誰主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場定價

隱性收入是房地產(chǎn)投資的精神支柱。房價收入比等數(shù)據(jù)屢屢在中國市場失靈，是因為房價與收入都不準確。

房價高漲主要是因為投資性購房占據(jù)主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)定價向投資品定價靠攏，所謂城市化的剛性需求不過是煙幕彈。而投資性購房主導(dǎo)，是因為中國居民收入統(tǒng)計不準確，更重要的是，居民收入分配極不均衡。這使得部分富裕階層主導(dǎo)了房地產(chǎn)市場的定價。

中國的隱性收入與灰色收入有多少，決定了在貨幣多發(fā)時代對于資產(chǎn)品的購買能力。根據(jù)中國改革基金會國民經(jīng)濟研究所副所長王小魯?shù)耐扑悖?008年全國城鄉(xiāng)居民可支配收入總額為23.2萬億元，這比國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)高出9.3萬億元(可視為“隱性收入”)，比國家統(tǒng)計局“資金流量表”的住戶可支配收入計算高出5.4萬億元(可視為“灰色收入”)。

隱性收入與灰色收入增長的幅度十分驚人。2005年中國居民的隱性收入4.8萬億元，其中按同樣口徑計算的灰色收入部分是2.7萬億元，而2008年中國的隱性收入和灰色收入都擴大了近1倍。與此同時，中國主要城市的樓市交易量與成交均價也同步上升。

2008年是房地產(chǎn)調(diào)控年，到2009年，房地產(chǎn)交易量與均價大幅上升。按照中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，2009年，全國主要城市樓市交易量同比2008年上漲均在50%以上，重點城市中，天津、武漢、杭州、南京等漲幅超過100%，非重點城市的福州和廈門同比漲幅超過200%。2009年，主要城市樓市成交均價普遍上漲，上海、深圳和北京位居漲幅前三甲，同比分別上漲27.56%、18.32%和16.38%。

以個別城市統(tǒng)計，同樣反映了房地產(chǎn)與隱性收入、包括資產(chǎn)在內(nèi)的儲蓄的同步上升。按照上海統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2005年全年上海市商品住宅平均銷售價格為6698元/平方米，與上年相比，上漲幅度為9.2%。到2009年，上海市統(tǒng)計局總經(jīng)濟師蔡旭初介紹，全年新房價格漲9.2%，唯獨不見了均價。按照中國指數(shù)研究院測算，均價為每平方米11790元，上漲了43%。如果按照民間機構(gòu)如方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu) 《上海房地產(chǎn)市場2009年年報》的數(shù)據(jù)，2009年在房地產(chǎn)大年中，市場價量齊增，上海商品住宅平均交易價格達到16000元/平方米，上升了58%。

有機構(gòu)通過灰色收入對中國房地產(chǎn)得出了樂觀的結(jié)論，認為公眾低估了房地產(chǎn)市場的承受力。如瑞信分析師在最近的報告中，援引中國城市家庭收入領(lǐng)域的知名學(xué)者王曉路的研究中國的未申報收入或灰色收入可能意味著，中國居民負擔(dān)房子的能力可能比很多其他國家要強，即使是在過去幾個季度房價飆升之后。根據(jù)王曉路的調(diào)查和計算，中國全國住房負擔(dān)能力目前可能低至3.5。

按照官方統(tǒng)計，2008年中國最高收入的10%家庭人均可支配年收入不到4.4萬元，而王小魯用自制模型分析推算的結(jié)果是13.9萬元，是官方統(tǒng)計收入的3.2倍，隱性收入為9.5萬億元。中國城鎮(zhèn)10%最高收入家庭的隱性收入占城鎮(zhèn)居民隱性收入總量的63%。而20%的高收入家庭居民的隱性收入，占全部城鎮(zhèn)居民隱性收入總量的80%以上。

在宏觀調(diào)控下，市場由剛性需求主導(dǎo)。如中國指數(shù)研究院的年度抽樣調(diào)查顯示，2008年中國部分大中城市自住型購房比例平均達到81.3%，但2009年在刺激政策作用下，投資性需求竄升到30%以上，主導(dǎo)了定價體系。

由于20%的人占有了80%的灰色收入，如果由20%的人主導(dǎo)資產(chǎn)定價，其他80%的人不得不踉踉蹌蹌跟隨高收入者、投資者的腳步，巨大的壓力之下，形成了深不見底的社會裂縫。

近兩天在緊縮預(yù)期下，鐵礦石價格與建材價格卻逆勢大漲，顯示了按捺不住的通脹預(yù)期。如果房地產(chǎn)價格因此上漲，就是自動引來嚴厲調(diào)控，所謂的大盤股上升、股市風(fēng)格變換，全都是無中生有的自我安慰。