論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度構(gòu)成中的善意要件

魯春雅

為保護(hù)從無權(quán)利人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人,大陸法系中具有代表性的德國和瑞士民法均規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度,并對該制度構(gòu)成中的善意要件進(jìn)行了規(guī)定。不同于上述立法,《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)第 106條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。該條款雖將善意規(guī)定為構(gòu)成要件,但未規(guī)定善意的范圍。善意要件是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的核心,而善意的范圍則是該要件的重點(diǎn),因此,如何理解善意的范圍,在《物權(quán)法》頒布后成為學(xué)者們關(guān)注的焦點(diǎn)。綜合當(dāng)前有關(guān)此問題的研究成果,可以看出,學(xué)者們在如何理解善意的范圍方面,存在兩種截然不同的標(biāo)準(zhǔn):一種是將善意的范圍與取得人的過錯(cuò)結(jié)合在一起,此標(biāo)準(zhǔn)與瑞士法上的善意標(biāo)準(zhǔn)有相似之處;另一種是不考慮取得人的過錯(cuò),以德國法的善意標(biāo)準(zhǔn)來解釋不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件。

不過,上述研究既未全面認(rèn)識德國、瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的重大差異,也未充分考慮善意要件與物權(quán)法及不動(dòng)產(chǎn)登記制度在體系上的緊密關(guān)聯(lián)。這難免使得這些研究成果在理論基礎(chǔ)與研究方法上陷入孤立和片面,未能很好地與我國物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記程序法相契合,從而無法對不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件在體系上做出合乎邏輯的闡釋。本文擬采用體系化的研究方法,以法律行為對善意保護(hù)效果的影響為理論架構(gòu),對德國、瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的立法特點(diǎn)、善意的范圍、善意的決定因素等進(jìn)行系統(tǒng)、深入的分析,以期為理解我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件探索出一條切實(shí)可行的研究思路。

一、德國、瑞士法關(guān)于善意要件的規(guī)定

德國和瑞士雖然均將善意規(guī)定為不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的法定要件之一,但是并沒有在立法中對善意的含義進(jìn)行界定。不過,這兩個(gè)國家的立法都明確規(guī)定了善意要件的判斷標(biāo)準(zhǔn),并解決了關(guān)于善意的證明責(zé)任歸屬。

(一)德國法

法律不是將善意規(guī)定為不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的積極性構(gòu)成要件,而是將惡意作為排除善意保護(hù)的要件?！兜聡穹ǖ洹返?892條將善意要件表述為,取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的除外。這一規(guī)定體現(xiàn)了《德國民法典》獨(dú)特的立法技術(shù),即通過“除非”(es sein denn)一語,不僅從實(shí)體法上實(shí)現(xiàn)了對善意要件范圍的限定,而且在程序法上起到了善意推定的作用,從而將證明取得人為惡意的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給了持有異議的人。這種立法技術(shù)體現(xiàn)了立法者將善意作為默認(rèn)的前提條件的初衷?！?〕Vgl.Reinhold Johow,Sachenrecht,Teil 1,Allgemeine Bestimmungen,Besitz und Eigentum,Walter de Gruyter&Co.,Berlin,New York,1982,S.361.這一立法模式簡潔、明確,用一個(gè)條文同時(shí)解決了實(shí)體法上的構(gòu)成要件和程序法上的證明責(zé)任。

取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確究竟應(yīng)表現(xiàn)為結(jié)論性的價(jià)值判斷,還是陳述性的事實(shí)判斷,在《德國民法典》的立法過程中曾有過爭論。最終頒布的民法典刪除了關(guān)于取得人明知導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的事實(shí)的表述,〔2〕Vgl.Staudinger/Karl Kober,Band III,Sachenrecht,3./4. neubearb.Aufl.,J.Schweitzer Verlag, Muenchen,1907,S.160.只保留了對不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的價(jià)值判斷的規(guī)定。在司法實(shí)踐中,證明取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確對于原權(quán)利人來說非常困難。有鑒于此,原權(quán)利人只要能夠證明取得人明知導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的事實(shí),常常就能推導(dǎo)出取得人已明知登記簿本身不正確,法院一般也認(rèn)可此種替代性的證明途徑。類似的證明手段在《德國民法典》中也不乏其例,例如,第 142條第 2款規(guī)定:“明知或者可知法律行為的可撤銷性的人,在撤銷時(shí),應(yīng)按照其已知或者可知該法律行為無效來處理?！笨梢?這種間接的證明方法雖然最終沒有在不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度中得到明確規(guī)定,但其仍在實(shí)際上得到了很好的應(yīng)用。只不過,這種應(yīng)用不再體現(xiàn)為對取得人注意義務(wù)的要求,而僅表現(xiàn)為排除善意時(shí)的證明手段。這樣一來,法律進(jìn)一步降低了對取得人注意義務(wù)的要求,并將其轉(zhuǎn)化為了一種證明風(fēng)險(xiǎn)。

除了上述實(shí)體法的規(guī)定體現(xiàn)了善意要件的規(guī)范特點(diǎn)之外,不動(dòng)產(chǎn)登記程序法強(qiáng)烈的獨(dú)立性也為善意要件的簡明規(guī)定提供了保障?！?〕參見 (德)鮑爾/施蒂爾納:《德國物權(quán)法》(上冊),張雙根譯,法律出版社 2004年版,頁 275。不動(dòng)產(chǎn)登記程序法的一些特別規(guī)定使得善意要件的判斷不僅與債權(quán)行為的效力無關(guān),而且通常也不涉及物權(quán)行為的效力。這表現(xiàn)為,法律嚴(yán)格地區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)體法和程序法。從實(shí)體法方面來看,盡管不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易需要以債權(quán)合同和物權(quán)合意為基礎(chǔ),由于物權(quán)行為具有抽象性,物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果并不依賴于債權(quán)行為。就程序法方面而言,登記申請也僅具有程序法上的意義;除了土地所有權(quán)讓與和地上權(quán)設(shè)立的情形之外,登記同意替代物權(quán)合意成為登記審查的對象;登記同意的效力同樣不依賴于債權(quán)行為的效力。這就使得善意取得人無須關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)登記簿以外的債權(quán)行為和物權(quán)行為的效力問題,取得人信賴的客體僅表現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容,而不牽涉導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)行為、登記同意以及登記申請。

綜上可知,不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的特征和不動(dòng)產(chǎn)登記程序規(guī)定對善意要件的影響體現(xiàn)在兩個(gè)方面:一方面,這個(gè)取得過程以法律行為的要素為基礎(chǔ),而不具有實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)讓性行為的內(nèi)涵,其法律效果的產(chǎn)生不依賴于當(dāng)事人的意思,而只取決于法律的規(guī)定。因此,善意要件不能用一般的法律行為中的過失標(biāo)準(zhǔn)來判斷。另一方面,物權(quán)行為的抽象性和登記同意的特征促進(jìn)了善意要件判斷上的獨(dú)立性,使其不依賴于債權(quán)行為的效力和物權(quán)行為的效力。從以上方面來看,不論是將善意取得的效力定性為原始取得還是繼受取得,皆不會(huì)對善意保護(hù)的結(jié)果產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響,強(qiáng)調(diào)其原始取得特性無非是更重視法律效果的法定性,著重繼受取得則更彰顯法律行為中的意思表示特征。

(二)瑞士法

與德國法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的簡明規(guī)定相比,瑞士法上對善意要件的規(guī)定較為復(fù)雜,涉及《瑞士民法典》中的三個(gè)條文:第 973條、第 974條和第 3條。第 973條將善意(guten Glauben)作為構(gòu)成要件,規(guī)定出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿之登記的人受到善意保護(hù)。不過,此處并沒有明確善意的范圍。這種關(guān)于善意要件的規(guī)定方式與我國《物權(quán)法》第 106條不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中關(guān)于善意要件的規(guī)定非常相似。由此,為了理解第 973條規(guī)定的善意要件的含義,需要借助另外兩個(gè)條文的規(guī)定。

第 974條第 1款是關(guān)于“惡意第三人”的規(guī)定,即物權(quán)之登記不正當(dāng)?shù)?該登記對于知悉或應(yīng)知悉該瑕疵的第三人無效。從這個(gè)條款來看,惡意就是知道或應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正當(dāng)?shù)蔫Υ?。將這個(gè)條款和第 973條的規(guī)定相結(jié)合,并采用反對解釋的方法,可推知善意的范圍為,不知道或不應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記不正當(dāng)。依第 974條第 2款,不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正當(dāng)是指,“無法律原因或依無約束力的法律行為而完成的登記”?？梢?第 974條的兩個(gè)條款不僅確定了善意的判斷標(biāo)準(zhǔn),而且解決了善意保護(hù)與債權(quán)行為的關(guān)系。

由上述分析可知,瑞士法和德國法都承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的法律效果是法定的。不過,在債權(quán)行為與善意保護(hù)的關(guān)系上,瑞士法與德國法存在顯著不同:不僅作為登記原因的前手債權(quán)行為的效力會(huì)影響善意保護(hù)的效力,而且取得人所為的債權(quán)行為效力的瑕疵也將影響善意保護(hù)的效力?！?〕Vgl.Astrid Stadler,Gestaltungsfreiheit und Verkehrsschutz durch Abstraktion,Mohr,Tübingen,1996,S. 513.這兩個(gè)國家之所以在這個(gè)問題上存在差異,原因在于,瑞士法關(guān)于物權(quán)行為的規(guī)定及債權(quán)行為與物權(quán)行為的關(guān)系與德國法有所區(qū)別。瑞士法雖然承認(rèn)債權(quán)行為與物權(quán)行為的區(qū)分,但并不承認(rèn)獨(dú)立的物權(quán)合意。這就造成在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中,具有程序法意義的不動(dòng)產(chǎn)登記申請同時(shí)也具備了實(shí)體法上的意義。登記申請包含了對物的處分,被視為獨(dú)立的單方物權(quán)行為,然而,它同時(shí)也是債權(quán)行為的履行行為 (Erfuellungshandlung),其效力要受到債權(quán)行為效力的影響?！?〕Vgl.Heinz Rey,Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum,3.,ergaenzte u.ueberarbeitete. Aufl.,StaempfliVerlagAGBern,2007,S.98,439,441.由此,根據(jù)法律行為而為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)可分為兩個(gè)過程:債權(quán)行為和登記申請。由于瑞士法上物權(quán)行為的單方性和有因性,不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的判斷不像德國法那樣不受法律行為效力的影響。從第 974條第 1款的規(guī)定可以看出,善意要件是以物權(quán)行為的有因性原則和有效的處分為基礎(chǔ)的?！?〕Vgl.Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid,II,3.Aufl.,Helbing&Lichtenhahn Verlag,Basel,2007, S.2371.

第 3條規(guī)定了善意的一般條款,它解決了兩個(gè)方面的問題:善意推定和注意義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。該條第 1款規(guī)定:“當(dāng)本法認(rèn)為法律效果系屬于當(dāng)事人的善意的,應(yīng)推定該善意存在。”結(jié)合第973條來看,不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中取得人的善意應(yīng)被推定為存在。該條第 2款規(guī)定:“憑具體情勢所要求的注意判斷不構(gòu)成善意的,當(dāng)事人無權(quán)援引善意?！薄?〕《瑞士民法典》,殷生根、王燕譯,中國政法大學(xué)出版社 1999年版,頁 3。如將這一款與第974條聯(lián)系起來,那么取得人不應(yīng)當(dāng)知道的善意顯然應(yīng)與一定的注意義務(wù)相結(jié)合。根據(jù)善意要件與債權(quán)行為有效性之間的依存關(guān)系,注意義務(wù)的行為基礎(chǔ)應(yīng)限于債權(quán)行為。

瑞士法對善意要件的規(guī)定體現(xiàn)了兩個(gè)特色:一是對善意推定和注意義務(wù)的統(tǒng)一規(guī)定,二是善意要件對債權(quán)行為效力的依賴。如果說德國法對不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度善意要件的規(guī)定體現(xiàn)了以物權(quán)行為為核心的物權(quán)變動(dòng)模式的特點(diǎn),那么瑞士法關(guān)于善意要件的規(guī)定則顯現(xiàn)了以債權(quán)行為為核心的物權(quán)變動(dòng)模式的特征。

二、善意要件的范圍

(一)研究現(xiàn)狀

我國學(xué)者關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件的理解可概括為不知情,即不知道。這種理解上的統(tǒng)一并不意味著學(xué)者們在善意要件范圍的界定上達(dá)成了一致。相反,他們關(guān)于善意范圍的理解存在重大分歧。概言之,關(guān)于“不知道”的外延可分為兩大類型:廣義說和狹義說。廣義說是指不知道或不應(yīng)當(dāng)知道說;狹義說包括了三種觀點(diǎn):不知道且無重大過失說、不知道說和非明知說。

就廣義說來看,它包括了非明知和無重大過失的不知道兩種情形,認(rèn)為善意即不知情,或?qū)⑸埔獾韧诓恢榍覠o重大過失,并將知道或應(yīng)當(dāng)知道作為排除善意的標(biāo)準(zhǔn)?！?〕參見王利明:《物權(quán)法研究》(上卷),中國人民大學(xué)出版社 2007年版,頁 451-452;梁慧星、陳華彬:《物權(quán)法》,法律出版社 2007年版,頁 102。就狹義說而言,三種觀點(diǎn)關(guān)于善意范圍的理解各有側(cè)重。第一種觀點(diǎn)只包括無重大過失的不知道一種情形,認(rèn)為明知屬于受讓人內(nèi)心狀態(tài),難以舉證,因此善意應(yīng)以無重大過失的不知道為限。〔9〕參見崔建遠(yuǎn):《物權(quán)法》,中國人民大學(xué)出版社 2009年版,頁 86。第二種觀點(diǎn)主張有無過失在所不問,并認(rèn)為與動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意為明知或因重大過失而不知不同,不動(dòng)產(chǎn)善意取得之善意不考慮取得人的過失,其目的在于強(qiáng)化土地登記的公信力。就取得人注意義務(wù)方面而言,取得人不負(fù)查閱義務(wù)。〔10〕參見王澤鑒:《民法物權(quán)》(第一冊),中國政法大學(xué)出版社 2001年版,頁 124。此種觀點(diǎn)與德國法的學(xué)說最為接近。第三種觀點(diǎn)借鑒德國不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力善意要件的標(biāo)準(zhǔn),將善意界定為非明知,與德國法不同的是,它認(rèn)為取得人只負(fù)查閱義務(wù),不負(fù)調(diào)查義務(wù)?！?1〕參見程嘯:“論不動(dòng)產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件——《中華人民共和國物權(quán)法》第 106條釋義 ”,《法商研究》2010年第 5期,頁 79-80;程嘯:“論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分”,《中外法學(xué)》2010年第 4期,頁 537-538。

由上可知,我國學(xué)者關(guān)于善意范圍爭議的焦點(diǎn)在于,善意的判斷是否應(yīng)考慮取得人的過失。以下將結(jié)合德國和瑞士關(guān)于善意要件范圍的立法、判例和學(xué)說,對這一問題進(jìn)行分析。

(二)善意的范圍及對善意的理解

1.非明知

《德國民法典》第 892條明確將善意表述為不知道 (nicht bekannt)。按照文義解釋方法,很難得出德國法將善意規(guī)定為非明知(positive Kenntnis)的結(jié)論。對比我國學(xué)者在解釋善意范圍上的幾種觀點(diǎn),僅從條文的字面意思來看,將德國法上的不知道做廣義或狹義理解皆不為過。那么,德國法是通過什么方法來確定善意的范圍的呢?筆者認(rèn)為,德國法運(yùn)用了兩項(xiàng)立法技術(shù)在法律條文的字面意義上排除了廣義解釋善意的可能性。一是分別規(guī)定的立法技術(shù),即將從無權(quán)利人處取得動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意標(biāo)準(zhǔn)分別加以規(guī)定。從無權(quán)利人處取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)時(shí),非善意是指知道 (bekannt)或因重大過失而不知道 (infolge grober Fahrlaessigkeit unbekannt) (《德國民法典》第 932條第 2款)。該條文使用了或者 (oder)這種并列式的立法用語,據(jù)此,動(dòng)產(chǎn)善意要件范圍應(yīng)理解為:非明知或非因重大過失而不知道?！?2〕Vgl.Soergel/Henssler,Band 14,13.Aufl.,VerlagW.Kohlhammer,Stuttgart,2002,S.511.對比可知,不動(dòng)產(chǎn)善意要件的不知道并不包含因重大過失而不知道。二是關(guān)于善意表達(dá)的獨(dú)特立法技術(shù)。與我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度不同,德國法未將善意規(guī)定為構(gòu)成要件,而只是將知道作為排除善意保護(hù)的要件。根據(jù)判例和學(xué)說的一致見解,這表明不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度對善意的判斷,不需要取得人證明自己主觀為善意并無過失,并且因?yàn)樾刨嚥粍?dòng)產(chǎn)登記簿而為法律行為。取得人即使出于重大過失、間接故意而不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確,也不影響他受到善意保護(hù)。這種消極性規(guī)定的立法技術(shù)將對善意的主觀要求降至了最低限度,取得人所有的注意義務(wù)也由此得以免除?！?3〕Vgl.MuenchKomm/Wacke,Band 6,4.Auf.,C.H.Beck Verlag,Muenchen,2004,S.308;Staudinger/Gursky,§§883-902,Seiller de-Gruyter,Berlin,2008,S.437,512.當(dāng)然,這種立法技術(shù)并不是決定善意要件范圍的根本原因,而只是對原因的一種表現(xiàn)形式,德國法決定善意要件的主要原因?qū)⒃谙挛淖髟敿?xì)分析。

雖然德國法將善意規(guī)定為非明知,并且法院和學(xué)界對善意要件的理解也嚴(yán)格遵循了這一規(guī)定,但由于實(shí)際交易的復(fù)雜性,關(guān)于如何理解非明知也經(jīng)歷了一個(gè)長期的變化過程。這一變化主要體現(xiàn)在,取得人是否只有對不動(dòng)產(chǎn)登記簿有積極的信賴時(shí)才能獲得善意保護(hù)上。也就是說,取得人的信賴與其行為之間是否應(yīng)存在因果關(guān)系。早期的判例認(rèn)為,取得人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的信賴是被推定的,而且對取得人善意的推定是可以反駁的,即如果證明取得人并非基于信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿而進(jìn)行取得,那么就可以推翻其善意?！?4〕RGZ86,356.例如,取得人的取得僅是因?yàn)樾刨囎屌c人的表述,或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確在取得人為取得行為時(shí)尚未發(fā)生,此時(shí),取得人皆未基于對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴而取得權(quán)利,因此他不受不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的保護(hù)?！?5〕RGZ61,195;RGZ74,420.后來,判例的立場發(fā)生了變化,認(rèn)為《德國民法典》第 892條對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性假定和完整性假定是不可反駁的,除非登記簿的不正確可由不動(dòng)產(chǎn)登記簿自身推導(dǎo)出來或者原權(quán)利人能證明取得人對其不正確是明知的?！?6〕RGZ86,356.這種變化在立法技術(shù)上主要表現(xiàn)為,第 892條中使用的“視為正確”(gilt…als richtig)一語不再被理解為一種可以推翻的擬制,而是被看作一種不可推翻的擬制。在這個(gè)觀點(diǎn)確立了之后,取得人的信賴與其行為之間的因果關(guān)系被法院否認(rèn),并最終確立了對非明知涵義的理解標(biāo)準(zhǔn):取得人既不需要知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容并信賴該內(nèi)容,也不需要基于對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴而為取得行為?！?7〕BGHZNJW 1980 2414.

2.不知或不應(yīng)知

前已述及,瑞士法有三個(gè)條款涉及對不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力善意要件的規(guī)定,在理解善意范圍時(shí)如何運(yùn)用這三個(gè)條款,學(xué)者之間存在分歧。比較有代表性的見解可分為兩種:一種將善意的范圍界定為不知或不應(yīng)知(nicht kennensollen)。所謂不知是指不以過失因素為要件的不知 (Nichtwissen),而不應(yīng)知是指包含了過失因素的不知,即未盡到必要的注意義務(wù)而不知。此種見解的法律依據(jù)是第 973條、第 974條和第 3條第 2款。另一種僅將善意的范圍界定為不應(yīng)知,其法律依據(jù)為第 973條和第 3條第 2款。這兩種見解在如何認(rèn)識不應(yīng)知方面是一致的,即都認(rèn)為輕過失也應(yīng)排除在外;他們的根本不同在于善意是否應(yīng)包括不知,即德國法上所稱的非明知。

雖然法律并沒有對善意的涵義進(jìn)行界定,但是學(xué)者們在解讀法律規(guī)定時(shí)總是從對善意涵義的界定出發(fā)。因此,要深入了解學(xué)者們在善意范圍認(rèn)識上的分歧,必須先從他們關(guān)于善意的定義談起。與德國學(xué)者一樣,多數(shù)瑞士學(xué)者也將善意理解為消極性概念,而非積極性概念。有的學(xué)者認(rèn)為,善意是不知道重要的法律情勢,即不知道權(quán)利取得或權(quán)利狀況的瑕疵。從過失的角度來看,這種善意理解方式可表述為對于不知道法律瑕疵沒有過失;與此對應(yīng),惡意不僅指事實(shí)上知道而且包括因?yàn)檫^失而不知道法律瑕疵。根據(jù)《瑞士民法典》第 974條第 1款的規(guī)定,在這兩種情況下,取得人皆不得主張善意保護(hù)。〔18〕Vgl.August Egger,Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch,Band 1,Einleitung Art.1-10. Das Personenrecht,Art.11-89,2.,umgearb.Aufl.,Schulthess,Zuerich,1930,S.82f;Franz Jenny,Der ?ffentliche Glaube des Grundbuches nach dem schweizerischen ZGB,St?mpfli,Bern,1926,S.50f.瑞士著名學(xué)者彼得·雅吉 (Peter Jaeggi)則認(rèn)為,善意是指,在存在法律瑕疵 (Rechtsmangel)的情況下,取得人并未意識到法律瑕疵的不法性 (Unrechtsbewusstsein)。〔19〕Vgl.Peter Jaeggi,Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht,Einleitung,Art.1-10ZGB,Verlag Staempfli&CIE.,Bern,1962,S.388.這個(gè)觀點(diǎn)為取得人在法律瑕疵存在的情況下,設(shè)定了注意義務(wù)。依據(jù)這個(gè)定義,如果取得人盡到了注意義務(wù),那么他就能夠認(rèn)識到法律瑕疵。由此推知,取得人沒有認(rèn)識到法律瑕疵應(yīng)被看作違反了注意義務(wù),據(jù)此,不知道的涵義為應(yīng)知 (kennensollen),而善意應(yīng)限定為不應(yīng)知?！?0〕Vgl.Peter Jaeggi,Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht,Einleitung,Art.1-10ZGB,Verlag Staempfli&CIE.,Bern,1962,S.406.雅吉關(guān)于善意的定義為當(dāng)今多數(shù)瑞士學(xué)者所接受。這些學(xué)者雖然都將此定義作為理解善意的出發(fā)點(diǎn),然而他們卻在關(guān)于善意范圍的理解上出現(xiàn)了重大分歧?！?1〕Vgl.HenriDeschenaux,Das Grundbuch,SPR,V/3,II,Helbing&Lichtenhahn Verlag,Basel u.Frankfurt am Main,1989,S.788,792;Dieter Zobl,Grundbuchrecht,2.,ergaenzte u.nachgefuehrte Aufl.,Schulthess,Zuerich,Basel,Genf,2004,S.81.

判斷瑞士法上善意范圍的關(guān)鍵為,是否應(yīng)將善意的范圍與惡意的排除聯(lián)系在一起。多數(shù)學(xué)者及法院對此持肯定態(tài)度,理由如下:第一,瑞士法也像德國法那樣,在善意要件的規(guī)定上采用了并列式的立法用語。第 974條第 1款將善意規(guī)定為不知道 (nicht kennen)或不應(yīng)當(dāng)知道(nicht kennen sollte)。類似的規(guī)定在《瑞士民法典》中也不乏其例,如第 202條第 2款、第 217條第 2款、第 913條第 2款等。第二,雅吉對第 3條第 2款的解讀與第 974條第 1款的特別規(guī)定并不矛盾。雖然第 3條第 2款的解釋只適用于對應(yīng)知的說明,但這并不意味著它就將不知道排除在善意的范圍之外。例如,《瑞士債法典》第 26條第 1款和第 29條第 2款同時(shí)規(guī)定了知道或應(yīng)當(dāng)知道的情形,雅吉認(rèn)為這些規(guī)定也體現(xiàn)了第 3條第 2款關(guān)于應(yīng)知的涵義?！?2〕Vgl.PeterJaeggi,Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht,Einleitung,Art.1-10ZGB,Verlag Staempfli&CIE.,Bern,1962,S.388,414.由此看來,在解釋具體法條時(shí),即使是堅(jiān)持雅吉關(guān)于善意的界定,也并不必然意味著應(yīng)將善意的范圍局限于不應(yīng)知。因此,將善意界定為不應(yīng)知與非明知并不矛盾,只不過這種界定方法未能從不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的前提出發(fā),考察取得人可能為善意的所有情形。第三,法院的判例包括了對善意理解的兩種可能性。法院在實(shí)踐中對第 973條中善意含義的理解并不統(tǒng)一,只是要求應(yīng)根據(jù)具體的情況來進(jìn)行判斷。法院有時(shí)將善意理解為既非明知又非因過失而不知,〔23〕Vgl.Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid,II,3.Aufl.,Helbing&LichtenhahnVerlag,Basel,2007,S. 2367,2372.有時(shí)又從有無過失的角度,即是否應(yīng)知的角度來考慮不知道是否是可原諒的 (entschuldbar)?！?4〕Der gute Glaube im Immobiliarsachenrecht,in Das ZGB Lehren,Hrsg.von Alexandra Rumo-Jungo,Joerg Schmid,Peter Gauch,Universitaetsverlag Freiburg Schweiz,2001.

通過上述德國法和瑞士法上善意范圍的分析,可以看出,這兩個(gè)國家都將善意作為取得人獲得善意保護(hù)的主觀要件。所不同的是,在德國,因重大過失、間接故意等原因不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的,不影響取得人獲得善意保護(hù);而在瑞士,因過失而不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的,將不能獲得善意保護(hù)。瑞士法這樣規(guī)定的目的不是為了減輕原權(quán)利人的舉證負(fù)擔(dān),而是從取得人角度對其提出了注意義務(wù)的要求,從一定程度上限制了取得人獲得保護(hù)的可能性。瑞士法要求取得人在一定情況下應(yīng)履行注意義務(wù),這并不代表就將非明知排除在善意要件之外。如果取得人實(shí)際上因有意識地疏忽而未去獲悉信息,那么這種不愿了解瑕疵存在的間接故意和對瑕疵存在的明知之間沒有實(shí)質(zhì)差別?！?5〕Vgl.August Egger,Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch,Band 1,Einleitung Art.1-10.Das Personenrecht,Art.11-89,2.,umgearb.Aufl.,Schulthess,Zuerich,1930,S.83.從過錯(cuò)角度來看,因過失而不知的過錯(cuò)顯然要低于故意不去了解信息。因此,在前者尚不能獲得善意保護(hù)的情況下,后者當(dāng)然更無法獲得善意保護(hù)。

三、善意要件的決定因素

如果說在德國法和瑞士法區(qū)分動(dòng)產(chǎn)善意取得和不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意要件的過程中,權(quán)利外觀的可信賴度的強(qiáng)弱起到了決定性影響的話,〔26〕鮑爾/施蒂爾納,見前注〔3〕,頁 500。那么又是什么因素決定了這兩個(gè)國家不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的不同范圍呢?在前面從實(shí)證法的角度分析了善意要件的范圍之后,下面將主要從理論層面對善意要件的決定要素進(jìn)行深入剖析。

(一)道德因素與善意的關(guān)系

從學(xué)者們關(guān)于善意涵義的理解來看,是否將道德因素納入善意之中是決定德國和瑞士善意范圍的關(guān)鍵要素之一。道德因素與善意之間之所以在很多情況下具有緊密聯(lián)系,是因?yàn)闄?quán)利外觀的形成與善意之間存在因果關(guān)系。這種因果關(guān)系在德國法上體現(xiàn)為對動(dòng)產(chǎn)善意要求的可歸責(zé)性,而在瑞士法上則體現(xiàn)為產(chǎn)生注意義務(wù)的情勢與善意之間的因果關(guān)系。

善意一詞起源于羅馬法中取得時(shí)效制度的善意 (bona fides),德國和瑞士從無權(quán)利人處取得制度中善意的涵義均來源于此。究竟應(yīng)如何理解源自羅馬法中的善意,德國和瑞士的法學(xué)家從倫理學(xué)和心理學(xué)層面對善意的涵義曾展開過針鋒相對的爭辯。認(rèn)為善意是倫理學(xué)概念的學(xué)者直接從法律意識的層面來理解善意,將善意看作缺乏不法意識 (Fehlen desUnrechtbewusstsein),或者認(rèn)為善意是確信自己的行為是可信賴的 (redlich);而主張善意是心理學(xué)概念的學(xué)者則從認(rèn)知能力或理解力的角度來看待善意,認(rèn)為善意是一種認(rèn)識上的錯(cuò)誤,或者是不知道的狀態(tài),這種理解堅(jiān)持善意與自己的過錯(cuò)無關(guān)?！?7〕Vgl.Peter Jaeggi,Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht,Einleitung,Art.1-10ZGB, Verlag Staempfli&CIE.,Bern,1962,S.387;August Egger,Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Band 1,EinleitungArt.1-10.Das Personenrecht,Art.11-89,2.,umgearb.Aufl.,Schulthess,Zuerich, 1930,S.82.如果說這些爭辯對于瑞士法上善意的判斷以及德國法上的動(dòng)產(chǎn)交易還具有較大意義的話,那么對于德國法上的不動(dòng)產(chǎn)登記而言,則意義甚微。就不動(dòng)產(chǎn)登記法來看,德國立法者并未將道德因素納入善意范圍之中。

關(guān)于道德因素與法政策的選擇之間的關(guān)系,在下面還要著重談到。不過,從法技術(shù)層面而言,道德義務(wù)的存在與它所依存的環(huán)境之間的因果關(guān)系密切相連。前已述及,《瑞士民法典》第 3條規(guī)定了善意的一般條款,該條第 2款不僅規(guī)定了一定情勢下的注意義務(wù),還規(guī)定了這一情勢和善意之間的因果關(guān)系。〔28〕Vgl.Peter Jaeggi,Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht,Einleitung,Art.1-10ZGB,Verlag Staempfli&CIE.,Bern,1962,S.406.而德國法上動(dòng)產(chǎn)的善意取得和很多情況下的善意要件一樣,都需要考慮善意要件的可歸責(zé)性,因?yàn)閷η罢叨?一定的道德義務(wù)以及決定這一道德義務(wù)的情勢與善意之間存在因果關(guān)系。這就和上面談到的善意起源中,羅馬法關(guān)于時(shí)效取得制度中善意要件的要因性有關(guān)?！?9〕參見徐國棟:“論取得時(shí)效制度在人身關(guān)系法和公法上的適用”,《中國法學(xué)》2005年第 4期。要因性強(qiáng)調(diào),主張自己善意的人之主觀的善意與客觀的行為之間存在關(guān)聯(lián)性,以使他沒有理由懷疑自己的善意。這要求他謹(jǐn)言慎行,必須盡到一定的注意義務(wù),以避免使自己的善意受到懷疑和出現(xiàn)對自己不利的結(jié)果。就不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度而言,瑞士法要求取得人不僅要信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性和完整性,而且沒有理由懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的合法性。這就要求取得人必須注意那些可能會(huì)動(dòng)搖他對不動(dòng)產(chǎn)登記簿產(chǎn)生信賴的事實(shí)。如果他懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性,或者懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿之外的事實(shí),那么他將對此負(fù)有進(jìn)一步調(diào)查的義務(wù)?！?0〕Vgl.Heinz Rey,Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum,3.,ergaenzte u.ueberarbeitete. Aufl.,StaempfliVerlagAG,Bern,2007,S.389-390.因此,毋寧說取得人信賴的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容,不如說取得人信賴的對象是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上被登記錯(cuò)誤的處分人或讓與人在物權(quán)上的正當(dāng)性。因?yàn)?并不是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容引發(fā)了取得人的善意,而是取得人缺少對違法性的意識產(chǎn)生了善意?！?1〕Vgl.Dieter Zobl,Grundbuchrecht,2.,ergaenzte u.nachgefuehrte Aufl.,Schulthess,Zuerich,Basel, Genf,2004,S.81;Peter Jaeggi,Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht,Einleitung,Art.1-10ZGB,Verlag Staempfli&CIE.,Bern,1962,S.388.

與之相比,德國法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中的善意要件并不要求取得人負(fù)有任何注意義務(wù),因?yàn)槿〉萌说纳埔馀c不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的權(quán)利外觀之間并不存在因果關(guān)系。哪怕不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確發(fā)生在取得人查閱過不動(dòng)產(chǎn)登記簿之后,或者是在登記申請被提交之后,皆不影響他根據(jù)這個(gè)權(quán)利外觀受到善意保護(hù)。權(quán)利外觀并不是促使他為法律行為的動(dòng)因。因此,即使他懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性或者是對不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的發(fā)生持間接放任的態(tài)度,或者他根本不信任不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性,也不能動(dòng)搖客觀的權(quán)利外觀?！?2〕Vgl.MuenchKomm/Wacke,Band 6,4.Auf.,C.H.Beck Verlag,Muenchen,2004,S.308;Staudinger/Gursky,III,§§883-902,Neubearbeitung 2008,Sellier-de Gruyter,Berlin,2008,S.439.德國法之所以如此規(guī)定,原因在于立法者在制定該不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度時(shí)有兩方面的考慮:一是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的宗旨,不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域只有善意取得人才能受到保護(hù),對此無需以道德義務(wù)作支撐。知道實(shí)際權(quán)利和登記簿記載不一致的人沒有理由要求獲得公信力的保護(hù)。二是將善意規(guī)定為消極排除條件的立法方法,使不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度不依賴于善意要件?；谏鲜隹紤],不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容對于與不動(dòng)產(chǎn)交易有關(guān)的法律關(guān)系具有決定性意義,而取得人明知內(nèi)容的不正確只作為排除要件。這種立法技術(shù)將取得人的善意看作是默認(rèn)的前提條件,而不是作為主張善意保護(hù)的要素?！?3〕Vgl.Reinhold Johow,Sachenrecht,Teil 1,Allgemeine Bestimmungen,Besitz und Eigentum,Walter de Gruyter&Co.,Berlin,New York,1982,S.360-361.

(二)絕對的交易保護(hù)

1.客觀善意要素與主觀善意要素

一般認(rèn)為,在德國法上的不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中,善意要件由主觀善意要素和客觀善意要素組成。前者是指取得人是否知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確,而后者指的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的可信賴性 (Verlaesslichkeit des Grundbuchs),即公信力?？陀^善意要素體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)置規(guī)程上,它包括了登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、登記簿的設(shè)置和登記范圍的確定。如前所述,取得人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴 (konkretes Vertrauen)與善意保護(hù)之間不存在因果關(guān)系,這就決定了主觀善意要素不是善意保護(hù)的必備構(gòu)成要件,而只是排除要件,取得人知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確就不能獲得保護(hù)?！?4〕BGHZ NJW 1980 2414.因此,對善意持有異議的人也不能夠通過證明取得人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿不具有主觀信賴而否定其善意。這樣一來,就排除了取得人因未盡到必要注意義務(wù)而被認(rèn)定為非善意的可能性。從這個(gè)意義上來說,德國法上的善意推定可看作是一種不可反駁的法律擬制。導(dǎo)致這種具體信賴與善意保護(hù)相分離的根本原因在于德國法上物權(quán)行為的抽象性。取得人即使知道了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的基礎(chǔ)行為無效的原因,也不影響他根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得物權(quán)。從主觀善意要素和客觀善意要素的關(guān)系來看,客觀善意要素在善意保護(hù)中居于核心地位。由此,學(xué)者們將善意要件稱為制度性的信賴 (institutionellesVertrauen)。〔35〕Vgl.Hermann Eichler,Die Rechtslehre vom Vertrauen,Privatrechtliche Untersuchungen ueber den Schutz desVertrauens,J.C.B.Mohr(Paul Siebeck),Tuebingen,1950,S.97-98.

瑞士法之所以規(guī)定了不同于德國法的善意要件,學(xué)者們的解釋是,德國法上不動(dòng)產(chǎn)登記具有形式上的絕對效力的做法夸大了公示思想的作用,而未充分考慮處分行為的原因。因此,對于瑞士法上的不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度而言,除了不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的客觀條件以外,取得人主觀上必須因?yàn)樾刨嚨怯浂鵀榉尚袨椤７駝t,對于第三人而言,根本不存在所謂的權(quán)利外觀,由權(quán)利外觀產(chǎn)生的信賴保護(hù)更無從談起。這就突出了取得人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴的重要性。這種具體的信賴一方面體現(xiàn)為取得人應(yīng)當(dāng)相信不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性和完整性,另一方面表現(xiàn)為他沒有足夠的理由懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。否則,他將被認(rèn)為缺乏對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴,對他的善意的推定也將被推翻?！?6〕Vgl.Oskar Leumann,Rechtsschein und Offenkundigkeitsgedanke im schweizerischen Recht,Druck von Huber&Co.AG,Frauenfeld,1933,S.45-46.這種做法實(shí)際上強(qiáng)調(diào)了主觀善意要素的決定性作用。

2.動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的二元論

德國法上對動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意要件的區(qū)分做法體現(xiàn)了其對動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行區(qū)分的二元論(Dualismus)思想。這種動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間的二元論思想是繼受日耳曼法的結(jié)果。中世紀(jì)的日耳曼法認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)較之動(dòng)產(chǎn)不僅是更具經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)權(quán)利客體,而且從社會(huì)功能角度來看具有不會(huì)枯竭的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。德國在繼受羅馬法的過程中受到了這一思想的影響。自 19世紀(jì) 70年代以后,動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分在德國日益明確。隨著動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分,主觀善意要素在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的重要意義日漸式微。動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分在法律上得到了充分體現(xiàn),有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定顯示出與羅馬法的重大差異,展示出動(dòng)產(chǎn)無可比擬的優(yōu)越的法律地位。德國法對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行特殊保護(hù)的做法較之羅馬法在經(jīng)濟(jì)意義上具有明顯的優(yōu)勢。德國人認(rèn)為,土地及其他不動(dòng)產(chǎn)不僅是每個(gè)人生存和自由發(fā)展的基礎(chǔ),也是人類共同生活和特殊公共利益的基礎(chǔ)。雖然它的流通能力較弱,但鑒于其巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)意義必須對其規(guī)定特殊的形式要求,以平衡由此產(chǎn)生的個(gè)人利益和公共利益的沖突。而動(dòng)產(chǎn)從功能價(jià)值上則與不動(dòng)產(chǎn)完全不同,難以從總體上對其價(jià)值進(jìn)行衡量。因此,立法者在制定民法典時(shí)便根據(jù)這種二元論的思想對動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了區(qū)別性對待?！?7〕Vgl.CarlButz,Der gute Glaube auf dem Gebiete des Liegenschaftsrechts,Universitaets-Buchdruckerei von J.Hoerning,Heidelberg,1906,S.24-25;Juergen F.Baur,Rolf Stuerner,Sachenrecht,18.,neu bearb.Aufl., Verlag C.H.Beck,Muenchen,2009,S.9-10.立法者考慮到動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間在功能上的差異,除了對一些具有共同性的問題進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定外 (如占有、所有權(quán)的內(nèi)容、種類以及保護(hù)),對其他部分都進(jìn)行了區(qū)別性規(guī)定(如所有權(quán)與限制物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓和廢止)?！?8〕Vgl.Juergen F.Baur,Rolf Stuerner,Sachenrecht,18.,neu bearb.Aufl.,Verlag C.H.Beck,Muenchen, 2009,S.10.

動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的二元論不僅體現(xiàn)在實(shí)體法規(guī)定上,更表現(xiàn)在程序法規(guī)定方面。不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度的建立為不動(dòng)產(chǎn)交易提供了一種客觀上值得信賴的基礎(chǔ),由此建立起了不同于其他國家的不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系。德國法的不動(dòng)產(chǎn)公示制度雖受到羅馬法的影響,但在糅合了日耳曼法理論之后,便呈現(xiàn)出與羅馬法完全不同的面貌。眾所周知,羅馬法上物權(quán)及其變動(dòng)為外界認(rèn)知的方式是占有交付,即使抵押權(quán)的設(shè)定也不例外。由于羅馬法沒有建立公開的、制度性的公示方式,因此,不論是動(dòng)產(chǎn)交易,還是不動(dòng)產(chǎn)交易,當(dāng)事人對物權(quán)的信賴均僅局限于對相對人個(gè)人信用的信賴。這種物權(quán)公示方式無法為大宗的和經(jīng)常性的物權(quán)變動(dòng)提供公開、便捷的安全性保障?！?9〕Vgl.Ludwig Kuhlenbeck,Von den Pandekten zum Bürgerlichen Gesetzbuch,Band 2,Carl Heymann Verlag,Berlin,1899,S.477-480.中世紀(jì)以后,德國吸收日耳曼法思想,在不動(dòng)產(chǎn)交易中要求不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和設(shè)定負(fù)擔(dān)應(yīng)當(dāng)具有公開性,因?yàn)槲ㄓ腥绱?方能為善意第三人提供交易安全的保障。起初,不動(dòng)產(chǎn)讓與交易雙方必須在法官面前表示讓與合意,隨著不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度的建立,這種讓與合意還必須進(jìn)行登記。這就要求所有與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變更有關(guān)的登記都必須制作成公開的書證。由于法院在不動(dòng)產(chǎn)交易程序中作為國家公權(quán)力的代表出現(xiàn),因此,不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度具有的公開性和權(quán)威性使不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序產(chǎn)生了合法性效力,這種效力逐漸演化為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力。〔40〕Vgl.CarlButz,Der gute Glaube auf dem Gebiete des Liegenschaftsrechts,Universitaets-Buchdruckerei von J.Hoerning,Heidelberg,1906,S.24-25.

建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的目的在于,通過登記給不動(dòng)產(chǎn)交易創(chuàng)造一個(gè)值得信賴的基礎(chǔ)。使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅都通過不動(dòng)產(chǎn)登記來實(shí)現(xiàn),讓不動(dòng)產(chǎn)登記成為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)構(gòu)成要件。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容成為決定法律關(guān)系的基礎(chǔ),這就明確地切斷了主觀信賴與善意保護(hù)之間的聯(lián)系,實(shí)現(xiàn)了對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的客觀信賴保護(hù)。這樣一來,每個(gè)人都可以信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿,而對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴并不是他取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的構(gòu)成要件。這也為注意義務(wù)的免除提供了基礎(chǔ),取得人既不需要因?yàn)樾刨嚥粍?dòng)產(chǎn)登記簿而為法律行為,也無須在對此持有疑問時(shí)負(fù)有調(diào)查義務(wù)。因?yàn)?不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力對善意第三人的保護(hù)作為法律擬制具有不可反駁性。而在不動(dòng)產(chǎn)登記簿之外使第三人負(fù)擔(dān)調(diào)查義務(wù)的做法,則違背了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的絕對性?！?1〕Vgl.Hermann Eichler,Die Rechtslehre vom Vertrauen,Privatrechtliche Untersuchungen ueber den Schutz desVertrauens,J.C.B.Mohr(Paul Siebeck),Tuebingen,1950,S.97-98.因此,德國學(xué)者將不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意保護(hù)稱為絕對的交易保護(hù),因?yàn)樗幕A(chǔ)并非是個(gè)人的具體的信賴,而是客觀的、擬制的信賴?！?2〕Vgl.MarcusLutter,Die Grenzen des sogenannten Gutglaubensschutzes im Grundbuch,ACP164,S.124, 166.

四、善意要件與注意義務(wù)

我國也有學(xué)者注意到了德國法在善意要件上以客觀信賴取代了主觀信賴,但是他認(rèn)為這是一種對善意界定的純客觀化方法。在這位學(xué)者看來,支持這種純客觀化的論據(jù)是查閱義務(wù)的免除和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制?！?3〕程嘯,見前注〔11〕,頁 79。如前所言,德國和瑞士同樣規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制,并且德國法上的善意要件不要求取得人負(fù)有注意義務(wù)。那么,查閱義務(wù)是否與善意要件的判斷標(biāo)準(zhǔn)存在聯(lián)系,瑞士法上注意義務(wù)的范圍包括哪些?下文將就此展開論述。

(一)查閱義務(wù)

德國法免除取得人查閱義務(wù)的原因,并不是因?yàn)闅v史上人們形成了信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的傳統(tǒng),或是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與事實(shí)的吻合度高而值得信賴,而是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度不要求對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記有具體的信賴。這一方面表現(xiàn)為取得人無需知道登記簿的內(nèi)容,也不需要信賴該內(nèi)容;另一方面體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容和權(quán)利取得之間沒有因果關(guān)系,取得人不需要基于信賴該內(nèi)容而做出取得的決定。因此,不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中的善意要件完全是一個(gè)獨(dú)立的、從不動(dòng)產(chǎn)登記簿特性中發(fā)展出來的否定性的概念。取得人不需要積極地信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿,也不需要基于這種信賴而積極地行為。由此可見,德國法上關(guān)于善意要件客觀化的理論并不是建立在取得人的信賴之上的,恰恰相反,它超越了個(gè)人的具體的信賴。主張德國法對善意界定純客觀化的學(xué)者認(rèn)為,我國大多數(shù)當(dāng)事人并不信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿,并認(rèn)為這是我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度和德國不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度在善意要件上的一大差別。這種看法說明他并未領(lǐng)會(huì)德國法上善意要件客觀化的真正含義。不僅如此,他也忽略了德國法上支持善意標(biāo)準(zhǔn)客觀化的制度基礎(chǔ),而從法解釋學(xué)的角度來看,這些制度基礎(chǔ)正是查閱義務(wù)得以免除的原因。

德國法之所以不要求取得人查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿,主要原因在于善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開性?！兜聡穹ǖ洹返?892條不僅規(guī)定了善意推定,而且規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意保護(hù)效果只能對取得人有利?；谏埔馔贫?取得人無需知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容也能夠獲得信賴保護(hù)。這一條文還有一個(gè)功能,那就是將取得人根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)對不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容的信賴視為不可推翻的假定,這就是前面提到的將取得人的善意作為默認(rèn)的前提條件。因此,不論取得人是否事先查閱了不動(dòng)產(chǎn)登記簿,對他來說,不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容作為客觀的權(quán)利外觀只會(huì)產(chǎn)生對他有利的法律后果。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公開性,這一原則一方面構(gòu)成了公信力的基礎(chǔ),即不動(dòng)產(chǎn)登記簿形式上是公開的,有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人可查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿;另一方面使取得人保有其所獲得的權(quán)利。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)取得行為只能依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿所表明的主觀和客觀權(quán)利狀況來進(jìn)行,即使取得人沒有查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿,不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容也被視為對其是已知的并且對其有效。這就促使取得人實(shí)際上必須要去查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿,因?yàn)槿〉萌瞬坏靡詻]有查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿為理由作為主張不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力保護(hù)的抗辯。因此,取得人無需查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿構(gòu)成了客觀信賴的表現(xiàn)形式,但并不是客觀信賴產(chǎn)生的原因。

在瑞士,取得人無需查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿的原因與德國法類似,同樣是基于善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開性。只不過,在立法技術(shù)上,這兩個(gè)方面不是通過不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度規(guī)定的,而是分別在《瑞士民法典》第 3條第 1款的善意推定條款和第 970條不動(dòng)產(chǎn)登記簿的查閱條款中規(guī)定的。對取得人而言,善意推定的好處在于,法律假定不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度要求的前提條件都已經(jīng)具備?；谏埔馔贫?取得人可以認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記是正確的和完整的,他不必通過查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿的憑證來核對債權(quán)行為是否有效,也不用證明自己對登記簿內(nèi)容的明知。這種推定完全符合第 970條關(guān)于登記簿查閱的規(guī)定,取得人不必表示他實(shí)際上查閱了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的各個(gè)組成部分,因?yàn)榈怯洸镜膬?nèi)容原則上被視為是已知的。雖然第 973條要求取得人“出于善意信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記”,但是結(jié)合善意推定和登記簿的公開性來看,這樣規(guī)定顯然假定取得人已經(jīng)知道了登記的內(nèi)容,并對其善意進(jìn)行保護(hù)——即便他實(shí)際上并不真正知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。為了防止這種做法帶來的不利后果,第 970條第3款也要求任何人不得提出其不知不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的抗辯,此外,如果原權(quán)利人能證明他有理由懷疑取得人的善意,那么這種善意推定將被推翻?！?4〕Vgl.Heinz Rey,Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum,3.,ergaenzte u.ueberarbeitete. Aufl.,StaempfliVerlagAGBern,2007,S.388;HenriDeschenaux,Das Grundbuch,SPR,V/3,II,Helbing&Lichtenhahn Verlag,Basel u.Frankfurt am Main,1989,S.790.

應(yīng)當(dāng)指出的是,雖然瑞士法也基于善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開性免除了取得人的查閱義務(wù),但是由于瑞士法要求取得人必須信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿并且強(qiáng)調(diào)信賴和善意保護(hù)之間的因果關(guān)系,因此,它并沒有像德國法那樣實(shí)現(xiàn)信賴保護(hù)的客觀化,而是對取得人提出了注意義務(wù)的要求。由德國法和瑞士法對查閱義務(wù)的規(guī)定可以看出,善意要件無論在德國法還是瑞士法上都不是作為積極要件出現(xiàn)的,而是從法律技術(shù)角度被推定的。這種推定的技術(shù)在免除了取得人對善意的證明責(zé)任的同時(shí),也達(dá)到了免除其查閱義務(wù)的效果。由此來看,善意推定、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開性以及不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度三者之間存在密不可分的關(guān)聯(lián),它們之間通過立法技術(shù)的方式實(shí)現(xiàn)了邏輯上的銜接。總的看來,這兩個(gè)國家對取得人的信賴進(jìn)行保護(hù)的基礎(chǔ)均建立在善意推定的規(guī)定之上,而不是建立在取得人實(shí)際的查閱行為和查閱結(jié)果之上。所不同的是,瑞士法仍然強(qiáng)調(diào)取得人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體的、個(gè)人化的信賴,強(qiáng)調(diào)個(gè)人的行為(包括了注意義務(wù)的履行)與善意保護(hù)之間的因果關(guān)系;而德國法所突出的是一種對潛在信賴的保護(hù),強(qiáng)調(diào)的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容的可靠性、可信賴性,不要求個(gè)人的行為與善意保護(hù)之間存在因果關(guān)系,也因此免除了所有的注意義務(wù)。

(二)調(diào)查義務(wù)

瑞士學(xué)者認(rèn)為,要證明取得人明知或應(yīng)知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確,明顯過于困難。因此,法律只要求,如果取得人盡到一定情勢所要求的注意義務(wù),那么就應(yīng)該能認(rèn)識到不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確。注意義務(wù)的依據(jù)是《瑞士民法典》第 3條第 2款。雖然從字面意義來看,該條款可以解釋成善意應(yīng)當(dāng)排除輕過失,但法院并沒有用過錯(cuò)作為善意的衡量標(biāo)準(zhǔn),也沒有采取嚴(yán)格的過失劃分標(biāo)準(zhǔn)。學(xué)界和司法界普遍主張,應(yīng)以客觀化標(biāo)準(zhǔn)來衡量注意義務(wù),而不應(yīng)直接采取無過失標(biāo)準(zhǔn)來界定善意的范圍。其原因在于:有時(shí)只要行為明確地偏離了一般的行為標(biāo)準(zhǔn),就可以排除善意,并不要求行為人有重大過失;而在另一些情況下,行為人只有在具有重大過失時(shí),才能被排除善意。這說明,過失程度與善意要件之間缺乏規(guī)律性的聯(lián)系。實(shí)踐中,法院一般也是根據(jù)具體情況靈活掌握輕過失和重過失的程度,而沒有對注意義務(wù)的程度做出嚴(yán)格區(qū)分。學(xué)界和司法界公認(rèn)的衡量注意義務(wù)的客觀化標(biāo)準(zhǔn)為,在特定的情況下經(jīng)常采用的一般標(biāo)準(zhǔn)(Durchschnittsmass),其常根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)和專家意見來確定。它要求行為人具有通常的理解力和勤勉程度,其行為符合一個(gè)正常的、并且是正直的人在這種情況下對待他人利益的方式?！?5〕Vgl.Peter Jaeggi,Berner Kommentar zum Schweizerischen Zivilrecht,Einleitung,Art.1-10ZGB,Verlag Staempfli&CIE.,Bern,1962,S.411f;Rudolf Pfister,Der Schutz des oeffentlichen Glaubens im schweizerischen Sachenrecht,Verlag Schulthess&Co.AG,Zuerich,1969,S.68f.

根據(jù)學(xué)術(shù)界對客觀化標(biāo)準(zhǔn)的理解,司法界通過判例確立了注意義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn):如果取得人獲悉了一個(gè)事實(shí),而這個(gè)事實(shí)足以引起一個(gè)具有通常的智力和注意程度的人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的懷疑,那么此時(shí)取得人應(yīng)負(fù)有對這一事實(shí)進(jìn)一步調(diào)查的義務(wù)。取得人履行調(diào)查義務(wù)的目的,在于消除自己對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的懷疑,并由此確立對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴。那么,他的調(diào)查義務(wù)應(yīng)當(dāng)涉及哪些內(nèi)容呢?學(xué)術(shù)界的看法是,調(diào)查的范圍不應(yīng)當(dāng)僅局限于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的主簿(Hauptbuch)所記載的內(nèi)容,還應(yīng)當(dāng)包括其他可能導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿之登記不正當(dāng)?shù)膽{證、登記日志,必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行實(shí)地察看。進(jìn)行實(shí)地察看的依據(jù)是《瑞士民法典》第 676條第 3款規(guī)定的自然公示 (natuerliche Publizitaet)?！?6〕該款規(guī)定:“前款的地役權(quán),如管道未暴露于地面的,依不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記產(chǎn)生;其他情形,依該管道的安置而產(chǎn)生?！彪m然這一條款本來的適用范圍是外在的管道,但對這一條款的適用范圍可以進(jìn)行擴(kuò)展,使其也適用于不動(dòng)產(chǎn)的外在物理狀況。依據(jù)自然公示的法理,與不動(dòng)產(chǎn)外在狀況有關(guān)一些情況可能在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中并未被登記為物權(quán),但這些情況的存在可能會(huì)對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)造成重要影響。取得人如果沒有通過調(diào)查去查知這些不動(dòng)產(chǎn)的外在狀況,那么他不能主張自己是善意的。此外,還有一些問題并不適用自然公示的法理,因?yàn)檫@些情況的存在與不動(dòng)產(chǎn)本身并無直接關(guān)系,但有可能構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)周圍重要的環(huán)境,例如過道、圍墻等外圍設(shè)施,這些設(shè)施的存在無法運(yùn)用自然公示來確定其物權(quán)歸屬。如果根據(jù)一般交易習(xí)慣的要求,這些設(shè)施的存在可能對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易產(chǎn)生重要影響的,那么取得人也應(yīng)當(dāng)盡到相應(yīng)的調(diào)查和詢問義務(wù)。否則,取得人不得主張自己為善意。〔47〕Vgl.Basler Kommentar ZGB/Juerg Schmid,II,3.Aufl.,Helbing&LichtenhahnVerlag,Basel,2007,S. 2368.

取得人不僅要關(guān)注與不動(dòng)產(chǎn)登記簿有關(guān)的登記材料和不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況,還應(yīng)當(dāng)對與不動(dòng)產(chǎn)交易有關(guān)的其他登記簿(如商事登記簿)的登記有充分的了解。此外,對于夫妻一方處分共同財(cái)產(chǎn)的問題,取得人也應(yīng)履行一定的調(diào)查義務(wù)?！?8〕Vgl.Heinz Rey,Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum,3.,ergaenzte u.ueberarbeitete. Aufl.,StaempfliVerlagAG,Bern,2007,S.390.《瑞士民法典》第 228條第 2款規(guī)定,只要第三人不知或理應(yīng)不知(wissen sollte)缺少另一方處分共同財(cái)產(chǎn)的同意,允許其以該同意為先決條件。從這一條款的規(guī)定來看,取得人雖然可以假定另一方已經(jīng)同意對共同財(cái)產(chǎn)的處分,但他必須對此盡到應(yīng)有的注意義務(wù)。

五、關(guān)于我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件的體系性思考

從德國、瑞士法不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的規(guī)定來看,善意要件最終的決定因素是物權(quán)變動(dòng)模式和不動(dòng)產(chǎn)登記程序法的規(guī)定。這些法政策選擇背后既有經(jīng)濟(jì)和道德因素,也有一定的交易習(xí)慣和法律文化背景。以下將對我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件進(jìn)行系統(tǒng)分析。

(一)物權(quán)變動(dòng)模式

關(guān)于我國物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)模式,有兩種代表性學(xué)說:債權(quán)形式主義說和物權(quán)形式主義說。兩者的共同之處在于,將登記機(jī)關(guān)的登記行為看作不動(dòng)產(chǎn)登記效果發(fā)生的生效要件。區(qū)別之處在于,債權(quán)形式主義否認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性,認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是履行債權(quán)意思的結(jié)果;而物權(quán)形式主義則認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)登記的結(jié)果是履行物權(quán)意思的效果,承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和抽象性。

這兩種學(xué)說均系舶來品,前者以奧地利法為藍(lán)本,后者以德國法為淵源。這兩種立法模式的爭議在我國由來已久,在《物權(quán)法》頒布之后仍然沒有達(dá)成一致意見。筆者認(rèn)為,我國學(xué)者對奧地利和德國法上物權(quán)變動(dòng)模式的理解不夠全面,主要體現(xiàn)在對登記行為性質(zhì)的認(rèn)定上。在我國學(xué)者看來,這兩種學(xué)說都將登記效果看作是實(shí)體法上的意思表示 (債權(quán)意思或物權(quán)意思)加登記行為的結(jié)果,然而,這種解讀方式忽視了不動(dòng)產(chǎn)登記程序的獨(dú)立性。這兩種學(xué)說都將不動(dòng)產(chǎn)登記過程看作是當(dāng)事人的法律行為與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為共同作用的結(jié)果,卻未對不動(dòng)產(chǎn)登記過程中當(dāng)事人登記申請行為的性質(zhì)給予足夠關(guān)注。換言之,在這兩種物權(quán)變動(dòng)模式中,登記機(jī)關(guān)的登記記載行為替代了當(dāng)事人在登記過程中可能的意思表示行為。

由前面對德國和瑞士不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的分析可以看出,德國法上的不動(dòng)產(chǎn)登記過程為登記申請(程序行為)+物權(quán)合意(或登記同意)+登記記載,而在瑞士法和奧地利法上,不動(dòng)產(chǎn)登記過程可概括為債權(quán)行為 +登記申請 (或登記同意)+登記記載,而登記申請 (或登記同意)被視為單方物權(quán)行為。〔49〕參見常鵬翱:“另一種物權(quán)行為理論——以瑞士法為考察對象”,《環(huán)球法律評論》2010年第 2期,頁 101;Bernhard Eccher,Kurzkommentar zum ABGB,hrsg.von Helmut Koziol,PeterBydlinski,Raimund Bollenberger,2.ueberarb.u.erweiterte Aufl.,Springer,W ien,New York,2007,S.389,S.405;Franz Bydilinski,Rechtsgeschaeftliche Voraussetzungen der Eingentumsuebertragung,in Festschrift fuer Karl Larenz,Hrsg.Von Gotthard Paulus,C.H.Beck’sche Verlagsbuchhandlung,Muenchen,1973,S.1028.瑞士法和奧地利法并非不承認(rèn)(單方)物權(quán)行為的獨(dú)立性,只不過它們均不認(rèn)可物權(quán)合意的獨(dú)立性,而使得物權(quán)變動(dòng)效果仍然依賴于債權(quán)行為的效力。遺憾的是,我國的兩種學(xué)說都沒有注意到德國法、瑞士法和奧地利法對不動(dòng)產(chǎn)登記程序中登記申請或登記同意的規(guī)定。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記申請行為

關(guān)于登記行為的性質(zhì),我國學(xué)者主要有三種見解:債權(quán)行為外在形式說、行政行為說和物權(quán)合意外在形式說。債權(quán)行為外在形式說和行政行為說的基礎(chǔ)都是物權(quán)變動(dòng)模式上的債權(quán)形式主義。這兩種學(xué)說均認(rèn)為,物權(quán)變動(dòng)以“債權(quán)行為加登記 (交付)生效主義”為特征,否認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性。不同的是,債權(quán)行為外在形式說只是將登記行為看作債權(quán)行為的外在形式,未對其作進(jìn)一步的定性。〔50〕參見梁慧星:“對物權(quán)法草案(第四次審議稿)的修改意見”,載吳漢東、陳小君主編:《私法研究》(第 6卷),法律出版社 2008年版,頁 75;崔建遠(yuǎn),見前注〔9〕,頁 49。而行政行為說則認(rèn)為,登記行為是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的依法而為的公法行為,并非民事行為。〔51〕參見王澤鑒,見前注〔10〕,頁 79;王利明,見前注〔8〕,頁 262,這位學(xué)者對不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)和物權(quán)變動(dòng)模式的理解前后有不一致之處。在同一本書的頁 305,他認(rèn)為登記有民事行為屬性。在此書的頁255-256,他贊同不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)形式主義說,而在頁 305,他又認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)之實(shí)體法上法律效果發(fā)生的根本原因在于當(dāng)事人之間的物權(quán)合意,而非登記機(jī)關(guān)的登記行為。物權(quán)合意外在形式說認(rèn)為,物權(quán)法采取的是物權(quán)合意加登記行為的物權(quán)變動(dòng)模式,登記行為是物權(quán)合意的外在形式,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)視為民事司法機(jī)關(guān),登記行為應(yīng)看作民事行為?！?2〕參見孫憲忠:“我國物權(quán)法中物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的法理評述”,《法學(xué)研究》2008年第 3期;孫憲忠:《中國物權(quán)法總論》(第二版),法律出版社 2009年版,頁 334。

這三種學(xué)說皆以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為主體來分析登記行為的性質(zhì)。這種做法雖關(guān)注了登記結(jié)果,卻忽視了登記申請人的申請行為。前已述及,與物權(quán)變動(dòng)模式直接相關(guān)的是登記申請人申請行為的性質(zhì)。根據(jù)我國不動(dòng)產(chǎn)登記程序法,登記申請以雙方共同申請為原則,以單方申請為例外。就不動(dòng)產(chǎn)善意取得而言,主要涉及雙方登記申請的情形。此時(shí),雙方當(dāng)事人必須到場,在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)面前就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分達(dá)成一致意思,并共同填寫書面的登記申請書。以《北京市房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書》為例,該申請書共分三個(gè)部分:一是房屋位置、權(quán)屬證書號以及房屋狀況;二是房屋買賣有關(guān)的價(jià)款、契稅、購房時(shí)間;三是雙方申請人的信息及簽名。如何認(rèn)定登記申請書的性質(zhì),成為認(rèn)定登記申請行為性質(zhì)的關(guān)鍵。登記申請書雖然形式上是雙方為了辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記而向登記機(jī)關(guān)提交的格式文件,但從法律關(guān)系來看,其實(shí)際上構(gòu)成了對申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的處分行為。根據(jù)登記申請書直接發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更和消滅的法律效果,而不是產(chǎn)生債權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記所依據(jù)的正是不動(dòng)產(chǎn)登記申請書。因此,在共同申請登記的情況下,登記申請書應(yīng)視為雙方當(dāng)事人對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的物權(quán)合意。

不動(dòng)產(chǎn)登記申請?jiān)诘聡腿鹗糠ㄉ暇詥畏叫袨槌霈F(xiàn),且德國法上僅具有程序法意義,與之相比,我國關(guān)于雙方登記申請行為的規(guī)定具有獨(dú)特性。不過,從要求提交的登記申請材料來看,我國不動(dòng)產(chǎn)登記的效果仍依賴于債權(quán)行為的效力。申請人在提交不動(dòng)產(chǎn)登記申請時(shí)需要提供權(quán)屬證明和債權(quán)合同。不少地方不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則和登記收件辦法等也將債權(quán)合同列為必備申請材料。不僅如此,多數(shù)法院在審理不動(dòng)產(chǎn)善意取得案件時(shí),也以合同的有效性作為判定不動(dòng)產(chǎn)善意取得的基礎(chǔ)。這充分說明,不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法律效果雖源于法律規(guī)定,但其仍受到債權(quán)合同效力和前手登記行為瑕疵的影響。這一點(diǎn)集中地體現(xiàn)在對取得人注意義務(wù)的要求上。

(三)關(guān)于注意義務(wù)的規(guī)定

從《物權(quán)法》和不動(dòng)產(chǎn)登記程序法的規(guī)定來看,在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí),取得人必須盡到一定的注意義務(wù),這體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)物理狀況、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況和不動(dòng)產(chǎn)實(shí)地調(diào)查三個(gè)方面。

就不動(dòng)產(chǎn)物理狀況而言,申請人應(yīng)提交與不動(dòng)產(chǎn)物理狀況有關(guān)的證明材料,如地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)、房屋平面圖、房屋勘測報(bào)告等。〔53〕參見《物權(quán)法》第 11條、《土地登記辦法》第 9條第 4款、《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定(試行)》2.9等。這些屬于與土地登記密切相關(guān)的其他證明材料,或者現(xiàn)場勘查材料。這間接地體現(xiàn)了取得人在進(jìn)行土地登記時(shí)應(yīng)履行的注意義務(wù)。

登記機(jī)關(guān)對申請人進(jìn)行詢問體現(xiàn)了對處分權(quán)限的審查。不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有權(quán)利推定效力,處分人的處分權(quán)無需通過詢問程序加以確認(rèn)。但是,不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范性文件均將對處分權(quán)的詢問列為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的職權(quán)?！?4〕參見《物權(quán)法》第 12條第 2款、《房屋登記辦法》第 18條。根據(jù)《珠海市房地產(chǎn)登記詢問表填寫說明》的規(guī)定,申請人需對與其處分權(quán)有關(guān)的問題進(jìn)行回答,如是否存在其他共有人、申請登記的房地產(chǎn)是否不存在產(chǎn)權(quán)糾紛、不存在查封或者預(yù)查封等權(quán)利限制等。若存在這些權(quán)利限制情形的,登記機(jī)關(guān)可不予受理。

由于我國沒有關(guān)于善意推定的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的詢問程序顯然暗含了要求取得人盡到查閱義務(wù)的意義。與不動(dòng)產(chǎn)處分權(quán)有關(guān)的事項(xiàng)屬于實(shí)體權(quán)利狀況,取得人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)是否知道這些情況,并不應(yīng)構(gòu)成取得人善意取得的前提。只要取得人信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載,就應(yīng)該受到善意保護(hù)。關(guān)于詢問和查閱義務(wù)的上述規(guī)定,起到了進(jìn)一步確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況,從而保證登記權(quán)利與實(shí)體權(quán)利一致的目的。這些規(guī)定的實(shí)際目的在于,“規(guī)避因當(dāng)事人提供虛假、隱瞞真實(shí)情況所引發(fā)的行政及法律風(fēng)險(xiǎn)”(《珠海市房地產(chǎn)登記詢問表填寫說明》二、表格制定目的)。這些規(guī)定在一定意義上起到了將一般交易中的查閱義務(wù)等注意義務(wù)法定化的作用,登記機(jī)關(guān)扮演了督促、協(xié)助申請人履行注意義務(wù)的角色。此外,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)還具有實(shí)地查看的職權(quán),其目的仍是為了保證登記權(quán)利與實(shí)體權(quán)利的一致性,而這在一定程度上也幫助當(dāng)事人履行了注意義務(wù)。

我國之所以在注意義務(wù)方面做出了不同于德國和瑞士法的規(guī)定,是出于以下原因:第一,我國土地實(shí)行國有制和集體所有制,因此不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不能完全視為是與公共利益無關(guān)的私法行為。至少就土地權(quán)利而言,土地是否存在閑置、是否應(yīng)當(dāng)收回等不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)合法性在一定程度上關(guān)系到國家和集體的利益。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為了保證實(shí)質(zhì)合法性而規(guī)定這些審查程序,實(shí)際上超越了登記機(jī)關(guān)的中立地位,在一定程度上保留了以往的行政管理職能。第二,我國房、地分離登記的二元制的登記體制決定了不動(dòng)產(chǎn)交易主體必須履行更多的注意義務(wù),例如查閱、核實(shí)房屋和土地權(quán)屬證書、登記簿等,以規(guī)避登記體制本身帶來的風(fēng)險(xiǎn)。第三,交易習(xí)慣使然。農(nóng)村的房屋長期不進(jìn)行登記,家庭共有、夫妻共有的房屋常常登記在一人名下,這些現(xiàn)象非常普遍,也屬于基本的交易常識。這就要求取得人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí),應(yīng)當(dāng)考慮到我國的實(shí)際情況,而不是閉目塞聽,對可能是共有的房屋不進(jìn)行查證。這事實(shí)上對真正的權(quán)屬狀況的不知起到了間接放任的作用。

(四)關(guān)于借鑒瑞士法關(guān)于善意規(guī)定的意見(代結(jié)語)

不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度兼具了依法律行為和依法律規(guī)定發(fā)生物權(quán)變動(dòng)這兩種方式的特征。該制度法律效果的法定性通常會(huì)排擠其在法律行為方面的特征。從形式上看,善意要件的判定與善意推定、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制密不可分,就實(shí)質(zhì)上而言,善意要件的確定始終以物權(quán)行為的抽象性或有因性為根基。在善意要件賴以存在的法律行為中,與善意要件相伴生的注意義務(wù)體現(xiàn)的正是法律行為所具有的特征。只不過,在法政策的選擇上,德國法采取了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的二元論思想和物權(quán)行為的抽象性理論,實(shí)現(xiàn)了善意要件和注意義務(wù)的分離;而在瑞士,物權(quán)變動(dòng)效果始終與債權(quán)行為的效力相聯(lián)系,這就使得善意要件的判定與注意義務(wù)緊密相連。

由于我國并未明確規(guī)定善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的擬制,因此,對于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件的判定必須以法律行為 (不動(dòng)產(chǎn)交易行為)作為切入點(diǎn)。結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)交易程序法和不動(dòng)產(chǎn)交易的習(xí)慣來看,不動(dòng)產(chǎn)登記程序法關(guān)于雙方登記申請和登記申請材料等相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)了物權(quán)行為的有因性和對注意義務(wù)的要求。綜上所述,在理解我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件時(shí),應(yīng)結(jié)合法律行為和注意義務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)性思考?？蛇m當(dāng)借鑒瑞士法不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度關(guān)于善意要件的規(guī)定,來進(jìn)一步明確我國法關(guān)于善意的范圍和判斷標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。