等損失。這類事故一旦發(fā)生，便會發(fā)生事故處理費和各種補(bǔ)償費，同時影響整體工作氣氛并延遲工期。這些損失變成開發(fā)成本的增加，而且也會轉(zhuǎn)移到商品的成本中而成為商品經(jīng)營者的損失。

（四）經(jīng)營管理階段的風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)營管理階段是整個房地產(chǎn)投資過程中最后卻又非常重要的一個環(huán)節(jié)。項目開發(fā)完畢后，開發(fā)商應(yīng)盡快將商品房租售出去以回收資金并獲取利潤；相反，如果已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會房屋滯銷、資金積壓，影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。這個階段的主要風(fēng)險來源有：物業(yè)管理風(fēng)險和營銷風(fēng)險。

對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行識別分析是控制房地產(chǎn)風(fēng)險的前提，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有效的風(fēng)險防范，才能保證房地產(chǎn)投資的順利進(jìn)行，獲得利潤。

（作者單位：中國礦業(yè)大學(xué)（北京））

主要參考文獻(xiàn)：

[1]許曉音.房地產(chǎn)投資風(fēng)險與防范對策研究.商業(yè)研究，2002.5.