社會(huì)福利視角下的長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房保障政策分析

齊 華

（長(zhǎng)沙民政職業(yè)技術(shù)學(xué)院，湖南長(zhǎng)沙 410004）

社會(huì)福利視角下的長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房保障政策分析

齊 華

（長(zhǎng)沙民政職業(yè)技術(shù)學(xué)院，湖南長(zhǎng)沙 410004）

文中回顧了長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房保障政策歷程，對(duì)長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)物補(bǔ)貼與貨幣補(bǔ)貼進(jìn)行比較分析，相對(duì)于貨幣補(bǔ)貼政策，實(shí)物補(bǔ)貼政策能夠?qū)崿F(xiàn)帕累托改進(jìn)，能夠增加社會(huì)福利，是一種更為有效的制度安排，將使有限的政府補(bǔ)貼惠及更多的中低收入家庭。當(dāng)前長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房保障工作重點(diǎn)應(yīng)集中于解決實(shí)物補(bǔ)貼保障政策在具體執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，而不是調(diào)整保障政策。

經(jīng)濟(jì)適用房；實(shí)物補(bǔ)貼；貨幣補(bǔ)貼；帕累托改進(jìn)；社會(huì)福利

一、長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房保障政策現(xiàn)狀分析

1、長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房保障政策歷程

長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房保障工作自1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)［1998］23號(hào)）發(fā)布開(kāi)始，從理清思路、構(gòu)建體系入手，著力完善政策，逐步形成了實(shí)物補(bǔ)貼形式的經(jīng)濟(jì)適用房保障體系；2005年3月，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》相關(guān)規(guī)定，長(zhǎng)沙市一方面繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量，另一方面嚴(yán)格控制購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，嚴(yán)格控制戶型標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格限定價(jià)格，嚴(yán)格限定面積標(biāo)準(zhǔn)；2006年3月，長(zhǎng)沙市將經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，暫停辦理30周歲以下未婚戶購(gòu)房手續(xù)；2007年，長(zhǎng)沙市加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房政府回購(gòu)出售和公示制度；2008年7月，長(zhǎng)沙市出臺(tái)《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案》，改革經(jīng)濟(jì)適用住房保障政策，推行經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼，停止實(shí)物補(bǔ)貼，支持保障對(duì)象以自主購(gòu)房的方式解決住房問(wèn)題，這標(biāo)志著長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房保障政策從實(shí)物補(bǔ)貼轉(zhuǎn)向貨幣補(bǔ)貼。

2、長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)物補(bǔ)貼與貨幣補(bǔ)貼的比較分析

實(shí)物補(bǔ)貼是指政府通過(guò)免收土地出讓金，對(duì)各種批準(zhǔn)的費(fèi)用減半征收，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)不超過(guò)3%［1］，對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，在住房順利出售的條件下實(shí)現(xiàn)對(duì)中低收入家庭的補(bǔ)貼，實(shí)質(zhì)是一種通過(guò)對(duì)生產(chǎn)者進(jìn)行補(bǔ)貼間接對(duì)中低收入家庭進(jìn)行補(bǔ)貼的方式。從長(zhǎng)沙市的實(shí)際情況來(lái)看，2007年商品房均價(jià)為3601元/平方米，經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)為1750元/平方米，比商品房均價(jià)少1851元/平方米，這部分差值相當(dāng)于政府給予的補(bǔ)貼［2］。

貨幣補(bǔ)貼是指在消費(fèi)領(lǐng)域?qū)χ械褪杖爰彝ブ苯犹峁┴泿叛a(bǔ)貼來(lái)提高中低收入家庭解決住房問(wèn)題能力的補(bǔ)貼方式。從長(zhǎng)沙市的實(shí)際情況來(lái)看，根據(jù)2008年7月公布的《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案》，凡是符合長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房申購(gòu)條件的保障對(duì)象，2008年補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為低收入無(wú)房家庭每戶8萬(wàn)元，按照每套經(jīng)濟(jì)適用房平均面積60—80平方米計(jì)算，政府優(yōu)惠了約1000—1333元/平方米左右［2］?？梢?jiàn)，實(shí)物補(bǔ)貼的政策還是讓長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房保障對(duì)象享受到了更多的優(yōu)惠。

二、實(shí)物補(bǔ)貼與貨幣補(bǔ)貼的社會(huì)福利分析

經(jīng)濟(jì)適用房保障的目的是為了解決城市中那些無(wú)法以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)住房的中低收入者的住房問(wèn)題，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)公平、和諧，增加社會(huì)福利。因此，判斷一項(xiàng)保障政策實(shí)施的成果應(yīng)在于其是否增加社會(huì)福利，按照福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，如果政策的調(diào)整能夠?qū)崿F(xiàn)帕累托改進(jìn)，即通過(guò)資源的重新配置達(dá)到使某個(gè)人的福利增加而不會(huì)使其他人的福利減少，則意味著社會(huì)福利增加，反之，則減少。

如圖所示，假設(shè)在一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，中低收入家庭對(duì)住房的需求曲線為D，市場(chǎng)上的住房供給曲線為S，兩者相交于均衡點(diǎn)H，市場(chǎng)上的均衡價(jià)格和均衡量為P與Q。此時(shí)，政府實(shí)行實(shí)物補(bǔ)貼政策，采取對(duì)開(kāi)發(fā)商用地補(bǔ)貼、稅收減免等降低其成本，在其它條件不變的情況下，由于開(kāi)發(fā)商邊際成本的下降，市場(chǎng)中住房供給曲線S向右下方平移至S'，S'與D相交于新的均衡點(diǎn)H'，這樣形成了新的住房均衡價(jià)格P'和均衡量Q'，從圖中可以看出，在H'上，市場(chǎng)上住房?jī)r(jià)格下降，開(kāi)發(fā)商供給量增加，這就是實(shí)物補(bǔ)貼的結(jié)果。如果政府沒(méi)有提供這些優(yōu)惠，那么要達(dá)到供給量Q'，開(kāi)發(fā)商所要的價(jià)格為P*,從圖中可以看出圖形P'P*H*H'即為政府以實(shí)物補(bǔ)貼方式向經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)者提供的隱形補(bǔ)貼。

在既定供給量Q'的情況下，政府為了達(dá)到同樣的政策效果，取消實(shí)物補(bǔ)貼而采用貨幣補(bǔ)貼的方式，政府向中低收入家庭提供貨幣補(bǔ)貼，提高了他們的購(gòu)買(mǎi)力水平，因此，需求曲線D向右上方平移至D'，新的需求曲線D'與供給曲線S相交于H*，形成了新的均衡價(jià)格P*。在P*的價(jià)格水平下，如果沒(méi)有政府的貨幣補(bǔ)貼，那么市場(chǎng)中的住房需求量是Q*?？梢钥闯鰣D中AQ*Q'H*即政府為達(dá)到相同政策效果而需支付的貨幣補(bǔ)貼［3］。

因此，在既定住房供給量Q'的情況下,政府提供的實(shí)物補(bǔ)貼額為P'P*H*H'，而貨幣補(bǔ)貼額為AQ*Q'H*。如果要比較兩種補(bǔ)貼額的大小，在圖中可以轉(zhuǎn)化為比較四邊形P*P'MA與MQ*Q'H'的大小。在其它條件不變的情況下，根據(jù)彈性定理，住房需求富有彈性（>1），曲線平緩，四邊形MQ*Q'H'面積大于四邊形P*P'MA的面積，政府提供的貨幣補(bǔ)貼額大于實(shí)物補(bǔ)貼額，實(shí)物補(bǔ)貼政策優(yōu)于貨幣補(bǔ)貼政策，實(shí)物補(bǔ)貼政策調(diào)整為貨幣補(bǔ)貼政策，則社會(huì)福利減少；反之，價(jià)格需求缺乏彈性。

圖1 實(shí)物補(bǔ)貼與貨幣補(bǔ)貼的社會(huì)福利分析

（<1），曲線陡峭，四邊形P*P'MA大于四邊形MQ*Q'H'的面積，政府提供的實(shí)物補(bǔ)貼額大于貨幣補(bǔ)貼額，貨幣補(bǔ)貼政策優(yōu)于實(shí)物補(bǔ)貼政策，實(shí)物補(bǔ)貼政策調(diào)整為貨幣補(bǔ)貼政策能夠?qū)崿F(xiàn)帕累托改進(jìn)，社會(huì)福利增加。

三、長(zhǎng)沙市住房需求價(jià)格彈性的測(cè)算

從以上分析可以看出，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房保障政策到底是實(shí)物補(bǔ)貼優(yōu)于貨幣補(bǔ)貼還是貨幣補(bǔ)貼優(yōu)于實(shí)物補(bǔ)貼，取決于長(zhǎng)沙市住房需求價(jià)格彈性的大小。

其中Q表示長(zhǎng)沙市住房需求量，用住房的銷(xiāo)售總面積來(lái)大致反映，住房的銷(xiāo)售總面積用商品房銷(xiāo)售面積和經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售面積之和來(lái)計(jì)算；m是一個(gè)正常數(shù)；p表示住房銷(xiāo)售均價(jià)；a為冪指數(shù)；n為殘項(xiàng)。

其中，c=lnm。對(duì)（2）式兩邊對(duì)p求導(dǎo)，并整理得：

需求價(jià)格彈性ε=a

下面用表12000—2007年長(zhǎng)沙市住房銷(xiāo)售量與價(jià)格時(shí)間序列數(shù)據(jù)來(lái)測(cè)算長(zhǎng)沙市住房需求價(jià)格彈性。

利用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件，計(jì)算結(jié)果如下：

方程擬合優(yōu)度R2結(jié)果良好，且方程很好地通過(guò)t檢驗(yàn)和F檢驗(yàn)，因此計(jì)算結(jié)果是可以接受的。

綜合以上計(jì)算：長(zhǎng)沙市住房需求價(jià)格彈性ε=1.561，因此，長(zhǎng)沙市住房需求富有彈性（>1），實(shí)物補(bǔ)貼政策優(yōu)于貨幣補(bǔ)貼政策，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)物補(bǔ)貼政策調(diào)整為貨幣補(bǔ)貼政策不能實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)，社會(huì)福利減少。

表1 2000—2007年長(zhǎng)沙市住房銷(xiāo)售量與價(jià)格

四、結(jié)束語(yǔ)

長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)物補(bǔ)貼保障政策在具體執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)了許多問(wèn)題，如申請(qǐng)對(duì)象信息真實(shí)性審查難、部分經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高、空間布局不合理等等。也正因?yàn)槿绱耍?008年7月，長(zhǎng)沙市出臺(tái)《長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案》，改革經(jīng)濟(jì)適用住房保障政策，但是從上面的分析中可以看到，面對(duì)較高的長(zhǎng)沙市住房需求彈性，相對(duì)于貨幣補(bǔ)貼政策，實(shí)物補(bǔ)貼政策能夠?qū)崿F(xiàn)帕累托改進(jìn)，是一種更為有效的制度安排，將使有限的政府補(bǔ)貼惠及更多的中低收入家庭。因此，當(dāng)前長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房保障工作重點(diǎn)應(yīng)集中于解決實(shí)物補(bǔ)貼保障政策在具體執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，而不是調(diào)整保障政策。

［1］李宏瑾，蔡鍵.公平目標(biāo)、社會(huì)福利與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)［J］.南方金融，2009，（1）.

［2］何慧蘭.長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀分析及合理開(kāi)發(fā)研究［D］.長(zhǎng)沙：湖南師范大學(xué)，2009.

［3］林榮茂.經(jīng)濟(jì)適用房劃撥用地補(bǔ)貼與貨幣補(bǔ)貼的福利、效率與產(chǎn)權(quán)分析［J］.中國(guó)土地科學(xué)，2006，（4）.

F293.31 < class="emphasis_bold">［文章標(biāo)識(shí)碼］ A

A

1671-5136（2011） 03-0075-02

2011-08-26

齊華（1981—）,男，山東濰坊人，長(zhǎng)沙民政職業(yè)技術(shù)學(xué)院社會(huì)管理學(xué)院講師、碩士。研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)金融。