樓市冰封“房老大”還能死扛多久

近日北京房山區(qū)萬科長陽半島開盤均價為每平方米13500元，當天吸引了1500多人前往售樓處，場面甚為火爆。據(jù)稱，長陽半島前三天銷售率達到94%，6月底開盤的保利茉莉公館銷售率達98%。部分樓盤熱銷，可能意味著區(qū)域樓市價格底部正在形成。但從總體來看，遠區(qū)域樓盤降幅明顯，近區(qū)域價格堅挺，降價仍處于傳導(dǎo)過程的前期。

至于降價傳導(dǎo)途徑，筆者認為，可能沿著“偏遠盤”至“中心盤”，從“純新盤”到“老盤”，從“無資源支撐盤”到“有資源支撐盤”演繹。

盡管樓市正值隆冬，開發(fā)商仍然堅守“死扛”戰(zhàn)略，具體“越冬術(shù)”則五花八門:有的借助豐厚老本猶自逍遙，有的遮遮掩掩許久后忍痛降價，有的苦于利潤變薄萌生它求，還有的借助捂盤惜售、價格同盟等邊緣手段，捍衛(wèi)樓市“盛宴”。面對如此局面，我們不禁追問，樓市冰封，價格僵局何時打破，“房老大”還能死扛多久?

資金鏈能撐多久

先期樓市的火爆讓開發(fā)商大賺，面對漸失理性的價格，國家果斷出臺“新國十條”等調(diào)控政策，不少城市樓市供需形勢“一夜逆轉(zhuǎn)”。北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年商品住宅銷售面積485.4萬平方米，同比下降42.6%。其中6月當月住宅銷售面積40.4萬平方米，環(huán)比下降34.6%，同比下降80.1%。

憑著前期所賺“卯吃寅糧”，如今成了不少開發(fā)商的真實寫照。盡管近期開發(fā)商資金來源增速回落，但因為去年業(yè)績普遍良好，企業(yè)在此輪調(diào)控之前有了較充足的資金儲備，即使維持現(xiàn)在的市場情況，再撐3-6個月問題不大。

天相投資顧問有限公司研究報告稱，未來開發(fā)商可以通過放緩拿地速度來緩解資金壓力。但如果房地產(chǎn)銷售面積和金額繼續(xù)維持低位，政府后續(xù)對開發(fā)商資金進行從嚴管理，一些開發(fā)商即使不拿地，也可能在三季度出現(xiàn)資金緊張。

各尋“越冬術(shù)”

上有政策，下有對策。面對政策打壓，開發(fā)商也都紛紛尋找越冬術(shù)，如“八仙”過海，各顯神通。

有的開發(fā)商則打起了“擦邊球”，寄望于“鉆空子”甚至觸碰監(jiān)管“紅線”以強撐局面。少數(shù)開發(fā)商拿出前期開盤時預(yù)留的房源，以靈活價格賣給員工或相關(guān)群體，既能回籠現(xiàn)金，又有利于公司運營。記者近日見到某樓盤公開售價為每平方米28000元，而在“重點照顧”下，某客戶現(xiàn)場最終簽約價為每平方米17000元。

炒房客成為本次樓市調(diào)控的重點抑制對象。與剛需購房者相比，開發(fā)商更喜歡炒房者去買房。因為他們經(jīng)常一買就是十幾套房子，即使資金周轉(zhuǎn)緊張也可以暫時通融。

捂盤惜售是部分開發(fā)商游走在監(jiān)管邊緣的另一種越冬術(shù)。“位于北京西城區(qū)的四合上院，2009年初就對外宣稱要以15000元/平米的價格開盤銷售，隨后每次打電話，銷售人員都說近期開盤。直至今年3月才開盤，價格漲至33000元/平米?！币晃毁彿空邭鈶嵉卣f。

價格僵局何時打破

應(yīng)對樓市成交低迷，“死扛”成為開發(fā)商的普遍策略。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月全國70個大中城市房價環(huán)比下降0.1%，樓市調(diào)控效果初顯。但多數(shù)城市房價下降幅度畢竟有限。樓市未來向何處去，僵局何時打破，成為各界最關(guān)心的問題之一。

匯豐中國區(qū)研究部主管張之明認為，目前總體來看房價下跌非常有限，但市場存在滯后效應(yīng)，每個周期內(nèi)量跌都會領(lǐng)先于價格調(diào)整?，F(xiàn)在有兩方面已經(jīng)體現(xiàn)出價格下調(diào)的跡象，一是許多大的房地產(chǎn)商比如萬科，已經(jīng)在局部地區(qū)開始打折銷售，二是統(tǒng)計顯示某些城市同一地區(qū)的二手房價格已經(jīng)超過一手房價格，這也是一種領(lǐng)先指標。

今年上半年完全靠政策壓力控制房價。張之明預(yù)計到今年年底或明年年初大量新房上市供應(yīng)，供應(yīng)壓力會重新抬頭。另外，根據(jù)政府目標，未來還將有大量的廉租房出現(xiàn)，明年公私都有大量房源投入，價格將受到一定影響。

從政策壓價轉(zhuǎn)向供應(yīng)壓價，他預(yù)計房價出現(xiàn)變化會在今年年底。