合肥市區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)影響因素分析

許睿

提要2006年以來(lái)，合肥市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格總體呈上漲態(tài)勢(shì)。本文結(jié)合合肥市區(qū)實(shí)際情況，對(duì)影響房地產(chǎn)變動(dòng)的主要因素進(jìn)行分析，進(jìn)而提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格；規(guī)范市場(chǎng)；政府宏觀調(diào)控

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房?jī)r(jià)問(wèn)題一直是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，隨著社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展，首先要解決人們的基本需求，住是基本需求之一，而住房問(wèn)題的核心就是房?jī)r(jià)問(wèn)題，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)已成為居民的消費(fèi)和投資熱點(diǎn)，同時(shí)亦是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)。

一、合肥市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況

近年來(lái)，由于我國(guó)城市化進(jìn)程加快，我國(guó)大部分地區(qū)房?jī)r(jià)呈上升趨勢(shì)，合肥也不例外。2006～2009年合肥平均房?jī)r(jià)從3，302.7元/平方米漲到4，232元/平方米，同比增長(zhǎng)28.16%。根據(jù)CRIC系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，從2006年開(kāi)始，合肥環(huán)線商品房成交均價(jià)呈現(xiàn)出不同程度的增長(zhǎng)，如圖1所示。（圖1）就具體數(shù)據(jù)來(lái)看，其成長(zhǎng)趨勢(shì)表現(xiàn)為以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（一）各環(huán)線商品房成交均價(jià)均呈現(xiàn)出大幅上升態(tài)勢(shì)，離市中心越近的成交均價(jià)增長(zhǎng)越快。一環(huán)內(nèi)2006～2009年商品房成交均價(jià)年均增長(zhǎng)率為10.71%，一二環(huán)為10.67%，二環(huán)外為9.97%。

（二）環(huán)線商品房成交均價(jià)的差距正在擴(kuò)大，離市中心距離越近，差距越大。2006年一環(huán)內(nèi)與一二環(huán)商品房成交均價(jià)相差677元，2009年兩者相差898元；2006年一二環(huán)與二環(huán)外商品房成交均價(jià)相差464元，2009年兩者相差673元。

（三）離市中心越近的位置，相對(duì)價(jià)格越高，市中心地段的價(jià)值在整個(gè)合肥城市環(huán)線布局中的優(yōu)越性初見(jiàn)端倪，但一二環(huán)、二環(huán)外的價(jià)格區(qū)間仍然比較集中，沒(méi)有拉開(kāi)顯著的級(jí)差。2006年一二環(huán)商品房成交均價(jià)是一環(huán)內(nèi)均價(jià)的83.13%，2009年是83.06%；2006年二環(huán)外商品房成交均價(jià)是一環(huán)內(nèi)均價(jià)的71.57%，2009年是70.37%。

二、合肥房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響因素

（一）合肥城市化進(jìn)程加快帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。2008年中部六省省會(huì)中，合肥的均價(jià)在4，000元/平方米左右，相對(duì)來(lái)說(shuō)發(fā)展還是比較平穩(wěn)的。但近年自合肥大建設(shè)以來(lái)，因?yàn)槌鞘谢A(chǔ)設(shè)施發(fā)生脫胎換骨的變化，城市化進(jìn)程等加快。高架的建設(shè)、濱湖的發(fā)展、輕軌的修建、建設(shè)區(qū)的新面貌等都證實(shí)著這個(gè)城市在飛速上升中。加上外來(lái)人口的不斷擴(kuò)張也增加了房屋上的剛性需求以及城市居民自我提高中的改善型需求。在這樣的大環(huán)境下，房?jī)r(jià)必然受其影響。按照合肥城市規(guī)劃，到2010年城市人口達(dá)到300萬(wàn)，城市化率達(dá)到62%，目前距離這個(gè)目標(biāo)還有很大的距離。如果能夠完成整個(gè)規(guī)劃，合肥現(xiàn)在每年以20萬(wàn)人口增長(zhǎng)以及一些流動(dòng)人口，會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)需求量。

（二）二手房交易減免稅費(fèi)政策的影響。2008年的金融風(fēng)暴使全國(guó)各產(chǎn)業(yè)都受到很大的挫折。進(jìn)入2008年，日益趨緊的信貸政策使合肥不少房產(chǎn)商都遭遇融資“難題”，在緊縮貨幣政策下，銀行幾乎無(wú)一例外地收縮公司貸款，削減了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款。2009春節(jié)前國(guó)家出臺(tái)了二手房交易減免稅費(fèi)的政策，由于與2008年相比貨幣政策較為寬松，使二手房交易迅速的活躍起來(lái)，同時(shí)也帶動(dòng)了一手房和新房的交易上升。2011年貨幣政策又轉(zhuǎn)變得有所緊縮，通貨膨脹的形勢(shì)也日益嚴(yán)重，隨著用工等各個(gè)方面成本的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)也必然面臨尷尬的局面，2011年的房地產(chǎn)形勢(shì)不容樂(lè)觀，以至于二手房市場(chǎng)不容樂(lè)觀。

（三）供需矛盾造成房?jī)r(jià)上漲。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求大大提高，小居換大居，舊房換新房，許多百姓積極的改善自己的住房條件和居住環(huán)境，城市新增人口對(duì)住房的需求，城市改造拆遷，對(duì)一些發(fā)達(dá)地區(qū)的沿海城市來(lái)說(shuō)，房屋的購(gòu)買者有一部分人是來(lái)自其他城市，甚至國(guó)外。這些都?jí)汛罅诵路抠?gòu)買者的隊(duì)伍。使得供求關(guān)系失衡，形成供需矛盾，使得房屋價(jià)格不斷上漲。

（四）開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，購(gòu)房者之間的競(jìng)爭(zhēng)。在一個(gè)收入不斷拉大的社會(huì)里，理論上房?jī)r(jià)應(yīng)該很低，房?jī)r(jià)應(yīng)迅速下降，但迄今為止房?jī)r(jià)并沒(méi)有形成快速下降的局面，而是形成不斷上漲，其原因是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的相互競(jìng)爭(zhēng)、購(gòu)房者之間的競(jìng)爭(zhēng)，都會(huì)抬高房?jī)r(jià)，百姓或主動(dòng)，當(dāng)然更多的是被動(dòng)地接受房?jī)r(jià)過(guò)高的這個(gè)情況。

（五）購(gòu)房者畸形的消費(fèi)觀念。一是居民的自住性的需求；二是富人的投機(jī)需求。房?jī)r(jià)居高不下在一定程度上與部分購(gòu)房者畸形的住房消費(fèi)觀念是分不開(kāi)的。一些購(gòu)房者非理性消費(fèi)，過(guò)分強(qiáng)調(diào)房屋投資、增值的附加功能，面對(duì)奇高的房?jī)r(jià)，現(xiàn)實(shí)是全民參與囤房、炒房，因?yàn)槎诜俊⒊捶吭谒型顿Y中收益是最大的。這樣的消費(fèi)觀念只會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的對(duì)策建議

房?jī)r(jià)居高不下，高房?jī)r(jià)增加了百姓的顧慮，制約了百姓的消費(fèi)，作為支柱產(chǎn)業(yè)，住房問(wèn)題解決的好壞直接影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。

（一）增加中低價(jià)位住房的供應(yīng)量，限制開(kāi)發(fā)高檔住宅房。鼓勵(lì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房的供應(yīng)量，大力發(fā)展低價(jià)房，保證買不起房的老百姓也能安居，通過(guò)分流購(gòu)房者來(lái)保證房?jī)r(jià)不會(huì)被操縱。對(duì)政府部門來(lái)說(shuō)，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的一個(gè)行之有效的辦法就是控制高檔次住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商興建能滿足多數(shù)百姓需求的廉租房和面積相對(duì)小的住宅項(xiàng)目。通過(guò)大力發(fā)展低價(jià)房，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下的問(wèn)題。中國(guó)人口多，土地資源相對(duì)稀缺。在這種情況下，政府部門應(yīng)進(jìn)一步限制別墅類等高檔住宅的興建，多為百姓提供一些房屋造價(jià)適中的住宅。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化管理。合理制定有關(guān)政策，政府不能僅僅是出臺(tái)文件，更重要的是落到實(shí)處，強(qiáng)化公眾對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施的監(jiān)督，加快對(duì)規(guī)劃審批的監(jiān)控體系建設(shè)，進(jìn)一步健全對(duì)房地產(chǎn)、市政公用市場(chǎng)的監(jiān)督制度，加強(qiáng)對(duì)土地、建筑后續(xù)工程的監(jiān)管。對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要嚴(yán)肅處理，對(duì)房地產(chǎn)公司的違規(guī)行為要有統(tǒng)一的法律規(guī)定，要加快廉租房建設(shè)，為廣大生活困難群眾提供便利住房。另外，也應(yīng)積極科學(xué)、合理地引導(dǎo)輿論，提高房?jī)r(jià)的透明度。

（三）調(diào)節(jié)好住房供求關(guān)系?，F(xiàn)實(shí)樓價(jià)已持續(xù)上漲，最大的原因是供不應(yīng)求，在我國(guó)住房實(shí)行市場(chǎng)機(jī)制的同時(shí)，就應(yīng)該建立住房宏觀調(diào)控機(jī)制，調(diào)節(jié)好供求關(guān)系，使其保持穩(wěn)定、健康、持續(xù)的發(fā)展。一是使住房總供給與總需求保持基本平衡；二是解決地區(qū)之間住房發(fā)展不平衡的狀況，使我國(guó)住房走上正規(guī)的發(fā)展軌道。

（四）建立科學(xué)的土地供應(yīng)制度，制止炒地現(xiàn)象，有效降低地價(jià)。建立科學(xué)的土地供應(yīng)制度，通過(guò)制度和調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)控制房地產(chǎn)投資規(guī)模和結(jié)構(gòu)，降低土地出讓金收益，以降低房?jī)r(jià)中的土地開(kāi)發(fā)成本，提高普通住房用地的供應(yīng)量。

（五）發(fā)揮稅收政策，抑制高房?jī)r(jià)。為有效發(fā)揮稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用，切實(shí)達(dá)到長(zhǎng)期穩(wěn)定的效果。房產(chǎn)稅作為國(guó)家調(diào)控人民住房水平的，必須制定完善統(tǒng)一的征收標(biāo)準(zhǔn)，從法律層面上固定下來(lái)，以達(dá)到長(zhǎng)期穩(wěn)定調(diào)控的效果。合理征收房產(chǎn)稅，切實(shí)保護(hù)百姓的合理住房需求。房產(chǎn)稅征收稅率過(guò)高，不利于房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，更不利于滿足人們的住房需求，稅率太低，達(dá)不到控制房?jī)r(jià)過(guò)高的目的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，征收房地產(chǎn)稅應(yīng)該是按照當(dāng)?shù)毓ば诫A層的平均工資水平為基準(zhǔn)。為有效發(fā)揮稅收對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用，需要合理選擇稅收制度，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，完善稅制體系，增加地方政府的財(cái)政收入；縮小貧富差距，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。

（作者單位：安徽建筑工業(yè)學(xué)院管理學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)：

[1]葛百.合肥市環(huán)線房?jī)r(jià)趨勢(shì)分析[J].易居中國(guó)克而瑞，2009.

[2]朱富強(qiáng).論中國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的現(xiàn)狀與本質(zhì)[J].廣東商學(xué)院學(xué)報(bào)，2008.6.

[3]熊艷.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究[J].金融經(jīng)濟(jì)，2009.2.

[4]白霜.房地產(chǎn)價(jià)格決定的因素分析[J].財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究，2008.8.

[5]馬崇明.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素及走勢(shì)分析與政策建議[J].中國(guó)貿(mào)易，2008.11.