關(guān)于鹽城市房地產(chǎn)投資及其運(yùn)行狀況的調(diào)查分析

朱 慶

（中國(guó)人民銀行鹽城市中心支行，江蘇 鹽城 224001）

2010年，國(guó)家樓市緊控政策頻出，鹽城作為三線(xiàn)城市，其政策調(diào)控效果不及一線(xiàn)城市那么明顯。通過(guò)近期對(duì)鹽城市房地產(chǎn)投資變化情況及其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的調(diào)查顯示，在過(guò)去的一年中，鹽城市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持穩(wěn)定，未出現(xiàn)大起大落；全市商品房市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，房地產(chǎn)金融受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響呈趨緩跡象。與此同時(shí)，商品房銷(xiāo)售價(jià)格依然偏高、“購(gòu)房難”現(xiàn)象頻現(xiàn)、保障性住房比例偏低、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大等問(wèn)題值得關(guān)注。隨著國(guó)家新一輪樓市調(diào)控政策——“新國(guó)八條”的出臺(tái)，其后市尚存在諸多不確定因素，須保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

一、2010年鹽城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定。2010年，鹽城市區(qū)完成固定資產(chǎn)投資578.6億元，同比增長(zhǎng)24.03%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資85.4億元，同比增長(zhǎng)23.23%；年內(nèi)市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源總計(jì)108.6億元，同比增長(zhǎng)18.17%，其中國(guó)內(nèi)貸款38.5億元，同比增長(zhǎng)37.99%；利用外資1.5億元，同比增加1.5億元；自籌資金17.3億元，同比下降7.98%；其他資金來(lái)源51.3億元，同比增長(zhǎng)13.50%。與2009年相比，2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，并未顯示出因受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響而大起大落。

2.房屋施工及新開(kāi)工面積顯著增加，竣工面積增幅下降。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2010年鹽城市區(qū)房屋施工面積為442萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.53%，增幅同比上升3.3個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積為202.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.2%，增幅同比上升24.2個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積為156.73萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，增幅同比下降4.9個(gè)百分點(diǎn)。分析年內(nèi)竣工面積增幅下降的原因，主要是受年內(nèi)4月份鹽城市政府對(duì)商品房實(shí)行價(jià)格備案制度的影響，開(kāi)發(fā)商因此紛紛放慢了樓盤(pán)開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

3.土地出讓面積大幅增加，平均成交地價(jià)繼續(xù)走高。2010年，鹽城市區(qū)共出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地72宗，較上年同期增加8宗；出讓面積達(dá)492.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)89%；完成開(kāi)發(fā)土地面積49.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.76%；平均成交地價(jià)2160元/平方米，同比增長(zhǎng)46.24%。分季度來(lái)看，土地出讓量和出讓價(jià)均波動(dòng)較大。如：一季度土地出讓“量少價(jià)高”，二、三季度則反轉(zhuǎn)為“量多價(jià)低”。數(shù)據(jù)顯示，受宏觀調(diào)控政策影響，二、三季度市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓面積分別較一季度增長(zhǎng)90.8%和74.27%，但平均出讓價(jià)則下降了26.5%和38.6%，而土地出讓價(jià)格的下行激發(fā)了房企拿地的積極性，四季度鹽城市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓宗數(shù)占全年總數(shù)的50%，達(dá)254.73萬(wàn)平方米，占全年出讓面積的51.74%。

4.商品房供應(yīng)與銷(xiāo)售量此增彼減，月度供銷(xiāo)節(jié)奏失衡。2010年，鹽城市區(qū)商品房（剔除建制鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的商品房，下同）上市 287.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.07%；商品住房（不包含保障類(lèi)住房，下同）上市206.24萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 14.82%；銷(xiāo)售商品房247.57萬(wàn)平方米，同比下降4.8%；銷(xiāo)售商品住房197.55萬(wàn)平方米，同比下降9.29%。從月度時(shí)序來(lái)看，年內(nèi)前3個(gè)月供應(yīng)量逐月減少，4、5兩個(gè)月顯著回升，6月份在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期性“房荒”及房?jī)r(jià)備案制度的共同影響下，供應(yīng)量銳減，經(jīng)歷了7月份的短暫回調(diào)后，8、9、10三個(gè)月商品房供應(yīng)量一直在低位徘徊，至11、12月份則一反常態(tài)，供應(yīng)量呈激增態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖1）。商品房供應(yīng)與銷(xiāo)售量一增一減，究其原因，主要是由于2009年受暖市政策影響以及居民消費(fèi)信心的高漲，鹽城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流充沛和對(duì)市場(chǎng)預(yù)期良好，促使土地市場(chǎng)交易活躍，土地交易量增長(zhǎng)傳導(dǎo)至下游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，致使2010年商品房供應(yīng)量剛性增加；而2010年以來(lái)樓市調(diào)控政策頻出，堪稱(chēng)史上最嚴(yán)厲的“政策利空年”，差別化信貸政策壓縮了消費(fèi)者投資性房產(chǎn)需求的空間，增加了其獲得房貸的難度和成本，加之4月份市政府對(duì)商品房實(shí)行價(jià)格備案制度推遲了房企開(kāi)盤(pán)的進(jìn)度，市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方觀望氣氛漸濃，致使銷(xiāo)售量同比下滑。

圖1 2010年鹽城市區(qū)商品房供銷(xiāo)情況（萬(wàn)平方米）

5.商品住房存量略顯不足，去化周期較短。至2010年末，鹽城市區(qū)商品房累計(jì)可售面積159.15萬(wàn)平方米，依年初以來(lái)商品房月均銷(xiāo)售21萬(wàn)平方米測(cè)算，當(dāng)前累計(jì)可售的商品房至少需要7 8個(gè)月的去化周期。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，2010年末鹽城市區(qū)商品住房累計(jì)可售面積85.56萬(wàn)平方米，依年初以來(lái)商品住房月均銷(xiāo)售17萬(wàn)平方米測(cè)算，當(dāng)前累計(jì)可售的商品住房去化周期僅需5個(gè)月，存量消化周期較短。

6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)總體趨緩，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款季度增量不增反降。至2010年末，鹽城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為78.71億元，同比增長(zhǎng)41.48%，增幅同比下降 1.63個(gè)百分點(diǎn)；全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增23.07億元，同比多增6.32億元。分季度看，剔除12月份商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)帶動(dòng)四季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增量環(huán)比增加的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款季度增量呈逐季遞減態(tài)勢(shì)。另外，年末鹽城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為17.54億元，僅比年初增加0.06億元，同比增長(zhǎng)0.34%，增幅同比下降38.09個(gè)百分點(diǎn)。分時(shí)序看，年內(nèi)除一季度地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款保持凈增加外，其余三個(gè)季度增量均為負(fù)值，其下降趨勢(shì)明顯。究其原因，一方面由于2010年以來(lái)國(guó)家對(duì)地方投融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注度增強(qiáng)，商業(yè)銀行在發(fā)放此類(lèi)貸款時(shí)更趨“審慎”；另一方面，年內(nèi)樓市調(diào)控不斷趨緊致使地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款縮量明顯。（見(jiàn)圖2）

圖2 20092010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款季度變動(dòng)情況

7.個(gè)人購(gòu)房貸款增幅持續(xù)回落，個(gè)人住房及個(gè)人商業(yè)用房貸款增速呈“雙降”格局。2010年末，鹽城市個(gè)人購(gòu)房貸款余額234.84億元，同比增長(zhǎng)50.19%，增幅同比下降37.53個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額202.65億元，同比增長(zhǎng)54.41%，增幅較上年下降44.49個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人商業(yè)用房貸款余額29.19億元，同比增長(zhǎng)25.98%，增幅同比下降15.92個(gè)百分點(diǎn)。2010年以來(lái)，個(gè)人購(gòu)房貸款受政策調(diào)控影響較大，一季度，因上年末積聚的信貸需求在年初集中釋放，致使個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)較快，其增速穩(wěn)中有升；但自4月中旬出臺(tái)差別化住房信貸政策以來(lái)，全市個(gè)人購(gòu)房貸款同比增幅則呈持續(xù)下降態(tài)勢(shì)，4個(gè)季度個(gè)人購(gòu)房貸款環(huán)比增速分別為19.36%、10.37%、9.45%和4.16%。（見(jiàn)圖3）

圖3 2009 2010年月度個(gè)人購(gòu)房貸款情況

二、當(dāng)前鹽城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的主要問(wèn)題

1.商品房需求依然旺盛，“購(gòu)房難”現(xiàn)象頻現(xiàn)。近年來(lái)，鹽城市城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)一體化步伐不斷加快，新區(qū)建設(shè)和舊城改造力度不斷加大。2010年鹽城市委、市政府明確了市區(qū)實(shí)施城建重點(diǎn)項(xiàng)目共10大類(lèi)計(jì)103個(gè)項(xiàng)目，其中涉及拆遷的就有6大類(lèi)計(jì)100個(gè)項(xiàng)目，年度完成拆遷面積達(dá)200萬(wàn)平方米，市區(qū)如此大規(guī)模的拆遷，使得居民住房的剛性自主需求進(jìn)一步增加。而從投資性需求來(lái)看，隨著CPI的不斷高企，當(dāng)前錢(qián)存銀行面臨著貶值的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)依然是公眾保值增值首選的投資產(chǎn)品。鑒于以往每次樓市調(diào)控后房?jī)r(jià)均出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的“教訓(xùn)”，購(gòu)房者熱情不減，調(diào)控帶來(lái)的房?jī)r(jià)趨穩(wěn)甚至微降，則成了一些購(gòu)房者眼中買(mǎi)房的“跟進(jìn)良機(jī)”。此外，4月份市政府對(duì)商品房實(shí)行的價(jià)格備案制度，使得許多樓盤(pán)經(jīng)市物價(jià)局最后核定的價(jià)格與開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的預(yù)期價(jià)格相去甚遠(yuǎn)，房企便通過(guò)延緩申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證及放緩施工進(jìn)度等方式來(lái)推遲商品房上市時(shí)間，而這直接導(dǎo)致了部分熱點(diǎn)樓盤(pán)“一房難求”，購(gòu)房難現(xiàn)象頻現(xiàn)。［1］

2.商品住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，居民購(gòu)房壓力倍增。據(jù)調(diào)查，受宏觀形勢(shì)向好、沿海開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施、城建步伐加快以及教育布局調(diào)整等因素的影響，2010年，鹽城市區(qū)房?jī)r(jià)總體呈顯著上升態(tài)勢(shì)，全年商品住房成交均價(jià)為4 445元/平方米，與城市居民收入水平相比，當(dāng)前鹽城市房?jī)r(jià)仍然超出了諸多家庭的支付能力。按照2010年市區(qū)居民人均可支配收入（20003元）和每戶(hù)家庭成員數(shù)3人，采用2010年市區(qū)商品住房成交均價(jià)（4 445元/平方米）及1套住宅平均建筑面積（100平方米），可以測(cè)算出鹽城市目前的房?jī)r(jià)收入比大致為7.4：1，明顯高于國(guó)際公認(rèn)的合理區(qū)間（3～6：1）。高企的房?jī)r(jià)不僅透支了居民的未來(lái)收入，加重了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時(shí)也制約了居民消費(fèi)能力和消費(fèi)水平的提升。

3.住房供給結(jié)構(gòu)不夠合理，保障性住房比例偏低。2010年，鹽城市計(jì)劃在市區(qū)新增700套合計(jì)3.5萬(wàn)平方米住房用于廉租住房實(shí)物配租，新開(kāi)工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房2 600套合計(jì)20萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房260萬(wàn)平方米以上。至12月中旬，盡管市區(qū)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)已經(jīng)順利完成全年計(jì)劃目標(biāo)，但廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房與商品房的比例僅約為1：11。顯然，這一比例明顯偏低，保障性住房建設(shè)依然任重道遠(yuǎn)。

4.住房貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)累積金融風(fēng)險(xiǎn)加大。至2010年末，鹽城市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額達(dá)205.65億元，占全市各項(xiàng)貸款余額的15.69%，占比較去年同期高出2.5個(gè)百分點(diǎn)。2110年1 12月份，全市個(gè)人住房貸款累計(jì)新增72.46億元，占同期貸款（不含票據(jù)融資）總增量的23.06%，較去年同期高7.1個(gè)百分點(diǎn)。上述數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論是余額占比還是增量占比，個(gè)人住房貸款在全部貸款中的比重均日漸增大。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)融資過(guò)于依賴(lài)銀行貸款，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，勢(shì)必影響到房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定。目前，房?jī)r(jià)上升過(guò)快，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了公眾的承受能力，這也是威脅房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大不穩(wěn)定因素。高企的房?jī)r(jià)不僅削弱了居民的購(gòu)買(mǎi)力，而且透支了房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展空間。從2010年初開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來(lái)越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的調(diào)整壓力也逐步累積，由此帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

三、對(duì)鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的展望與建議

“十二五”期間，鹽城擁有“長(zhǎng)三角一體化”和“沿海開(kāi)發(fā)”兩大國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略雙重疊加的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)5年將是鹽城城市化和城市現(xiàn)代化的重要發(fā)展期。江蘇沿海開(kāi)發(fā)規(guī)劃明確提出，要把鹽城建設(shè)成為我國(guó)沿海地區(qū)現(xiàn)代化工商城市，到2020年，建成經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的特大城市。按照特大城市的定位，屆時(shí)市區(qū)人口將達(dá)200萬(wàn)。按照鹽城市實(shí)施江蘇沿海開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，近期將要構(gòu)建由鹽城市區(qū)、大豐市區(qū)組成的鹽城都市區(qū)，將其作為鹽城沿海開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵戰(zhàn)略點(diǎn)，推動(dòng)鹽城都市區(qū)的進(jìn)一步發(fā)育壯大，逐漸形成120萬(wàn)人的鹽城都市區(qū)。目前，鹽城城市建設(shè)正如火如荼，僅2010年，市區(qū)實(shí)施城市建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目就有103個(gè)，年投資達(dá)200個(gè)億。預(yù)計(jì)未來(lái)5年，鹽城城市建設(shè)將迎來(lái)新一輪高速發(fā)展期，因此，“十二五”期間，鹽城房地產(chǎn)業(yè)將面臨著諸多良好的發(fā)展機(jī)遇，存在巨大的擴(kuò)張空間，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)所必然。為了避免鹽城地價(jià)、房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，有關(guān)各方需要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)新政的貫徹落實(shí)，促進(jìn)轄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、有序、健康發(fā)展。

一是要充分發(fā)揮政府保障職能。各級(jí)地方政府應(yīng)不折不扣地執(zhí)行國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)調(diào)控政策，要因地制宜，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃，合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)力度，正確把握商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的節(jié)奏。應(yīng)強(qiáng)化政府對(duì)困難群眾的住房保障職責(zé)，不斷完善住房保障體系，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)速度，加大開(kāi)發(fā)量；要設(shè)立經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房專(zhuān)項(xiàng)財(cái)政資金。建議各級(jí)政府從財(cái)政土地出讓金中拿出不低于20%的專(zhuān)項(xiàng)資金用于解決經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)。同時(shí)，要根據(jù)不同人群，設(shè)計(jì)相應(yīng)的住房保障制度，以更好地為低收入人群提供住房保障。

二是要繼續(xù)增加商品房有效供給。隨著沿海開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施及新一輪中心城市建設(shè)步伐的加快，鹽城市區(qū)人口日益集聚，剛性需求將進(jìn)一步釋放。相關(guān)部門(mén)應(yīng)努力增加商品房市場(chǎng)供應(yīng)，督促房企早開(kāi)工、早上市，繼續(xù)為房企搭建平臺(tái)，幫助企業(yè)加快商品房推進(jìn)速度，縮短入市周期，保持上市量穩(wěn)定增長(zhǎng)。同時(shí)，進(jìn)一步改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小戶(hù)型、中低價(jià)位商品房的上市量，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求。堅(jiān)持“有保有壓”，在優(yōu)先保證普通商品住房供應(yīng)的同時(shí)，嚴(yán)格限制低密度、大套型高檔住房的建設(shè)。

三是要合理調(diào)整商品房銷(xiāo)售價(jià)格。作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)站在全局和長(zhǎng)遠(yuǎn)的高度，正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，及時(shí)主動(dòng)地對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行合理調(diào)整；要從提高服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格優(yōu)惠等方面入手，帶動(dòng)居民住房消費(fèi)，這也是保證企業(yè)自身能夠正常持續(xù)發(fā)展的必備條件。只有始終堅(jiān)持讓利于民、取信于民，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展才能真正走上良性發(fā)展的道路，進(jìn)而迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

四是要切實(shí)防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，與金融業(yè)的健康發(fā)展休戚相關(guān)。2009年下半年以來(lái)，伴隨著房?jī)r(jià)的飆升，房地產(chǎn)貸款也在大幅增加，其中潛藏的金融風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。作為金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，切實(shí)限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。在抑制不合理住房需求的同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極支持自住型和改善型等合理住房需求。要拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)多種渠道籌集資金，同時(shí)加快成立專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，積極探索房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。［2］

五是要充分發(fā)揮媒體正面引導(dǎo)作用。新聞媒體要大力宣傳國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和保障性住房建設(shè)成果，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，分類(lèi)型、分地域及時(shí)公布商品房?jī)r(jià)格，增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，引導(dǎo)居民住房理性消費(fèi)，力爭(zhēng)形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。

［1］ 丁烈云，袁本芳.市場(chǎng)力博弈：房?jī)r(jià)升降的一個(gè)理論分析框架［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2008，（9）.

［2］ 馮燮剛.中國(guó)安居之路研究系列［J］.中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心，2007，（10）.