共有人的優(yōu)先購買權(quán)制度探析

韓曉艷

摘 要：優(yōu)先購買權(quán)存在于共有關(guān)系中，為了更好地發(fā)揮該制度在穩(wěn)定共有關(guān)系、平衡各方利益等方面的作用，有必要對優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍、法律性質(zhì)、適用條件等予以理清。在共有人之間的優(yōu)先購買權(quán)以及共有人的優(yōu)先購買權(quán)與租賃關(guān)系中承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生競合時(shí)，還要解決它們之間何者優(yōu)先的問題。

關(guān)鍵詞：共有；優(yōu)先購買權(quán)；行使；競合

中圖分類號：D923文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2011.08.67 文章編號：1672-3309（2011）08-163-02

優(yōu)先購買權(quán)是指特定人依約定或法律規(guī)定，于所有人（義務(wù)人）出賣動產(chǎn)或不動產(chǎn)時(shí)，有依同樣條件優(yōu)先購買的權(quán)利。[1]共有人的優(yōu)先購買權(quán)是指共有人將其共有份額或者已經(jīng)分割的應(yīng)有部分有償轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，其他共有人享有的在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。

一、共有人優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍

共有分為按份共有和共同共有兩種類型，這兩種共有類型上是否均可存在優(yōu)先購買權(quán)，理論上存在一定爭議。有學(xué)者認(rèn)為，在共同共有關(guān)系中，共同共有人在共有關(guān)系存續(xù)期間不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓各自應(yīng)屬的財(cái)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓只能發(fā)生在共有關(guān)系終止之后，而此時(shí)其他共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系已不存在，所以共同共有不適用優(yōu)先購買權(quán)。

《民法通則》第78條規(guī)定“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利?！睂餐灿校睹穹ㄍ▌t》沒有規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)，但是在最高院的司法解釋中作出了明確規(guī)定?！睹裢ㄒ庖姟返诰攀l規(guī)定“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！庇纱丝梢?，現(xiàn)行法律和司法實(shí)踐承認(rèn)共同共有有條件地適用優(yōu)先購買權(quán)。法律規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)的目的是“為了減少共有人的人數(shù)，防止因外人的介入而使共有人內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜化，從而簡化甚至消除共有物的共同使用關(guān)系，實(shí)現(xiàn)對共有物利用上的效率?！盵2]在發(fā)生共有財(cái)產(chǎn)分割的情形下，共同共有和按份共有一樣，都會引起原共有關(guān)系的破裂、新共有關(guān)系的確立和共有糾紛可能發(fā)生等后果，因此二者并無實(shí)質(zhì)區(qū)別，都有適用優(yōu)先購買權(quán)的必要。

二、優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)

關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)，有期待權(quán)說、形成權(quán)或附條件形成權(quán)說、物權(quán)或債權(quán)說。

（一）“期待權(quán)”說

期待權(quán)是指因具備取得權(quán)利的部分要件，受法律保護(hù)，具有權(quán)利性質(zhì)之法律地位。[3]主張優(yōu)先購買權(quán)是期待權(quán)的理由是共有人并非在任何時(shí)候均可主張優(yōu)先購買權(quán)，只能在出賣人出賣自己份額且在同等條件下，共有人才有優(yōu)先購買的權(quán)利，也即出賣人未出賣自己的共有份額或條件不同等的情形下，優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利尚未現(xiàn)實(shí)化，而只是處于期待狀態(tài)，表現(xiàn)為一種可能性。

（二）“形成權(quán)”或“附條件的形成權(quán)”說

形成權(quán)是指權(quán)利人依自己的行為，使法律關(guān)系發(fā)生變動的權(quán)利。[4]該說是優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)學(xué)說中影響最大的一種學(xué)說。德國通說亦采“附條件形成權(quán)”說，認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)可以依一方當(dāng)事人的意思，形成義務(wù)人與第三人同等條件為內(nèi)容的契約，而無需義務(wù)人的承諾，只是這種形成權(quán)附條件，只有在義務(wù)人出賣標(biāo)的物于第三人的時(shí)候才能行使。

雖然該說被學(xué)術(shù)界廣為推崇，但也存在諸多缺陷。首先，優(yōu)先購買權(quán)人并不能僅依單方意思與出賣人形成買賣合同關(guān)系。因?yàn)楹贤瑧?yīng)當(dāng)是雙方意思一致的結(jié)果，必須經(jīng)歷一個(gè)要約、承諾的過程。出賣人的承諾是買賣合同成立不可缺少的環(huán)節(jié)，僅依優(yōu)先購買權(quán)人的單方意思表示不可能成立買賣合同。其次，形成權(quán)的行使目的是使法律關(guān)系迅速得以確定，而一旦形成權(quán)附條件，必須等條件成熟才能行使，則使形成權(quán)的行使處于不確定的狀態(tài)，違背了形成權(quán)設(shè)立的目的，因此，形成權(quán)的行使原則上不得附條件。再次，即使權(quán)利得附條件，但所附條件應(yīng)為不確定事實(shí)，而優(yōu)先購買權(quán)中所有權(quán)人出賣標(biāo)的物為法定事由，不符合條件的要求。

（三）“物權(quán)”或“債權(quán)”說

“物權(quán)”說認(rèn)為，共有人優(yōu)先購買權(quán)是一項(xiàng)法定的而非約定的權(quán)利，且可以對抗不特定的第三人。“債權(quán)”說認(rèn)為，共有人優(yōu)先購買權(quán)是在同等條件下才能行使，是一種附條件的承諾權(quán)，是一種可以要求出賣人履行義務(wù)的債權(quán)請求權(quán)，它行使的結(jié)果只產(chǎn)生債權(quán)關(guān)系。

認(rèn)為共有人的優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)性，主要基于3個(gè)理由：第一，優(yōu)先購買權(quán)是基于優(yōu)先購買權(quán)人對標(biāo)的物直接支配的事實(shí)而由法律賦予的。第二，共有人優(yōu)先購買權(quán)符合物權(quán)法定原則。第三，共有人的優(yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人的效力。

然而，筆者認(rèn)為以上理由不足以成為判定共有人優(yōu)先購買權(quán)物權(quán)屬性的理由。第一，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)是共有人之間共有關(guān)系的存在，而非共有人對標(biāo)的物的直接支配。第二，物權(quán)法定原則是物權(quán)法的基本原則，但不能說法定的權(quán)利都是物權(quán)。任何權(quán)利只要受到法律的規(guī)定和保護(hù)都是法定權(quán)利，物權(quán)是法定權(quán)利，債權(quán)同樣是法定權(quán)利，債權(quán)也須按法律規(guī)定的方法設(shè)立。物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別不在于權(quán)利是否由法律明確規(guī)定，而在于當(dāng)事人是否能對權(quán)利類型或內(nèi)容自由創(chuàng)設(shè)。共有人的優(yōu)先購買權(quán)，可以通過約定的方式予以排除和變更，由此可見，它不符合物權(quán)法定的要求。

通過前述分析，筆者認(rèn)為，期待權(quán)說、形成權(quán)說、物權(quán)說均有其不當(dāng)之處，共有人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)為具有物權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)，即在出賣人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物時(shí)，共有人享有同等條件下將標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給自己的請求權(quán)。但是該請求權(quán)在效力上又強(qiáng)于一般請求權(quán)，能夠?qū)沟谌耍跃哂形餀?quán)性質(zhì)。

三、共有人優(yōu)先購買權(quán)的行使

權(quán)利謂得為某事或不為某事之法律上之力，此力之現(xiàn)實(shí)化，即為權(quán)利之行使。[5]權(quán)利的行使，是指民事權(quán)利主體實(shí)現(xiàn)其權(quán)利內(nèi)容的行為。[6]任何權(quán)利的行使都非絕對的、任意的，共有人的優(yōu)先購買權(quán)也不例外。而且，由于優(yōu)先購買權(quán)的行使往往涉及第三人的利益，所以受到嚴(yán)格的限制。

（一）前提條件：以買賣的方式轉(zhuǎn)移所有權(quán)

優(yōu)先購買權(quán)實(shí)質(zhì)上是一種購買的權(quán)利，因此，只有在存在買賣關(guān)系的情況下，共有人才可能行使優(yōu)先購買權(quán)，這區(qū)別于贈與、遺囑、繼承等方式轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的情形。因?yàn)榉堑靡再I賣方式轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)，一般為無償法律行為，無對價(jià)，接受標(biāo)的物的一方不是購買人，共有人不能行使優(yōu)先購買權(quán)，否則會造成對他人權(quán)利處分的不當(dāng)干預(yù)。

（二）實(shí)質(zhì)條件：同等條件

共有人必須在同等條件下才能行使優(yōu)先購買權(quán)，這是優(yōu)先購買權(quán)行使中最核心的要件，兼顧了共有人、出賣人與第三人的利益。同等條件，首先考慮的應(yīng)該是價(jià)格條件，即共有人愿意支付的價(jià)格與第三人在買賣合同中允諾支付的價(jià)格相同，在價(jià)格相同的條件下，有時(shí)還須適當(dāng)考慮其他方式，如支付方式、期限等。

（三）時(shí)間條件：共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限

《德國民法典》、《瑞士民法典》都對優(yōu)先購買權(quán)的行使規(guī)定了一定的期限。我國法律對優(yōu)先購買權(quán)的行使期限亦有規(guī)定，但僅限于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，并未對共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的期限作出規(guī)定。因?yàn)閮?yōu)先購買權(quán)實(shí)際上限制了所有權(quán)人對權(quán)利的處分，所以優(yōu)先購買權(quán)人必須在合理時(shí)間內(nèi)盡快行使權(quán)利，否則將不利于所有權(quán)人和交易秩序的穩(wěn)定。因此，為了更好地平衡各方當(dāng)事人的利益，有必要借鑒其他國家立法和參照承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定，對共有人的優(yōu)先購買權(quán)的行使規(guī)定一定的期限。

四、共有人優(yōu)先購買權(quán)與其他權(quán)利的競合

（一）共有人之間的優(yōu)先購買權(quán)的競合

在共有人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，若兩個(gè)或兩個(gè)以上的其他共有人均主張優(yōu)先購買權(quán)，則會出現(xiàn)同等條件下何者優(yōu)先的問題。對此，法律沒有相關(guān)規(guī)定，大陸法系國家主要有3種處理方法，即由出賣人選擇買受人、由其他共有人按份額行使優(yōu)先購買權(quán)和由其他共有人共同行使優(yōu)先購買權(quán)。筆者認(rèn)為，按照共有人各自在共有物中所占的比例確定優(yōu)先購買的份額較為可取。因?yàn)?，采取此種行使方式，既體現(xiàn)了相對的公平，也可以避免和減少共有關(guān)系中不必要的糾紛。

（二）共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)的競合

在同一房屋上既存在共有關(guān)系又存在租賃關(guān)系，該房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，共有人和承租人均主張優(yōu)先購買權(quán)的，何者更優(yōu)？對此，學(xué)者觀點(diǎn)不一，法律也未作出明文規(guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)堅(jiān)持共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。理由主要基于以下3點(diǎn)：

1、從權(quán)利的屬性上看，共有人的優(yōu)先購買權(quán)是基于共有這種物權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃的債權(quán)關(guān)系產(chǎn)生，雖然租賃債權(quán)已物權(quán)化，但本質(zhì)上仍為債權(quán)，仍不能對抗本權(quán)為物權(quán)的共有權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的一般原理，前者應(yīng)當(dāng)優(yōu)于后者。

2、從優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)立目的上看，是為了維護(hù)已存的法律關(guān)系的穩(wěn)定。在共有人和承租人優(yōu)先購買權(quán)競合時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量簡化共有關(guān)系。承認(rèn)共有人優(yōu)于承租人，就能很好地實(shí)現(xiàn)這一立法目的。反之，如果承租人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先，承租人再進(jìn)入到共有關(guān)系中，只能使原共有關(guān)系更復(fù)雜，不利于維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定和減少共有人之間的糾紛。

3、堅(jiān)持共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先，不會損害承租人的利益。承租人的利益在于使用租賃物，因?yàn)槭艿健百I賣不破租賃”原則的保護(hù)，租賃物轉(zhuǎn)移給共有人，不影響承租人對租賃物的利用。因此，無須再賦予承租人更優(yōu)于共有人的優(yōu)先購買權(quán)，使之得到額外的保護(hù)。但如果共有人不享有優(yōu)先購買權(quán)，其權(quán)利則難以獲得其他保護(hù)。

（責(zé)任編輯：郭士琪）

參考文獻(xiàn)：

［１］王澤鑒.民法學(xué)說與判例匯編[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2005：475.

［2］謝在全.民法物權(quán)論(上冊)[M].臺北：三民書局，2003：556.

［3］王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2005：137.

［4］梁慧星.民法總論[M].北京：法律出版社，2007：74.

［5］史尚寬.民法總論[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2002：31.

［6］魏振瀛.民法[M].北京：北京大學(xué)出版社，2006：44.