房價異動上演“三城記”

對于備受關(guān)注的房地產(chǎn)市場而言，近期有了些許令賣家“愁眉漸展”的訊息。

在“房價過快上漲”的一線城市:北京、上海、深圳一反前兩月的“量價齊縮”的常態(tài)，不但前來買房的人絡(luò)繹不絕，而且出現(xiàn)逆勢跳價的現(xiàn)象。

北京:需求集中爆發(fā)

7月24日，位于北京遠郊房山區(qū)的萬科長陽半島首次開盤，場面并未見近期慣常的冷清蕭條之意。一位業(yè)內(nèi)人士介紹，本次共推出房源800多套，開盤當(dāng)天有1500多人到現(xiàn)場，選房號已經(jīng)放出6000多個，按這種速度兩天內(nèi)肯定賣完。

北京其他樓盤也有“異動”之相。二季度時面對冷清市場，一些樓盤聲稱將以低價開盤吸引購房者，而真正開盤優(yōu)惠幅度比想象中“吝嗇”。西四環(huán)外的遠洋沁山水上品5月底公布的預(yù)開盤價格為均價26000元/平方米，最低24000元/平方米，而目前在售真實均價則為每平方米30000元。

位于南三環(huán)的璽萌公館房價則更為飄忽不定。購房者6月份在相關(guān)網(wǎng)站可以查到，璽萌公館新開房源均價預(yù)計為每平米2萬元左右。而僅僅過了一個月，銷售人員就完全否認了這種報價，聲稱開盤價格盡管并未確定，但至少應(yīng)該在3萬元以上。

業(yè)內(nèi)人士稱，嚴格來說預(yù)開盤價格與真實價格是兩碼事，但對于后者走高，至少說明近期開發(fā)商的預(yù)期未進一步惡化。

對于二手房，市場人士反映，近來價格比兩個月前已經(jīng)優(yōu)惠了不少，一些便宜的房子也大都能順利出手，但總體仍處僵局并偶有反復(fù)。“年初以來我一直關(guān)注大興區(qū)的房子，5、6月份時價格下降得相當(dāng)明顯，但這個月沒怎么降，有的甚至每平米漲了1000元。”在一家IT公司工作的購房者小呂表示。

21世紀不動產(chǎn)的一位人士表示，他手中的二手房源有少數(shù)逆勢跳價的現(xiàn)象，比如方莊6號小區(qū)某房由一個月前的190萬元跳到現(xiàn)在最低210萬元，但總體來講跳價現(xiàn)象并不普遍。“近來房租漲了不少，業(yè)主如果不是非要急著出手，把房價降了一點后就拒絕再降，寧愿暫時租出去?！?/p>

整體來看，在6月的成交量降至2008年2月以來的最低點后，7月份，北京樓市成交量出現(xiàn)反彈。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月中上旬，北京期房住宅共成交2972套、308596平米，與6月同期相比，分別增加10.8%、20.4%?？鄢Ｕ闲宰》?，實際成交期房商品住宅2259套、251690平米，與6月同期相比，分別增加48.6%和43.3%。

亞豪的機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，6月底以來，大興黃村、房山長陽等新城區(qū)熱門板塊的項目平價入市，促成了階段性需求的集中爆發(fā)，直接反映在7月中上旬的成交量中。這些項目的位置都在五、六環(huán)之間，開盤價格在14000-17000元/平方米之間。

高姍介紹，6月底以來，共有5個純新盤上市，純新盤的定價更加靈活，多采取“低開”方式吸引客群、促進銷量，7月中上旬，四環(huán)以內(nèi)商品房的成交占比有所增加，售價雖有所松動，但“真跌”卻極為罕見。

與購房需求有所反彈形成反差，供應(yīng)層面仍然相對保守。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月中上旬僅有10個項目開盤，新增供應(yīng)2938套、326810平米，與6月同期相比，分別減少48.4%、26.0%。

上海:成交連續(xù)兩周增長

從7月中下旬上海的情況來看，樓市新政殺傷力似乎正在減退，剛性需求逐漸浮現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，7月19日至25日當(dāng)周，上海全市共成交3033套商品住宅，環(huán)比前一周回升23.19%。這是4月中旬樓市調(diào)控新政出臺后，上海樓市周成交量首破3000套大關(guān)，也是6月起首次連續(xù)兩周成交量出現(xiàn)增長。

據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，7月19日至25日當(dāng)周上海市商品住宅成交面積為11.5萬平方米，環(huán)比前周大漲44%，雖然與年均水平相去甚遠，但這已是自4月26日以來上海成交量最高的一周。

而在另一份美聯(lián)物業(yè)市場部統(tǒng)計的報告中，上海7月19日至25日共成交3033套商品住宅，環(huán)比前一周回升了23.19%，日均成交套數(shù)為434套，較前一周增加了82套。

從區(qū)域成交數(shù)據(jù)來看，上海市成交環(huán)比呈上漲的區(qū)域與出現(xiàn)下跌的區(qū)域各占了總額的五成左右，其中黃浦、盧灣、靜安、徐匯等中心區(qū)域基本成交都以下跌為主，而外環(huán)區(qū)域如嘉定、寶山、奉賢則都保持良好的增長態(tài)勢。美聯(lián)市場部認為，這主要是因為外環(huán)在售一手樓盤原本就比中心區(qū)便宜許多，而如今其價格優(yōu)惠力度也明顯比中心區(qū)域大，更能滿足市場剛性需求。

表面上看，成交量雖然持續(xù)上漲，可上海樓市的周均價卻持續(xù)走低。7月19日至25日，上海新房成交均價為17678元/平方米，環(huán)比前周下跌4%，這一價格已接近于去年9月的水平，創(chuàng)造了今年周均價的最低紀錄，且將均價連續(xù)低于2萬元的時間延續(xù)至七周。

而事實上，上海房價難逃“假摔”的嫌疑，更有“政府”托盤的怪現(xiàn)象發(fā)生。

佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為，近期上海樓市成交均價連創(chuàng)全年最低，主要是由于成交結(jié)構(gòu)造成的?！爸械投藰潜P銷售較多，而由于國家調(diào)控政策的出臺，用于投資、投機的高端樓房銷售較少，或者賣不動?！?/p>

據(jù)業(yè)內(nèi)人士爆料，在19日至25日成交前十名中，莊行新苑八村麗水灣的40套房源是被整體認購，目前雖未能確認收購方的身份，但極有可能是被政府收購做公租房或人才公寓之用。該業(yè)內(nèi)人士還表示，其實政府早在年初就已全部收購了該樓盤，這次成交的40套房源只是剛辦完手續(xù)。

該業(yè)內(nèi)人士分析，公租房市場可以對房價的大起大落起到良好的對沖作用。政府在經(jīng)濟形勢不好、居民收入不穩(wěn)定、房價大跌情況下，大量收購房源出租以穩(wěn)定房價;反過來經(jīng)濟過熱，投資者有更多錢買房導(dǎo)致房價大漲時，就出售公租房給承租人，增加市場供應(yīng)緩解房價上漲之勢。

深圳:房價小幅回升

近期深圳房地產(chǎn)市場繼續(xù)在平靜中僵持著。深圳市規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月19日至25日當(dāng)周深圳新房住宅共成交392套，環(huán)比下降5%;成交均價18866元/平方米，環(huán)比上升7%。

深圳地產(chǎn)市場上依然以剛需為主，支撐起關(guān)外的普通住宅市場。從房源供應(yīng)來看，關(guān)外供應(yīng)占絕對優(yōu)勢，使得關(guān)外成交也占據(jù)了全市成交的84%。寶安區(qū)成交196套，成交面積1.7萬平方米，占總量的一半，成交均價21389元/平方米;龍崗區(qū)成交了133套，成交面積1.29萬平方米，占總量的37.5%，成交均價13439元/平方米。

關(guān)內(nèi)的供應(yīng)依然較少，羅湖、鹽田均是個位數(shù)成交，福田成交12套，南山成交40套。在成交龍虎榜上排在前列的也是關(guān)外項目，萬科華府繼續(xù)熱銷，位列第一，亞軍和季軍分別為寶安區(qū)的招商瀾園和龍崗區(qū)的公園大地。

19日至25日當(dāng)周成交均價18866元/平方米，環(huán)比上漲7.15%。與前周南山和龍崗均價下跌情形不同，這兩區(qū)均價出現(xiàn)回漲，帶動全市均價的上漲，其余各區(qū)均價均有不同程度下降。

此外，這一時期豪宅和別墅項目成交有所增加，一向少有成交的別墅項目，萊蒙水榭山和觀湖園分別成交了兩套，而后海灣、寶能太古城、君匯新天以及鴻威海怡灣都有成交。

19日至25日新房、二手房市場表現(xiàn)都較為平淡，量價均處于小幅變化中。根據(jù)深圳中原市場部總監(jiān)王世界的觀點，在開發(fā)商緩慢的推售和促銷下，又沒有進一步的樓市政策出臺，市場還將維持看似平靜的僵持局面。

值得注意的是，該周深圳仍然沒有新上市項目。深圳市規(guī)劃與國土委網(wǎng)站顯示，上半年深圳全市批售樓盤數(shù)量僅為42個，比去年同期少了三成。而在年初的預(yù)測中，今年全年的新盤量被基本鎖定為100個以上，甚至中原地產(chǎn)大膽預(yù)計有152個新盤，這就意味著更多樓盤將在下半年上市。

今年上半年深圳市批準上市的商品住宅僅131萬平方米，比去年同期減少了33%。尤其新政后五六月的新增供應(yīng)量更小，分別只有23萬和14萬平方米，環(huán)比連續(xù)下降，幅度分別為45%和39%。

據(jù)了解，采取延后銷售的公司主要以非上市公司為主。有分析師指出，面對國家出臺不久的調(diào)控政策，房產(chǎn)商觀望的心態(tài)比較濃，不愿意率先降價。但上市公司的市場業(yè)績壓力大，只好降價促銷。而非上市公司沒有壓力，在前期的銷售中已經(jīng)回籠很多資金，不急于出售。

星彥地產(chǎn)調(diào)查統(tǒng)計，下半年，深圳極有可能入市的樓盤大概有47個，大部分是已經(jīng)拖后了許久、至今尚未入市的項目，下半年入市總建筑面積可能超過240萬平方米。有開發(fā)商表示，新政出臺后，公司一直在觀望，希望政策和市場出現(xiàn)松動。不過目前來看，一直等下去已經(jīng)不是辦法，年底將會面臨較大資金壓力。

下半年開盤量集中的龍崗、寶安等區(qū)域，在當(dāng)前的蓄客中已開始打響價格戰(zhàn)。中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)王世界表示，預(yù)計未來3個月，降價將成為深圳樓市的主基調(diào)，前期漲幅比較大的區(qū)域，可能會有超過兩成的降幅。

供需“鴻溝”待彌合

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月份全國房價環(huán)比下降0.1%，近16個月來首度出現(xiàn)回落，樓市調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。然而，若隱若現(xiàn)的調(diào)控放松預(yù)期已經(jīng)在市場上產(chǎn)生影響。近期有消息稱房產(chǎn)稅將于2012年試點征收，繼而被解讀為短期調(diào)控壓力減小的“利好”。

一旦調(diào)控政策有空子可鉆，暫時蟄伏的需求方尤其是炒房客就可能“卷土重來”。《金融理財》記者發(fā)現(xiàn)，只要客戶資質(zhì)優(yōu)良，部分銀行二套房貸可給至基準利率9折甚至8.5折。

就賣家來講，度過了4、5月份政策的“疾風(fēng)暴雨”，近期并沒有出現(xiàn)大幅拋售潮的跡象。不少賣家仍堅持中長期樓價看漲預(yù)期，不愿抽身離開地產(chǎn)“盛宴”。也有部分開發(fā)商看淡后市，“遮遮掩掩”地推出了較有力度的優(yōu)惠政策。比如，位于燕郊的天洋城項目，價格從每平米11000元降至7000多元。

“久盤必跌”，這句股市諺語在樓市不知能否得到驗證。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認為，個別樓盤房價逆市上漲，不屬于普遍現(xiàn)象，當(dāng)前房價總體無疑處于下跌通道。

成交清淡，橫亙在供需雙方的“鴻溝”何時彌合，也許意味著樓市轉(zhuǎn)變時刻的到來。李文杰認為，從樓市調(diào)控三個多月的市場表現(xiàn)看，5月份成交最為低迷，6月份有了些許回升。7月份以來市場反而有了一些不確定的信息，導(dǎo)致二手房成交進一步下滑。

距“新國十條”政策出臺已有百日，下半年樓市向何處去仍然存在懸念。透過一系列雜音和不確定性，堅決遏制部分城市房價過快上漲的政策主線仍然清晰。

部分開發(fā)商反映，目前的房價給了開發(fā)商降價的余地，但不知道降多少合適。而一旦樓盤定價低于市場價，開發(fā)商屆時可能面臨沖擊騷擾、無法順利交房乃至訴訟等，降價后房源還可能被懷疑分配不公暗箱操作，這些都成為靈活調(diào)整價格的隱憂。

買方則希望房價能有進一步的實質(zhì)性下降。盡管沒有明確統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但我國房屋租售比、空置率等指標近年來升勢明顯，部分城市尤其是一線城市多數(shù)居民明顯感覺房價過高?！拔蚁Ｍ績r再有20%左右的下降幅度，讓房價回到去年底的水平。”小呂表示。