關(guān)于二手房貸款風(fēng)險控制的對策研究

□張建江

(山西廣播電視大學(xué)，山西 太原 030027)

隨著我國城市化建設(shè)進程的加快，城市內(nèi)可以開發(fā)利用的土地資源逐漸減少，城市住宅逐漸向郊區(qū)擴展，城市內(nèi)部新建的商品房屋越來越少、價格越來越高，這就是現(xiàn)今中國樓市價格暴漲的原因之一。在大多情況下，同等地段的二手房的房價相對一手的商品房來說要便宜很多，而且購買二手房房屋產(chǎn)權(quán)清晰、房屋質(zhì)量有保證、配套設(shè)施也較為完善，這對于缺少資金的低收入購房者來說，無疑是一個最明智的選擇。

隨著我國住房改革制度的推進，商品房資源被逐步的盤活，住建部發(fā)布了已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法后，二手房交易開始逐漸興旺，與新房類似，二手房的交易過程中也需要金融機構(gòu)的貸款支持。隨著二手房貸款需求量的增加，各大商業(yè)銀行都開展了二手房個人抵押貸款業(yè)務(wù)，為二手房購房者提供公積金、商業(yè)及組合貸款等多種形式的貸款。然而，二手房交易不同于新商品房交易，二手房貸款各方面制度以及監(jiān)督機制的不完善，導(dǎo)致了二手房個人抵押貸款在實際的運作中存在諸多風(fēng)險。因此，研究二手房貸款風(fēng)險控制問題已勢在必行。

一、二手房貸款的基本理論

二手房貸款是指購房人以在住房二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。

二手房貸款的適用對象為18-60周歲、有城鎮(zhèn)戶口、具備完全民事行為能力的公民。同時，要具有穩(wěn)定的職業(yè)與收入，公民個人信用記錄良好，且需支付不低于房屋購買價格30%的首付款。

二手房貸款的申請人向銀行交貸款申請，貸款的期限不超過30年，且與借款人年齡之和不超過65年。貸款利率在中國人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)貸款利率基礎(chǔ)上，按比例進行浮動，同時二手房貸款申請人需要提供一定的貸款擔(dān)保。

二、二手房貸款現(xiàn)狀研究

隨著近幾年來二手房銷售市場交易的快速發(fā)展，二手房貸款業(yè)務(wù)也隨之迅速發(fā)展壯大。二手房貸款市場的平穩(wěn)發(fā)展對二手房銷售市場的發(fā)展具有重要作用，同時，對整個中國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展也具有重要影響。因為二手房貸款涉及銀行、房地產(chǎn)交易中心、評估公司、房屋中介、專業(yè)貸款服務(wù)公司等多個機構(gòu)，貫穿整個二手房交易過程。其中，任何一個環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致銀行信貸資金的損失。二手房貸款市場的融資問題和金融風(fēng)險一旦擴大，就會嚴重影響整個二手房市場的健康發(fā)展。目前，我國二手房貸款市場還處于探索階段，市場準入的標準較低，這就使得二手房貸款從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平以及二手房貸款服務(wù)機構(gòu)的資質(zhì)水平參差不齊，增加了二手房貸款的風(fēng)險，影響了二手房貸款市場的正常運行。

我國二手房貸款在發(fā)展過程中呈現(xiàn)以下的特點：(1)銀行與代理機構(gòu)合作密切。代理機構(gòu)主要有交易中介公司、律師事務(wù)所等。代理業(yè)務(wù)主要包括代銀行調(diào)查審核借款人主體資格、代理客戶在銀行辦理各種手續(xù)、代理銀行對借款人的資信情況及抵押物的風(fēng)險進行跟蹤調(diào)查等。銀行和借款人在委托代理機構(gòu)辦理各種手續(xù)時，發(fā)生多種委托代理關(guān)系，其中的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)問題較為復(fù)雜。(2)二手房貸款的抵押物確立、處置比較復(fù)雜。我國的二手房交易的客體包括商品房、經(jīng)濟適用房、私房和房改房，這幾種房屋的出售政策各有區(qū)別，房屋的產(chǎn)權(quán)情況各有差異。存在產(chǎn)權(quán)共有、已設(shè)立抵押、禁止交易、已出租等多種可能。二手房房屋產(chǎn)權(quán)狀況比較復(fù)雜，這就給二手房貸款抵押物的設(shè)立、處置帶來較大的難度。(3)二手房貸款以二手房交易為基礎(chǔ)，給二手房貸款產(chǎn)生巨大的信用風(fēng)險。雖然二手房貸款合同與二手房買賣合同相互獨立，但是二手房貸款合同并不會因為二手房交易合同的失效而隨之失效。但如果二手房交易不能成立，那么二手房作為抵押的貸款合同中的抵押條款就難以實現(xiàn)，導(dǎo)致提供二手房貸款的商業(yè)銀行面臨較大的信貸風(fēng)險。在我國由于二手房產(chǎn)權(quán)狀況較復(fù)雜，給二手房交易的合法性的審查帶來很大的難度。

三、二手房貸款存在的風(fēng)險

(一)中介機構(gòu)帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的一種中介服務(wù)行業(yè)。中介機構(gòu)對于二手房交易的作用尤為明顯，因為二手房的來源較為復(fù)雜，從房源信息的查詢、貸款的辦理、房地產(chǎn)的評估、法律法規(guī)的咨詢等，交易的整個過程都需要中介機構(gòu)來參與。由于我國二手房交易市場起步較晚，相關(guān)管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司的市場準入標準以及中介服務(wù)收費標準，這就在一定程度上造成中介服務(wù)公司的準入標準低，導(dǎo)致房產(chǎn)交易的市場中出現(xiàn)大批的中介公司和貸款公司。中介機構(gòu)的信用風(fēng)險主要來自兩個方面。一方面，商業(yè)銀行為爭取市場份額，過度依賴房屋交易中介。房貸客戶資源大多為房屋中介機構(gòu)所掌握，商業(yè)銀行在推出新業(yè)務(wù)品種時，大都將銷售房屋的中介機構(gòu)作為其業(yè)務(wù)推廣的一個重要手段，有些商業(yè)銀行甚至給中介一定的授信額度。這就使中介公司具有了占壓客戶資金、欺騙客戶的有利條件。同時，不同商業(yè)銀行之間的信貸競爭，也助長了房屋中介機構(gòu)有機可乘，弄虛作假、有恃無恐地幫助不誠信客戶進行騙貸事件的發(fā)生。例如，2008年遼寧大連旺達房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司騙貸案，該中介公司利用虛假委托代理協(xié)議，然后又以自己公司員工或親屬名義買下房子，將房子過戶到指定人員名下，最終騙取多家銀行共計800余萬元的貸款。另一方面，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)普遍較低，再加上二手房貸款人自身的法律意識和自我保護意識不強，致使二手房貸款市場蒙騙現(xiàn)象時有發(fā)生。另外，中介收費相當?shù)幕靵y。有些中介公司甚至唆使或協(xié)助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款，從而向借款人收取高額服務(wù)費。

(二)借款人的信用風(fēng)險。二手房借款人給銀行帶來的信貸風(fēng)險主要包括以下三個方面: 借款人身份及資質(zhì)虛假、還款風(fēng)險和融資問題。

借款人提供虛假的身份和資質(zhì)。出于利益驅(qū)動，很多中介機構(gòu)為爭取成交，替借款人偽造身份證或戶口本。信貸機構(gòu)經(jīng)常遇到借款人提供的身份證姓名和身份證號不一致、借款人提供的戶口本經(jīng)戶籍所在地派出所鑒定系偽造等情況。另外，還有借款人提供的收入證明不真實，虛開冒開的現(xiàn)象。蓄意隱瞞貸款用途，很多借款人以購房、購車、裝修等證明文件騙取銀行消費信貸，其貸款真實目的卻是為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營或其他消費。這就在一定程度上增加了銀行的風(fēng)險。

還款風(fēng)險。借款人的還款風(fēng)險包括還款信用風(fēng)險和還款能力風(fēng)險。由于我國尚未建立起一套完備的個人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實性和借款人的還款意愿做出準確的判斷，從而造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險。

融資問題，包括按揭貸款融資問題和抵押套現(xiàn)融資問題。按揭貸款融資問題。由于各個銀行要求的購房首付款比例不盡相同，以及各商業(yè)銀行對二手房貸款的風(fēng)險管理和控制機制尚未建立完備，給一部分違規(guī)經(jīng)營的貸款服務(wù)機構(gòu)和從業(yè)人員以可乘之機。如有些購房人在某些中介公司的協(xié)助下，向銀行提供虛假貸款資料，制定雙份買賣合同和借款合同，抬高房價，制造“零首付”或“超首付”。抵押套現(xiàn)融資問題。抵押套現(xiàn)貸款指擁有完全產(chǎn)權(quán)房的個人因某項消費或投資需要資金支持，特以自己的房屋作為抵押物向銀行申請貸款的一種融資形式。由于目前我國房地產(chǎn)市場尚未發(fā)展成熟，銀行對樓市的準確預(yù)測相當困難，唯一的方法就是盡量壓低抵押房屋的評估價格。而某些資質(zhì)較差的貸款公司和中介公司則勾結(jié)評估公司，過高評估抵押房屋價格以套取銀行更多貸款，更有甚者，有些中介公司竟然做“假交易、真抵押”來幫助借款人騙取銀行高比例貸款。

(三)操作流程中的風(fēng)險。對二手房貸款，商業(yè)銀行執(zhí)行見“他項權(quán)證” (房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項權(quán)利人的法定憑證)放款的流程，但有些商業(yè)銀行為吸攬業(yè)務(wù)，拉攏房屋中介，采取見“房管局辦理抵押登記收件憑證”放款，此舉隱患很多。多數(shù)商業(yè)銀行限于人力不足，委托中介或借款人提取他項權(quán)證， 但是在這種情況下，如果有人偽造他項權(quán)證，將給商業(yè)銀行以虛假性的抵押，導(dǎo)致銀行面臨信貸風(fēng)險。

(四)抵押物給銀行帶來的風(fēng)險。抵押物的評估價格不準確，一定程度上導(dǎo)致了銀行風(fēng)險的增加。如果抵押物的評估值高于市場價，那么銀行可能將會面臨貸款難以全部收回的情況。目前抵押物的評估結(jié)果來自兩種渠道，即社會上的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和銀行自己的或指定的評估機構(gòu)。由于競爭的存在，為了多承攬業(yè)務(wù)，某些評估機構(gòu)滿足抵押人的不正當要求，常常出現(xiàn)抵押物價值高估的現(xiàn)象。當銀行以此作為貸款額后，如果抵押人違約不能按期還貸，銀行處理抵押物時就會出現(xiàn)資不抵債的情況。另外，二手房與新房相比，其物理狀況劣勢明顯、價值貶值、價格差異大、有拆遷規(guī)劃的可能，這些因素使商業(yè)銀行的抵押房屋物權(quán)面臨較大風(fēng)險，直接影響銀行對于抵押物的處置速度和變現(xiàn)能力。

(五)社會經(jīng)濟環(huán)境給銀行帶來的風(fēng)險。社會經(jīng)濟環(huán)境的風(fēng)險主要來自兩個方面：一是制度執(zhí)行方面。我國由于改革開放和特殊的歷史原因，形成了許多較為特殊的房地產(chǎn)市場環(huán)境。現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易制度、土地管理制度、估價資質(zhì)審查和管理制度對各個相關(guān)領(lǐng)域的實際貫徹執(zhí)行監(jiān)管不嚴，并且政令頗多，使執(zhí)行機構(gòu)可能按自己利益最大化的條例各行其是；政府職能管理部門存在管理上的漏洞，如房產(chǎn)與地產(chǎn)管理部門不統(tǒng)一，單位間溝通不夠；抵押登記方面的規(guī)范性文件滯后；評估機構(gòu)無序競爭，以超值評估滿足客戶融資需求等等。這些因素如不注意，都將會給金融機構(gòu)帶來不同程度的貸款風(fēng)險。二是法律法規(guī)方面。根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，以及國務(wù)院的相關(guān)文件和最高人民法院的司法解釋規(guī)定：抵押權(quán)人接受即將破產(chǎn)申請企業(yè)的財產(chǎn)提供抵押，抵押無效。這個法律條文的規(guī)定缺乏對于銀行利益的考慮，沒有考慮到抵押無效可能致使銀行不能行使對于抵押物的抵押權(quán)，銀行就不能有效收回貸款；另外，還有一條這樣規(guī)定：當?shù)盅喝酥挥械盅悍康禺a(chǎn)作為居住物業(yè)時，法院對于個人居住的房屋的抵債執(zhí)行受到一定條件的限制。這樣的法律規(guī)定初衷是為了出于對貸款人生存利益的考慮，但是這樣的規(guī)定就導(dǎo)致銀行在貸款人不能還款時，不能及時行使抵押權(quán)，導(dǎo)致銀行利益受損。

四、二手房貸款風(fēng)險控制的對策

(一)針對房屋中介機構(gòu)信用風(fēng)險的措施。對客戶交易資金，由商業(yè)銀行代收代付，從制度上履行對代收代付資金的監(jiān)管，禁止房屋中介扣劃客戶貸款資金。這一措施現(xiàn)在已經(jīng)得到部分城市采納并且效果不錯，對參與二手房交易、與商業(yè)銀行合作的房屋中介機構(gòu)進行信用評級。由資信評估公司對房屋中介的經(jīng)營模式、資金流向、資金缺口、涉及客戶數(shù)量進行全面評估。監(jiān)管機構(gòu)根據(jù)評級結(jié)果對與銀行合作的房屋中介機構(gòu)的準入做出相關(guān)規(guī)定，以扶優(yōu)淘劣，凈化房屋中介市場交易秩序。

(二)加強商業(yè)銀行內(nèi)控制度建設(shè)，嚴格控制貸款環(huán)節(jié)。各商業(yè)銀行在積極研究簡化貸款程序、加快放貸時間的基礎(chǔ)上，要致力于加強內(nèi)部風(fēng)險管理、嚴格控制貸款重點環(huán)節(jié)和容易疏漏的環(huán)節(jié)，加強貸前審查和還款跟蹤工作，建立對逾期貸款的預(yù)警和催收機制，完善個人貸款信用檔案管理。在二手房貸款業(yè)務(wù)中，商業(yè)銀行務(wù)必要實施“見他權(quán)證放款”的操作規(guī)程，堅持貸款直接劃至賣房人賬戶，不能交由房屋中介扣劃。在防止投資性住房貸款過熱的前提下，對個人信用比較好的客戶可適當加大貸款比例。為了杜絕貸款人偽造他項權(quán)證事件，商業(yè)銀行應(yīng)委派專人到房管局提取他項權(quán)證，堵塞放款漏洞，保證房產(chǎn)真實抵押。

(三)針對借款人的風(fēng)險，商業(yè)銀行應(yīng)該盡快建立完備的個人信用檔案和信用等級制度。有關(guān)部門可以根據(jù)房屋的區(qū)域性和固定性，以城市為單位，依據(jù)借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專業(yè)技能、年齡等方面信息，評價借款人在貸款抵押期內(nèi)是否具有穩(wěn)定的收入來源。并據(jù)此評定借款人的個人信用等級，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據(jù)；商業(yè)銀行還可通過審查借款人是否存在債務(wù)和先期貸款，并通過審查其債務(wù)和貸款的償還情況來評定借款人的信用資質(zhì)；各商業(yè)銀行間要盡快聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)客戶信息資源共享，對于還款信息極差的借款人要在各行之間公示，使其不能再享受各商業(yè)銀行的任何融資服務(wù)。

(四)加強對抵押物的審查與管理。貸前審查環(huán)節(jié)，對抵押擔(dān)保有效性、經(jīng)濟上的充足性、處置上的變現(xiàn)性等要素進行全面的審查分析?？茖W(xué)辨別抵押物，堅決杜絕權(quán)屬不清、集體所有權(quán)的房屋作為抵押物。在審查抵押物時，應(yīng)合理把握“整體性、獨立性、平衡性”三項原則。在實際工作中，可以利用最高額抵押方式來平衡各抵押物之間的價值互補關(guān)系。貸中審核環(huán)節(jié)，由個貸標準化流程中的抵押登記及貸款放行崗對抵押條件落實情況進行嚴格審核把關(guān)，抵押登記崗必須將過戶后新房屋所有權(quán)證、抵押他項權(quán)證交由銀行占有管理，切實防范操作風(fēng)險；及時的貸后補救，對已經(jīng)形成缺陷的抵押擔(dān)保，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，要及時采取有效措施進行風(fēng)險補救。完善抵押物處置措施，加強與法院、房產(chǎn)、民政等相關(guān)部門的溝通聯(lián)系，制定切實可行的抵押物處置方案，并嚴格執(zhí)行。另外，從銀行審慎經(jīng)營的角度出發(fā)，最好每年對抵債資產(chǎn)進行一次市價估計。并依抵債資產(chǎn)市價與賬面價值的差額來計提和調(diào)整抵債資產(chǎn)風(fēng)險撥備金，均衡攤銷各期的資產(chǎn)損失，準確反映抵債資產(chǎn)處置造成損失情況，從而降低對銀行經(jīng)營當期損益的影響。

(五)逐步完善制度執(zhí)行和法律法規(guī)，營造良好的競爭環(huán)境。相關(guān)職能部門應(yīng)盡快對從事二手房交易和貸款的房屋中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司制定一套切實可行的市場準入標準，淘汰那些不符合標準的小公司，提高從事二手房交易和貸款人員的執(zhí)業(yè)資格和職業(yè)素質(zhì)。政府及其房產(chǎn)、土地管理等部門要互相配合，進一步完善二手房貸款中介業(yè)務(wù)的法規(guī)，制定統(tǒng)一的收費項目和收費標準，規(guī)范二手房中介市場；銀監(jiān)會應(yīng)盡快制訂一套二手房貸業(yè)務(wù)法規(guī)，遏制商業(yè)銀行間過度競爭，加強銀行同業(yè)信息的溝通能力，及時掌握客戶在各商業(yè)銀行借款以及還款情況，將不守信用的客戶列入黑名單。

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