論商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險與防范

摘要:隨著房價不斷上漲，國家宏觀調(diào)控的力度也不斷加大，特別是受全球性經(jīng)濟滑坡的沖擊，我國經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場周期性波動的風(fēng)險也明顯顯現(xiàn)，住房按揭貸款的風(fēng)險控制和管理問題也擺在了我們面前。本文對個人住房按揭貸款的發(fā)展?fàn)顩r及成因進行分析，并提出相應(yīng)的防范措施。

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行 個人住房按揭貸款 風(fēng)險 防范

近年來，住房按揭貸款在我國發(fā)展迅速，商業(yè)銀行住房按揭貸款已成為國家解決居民住房消費的重要金融工具，也是居民購房置業(yè)必不可少的金融工具。各家商業(yè)銀行也都將個人住房貸款視為高收益、低風(fēng)險的信貸業(yè)務(wù)而大力發(fā)展，隨著這一業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴大，住房按揭貸款風(fēng)險逐步顯現(xiàn)，對我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)進行風(fēng)險分析并提出防范措施，對保障貸款安全，防止商業(yè)銀行金融風(fēng)險的發(fā)生有著巨大的現(xiàn)實意義。

一、我國個人住房按揭貸款的發(fā)展?fàn)顩r

我國個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展經(jīng)歷了以下幾個發(fā)展階段:第一個階段:1995年—1998年為初步發(fā)展階段，在這期間，中國人民銀行先后頒布了《政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》、《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》和《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，1998年7月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，商業(yè)銀行也積極調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，逐步將個人住房貸款確立為新的業(yè)務(wù)增長點，完善相關(guān)制度辦法，為個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。第二階段:1998年—2000年為快速發(fā)展階段，在此期間，人民銀行先后下發(fā)了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費的通知》、《關(guān)于改進金融服務(wù)、支持國民經(jīng)濟發(fā)展的指導(dǎo)意見》以及《個人住房貸款管理辦法》等文件，1999年，人行下發(fā)《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》，將個人住房貸款額度從原來的房價款的70%調(diào)整為80%。第三個階段:2001年為規(guī)范個人住房貸款業(yè)務(wù)階段，人民銀行針對個人住房貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展過程中出現(xiàn)的部分放松信貸條件、違規(guī)發(fā)放貸款甚至出現(xiàn)“零首付”等現(xiàn)象，下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》。第四階段，2003年至今，通過調(diào)整個人住房貸款政策進行宏觀調(diào)控階段，銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會2004年9月發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，從風(fēng)險管理的角度要求商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款時應(yīng)關(guān)注借款人的償還能力。目前各銀行的個人住房消費貸款當(dāng)年不良率基本低于0.5%，住房消費信貸成為資產(chǎn)質(zhì)量較好業(yè)務(wù)種類，成為各銀行競爭激烈的業(yè)務(wù)品種之一。

二、我國商業(yè)銀行個人住房按揭貸款存在的風(fēng)險分析

(一)借款人引發(fā)的風(fēng)險。即由于借款人不遵守合同約定導(dǎo)致銀行利益虧損。引發(fā)借方違約的原因十分復(fù)雜，主要有:一是依照中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定，商業(yè)銀行商品房按揭貸款的最高期限為30年，借款期間，借款人的收入、健康、婚姻等狀況的任何變化都可能對按揭貸款的安全回收產(chǎn)生影響。二是在住房貸款業(yè)務(wù)中，普遍存在著個人實際信息與商業(yè)銀行所了解的個人信息不相符的問題，借款人收人證明水分較大。三是個人住房貸款業(yè)務(wù)實行浮動利率制度，貸款者在利率上升周期中就可能出現(xiàn)違約現(xiàn)象，同樣會給銀行帶來風(fēng)險。

(二)銀行自身引發(fā)的風(fēng)險。近年來，住房按揭貸款在我國發(fā)展迅速，各家商業(yè)銀行也都將個人住房貸款視為高收益、低風(fēng)險的信貸業(yè)務(wù)而大力發(fā)展;一是為了大量吸引客戶，各銀行都在盡量地簡化貸款審批手續(xù)、加快貸款發(fā)放的速度，銀行在向客戶提供便利的貸款手續(xù)的同時，卻忽視了完善和規(guī)范貸款的相關(guān)手續(xù)，形成了信貸風(fēng)險。二是少數(shù)銀行內(nèi)部人員利用職權(quán)以貸謀私，發(fā)放人情貸款或降低貸款條件為關(guān)系人辦理“假按揭”，致使貸款損失。三是銀行從業(yè)人員法律意識不強，缺乏控制和防范風(fēng)險的經(jīng)驗，在業(yè)務(wù)操作中難免會存在不合規(guī)、不合法情況，在合同文本中也難免存在漏洞，對住房貸款資料的審查不嚴(yán)，甚至?xí)霈F(xiàn)違章違規(guī)操作現(xiàn)象，使個人住房貸款合同得不到法律保護，從而使銀行面臨著由操作風(fēng)險導(dǎo)致的法律風(fēng)險。

(三)開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險。開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險是銀行在按揭貸款中的最大的風(fēng)險源。表現(xiàn)為:一是開發(fā)商存在欺詐行為。由于開發(fā)商缺乏流動資金。為達到籌集大量資金的目的，開發(fā)商會向多人要求提供保證金。開發(fā)商收取購房人保證金后，通常向購房人編造保證金是代銀行收取并已存放在銀行。由于購房人不熟悉按揭流程，不了解開發(fā)商騙取保證金私自占有的情形，所以會直接向銀行索要，從而在銀行和購房者之間產(chǎn)生矛盾和糾紛，對銀行利益造成不良影響。二是開發(fā)商延期交付房產(chǎn)。由于開發(fā)商不能按約定準(zhǔn)時將樓房交付使用，甚至樓盤“爛尾”，致使購房合同無法履行時，購房者會依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定要求解除房屋買賣合同，同時會停止向銀行歸還貸款。此時，銀行己將貸款全部發(fā)放，由此導(dǎo)致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛、利益受到損失。三是開發(fā)商用“零按揭”的方式套用銀行信用。在銷售中，如果購房者無力支付首付款導(dǎo)致合同無法簽訂或開發(fā)商為達到自己的某種利益，開發(fā)商會向購房者出具虛假的首付款證明，導(dǎo)致購房者沒有支付任何款項就取得貸款，“零按揭”不但違背了按揭的基本條件，而且增加了銀行貸款的風(fēng)險。

三、商業(yè)銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險防范措施

針對目前我國個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的狀況，為保持個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，強化個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險管理，應(yīng)重點采取以下防范措施:

(一)加強風(fēng)險防范的意識，嚴(yán)把貸款審批關(guān)。由于我國個人住房按揭貸款起步晚，個人住房按揭貸款對風(fēng)險的認識不夠深刻、全面，且風(fēng)險防范意識較低，對風(fēng)險的管理不夠重視。因此，有效控制個人住房按揭貸款風(fēng)險，一是要從思想上給予重視增強風(fēng)險防范意識。二是在行動上嚴(yán)把貸款審批關(guān)，從源頭上防控風(fēng)險。由于按揭申請人獲得貸款的成功率較高，假個貸、假按揭案件時有發(fā)生，必須嚴(yán)把貸款審批關(guān)，嚴(yán)格審查按揭人資質(zhì)，嚴(yán)格執(zhí)行首付規(guī)定，以防止出現(xiàn)為爭攬客戶，競相降低標(biāo)準(zhǔn)等各種違反信貸準(zhǔn)入原則的現(xiàn)象，從源頭上防控風(fēng)險，確保新發(fā)放貸款的質(zhì)量。

(二)健全和完善銀行內(nèi)部控制制度。完善內(nèi)部控制制度主要在于健全和完善“審貸分離”制度。 “審貸分離”其基本的內(nèi)容是把貸款的評審工作與貸款的發(fā)放和回收工作分開。不得集中在同一個部門辦理。真正形成審貸、放貸、檢查相互監(jiān)督、相互制約的分離機制。但是從貸款管理的全過程來看，現(xiàn)行的“審貸分離”管理體制仍有欠缺，有待于進一步健全完善。

(三)建立有效的商業(yè)銀行激勵機制。不論是提高商業(yè)銀行的競爭力， 還是對經(jīng)營風(fēng)險實現(xiàn)控制， 人的因素都起到至關(guān)重要的作用，信貸風(fēng)險管理本質(zhì)上是對人的管理，信貸風(fēng)險管理人員的綜合素質(zhì)在銀行信貸風(fēng)險管理中起關(guān)鍵性的作用。所以通過建立科學(xué)、合理、切實可行的人才吸引、培養(yǎng)、開發(fā)、激勵、保全的整體性戰(zhàn)略，保證人員配備的真正到位，也是減低商業(yè)銀行經(jīng)營風(fēng)險、提高商業(yè)銀行綜合實力和競爭力的重要保障。

(四)加快個人住房按揭貸款證券化進程。個人住房按揭貸款證券化是指商業(yè)銀行將住房按揭貸款匯聚重組為抵押貸款群組，由證券化機構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程。個人住房抵押貸款證券化作為銀行避險工具，其主要作用有:一是 有利于拓寬商業(yè)銀行的融資渠道;二是有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險;三是有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力;四是有利于加強商業(yè)銀行的資本管理;五是有利于完善中央銀行的宏觀金融調(diào)控六是有利于推動我國資本市場的發(fā)展;各商業(yè)銀行應(yīng)該積極發(fā)展個人住房按揭貸款證券化、發(fā)行抵押貸款債券、引進抵押貸款投資者，以降低銀行的經(jīng)營風(fēng)險。

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