淺析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)價(jià)格趨勢(shì)

摘要：中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在2000年前后取消福利分房制度后取得了迅猛發(fā)展，隨之而來(lái)的是目益飆升的房?jī)r(jià)。2010年上半年以來(lái)，在國(guó)家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)價(jià)格也從逐日增長(zhǎng)變?yōu)橐愿鞣N形式的降價(jià)，不過(guò)全國(guó)房?jī)r(jià)下跌幅度似乎并不大，在全國(guó)樓市調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一線城市雖然樓市逐漸走低，但是二三線城市的房?jī)r(jià)卻不跌反升，證明了我國(guó)房?jī)r(jià)迅速下跌的可能性小。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；調(diào)控；房地產(chǎn)市場(chǎng)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi.10.3969／jissn.1672-3309(s).2010.08.07 文章編號(hào)：1672-3309(2010)08-065-02

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)價(jià)格上漲

據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.8％，漲幅比上月擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)6個(gè)月保持同比正增長(zhǎng)，環(huán)比上漲1.5％，創(chuàng)下26個(gè)月漲幅新高，已經(jīng)接近2007年9月1.7％的歷史最高值。一手房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋狂。數(shù)據(jù)顯示，新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.1％，環(huán)比上漲1.9％，漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。

2、商品房結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理已成為影響中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。據(jù)有關(guān)學(xué)者分析，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)普通商品住房等政府調(diào)控房源應(yīng)占總房源的30％～35％比較合理，但現(xiàn)在市面上商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、別墅、高檔公寓所占比例較大，無(wú)法滿(mǎn)足中低收入消費(fèi)者的購(gòu)房需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂

2009年下半年隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍較為混亂。房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則不夠規(guī)范，開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻太低，致使房地產(chǎn)業(yè)良莠不齊。外資介入房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)猛，擾亂了我國(guó)貨幣政策的執(zhí)行力度。

二、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的成因分析

1、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快與土地供應(yīng)減少有關(guān)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的2009年，全國(guó)的土地出讓面積下降了20％多，有些城市的土地出讓面積只完成年初計(jì)劃的50％左右。由于土地需求增加而供應(yīng)減少，使土地價(jià)格迅速上升。土地價(jià)格的上升必然助漲房?jī)r(jià)的上升。

2、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快與信貸過(guò)度擴(kuò)張有關(guān)

自2008年11月中央開(kāi)始實(shí)施適度寬松的貸幣政策以來(lái)，從供給的因素看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金緊張情況很快得到了緩解，使不少開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商是主動(dòng)定價(jià)者，買(mǎi)房者是價(jià)格的被動(dòng)接受者，當(dāng)開(kāi)發(fā)商有了信貸資金的支持，在市場(chǎng)定價(jià)過(guò)程中更加主動(dòng)，住房?jī)r(jià)格必然上升。從需求的角度看，寬松的貸幣政策增加了住房的需求，尤其是按揭貸款的優(yōu)惠利率下調(diào)到歷史最低水平時(shí)，買(mǎi)房者的還款負(fù)擔(dān)降低。另外，寬松的貸幣政策喚起市場(chǎng)對(duì)貸幣貶值的預(yù)期，買(mǎi)房成為富裕階層保持財(cái)富的一種選擇。

3、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快與投機(jī)者增加有關(guān)

在高房?jī)r(jià)下，部分真實(shí)需求已經(jīng)被逐漸擠出市場(chǎng)，而為規(guī)避通貨膨脹的投資需求以及外資投機(jī)者為了獲得炒房利潤(rùn)的投機(jī)性需求逐漸增多。投資與投機(jī)需求增多造成市場(chǎng)供求緊張，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲，相當(dāng)部分自住需求被擠出了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快與推進(jìn)大城市策略有關(guān)

近幾年房?jī)r(jià)普漲的城市，基本上與推進(jìn)大城市策略有關(guān)，由于這些城市所幅射的區(qū)域涌入的“移民”所形成的。任何城市原有居住人口根本無(wú)力帶動(dòng)如此大規(guī)模的需求，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)快速上升。人民在享受經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展機(jī)會(huì)和福利的同時(shí)，個(gè)人財(cái)富的增長(zhǎng)增加了人們普遍增多的投資需求，住房成為投資的酋選。

三、目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已采取的調(diào)控措施

1、加強(qiáng)土地使用管理

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的是土地產(chǎn)品，有效地嚴(yán)把土地“閘門(mén)”就能夠有效地控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。2006年以來(lái)國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》、《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》、 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》等規(guī)定，嚴(yán)把土地“閘門(mén)”。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控

上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)率是充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用，是央行收縮信貸采取的緊急措施。2009年12月15日，“國(guó)四條”出臺(tái)，2010年1月10日“國(guó)十一條”出臺(tái)，2010年4月12日，五大行收緊二套房貸款利率。2010年4月10日，國(guó)務(wù)院直接發(fā)布新“國(guó)十條”被稱(chēng)為最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策意義甚為巨大。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管

2010年4月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)范境外購(gòu)房主體購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)商品房的外匯管理。國(guó)家通過(guò)一系列政策的調(diào)控有效抑制了房?jī)r(jià)的繼續(xù)走高，逐步規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

四、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)的淺析

今年上半年突遭“史上最嚴(yán)厲新政”襲擊的房地產(chǎn)業(yè)可謂跌宕起伏，到7月以后，房地產(chǎn)業(yè)逐漸步入了量跌價(jià)穩(wěn)的敏感時(shí)期。但不管?chē)?guó)家怎樣調(diào)控，房?jī)r(jià)卻不會(huì)再次回到2000年以前的水平，這是市場(chǎng)規(guī)律的必然?？傮w來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)迅速下跌可能性小。

1、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)致使房?jī)r(jià)迅速下跌可能性小

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且在地方稅收中占有一定比例。它直接關(guān)系到人類(lèi)社會(huì)的方方面面，為社會(huì)生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。另外，中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫累積有限，特別是在房?jī)r(jià)快速上漲期間，國(guó)家采取了限制外資炒房、抑制投資和投機(jī)性需求等政策措施，房?jī)r(jià)泡沫并未大范圍顯現(xiàn)。

2、預(yù)防“次貸危機(jī)”致使房?jī)r(jià)迅速下跌可能性小

對(duì)于銀行和國(guó)家，房?jī)r(jià)30％的下滑，已經(jīng)是市場(chǎng)底線，由于以前多數(shù)投資的房產(chǎn)首付比例為30％，所以當(dāng)目前市場(chǎng)下滑到一定的時(shí)候，政府就會(huì)出臺(tái)各地救市的政策。如果不出臺(tái)政策，房?jī)r(jià)迅速下跌，會(huì)引發(fā)很多中產(chǎn)階級(jí)出現(xiàn)零資產(chǎn)，或者負(fù)資產(chǎn)。如果出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，很可能出現(xiàn)“次貸危機(jī)”的斷供現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)“次貸危機(jī)”，銀行可能是下一個(gè)“重災(zāi)區(qū)”。房地產(chǎn)目前是銀行系統(tǒng)的一道警戒線，所以對(duì)于政府而言，調(diào)控政策只能截止到房地產(chǎn)行業(yè)，不能讓風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行系統(tǒng)。銀行系統(tǒng)的金融危機(jī)，對(duì)中國(guó)造成的傷害，是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)無(wú)法相提并論的。

3、就業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要致使房?jī)r(jià)迅速下跌可能性小

前幾年房地產(chǎn)的高速發(fā)展，解決了大批的就業(yè)問(wèn)題。中國(guó)有著5000萬(wàn)從事房地產(chǎn)行業(yè)的農(nóng)民工，自2008年房地產(chǎn)行業(yè)下滑到目前為止，已經(jīng)出現(xiàn)了1000多萬(wàn)的農(nóng)民工失業(yè)。這對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成了重大影響。從政府的高度看待的首要問(wèn)題，還是吃飯問(wèn)題。就業(yè)——解決吃飯最好的辦法。作為不能購(gòu)房的群體和解決溫飽的群體比較起來(lái)，溫飽更能牽動(dòng)政策的天平。這是我國(guó)這個(gè)人口大國(guó)、資源緊缺國(guó)家的重大難題，也是我國(guó)需要面對(duì)和解決的根本問(wèn)題。

4、剛性需求的積累致使房?jī)r(jià)迅速下跌可能性小

中國(guó)人根深蒂固的觀念，使得房子成為一種必需品，必需品往往具有抗通脹的能力，好比糧食。經(jīng)濟(jì)發(fā)展也使得一批人非常富裕，它們希望有更多房子、更多土地，來(lái)滿(mǎn)足它們所對(duì)應(yīng)的生活與地位。自房?jī)r(jià)下跌以來(lái)，有著剛性需求的消費(fèi)群體，出現(xiàn)了持幣觀望。消費(fèi)者都沒(méi)有購(gòu)房，但事實(shí)是市場(chǎng)已經(jīng)積蓄了龐大的需求總量。一旦釋放將很可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速攀升。一旦市場(chǎng)成交量繼續(xù)上升，勢(shì)必打破持幣觀望的心理預(yù)期。

5、城市發(fā)展策略致使房?jī)r(jià)迅速下跌可能性小

城市發(fā)展策略促使大城市周邊的中等城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，當(dāng)?shù)赜蛑行某鞘休椛渲苓叺闹械瘸鞘械慕煌屑~、物資供應(yīng)樞紐時(shí)，一方面，隨著周邊的中等城市區(qū)位條件和基礎(chǔ)設(shè)施等投資環(huán)境的完善，相對(duì)較低的土地成本和勞動(dòng)力成本，吸引大量外商投資設(shè)廠的視線從大城市轉(zhuǎn)向周邊的中等城市，另一方面，隨著大城市生產(chǎn)成本的增加與自身產(chǎn)業(yè)升級(jí)，一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)或現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始落戶(hù)中等城市?？s小城鄉(xiāng)差距，促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，解除外出務(wù)工之憂(yōu)，還使一部分先富起來(lái)的農(nóng)民遷移到城市來(lái)，從而緩解了過(guò)去的“城市過(guò)密化”的特征。

綜上所述，即便房?jī)r(jià)下跌，筆者也以為只是前段時(shí)間瘋長(zhǎng)的某些地方的房?jī)r(jià)會(huì)迅速下跌。如海南、北京、深圳、廣州等一線城市；至于全國(guó)大多數(shù)省份及城市，也就是二三線城市的房?jī)r(jià)，不跌反升。實(shí)際上，這些城市的房?jī)r(jià)也沒(méi)有太大持續(xù)下跌的空間，房市回暖仍然存在著可能性。