押金之返還與承租人之保護
——以美國法為中心

周 珺

押金之返還與承租人之保護
——以美國法為中心

周 珺

為防范出租人任意扣留押金,切實保障承租人的押金權利,美國各州自20世紀60年代末開始在立法中專門對押金的返還予以規(guī)制,經(jīng)過數(shù)十年的努力,如今已出臺大量的立法成果,并積累了豐富的司法經(jīng)驗。我國可考慮借鑒美國法中一些行之有效的做法,完善我國的押金返還立法,以維護承租人的合法權益。

押金;押金的返還;承租人;住房租賃

押金本為擔保承租人履行義務,維護出租人合法權益的一項法律機制,但在實際運作中,出租人極可能濫用其優(yōu)勢地位,利用押金制度謀取不正當利益,其中最為典型的莫過于租賃合同終止后,出租人以種種借口拒絕或遲延向承租人返還押金。為防范出租人任意扣留押金,切實保障承租人的押金權利,美國各州自20世紀60年代末開始在立法中專門對押金的返還予以規(guī)制,經(jīng)過數(shù)十年的努力,如今已出臺大量的立法成果,并積累了豐富的司法經(jīng)驗。筆者擬對美國法中的押金返還制度予以介紹、評析,以期對我國相關立法和司法的完善會有些許借鑒意義。

一、美國押金返還立法的背景與宗旨

(一)押金返還在實務中的問題

在住房租賃中,押金是最為常見的擔保手段,也是最易引發(fā)糾紛的領域之一,但這一實務上的重要問題卻長期被法律所忽視。美國法在相當長一個時期內(nèi)未就押金設置專門規(guī)則,而是由當事人依據(jù)契約自由原則,自行約定有關事宜。此種處理模式貌似對雙方當事人頗為公平,實則放任了出租人濫用其優(yōu)勢地位損害承租人的利益(例如,出租人可能迫使承租人支付數(shù)額過高的押金;還比如,出租人可能向承租人收取所謂的“押金管理費”),其中最為突出的問題當屬租賃合同終止后出租人拒絕或遲延向承租人返還押金。

從理論上講,倘若出租人非法扣留押金,承租人自然可就此訴至法院,請求法院保護自己的押金權利。無奈押金數(shù)額一般不大(實務中押金的數(shù)額多相當于一個月或兩個月的租金),訴訟所花費的時間成本和金錢成本往往要超過承租人勝訴可以獲取的押金,權衡利弊之后,承租人只好放棄以訴訟方式進行維權,聽憑出租人任意扣留押金。出租人也正是看準了這一點,當租賃合同終止時,無論自己是否真正遭受了損失,無論承租人是否存在違約行為,出租人均會習慣性地、當然性地拒絕返還押金①Jory.“TheResidentialLease:SomeInnovationsforImprovingtheLandlord-TenantRelationship”,UCDavis LawReview1971(3).。

(二)押金返還立法的宗旨

普通法的租賃制度其實是植根于英國的封建社會,與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟和農(nóng)村生活緊密聯(lián)系,立法的重心在于保護出租人的利益而不是承租人的利益①BillieL.Snyder.“RefundingResidentialTenantSecurityDeposits:ALegislativeProposalforWestVirginia”,WestVirginiaLaw Review1993(59).。但進入現(xiàn)代社會后,人口激增且大量人口涌入城市,住房短缺與房價高企相伴而生,大量的中低收入階層不得不選擇租房居住。為維護住房承租人的合法權益,為保障和改善其居住環(huán)境,照顧經(jīng)濟上處于弱勢的住房承租人并予以傾斜性的保護便逐漸成為法律政策的改革取向。從20世紀60年代末開始,美國各州的租賃法發(fā)生了有利于承租人的顯著變化,一系列限制出租人的權利、保護承租人利益的法律舉措被立法和司法所采納。也正是在這一輪租賃法的改革浪潮中,美國各州紛紛在立法中對押金的返還專門予以規(guī)制,如今已有近40個州完成了相關立法。

各州的押金返還法盡管在具體規(guī)則上有所差異,但立法宗旨卻是高度一致,也即向處于弱勢地位的住房承租人傾斜,保障其押金返還請求權順利實現(xiàn)。須說明的是,各州的押金返還法中一般沒有專門的立法宗旨條款,其立法宗旨多是由法院在適用相關法律時進行闡釋。例如,在格蘭伯里訴艾萊投資公司(Granberryv.IslayInvestments)一案中,法院明確指出,加利福尼亞州押金返還法的宗旨在于保障承租人盡快取回押金,防范出租人不當扣留押金②Granberryv.IslayInvestments,9Cal.4th745,889P.2d974,38Cal.Rptr.2d654(1995).。

二、押金返還義務的主要內(nèi)容

“可返還性”是押金的一個顯著特征,當租賃合同終止、承租人返還租賃房屋后,若無特別事由,出租人應將押金返還給承租人。為保障承租人的押金返還請求權順利實現(xiàn),美國各州在立法中對有關問題進行了明確。

(一)返還的數(shù)額

根據(jù)押金制度的基本原理,租賃合同終止后,若承租人履行了其義務,則出租人應將全部押金返還給承租人;若因承租人未履行相關義務給出租人造成了損失,則出租人有權將損失的相應數(shù)額從押金中予以扣除,此時出租人僅有義務將扣除后的余額返還給承租人。實務中存在的主要問題是,出租人隨意擴展押金的擔保范圍,以各種“莫須有”的名目扣留押金,致使承租人的押金返還請求權難以實現(xiàn)。例如,有些出租人主張,若由于第三人的原因甚至自然原因?qū)е伦赓U房屋毀損,該損失也應從押金中扣除;還比如,有些出租人主張,即便是因承租人的正常使用對租賃物造成的合理損耗依然要從押金中扣除。

有鑒于此,美國各州大都以立法的形式對押金抵償?shù)姆秶枰韵薅?以防范出租人扣留押金的隨意性。例如,《密歇根州法典》第554.607條規(guī)定:“押金只能用以補償租賃房屋及其附屬設施遭受的實際損害或者抵償承租人拖欠的租金及公用事業(yè)費用”。換言之,除此之外的任何情形,出租人均不得主張扣留押金。為維護承租人的利益,法院在適用此類條款時,往往嚴格遵循法條的文義,通常不會作擴張解釋,以免擴大押金抵償?shù)姆秶?。例?在斯莫倫訴達哈曼房地產(chǎn)公司(Smolenv.Dahlmann Apartments,Ltd.)一案中,承租人搬離房屋后,出租人以房屋需要清潔為由扣留了部分押金。對此,法院認為,《密歇根州法典》第554.607條所規(guī)定的“損害”是指租賃物所遭受的實體上的毀損,房屋需要清潔并非房屋遭受的損害,出租人不得以此為由扣留承租人的押金。

(二)利息的返還

出租人返還押金時,是否應計算并返還相應的利息,不無疑問。普通法中傳統(tǒng)的作法是“無息返還”,目前仍然有一些州堅持這種作法,如《俄克拉荷馬州法典》第41115條第2款規(guī)定:“出租人返還押金時無須將持有押金期間的利息一并返還給承租人”。

但也有不少州認為,押金雖然交由出租人保管,但仍然屬于承租人的財產(chǎn),出租人保管押金期間所產(chǎn)生的利息,應歸屬于承租人,并應在一定期限返還給承租人。例如,《俄亥俄州法典》第5321.16條第1款規(guī)定:“如果押金的數(shù)額超過了50美元或一個月的租金,且租賃期限在六個月以上,則應當計算并向承租人支付押金的利息”。此外,康涅狄格、哥倫比亞、佛羅里達、伊利諾伊、馬里蘭、馬薩諸塞、明尼蘇達、新罕布什爾、弗吉尼亞等州在立法中也規(guī)定出租人在一定條件下應將押金的利息返還給承租人。

(三)返還的時間

普通法中缺乏關于押金返還時間的具體規(guī)則,這不僅容易引發(fā)糾紛,也助長了出租人拖延返還押金的行為。為促使出租人及時返還押金,確保承租人盡快取回押金,絕大多數(shù)州在立法中對押金返還的時間進行了具體規(guī)定,明確要求出租人應在一定期間內(nèi)向承租人返還押金。對此,有兩個問題需要說明:

1.期間的長短

立法者在確定期間長短時主要有兩個考量:一是要確保承租人盡快取回押金,二是要給出租人適當?shù)臅r間發(fā)現(xiàn)并評估因承租人不履行義務給其造成的損失,以便其確定扣留押金的數(shù)額。多數(shù)州規(guī)定出租人應在30天內(nèi)返還押金;也有的州將其規(guī)定為14天(如亞利桑那)、20天(如特拉華)、35天(如亞拉巴馬)或45天(如印第安納)。

2.期間的起算

關于押金返還期間的起算點,美國法中主要有三種立法例:(1)租賃合同終止時。如《特拉華州法典》第5514條第6款規(guī)定:“出租人應在租賃合同終止后20天內(nèi)將押金返還給承租人”。(2)租賃合同終止且承租人返還租賃房屋時。如《俄亥俄州法典》第5321.16條第2款規(guī)定:“出租人應在租賃合同終止、承租人返還租賃房屋后30天內(nèi)將押金返還給承租人”。(3)租賃合同終止、承租人返還租賃房屋且提供了相應的收取押金的地址時。如《羅得島法典》第34-18-19條第2款規(guī)定:“出租人應在租賃合同終止、承租人返還租賃房屋且提供了相應的地址(該地址用于接受返還的押金)后20天內(nèi)將押金返還給承租人?！?/p>

(四)返還的程序

若承租人未履行相關義務且給出租人造成了損失,則出租人要先從押金中扣除損失的相應數(shù)額,再將抵償后的余額在法定期限內(nèi)返還給承租人。值得進一步探討的是,出租人究竟應如何進行押金的抵償,也即抵償?shù)姆绞絾栴}。

關于抵償?shù)姆绞?大陸法系有所謂的“當然抵償說”,也即無須經(jīng)過特定的程序、無須當事人的意思表示,即自動發(fā)生以押金抵償承租人之債務而結算其余額之效力①黃 立:《民法債編各論》上,中國政法大學出版社2003年,第275頁。。在“當然抵償說”之下,抵償系自動、當然發(fā)生,押金擔保的實現(xiàn)變得十分簡潔,有利于節(jié)省相關成本。但這種作法難以有效維護承租人的利益,因為抵償系自動發(fā)生,承租人無從知曉是否發(fā)生了抵償、何時發(fā)生了抵償,尤其是無從知曉因何發(fā)生了抵償,如此一來,承租人也就難以有針對性地、及時地就出租人不法扣除押金的行為提出異議。為此,美國法拋棄了“當然抵償說”,絕大多數(shù)州均在立法中規(guī)定,為進行押金的抵償,出租人應當制作并向承租人交付“抵償清單”。

所謂抵償清單,是指為了以押金抵償承租人的債務,出租人制作的詳細羅列承租人不履行相關義務給其造成的各項損失及其具體數(shù)額的書面文件。關于抵償清單,尚有如下問題值得進一步探討:

1.立法目的

之所以要求出租人制作并交付抵償清單,主要是為了保障承租人對押金抵償?shù)闹闄?以便于承租人能夠正確評判出租人扣留押金行為的合法性、合理性,進而決定是否對其提出異議乃至提起訴訟。例如,在邁耶訴蘭利(Meyersv.Langley)一案中,法院明確指出,要求出租人制作并交付抵償清單,并非是不恰當?shù)卦黾映鲎馊说呢摀?其立法目的在于將出租人扣留押金的意圖和原因告知承租人,以便于承租人有機會就押金的抵償提出異議。

2.內(nèi)容要求

一般認為,抵償清單應當記載租賃房屋(含附屬設施)所遭受的各項毀損的具體狀況,并一一對應地列明相應的修補費用。尤其需要指出的是,抵償清單應盡量詳盡具體,切忌籠而統(tǒng)之地泛泛而談,否則法院將認定出租人未依法提供抵償清單。例如,在特利訴海特(Turleyv.Hyten)一案中,出租人在信件中對租賃房屋所遭受的毀損進行了詳細描述,并寫道“我所遭受的損失已經(jīng)超過了1400美元”,但并未具體指明每一項毀損所對應的損失數(shù)額,法院因此也就認為出租人寄送的抵償清單并不符合相關法律的要求。

3.法律后果

一般認為,依法制作并交付抵償清單是出租人進行押金抵償?shù)那疤釛l件,如果出租人未依法履行該義務,則無論承租人是否存在債務不履行行為,是否給出租人造成了損失,出租人均無權從押金中作任何扣除,而是應將全部押金返還給承租人。例如,《密歇根州法典》第554.610條規(guī)定:“出租人若未在30天內(nèi)寄送合乎要求的抵償清單,則將喪失進行押金抵償?shù)臋嗬?應將全部押金返還給承租人?！?/p>

三、違反押金返還義務的法律后果

若出租人違法扣留押金,承租人自當有權提起訴訟,要求出租人返還押金。但前文已提及,考慮到押金數(shù)額不大,而訴訟成本不菲,承租人實際上并不會通過訴諸法院來解決問題。為改變這種局面,鼓勵承租人以訴訟手段救濟自己的權利,切實保障其合法權益,美國各州在立法中確立了兩項法律舉措。

(一)多倍賠償

1.含義

所謂多倍賠償,是指倘若出租人違反了押金返還義務,承租人不僅有權要求出租人返還押金,還有權要求其支付一定倍數(shù)的押金作為賠償。例如,《羅得島法典》第34-18-19條第3款規(guī)定:“如果出租人未依法向承租人返還押金,則承租人不僅有權要求出租人返還押金,還有權要求出租人另外支付兩倍的押金作為賠償”。此外,俄亥俄、特拉華、馬薩諸塞、加利福尼亞、得克薩斯、亞拉巴馬、康涅狄格、佐治亞、夏威夷、伊利諾伊、阿拉斯加、明尼蘇達、俄勒岡、堪薩斯等州在押金返還法中均有關于多倍賠償?shù)囊?guī)定。

之所以規(guī)定多倍賠償,主要是為了鼓勵承租人以訴訟手段維護自己的押金權利,同時也是為了嚇阻出租人違法扣留押金或遲延返還押金的行為。

2.適用條件

承租人在何種情況下能夠主張多倍賠償,各州的規(guī)定有所差異,歸納而言,主要有兩種立法例:

其一,以惡意或故意為要件。有些州在立法中規(guī)定,只有出租人違反押金返還義務且主觀上為惡意或故意時,承租人才有權主張多倍賠償。例如,《俄勒岡州法典》第90-300條第14款規(guī)定:“如果出租人惡意扣留押金,則承租人有權要求其雙倍返還押金”。按照這種立法例,承租人若要尋求多倍賠償,還須證明出租人主觀上具有故意或惡意,這勢必增加了承租人敗訴的風險。為減輕承租人的舉證責任,確保多倍賠償制度的實效性,一些州對出租人的惡意或故意規(guī)定了較為明晰的判斷標準。例如,《得克薩斯州法典》第92.109條第4款規(guī)定:“承租人返還房屋后30天內(nèi),如果出租人既未將押金返還給承租人,也未向承租人提供書面的押金抵償清單,則推定出租人存在惡意?！?/p>

其二,不以惡意或故意為要件。有些州在立法中規(guī)定,只要出租人未依法將押金返還給承租人,即可適用多倍賠償,至于出租人主觀上是否有惡意或故意則在所不問。例如,《俄亥俄州法典》第5321.16條第3款規(guī)定:“如果出租人沒有按照本條第2款的要求返還押金,則承租人有權要求雙倍返還押金”。法院在適用該條文時明確指出,只要出租人違法扣留押金,承租人即可主張雙倍返還押金,即便出租人主觀上是善意的,也不能免責。

(二)律師代理費

美國有許多州在押金返還法中規(guī)定,若承租人在押金返還訴訟中勝訴,則承租人所支付的律師代理費等訴訟成本應由出租人負擔。例如,《內(nèi)布拉斯加州法典》第76-1416條第3款規(guī)定:“如果出租人沒有按照該條第2款的要求返還押金,則承租人有權要求其返還押金并支付適當?shù)穆蓭煷碣M”。之所以允許承租人主張律師代理費,主要有兩點理由:其一,最大限度地減少承租人的維權成本,鼓勵其以訴訟手段保護自己的押金權利;其二,鼓勵律師在此類小額訴訟中提供法律服務,促進押金返還法的貫徹實施。

關于律師代理費,實務中還有幾個特殊問題:

1.承租人聘請法律援助機構的工作人員作為代理人

在有些情況下,承租人并非聘請律師作為代理人,而是聘請法律援助機構的工作人員作為代理人,由法律援助機構向其提供無償?shù)姆煞?此時承租人是否有權要求出租人負擔代理費不無疑問。從已有的幾個案例來看,法院傾向于認為出租人仍然要負擔代理費,只不過該代理費不是歸屬于承租人,而是歸屬于相應的法律援助機構。

2.二審

至于承租人在二審中所支付的代理費是否能夠要求出租人負擔,立法中缺乏明文規(guī)定,在司法實踐中,有法院對此持肯定態(tài)度。例如,在馬丁訴阿倫(Martinv.Allen)一案中,法院在判決中指出:“之所以在立法中規(guī)定勝訴的承租人有權主張律師代理費,是為了幫助承租人實現(xiàn)其押金權利并矯正出租人與承租人之間力量對比的不平衡。如果承租人無權就二審中的律師代理費向出租人主張,那么該立法目的就難以完全實現(xiàn)。因此,我們認為承租人如果在二審中勝訴,就有權要求出租人負擔二審的律師代理費”。

3.反訴

在某些案件中,承租人起訴要求返還押金,而出租人反訴要求承租人賠償損失,有疑問的是,如果承租人在反訴中也勝訴,是否可要求出租人負擔承租人在反訴中所支付的律師代理費。對此問題,立法中無明文規(guī)定,司法實踐中存在不同的作法。有法院認為,鑒于法律并無明文規(guī)定,因此承租人向出租人主張反訴中的律師代理費于法無據(jù);也有法院認為,本訴與反訴密不可分,構成了一個緊密聯(lián)系的整體,如果承租人在本訴、反訴中均勝訴,則其不僅可主張本訴中的律師代理費,也可主張反訴中的律師代理費。

四、結 語

從20世紀60年代末開始,美國各州紛紛通過立法的形式專門對押金的返還予以規(guī)制,設置了諸多規(guī)則用以防范出租人違法扣留押金,促使承租人順利取回押金。法院在適用相關法律時,也往往作出有利于承租人的解釋。這種立法與司法的相互配合,顯著改善了承租人的境遇,保障了其合法權益,在一定程度上也矯正了出租人與承租人在現(xiàn)實生活中力量對比的不平衡狀況。

押金在我國住房租賃實務中同樣有著極其廣泛的運用,但目前無論是《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》,還是《城市房屋租賃管理辦法》、《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》均對押金只字未提。這種立法上的不作為使得出租人任意扣留押金、遲延返還押金的行為時有發(fā)生,卻又得不到有效的制約。鑒于美國許多州都制定了專門的押金返還法,在防范出租人違法扣留押金、保障承租人順利取回押金方面卓有成效,我國可考慮借鑒其中的一些有益成果(如明確規(guī)定出租人向承租人返還押金的時間、允許承租人主張多倍賠償?shù)?,以完善我國相關法律。

周 珺,華東政法大學經(jīng)濟法學院講師,法學博士;上海201620。

上海市第三期重點學科(S30902);華東政法大學科學研究項目(08HZK003)

■責任編輯:車 英