淺析房地產(chǎn)行業(yè)EVA考核存在的問題和對策

　　摘要：企業(yè)經(jīng)營業(yè)績評價是經(jīng)濟體系核心問題，評價結(jié)果和客觀程度直接影響企業(yè)的投資發(fā)展決策。多年來，我國不斷對傳統(tǒng)財務(wù)業(yè)績評價指標(biāo)進行改進，EVA方法就是逐漸研究出的一種新方法。EVA指標(biāo)的引入彌補了傳統(tǒng)指標(biāo)的缺陷，將業(yè)績評價與價值管理結(jié)合起來，使業(yè)績考核更加系統(tǒng)。房地產(chǎn)行業(yè)與市場聯(lián)系的緊密性，使得其更有必要推行EVA考核。文章僅就房地產(chǎn)行業(yè)運用EVA為導(dǎo)向的業(yè)績評價體系展開論述。
　　關(guān)鍵詞：EVA考核；房地產(chǎn)行業(yè)；業(yè)績評價
　　
　　一、EVA業(yè)績評價體系在房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用的意義
　　EVA考核就是以EVA（經(jīng)濟增加值）為核心的系統(tǒng)考核體系。
　　EVA=NOPAT-WACC*TC
　　其中：NOPAT是指經(jīng)過調(diào)整后的稅后營業(yè)利潤，等于銷售收入減去除利息以外的全部經(jīng)營成本和費用（包括所得稅費用）后的凈值；WACC是企業(yè)的加權(quán)平均資本成本率；TC是企業(yè)運作的總資本。簡單來說；EVA是指從稅后凈營業(yè)利潤中扣除包括股權(quán)和債務(wù)的全部投入資本成本后的所得。經(jīng)濟增加值是一種更加切合市場經(jīng)濟的正確的收益觀念，改變了傳統(tǒng)的業(yè)績評價標(biāo)準(zhǔn)，是一種全新的經(jīng)營理念。其核心是資本投入是有成本的，企業(yè)的盈利只有高于其資本成本（包括股權(quán)成本和債務(wù)成本）時才會為股東創(chuàng)造價值。
　　我國企業(yè)對EVA考核應(yīng)該不陌生，早在2001年就有企業(yè)嘗試過EVA考核制度。雖幾經(jīng)波折，最終沒有得到廣泛的推廣，但其先進的管理理念帶來的現(xiàn)實意義還是得到了共識的。房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的復(fù)雜性及收益的波動性，使其更適合EVA考核的理念，全新考核制度也會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來較明顯的優(yōu)勢。
　　首先，EVA考核指標(biāo)使得房產(chǎn)商選擇投資項目更慎重。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，投入資本規(guī)模較大，所以項目評估與效益預(yù)測顯得尤為重要。采用EVA考核指標(biāo)在進行項目投資評估時，可以克服傳統(tǒng)會計衡量標(biāo)準(zhǔn)忽視資本成本的弊端，這樣房產(chǎn)商就不再是將利潤增長作為首要目標(biāo)，而出現(xiàn)過度投資的現(xiàn)象，從而節(jié)約經(jīng)營成本，提高資本使用效率低，保證投資項目的收益。
　　其次，EVA考核指標(biāo)有助于房產(chǎn)商關(guān)注企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。EVA將業(yè)績評價與企業(yè)決策相聯(lián)系，服務(wù)于企業(yè)長期發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用EVA能夠激勵經(jīng)營者站在長遠發(fā)展的角度，摒棄短淺目光，考慮當(dāng)期投資支出和公司后期維持運行所需的資源，合理分配，適當(dāng)開發(fā)，保證預(yù)期效益目標(biāo)的實現(xiàn)，避免陷入正在開發(fā)項目無回報、其他業(yè)務(wù)經(jīng)營受限而停滯發(fā)展的窘境。
　　再次，EVA考核指標(biāo)有助于實現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)杠桿合理化。傳統(tǒng)的業(yè)績考核指標(biāo)體系下，經(jīng)營者為了獲得更大的效益，往往通過操作財務(wù)杠桿，盡可能利用債務(wù)資本充實發(fā)展實力，極易出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。EVA評價體系中，資本總額包括所有重大表外資產(chǎn)，如通過綜合租賃或特殊目的融資工具獲得的資產(chǎn)。而且EVA考核指標(biāo)計算的是扣除包括股權(quán)和債務(wù)的全部投入資本成本后的所得，這樣可以防止企業(yè)對表外項目的過度杠桿化，盲目地舉借外債開發(fā)回報率較低的項目，也有效地制止了房產(chǎn)商更改會計數(shù)據(jù)操縱利潤，蒙騙消費者的行為。
　　二、房地產(chǎn)行業(yè)EVA考核存在的問題
　　EVA考核畢竟是新生事物，可以借鑒的經(jīng)驗很少，在具體運用過程中發(fā)現(xiàn)存在以下問題：
　?。ㄒ唬┻\行EVA的經(jīng)濟環(huán)境基礎(chǔ)不夠完善
　　EVA業(yè)績評價指標(biāo)是要建立在成熟的資本市場基礎(chǔ)之上的，而我國目前的市場經(jīng)濟還不能稱作是有效的。尤其是房地產(chǎn)市場，其市場供給和需求受宏觀調(diào)控政策的影響較大。經(jīng)歷了2008年全球金融危機之后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)極大的發(fā)展困境。如今，為控制房產(chǎn)價格的不合理的增長，國家相繼出臺限制購買數(shù)量、試行房產(chǎn)稅等政策，這些都影響到房產(chǎn)開發(fā)的成本和效益，整個房產(chǎn)市場還極不穩(wěn)定，根本不符合半強式或強式有效的市場假設(shè)，EVA考核模型所需要的貝塔系數(shù)的準(zhǔn)確性也就大打折扣，由此得到的業(yè)績評價結(jié)果也值得懷疑。
　?。ǘ〦VA無法避免經(jīng)營者的短視操作行為
　　雖然在EVA的計算中要求企業(yè)管理者考慮企業(yè)的長期價值創(chuàng)造能力，確定合適的資本報酬率，但是EVA性質(zhì)上還是屬于短期指標(biāo)，它無法避免某些管理者的短視行為。很多房產(chǎn)開發(fā)商為了避免開發(fā)周期長帶來的不確定性，保證現(xiàn)階段開發(fā)項目的順利完成，獲得即期的經(jīng)濟利益，往往會為了短期的EVA考核指標(biāo)而放棄開發(fā)周期長卻具有更大盈利能力的項目，這種增加短期內(nèi)EVA值的行為在很大程度上損害了公司的長期發(fā)展，EVA考核指標(biāo)的優(yōu)勢被削弱。
　?。ㄈ〦VA指標(biāo)與其他相關(guān)指標(biāo)的結(jié)合不夠緊密
　　正如上述問題所述，EVA只是一個會計估計值，它也存在不可忽視的缺陷。很多開發(fā)商盲目追求先進的管理手段，追求社會形象，完全信賴于EVA考核，進行大幅地全面改革，沒有考慮到EVA的不足，未設(shè)置補充指標(biāo)，對導(dǎo)致EVA指標(biāo)變動的深層次原因得不到解釋，發(fā)展的動態(tài)變化把握不住，優(yōu)勢得不到發(fā)揮，劣勢得不到調(diào)整，市場競爭力下降。
　　三、完善EVA評價體系的對策
　　整個經(jīng)濟體系推行EVA考核指標(biāo)都需要不斷地學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。但對完善考核指標(biāo)體系目前還處于探索階段，本文僅提出一些思考。
　?。ㄒ唬┡袛嘣摴臼欠襁m合采用EVA考核指標(biāo)
　　EVA考核體系需要良好的經(jīng)濟運行環(huán)境，而且對公司本身的財務(wù)分析能力要求也較高，各個公司要量力而行。一般來說，房地產(chǎn)中新成立的公司不適宜采用，因為新成立的公司經(jīng)營利潤波動幅度較大，沒有形成一定的行業(yè)競爭力，面臨的市場風(fēng)險大，對項目運營成本把握不準(zhǔn)確，這種情況下得出的EVA指標(biāo)不能反映實際情況，EVA指標(biāo)僅僅可以作為一個參考類的指標(biāo)加以應(yīng)用。其他比較穩(wěn)定的公司，也應(yīng)該在確保有專業(yè)人員，并且具備較好的指標(biāo)分析能力的前提下運用該指標(biāo)體系。
　?。ǘ┱{(diào)整管理理念，真正理解EVA指標(biāo)內(nèi)涵
　　EVA指標(biāo)的計算依據(jù)來自全公司各個部門，參與的部門越多，開發(fā)成本計算越準(zhǔn)確，得出的業(yè)績評價越客觀。這就需要管理層在全公司宣傳EVA考核指標(biāo)體系，使得全部相關(guān)人員都有正確的認(rèn)識，保證信息獲取的充分性及對稱性。另外，公司有必要開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)及知識講座，提升操作人員的專業(yè)技能，盡可能使該業(yè)績估計值符合實際，對決策有積極的影響。
　?。ㄈ┚o密結(jié)合EVA指標(biāo)，落實相關(guān)指標(biāo)體系的建設(shè)
　　公司的業(yè)績主要由財務(wù)指標(biāo)來衡量，但涉及到是否能長期發(fā)展，非財務(wù)指標(biāo)也是至關(guān)重要的影響因素。因為非財務(wù)指標(biāo)可以把房產(chǎn)開發(fā)項目優(yōu)勢、市場占有率、在同行業(yè)中所處的競爭位置等諸多方面的因素考慮在內(nèi)，配合EVA指標(biāo)，兩套指標(biāo)體系并行開展，形成對企業(yè)業(yè)績的全面評價，最真實地體現(xiàn)公司的發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展空間。實力有限的公司，也可以專門針對EVA指標(biāo)的不足做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，比如為克服其短期指標(biāo)性質(zhì)的缺陷，可以引入依據(jù)綜合平衡計分卡四個維度的非財務(wù)指標(biāo)，將長期因子加入到短期指標(biāo)中，長短期激勵相結(jié)合，幫助管理者克服短期行為。
　?。ㄋ模└母镱A(yù)算管理，嚴(yán)格執(zhí)行全面預(yù)算
　　預(yù)算編制的常規(guī)運作是從既定的目標(biāo)利潤出發(fā)，結(jié)合收入與成本費用預(yù)測，自下而上編制。引入EVA作為價值管理核心指標(biāo)后，將形成利潤與EVA雙重目標(biāo)導(dǎo)向的預(yù)算編制新格局，預(yù)算編制的要素及衡量方式也應(yīng)做出相應(yīng)的變革。但房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)自身的預(yù)算管理水平，仍然采用傳統(tǒng)預(yù)算式自下而上分解EVA目標(biāo)值，但其建立的應(yīng)該是一種與預(yù)算過程同步，針對每一指標(biāo)賦值與會計調(diào)整的EVA指標(biāo)測算系統(tǒng)。有條件和能力的公司可以采取全新的自上而下分解目標(biāo)值的預(yù)算管理方法，即直接將EVA構(gòu)成目標(biāo)值在各管理層級進行分解，然后逆向匯總平衡測算，最后將公司既定的EVA目標(biāo)值與經(jīng)過分解并逆向匯總之后的數(shù)值進行比較，對EVA目標(biāo)值的分解進行修正與調(diào)整，形成科學(xué)合理的預(yù)算編制。
　?。ㄎ澹╆P(guān)注經(jīng)濟調(diào)控政策，適時調(diào)整指標(biāo)數(shù)據(jù)
　　房地產(chǎn)行業(yè)是明顯的市場導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)，任何一種可能影響地產(chǎn)供求關(guān)系的政策、規(guī)定都應(yīng)該考慮在EVA指標(biāo)的計算中。在公司組織結(jié)構(gòu)中，應(yīng)該配備專門的職能部門，研究政策導(dǎo)向和信息傳導(dǎo)，對未來項目盈利能力做出準(zhǔn)確的估計，適時調(diào)整WACC等計算依據(jù)，保證EVA考核的準(zhǔn)確性。
　　參考文獻：
　　1、殷明德.EVA考核目標(biāo)分解方法[J].中國石