房地產(chǎn)稅費轉(zhuǎn)型改革思考

　　〔摘要〕改革開放以來我國房地產(chǎn)業(yè)取得快速發(fā)展，但近幾年我國部分地區(qū)房價畸高，房地產(chǎn)市場運行越來越偏離正常的軌道。產(chǎn)生這些問題的原因很多，房地產(chǎn)市場稅費制度不合理就是其中的重要原因之一。隨著市場經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我國房地產(chǎn)稅費制度一直處于改革完善之中，但仍然存在費明顯重于稅，稅收分布結(jié)構(gòu)、計稅依據(jù)和征稅范圍不合理，地方政府短視，法律制度不健全等問題。為此，要建立新的房地產(chǎn)稅收體系，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅，把房地產(chǎn)稅劃歸地方政府，做好稅收體制改革之前的各種準(zhǔn)備，提高地方政府公共預(yù)算的透明度，加強房地產(chǎn)稅收和評估法制建設(shè)。
　　〔關(guān)鍵詞〕房地產(chǎn)，稅費轉(zhuǎn)型，地方財政，可持續(xù)增長
　　〔中圖分類號〕F812〔文獻(xiàn)標(biāo)識碼〕A 〔文章編號〕1004-4175（2011）03-0073-04
　　
　　近幾年我國地方政府熱衷于土地財政，主要依靠土地出讓金緩解地方財政的壓力，但同時也迅速推漲了房價，并催生出一系列難以預(yù)料的影響國民經(jīng)濟健康發(fā)展的問題。從長期來看，保持地方財政的可持續(xù)增長，應(yīng)該有穩(wěn)定持續(xù)的稅收來源，而土地是不可再生的稀缺資源，僅僅依靠土地出讓金的收入支撐地方財政，是難以持久的。保持國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展、社會長期繁榮穩(wěn)定，需要一個健康的房地產(chǎn)市場環(huán)境。因此，必須適時進(jìn)行房地產(chǎn)稅費轉(zhuǎn)型改革。
　　
　　一、房地產(chǎn)稅費轉(zhuǎn)型改革的必要性
　　
　　隨著改革開放和社會主義市場經(jīng)濟體制的日益完善，我國房地產(chǎn)業(yè)取得快速發(fā)展。但最近幾年，我國部分地區(qū)如北京、上海、深圳、杭州的房價畸高，房地產(chǎn)市場運行越來越偏離正常的軌道。產(chǎn)生這些問題的原因是多方面的，房地產(chǎn)市場的稅費制度不合理就是其中的重要原因之一。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展關(guān)系著重大的民生問題——民眾安居問題，直接影響到宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)運行、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理協(xié)調(diào)發(fā)展、金融機構(gòu)的運營風(fēng)險、高素質(zhì)勞動力的流動、政府給予民眾的信心以及整個社會的穩(wěn)定。房地產(chǎn)稅收制度既是調(diào)控房地產(chǎn)市場價格的有效工具，也是影響地方財政來源的重要政策。一個完善的房地產(chǎn)稅收制度可以促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展、保證房地產(chǎn)稅源穩(wěn)定和地方財政的可持續(xù)增長。因此，我國房地產(chǎn)稅費轉(zhuǎn)型改革勢在必行。
　　首先，房地產(chǎn)稅費轉(zhuǎn)型改革能夠解決稅費混雜、以費代稅、費目繁多、隨意性過大的現(xiàn)象。房地產(chǎn)稅費轉(zhuǎn)型的重要內(nèi)容就是以稅收代替收費，取消目前大部分收費項目，同時歸并為較少的稅收項目，解決房地產(chǎn)市場隨意收費的問題，形成以房地產(chǎn)稅為主體稅種，車船使用稅、營業(yè)稅等為輔助稅種的一個地方稅收體系。
　　其次，房地產(chǎn)稅費轉(zhuǎn)型改革可以監(jiān)管地方政府的財政收入和支出行為。地方政府來自于房地產(chǎn)的收益全部以房地產(chǎn)稅收形式直接納入地方政府財政，以預(yù)算形式明細(xì)房地產(chǎn)稅的收入和支出項目和數(shù)額，根據(jù)房地產(chǎn)稅的受益原則，房地產(chǎn)稅的收入基本用于滿足城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要。對房地產(chǎn)稅收的收支狀況實施監(jiān)管，可以保證房地產(chǎn)稅收效用最大化，杜絕地方政府把房地產(chǎn)收益當(dāng)作搖錢樹，隨意收取、隨意揮霍的現(xiàn)象。
　　再次，房地產(chǎn)稅費轉(zhuǎn)型改革有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。房地產(chǎn)稅收可以劃分為流通環(huán)節(jié)稅收和保有環(huán)節(jié)稅收。通過科學(xué)的房地產(chǎn)稅收設(shè)計，比如提高保有環(huán)節(jié)的成本，增加房地產(chǎn)收益累進(jìn)增值稅，增加土地溢價累進(jìn)增值稅，可以消除房地產(chǎn)市場的投機行為和過分投資行為，削弱囤地和炒地暴利，抑制房價過快上漲，以保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
　　
　　二、房地產(chǎn)稅費轉(zhuǎn)型改革進(jìn)程及面臨的主要問題
　　
　　隨著市場經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我國房地產(chǎn)稅費制度一直處于改革完善之中。1994年的稅制改革，通過稅種、稅目、稅率的調(diào)整和內(nèi)外稅制的統(tǒng)一，形成了我國房地產(chǎn)復(fù)合稅制體系。2003年10月，十六屆三中全會的決議提出：“實施城鎮(zhèn)化建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。2005年2月，國家稅務(wù)總局、財政部、國務(wù)院發(fā)展研究中心等有關(guān)部門研討《中國房地產(chǎn)稅收政策研究報告》，明確當(dāng)年進(jìn)行新的稅制設(shè)計。2010年4月，國務(wù)院啟動新一輪房產(chǎn)新政，明確要求發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。自2011年1月28日開始，我國部分城市進(jìn)行對個人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點。比如：上海市政府印發(fā)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和0.4%；重慶市對主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5%～1.2%。財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人就房產(chǎn)稅改革試點指出，房產(chǎn)稅為地方稅，當(dāng)條件成熟時將在全國范圍內(nèi)征收。滬渝房產(chǎn)稅改革只是我國房地產(chǎn)稅費轉(zhuǎn)型改革的破冰之舉，預(yù)示了我國房地產(chǎn)稅費改革的方向，但構(gòu)建一個完善的房地產(chǎn)稅收體系需要有計劃、分步驟地進(jìn)行，因此需要一個過程。
　　盡管我國房地產(chǎn)稅費改革在不斷地進(jìn)行并取得諸多成效，但隨著房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，其稅收中存在的問題也越來越明顯。我國地方財政收入來源主要有：地方稅收、地方行政收費、中央政府的轉(zhuǎn)移支付等，其中主要由前兩項收入構(gòu)成。1994年的分稅制改革使財力向中央政府集中，財政收支的差異化使地方財政一直處于收不抵支的困境之中，地方稅收占全國稅收比重一直處于百分之四十多，并有下降趨勢，地方財政收支缺口逐年增加，2004年增至近9000億元?！? 〕2009年，地方財政中的土地收入達(dá)1.6萬億元，地方融資總量為7.2萬億元。按照6%的利率計算，地方政府當(dāng)年需要支付5280億元的利息，這意味著從土地中獲得的近1/3資金都付了利息。2010年，地方總債務(wù)預(yù)計在10萬億元以上，而地方預(yù)算大概只有7萬～8萬億元。〔1 〕在巨大的資金缺口面前，地方政府只好依賴于土地和房地產(chǎn)，企圖通過投資拉動經(jīng)濟增長，通過房價上漲和出售土地籌集到更多的房地產(chǎn)及建筑的稅收和土地出讓金，以彌補事權(quán)與財權(quán)不對稱而帶來的財政收支缺口。在現(xiàn)行的分稅制下，土地出讓金的收入成為地方財政收入的主要來源，地方財政對土地的依賴程度越來越嚴(yán)重。許多地方財政收入的一半來自于土地收入，甚至有些地方財政收入的80%來自于土地出讓金。在過去幾年中，杭州市的土地出讓金一直排在全國城市的前列：2007年為646億元，在全國各城市中排名第二；2009年這一數(shù)字上升到了1054億元，排名第一。杭州土地供應(yīng)速度在2009年不斷加快，最后兩個月土地出讓金達(dá)到近500億元?！? 〕我國目前房地產(chǎn)市場稅費畸高，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、國民經(jīng)濟運行和社會穩(wěn)定產(chǎn)生的不利影響日益凸顯。
　　目前我國房地產(chǎn)稅費轉(zhuǎn)型中存在的問題，一是房地產(chǎn)稅收體系的設(shè)置已經(jīng)落后于房地產(chǎn)市場發(fā)展的狀況，許多可以征收的稅目還沒有開征(典型的就是房地產(chǎn)保有稅)、費大于稅；二是地方政府嚴(yán)重依賴土地財政的短視思維還具有很大的慣性；三是房地產(chǎn)稅收的相關(guān)法律制度不健全。具體來說：
　　1、收費項目多，征收不規(guī)范，費明顯重于稅。我國地方政府的大部分財政收入來自于土地出讓金和各種收費。其中，收費名目繁多且不規(guī)范。據(jù)測算，從上世紀(jì)90年代至今，房地產(chǎn)稅占我國地方財政收入的比重為10%左右，大大低于美國等發(fā)達(dá)國家的比重(如美國的房地產(chǎn)稅一般要占到地方財政收入的50%～80%)，同時，這些年我國90%以上的稅收來自增值稅、消費稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、關(guān)稅、個人所得稅、外商投資企業(yè)與外國企業(yè)所得稅這七大稅種。據(jù)了解，北京對房地產(chǎn)征收的各種名目的費有四十余種，而有的地方甚至多達(dá)近百種。根據(jù)一項調(diào)查，房地產(chǎn)業(yè)的政府收費現(xiàn)在已經(jīng)占到稅費總額的75%～80%。在土地成本中，收費項目占30%，土地出讓金占50%，稅僅占20%。這說明我國的房地產(chǎn)市場運行非常不規(guī)范，權(quán)大于法、費大于稅的現(xiàn)象十分突出?！岸愘M并立、費重稅輕、以費擠稅”，費大于稅限制了稅收對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)節(jié)作用?！? 〕
　　
　　2、稅收的分布結(jié)構(gòu)不合理。從目前稅收的分布結(jié)構(gòu)看，我國房地產(chǎn)稅主要分布在土地的取得、開發(fā)、流通等環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)相對偏輕。這種重轉(zhuǎn)移、輕保有的稅收分布結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生以下消極作用：流通環(huán)節(jié)土地承受過高的稅負(fù)，助長了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重；保有環(huán)節(jié)稅收缺失，導(dǎo)致政府無法參與增值價值的再分配，不利于地方財政收入的增加。同時，變相鼓勵房產(chǎn)投機商囤積居奇，導(dǎo)致相當(dāng)高的空房率，不但浪費了稀缺的房產(chǎn)資源，而且社會資源分配差距過大，引起新一輪的社會矛盾。
　　3、計稅依據(jù)和征稅范圍不合理。一是我國土地使用稅的征收不是按價值，而是按面積，這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，導(dǎo)致稅源不足和稅收減少。二是從價計征與從租計征的不公平性。從價計征的房地產(chǎn)稅，是依據(jù)房地產(chǎn)原值減去10%～30%后的余額，以1.2%的稅率計征，而這種價值是歷史成本，不反映市場價值；從租計征的房地產(chǎn)稅，是以租金的收入率乘以12%的稅率計征。因此，與按歷史成本從價計征相比，從租計征顯然稅負(fù)過重，這將會導(dǎo)致隱形市場泛濫、稅收減少。三是征稅范圍過窄。我國房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種雖然較多，但相對于每一種稅來說，征稅范圍都相對狹窄。目前我國的土地與房產(chǎn)稅只限于城市、縣城與建制鎮(zhèn)以及工礦，廣大農(nóng)村的一些應(yīng)征對象都排斥在外；即便在城鎮(zhèn)，也把機關(guān)、人民團體、軍隊以及由國家財政撥款的單位自用及個人所有的非經(jīng)營性房地產(chǎn)排除在外。
　　4、地方政府短視。最近幾年，地方政府通過土地出讓金輕而易舉地獲取了大量財政收入，大大減輕了地方政府的財政壓力；迅速推高的房價不斷制造出GDP高速增長的神話，大大刺激著地方政府獲得政績的沖動；地方政府之間的競爭更加助長了依賴土地財政的短視思維的慣性；稅費轉(zhuǎn)型意味著地方政府財政來源的改變，也意味著財政監(jiān)管的加強，這些都會影響我國房地產(chǎn)稅費的轉(zhuǎn)型。
　　5、法律制度不健全。目前我國房地產(chǎn)市場剛剛起步，房地產(chǎn)稅收制度主要以政府決議或暫行規(guī)定的方式出現(xiàn)，沒有專門的房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)，法律層次太低，權(quán)威性不強，沒有相關(guān)的配套法律制度，如抑制房地產(chǎn)投機、房地產(chǎn)估價、政府房地產(chǎn)收支預(yù)算等方面的法律制度，這會直接影響到房地產(chǎn)稅收制度的執(zhí)行效率。此外，頻繁的政策調(diào)整將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)展的不穩(wěn)定和預(yù)期的不確定。
　　
　　三、房地產(chǎn)稅費轉(zhuǎn)型改革的對策措施
　　
　　按照新時期稅制改革“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴(yán)征管”的原則和“分步實施”的要求，房地產(chǎn)稅的改革要簡單明了、漸進(jìn)推行。近期應(yīng)完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，改革其中的不合理部分；中遠(yuǎn)期目標(biāo)是改革和完善稅收體制和財政體制，使之與社會主義市場經(jīng)濟體制更加適應(yīng)；同時，要完善我國房地產(chǎn)稅費改革的配套措施。
　　1、建立新的房地產(chǎn)稅收體系。大多數(shù)國家都在房地產(chǎn)的取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)設(shè)置了相關(guān)稅種，基本涵蓋了房地產(chǎn)市場運行的各個環(huán)節(jié)，且稅負(fù)相對集中在保有環(huán)節(jié)，取得和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅負(fù)適當(dāng)。以英國為例，在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，其印花稅僅按土地和房產(chǎn)取得價格的1%征收，而來自房地產(chǎn)保有的不動產(chǎn)稅、經(jīng)營性不動產(chǎn)差晌卻占總稅收的30%左右。“重存輕流”的稅制結(jié)構(gòu)，極大地推動了房地產(chǎn)流通與土地的高效供給。高額的房地產(chǎn)保有稅，避免了業(yè)主控制或低效使用房地產(chǎn)，遏制了房地產(chǎn)開發(fā)商“圈地”、“待價而沽”，極大地繁榮了房地產(chǎn)二級市場，推動了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。遵循國際通行做法，我國也應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)的投資、交易、占有、所得等各個環(huán)節(jié)都征稅，形成多環(huán)節(jié)征稅、作用互補的財產(chǎn)稅體系。開征房地產(chǎn)保有稅，可以改變過去那種“重交易，輕保有”的不合理狀況，還能夠加快房地產(chǎn)流通，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
　　2、改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅。“簡稅種、寬稅基、低稅率”是我國今后稅制建設(shè)的一般原則。簡稅種就是較少地設(shè)置房地產(chǎn)稅種，如美國僅設(shè)置了財產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈與稅和房地產(chǎn)經(jīng)營所得稅，這樣便于理清稅收征納關(guān)系，提高稅收征管效率。寬稅基是擴大征稅范圍，通常各國除對公共事業(yè)、宗教、慈善機構(gòu)的不動產(chǎn)實行免稅外，其余的不動產(chǎn)均為征稅對象，同時還包括與房地產(chǎn)相關(guān)的一些經(jīng)濟行為，如房地產(chǎn)的繼承和贈與?？偟膩碚f，房地產(chǎn)稅收涵蓋了房地產(chǎn)取得、保有、流轉(zhuǎn)三個環(huán)節(jié)，并將房地產(chǎn)信托、證券化等新興行為納入了征稅范圍，為穩(wěn)定房地產(chǎn)稅收提供了必要的保障。低稅率是指主體稅種的稅率較低，如日本的房地產(chǎn)稅種雖然較多，但稅負(fù)水平低，其固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，最高稅率為2.1%，而且其課稅價格一般為市價的10%。再如，美國紐約市的房地產(chǎn)稅負(fù)水平為0.85%～4.77%，但由于“寬稅基”，地方政府也能獲得充足的稅收收入。因此，我國房產(chǎn)稅改革應(yīng)該做到：第一，開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅。合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，將對房產(chǎn)和對地產(chǎn)的征稅統(tǒng)一起來。對于城市房地產(chǎn)，無論是經(jīng)營性的還是非經(jīng)營性的，都要納入房地產(chǎn)稅的征稅范圍。第二，以房地產(chǎn)的評估價值作為稅基。改革房地產(chǎn)稅的多種標(biāo)準(zhǔn)，采用統(tǒng)一的評估價值作為稅基，使納稅人的稅收負(fù)擔(dān)相對公平，同時，也可使國家的財政收入隨房地產(chǎn)價格的上漲而增加。第三，取消城市維護建設(shè)稅。城市維護建設(shè)稅是對從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的單位和個人，以其實際繳納的“增值稅、營業(yè)稅和消費稅”的稅額為計稅依據(jù)，按納稅人所在地適用的不同稅率計算征收的一種稅，實質(zhì)CpCCqHyT/EIr4/Jr74spYTH3IYY7SBMVjl5xRhwViOQ=上是一種附加稅，在開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅后，可將此稅取消。第四，保留一些稅種。在房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)可保留營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)可保留印花稅和契稅，只是將有些不合適宜的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整。同時，要繼續(xù)征收個人所得稅，可考慮對在一定時期內(nèi)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的收益征收稅率相對較高的所得稅。
　　3、把房地產(chǎn)稅劃歸地方政府。在很多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)帶來的稅收可以占到年度財政收入的1/3 或1/4，凡實行分稅制的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)稅收基本上都劃歸地方政府，構(gòu)成地方政府財政收入的主要來源，這一點在美國表現(xiàn)得最為突出。如美國地方政府的財政收入75%以上來源于房地產(chǎn)業(yè)，且有遞增趨勢；美國的房地產(chǎn)稅法一般由各州自行制定，房地產(chǎn)稅由各市、鎮(zhèn)征收，稅收收入被地方政府用于各項基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)。一般來說，房地產(chǎn)稅收要占地方政府財政收入的50%～80%，這樣一種稅收格局把地方政府的事權(quán)和財權(quán)有機地結(jié)合起來，形成了一個良性的運行機制。房地產(chǎn)稅的稅基不具有流動性，地方征收管理的成本較低，適宜劃歸地方所有。并且，房地產(chǎn)稅歸地方所有，還能促進(jìn)地方政府提高公共服務(wù)的效率和質(zhì)量。因此，新的房地產(chǎn)稅中除企業(yè)所得稅共享外，其他的稅種都應(yīng)劃歸地方，增加地方政府的財政收入，減少對土地出讓金的依賴程度，維持財政的可持續(xù)發(fā)展和提高。
　　4、做好稅收體制改革之前的各種準(zhǔn)備。在稅收體制改革之前，有關(guān)部門必須做好以下準(zhǔn)備：清理各類房地產(chǎn)稅費，堅決去除不合理費用和重復(fù)收稅，將“明租、正稅、清費”這一房地產(chǎn)稅改革的基本方向落到實處；還需要解決信息不完全的問題。要充分利用現(xiàn)有的信息技術(shù)，加強信息化稅收管理水平，建立統(tǒng)一的全國性房地產(chǎn)信息平臺，提高房地產(chǎn)稅收征管的效率。
　　5、提高地方政府公共預(yù)算的透明度。房地產(chǎn)稅是一種“受益稅”，應(yīng)該體現(xiàn)出其受益原則。通過房地產(chǎn)稅改革，增加房地產(chǎn)稅收入，基本上能夠滿足城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要。在編制預(yù)算時，要把房地產(chǎn)稅收用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將房地產(chǎn)稅收與基礎(chǔ)設(shè)施支出密切聯(lián)系起來，這樣可以有力地促進(jìn)房地產(chǎn)市場和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的良性發(fā)展。還要將地方政府的公共收入和支出狀況公示于眾，讓納稅人真正了解財政支出的用途。此外，要提高公共預(yù)算的透明度，加強房地產(chǎn)稅收的監(jiān)管力度，讓納稅人放心，以保證房地產(chǎn)稅收真正取之于民、用之于民。
　　6、加強房地產(chǎn)稅收和評估法制建設(shè)。首先，各國政府歷來都很重視稅收法制建設(shè)，普遍制定了一套規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)、可行的稅收法律體系。如：韓國制定了相當(dāng)完備的房地產(chǎn)稅收法規(guī)，其中主要的法規(guī)有：關(guān)于抑制不動產(chǎn)投機特別措施稅法、抑制不動產(chǎn)投機和穩(wěn)定地價綜合對策和開發(fā)利益回收法等，可操作性強；日本制定了六十多個與房地產(chǎn)相關(guān)的法規(guī)。同時，各國都很重視對逃稅、漏稅行為的懲治，比如美國對未按期納稅者處以罰款，另按法定利率加計利息，并有留置財產(chǎn)權(quán)的規(guī)定。其次，各國政府都很注重并建立了比較規(guī)范的房地產(chǎn)價格評估制度。在美國，房地產(chǎn)估價學(xué)會、協(xié)會承擔(dān)了估價人員的選拔和估價待業(yè)的管理工作，同時建立了房地產(chǎn)估價報告復(fù)審制度。尤其是通過支付固定薪水的方式來強化評估的獨立性，是美國房地產(chǎn)評估制度的一大特色。日本的房地產(chǎn)評估主要由不動產(chǎn)鑒定協(xié)會和日本政府所屬的土地鑒定委員會共同管理，并確立了不動產(chǎn)鑒定資格考試制度，其評估的主要依據(jù)是不動產(chǎn)鑒定評估法。另外，比較有特色的是英國的房地產(chǎn)估價制度。英國的估價師分為民間和官方兩種，當(dāng)二者的估價結(jié)果有差異時，則通過協(xié)調(diào)乃至土地法庭來解決。因此，應(yīng)該借鑒國外的成熟經(jīng)驗，完善我國房地產(chǎn)稅收和評估法律制度，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供良好的制度環(huán)境。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
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　　〔2〕吳鵬.對開征物業(yè)稅的幾點質(zhì)疑〔J〕.中外企業(yè)家，2007，（1）.
　　責(zé)任編輯于曉媛