時間錯配的購房資格能否作為審判依據(jù)

文/圖_本刊記者

2011 年，廣州市國土資源和房屋管理局出臺“穗國房字【2011】156 號”限購政策，該政策第一條即明確規(guī)定：“在本市已擁有2 套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得購買住房。”“156 號文”同時規(guī)定，房地產(chǎn)交易登記部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，發(fā)現(xiàn)購房人提供虛假信息，騙購住房的，不予辦理房屋登記。

限購政策出臺的初衷，是為了打擊炒房行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。最高人民法院《2011 全國審判工作會議紀(jì)要》及《2015 年會議紀(jì)要》也都明確要求，四級法院在審判工作中，都要落實(shí)住房限購政策，誰也沒有特權(quán)凌駕于限購令之上。

然而，本刊記者在廣州調(diào)查采訪陳慧雯和曹宇房屋買賣糾紛一案（詳見本刊2019 年第1 期《一起房屋買賣糾紛背后》）時卻發(fā)現(xiàn)，廣州市天河區(qū)法院在審判該案時，卻兩次判決將房屋過戶給簽約時不具備購房資格的買家。在“房住不炒”已寫入十九大報告的背景下，天河法院作為司法機(jī)關(guān)，在依法審理房產(chǎn)糾紛案件時，為何屢屢與國家調(diào)控政策背道而馳，使國家限購令成為一紙空文？

關(guān)鍵證據(jù)存在瑕疵

2018 年8 月30 日，陳慧雯與曹宇房屋買賣合同糾紛一案在天河區(qū)法院重審。庭審中，曹宇當(dāng)庭出示了廣州市海珠區(qū)不動產(chǎn)登記中心為其出具的“購房資格證明”（穗海登記購房資格函【2018】55 號）作為證據(jù)。該證明函內(nèi)容摘要為：“……經(jīng)核查，截至2018 年8 月2 日，曹宇具備本市住房限購區(qū)域內(nèi)住房購房資格?！?/p>

這份證據(jù)也成了天河法院判決案涉房屋過戶給曹宇的關(guān)鍵性證據(jù)。而陳慧雯認(rèn)為，廣州市的限購政策明文規(guī)定，審核購房資格的時間節(jié)點(diǎn)應(yīng)以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)。天河區(qū)法院沒有以合同簽訂時曹宇購房資格作為取證標(biāo)準(zhǔn)，審理合同糾紛不根據(jù)合同簽約即時的具體情況來審理，卻用合同結(jié)束一兩年之后的情況作為判決依據(jù)，明顯屬于時間錯配，這樣的判決結(jié)果顯然無法讓人信服。

陳慧雯告訴本刊記者，實(shí)際上，天河區(qū)法院一審就是采用未經(jīng)質(zhì)證的曹宇于2017 年10 月30 日 出具的“購房資格證明”來判決過戶，審判程序已然嚴(yán)重違法。2018 年3 月20 日，二審以事實(shí)不清、程序違法為由，撤銷一審判決，發(fā)回重審。然而重審卻又以“2018 年8 月2 日曹宇具備購房資格”為由，再次判決合同應(yīng)繼續(xù)履行，“天河法院的這兩次審判，可謂換湯不換藥，難言公正。”

此外，陳慧雯對海珠區(qū)不動產(chǎn)登記中心出具的該證明函的行為也不認(rèn)可，她認(rèn)為，涉案房產(chǎn)位于天河區(qū)，買家曹宇本人的家庭住址在越秀區(qū)，但其卻舍近求遠(yuǎn)，去海珠區(qū)開具購房資格證明，此舉著實(shí)蹊蹺。她隨后以該證明函非法為由，向廣州市政府申請行政復(fù)議，要求廣州市政府撤銷該證明函。

2019 年1 月7 日，廣州市政府出具“行政復(fù)議決定書”（穗府行復(fù)【2018】2648 號），指出在本案中，廣州市海珠區(qū)不動產(chǎn)登記中心根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)政策，核實(shí)曹宇申請證明時的情況，做出“購房資格證明”，證明“截至2018 年8月2 日止，曹宇具備本市住房限購區(qū)域內(nèi)住房購房資格”，內(nèi)容上并無不妥。

不過，答復(fù)函也同時明確：“住房限購政策具有明顯的階段性，時間節(jié)點(diǎn)是判斷當(dāng)事人是否具備本市住房限購區(qū)域內(nèi)住房購房資格的重要因素，因此，被申請人（海珠區(qū)不動產(chǎn)登記中心）出具‘購房資格證明’時應(yīng)當(dāng)清晰表達(dá)時間期限，但本案被申請人在出具涉案‘購房資格證明’時未能清晰表達(dá)這一因素，存在一定瑕疵，本府予以指出?！贝送?，答復(fù)函還指出：“至于該證明能否作為法院審理相關(guān)民事案件的證據(jù)使用，須由法院依法對其真實(shí)性、合法性及關(guān)聯(lián)性進(jìn)行審查確認(rèn)。”

由此可見，廣州市政府也指出：一審法院的舉證告知書中沒有明確告知其需要查詢當(dāng)事人購房資格的涉案時間期限，因此該證據(jù)（曹宇的“購房資格證明”）是存在瑕疵的。陳慧雯據(jù)此認(rèn)定，根據(jù)有瑕疵的證據(jù)做出判決，顯然也有問題。

“曹宇對自己的購房資格情況心知肚明，他在申請出具購房資格證明時，當(dāng)然只會讓房地產(chǎn)登記部門按常規(guī)出具查詢當(dāng)日（2018 年8 月2 日）的購房資格。然而，該查詢時點(diǎn)的購房資格與本案的審查沒有絲毫關(guān)聯(lián)?！标惢埚┭a(bǔ)充道，“一審法院認(rèn)定曹宇具有購房資格是自創(chuàng)審判規(guī)則，現(xiàn)在有資格不等于過去有資格，就像現(xiàn)在放開了二胎政策，并不意味著在放開前超生就不算違法，人民法院為何連這么簡單的道理都不懂？”

歷史購房資格能否查詢？

那么，在簽訂購房合同時，買家曹宇到底有沒有購房資格呢？實(shí)際上，在接受本刊記者采訪時，曹宇坦陳，自己在簽合同之時，雖隱瞞了已有兩套房的事實(shí)，但卻明確告知過陳慧雯，自己目前沒有購房資格，“現(xiàn)在我還沒有購房資格，等到過戶的時候我就有了。”

也就是說，在簽訂合同時，曹宇本人知悉自己在當(dāng)時是沒有購房資格的。不過，他后來通過離婚、將兩套住房析產(chǎn)給前妻黃某效、自己凈身出戶等手段，又重新獲取購房資格。

這里需要說明的是，曹宇表示自己在簽約時即已將無購房資格的實(shí)情告知了陳慧雯，但陳慧雯卻否認(rèn)了這一說法，她表示：“由始至終，曹宇從未說過他沒有購房資格。第一次見面時，他就清楚表明自己是廣州時代地產(chǎn)集團(tuán)高級戰(zhàn)略經(jīng)理。如此專業(yè)人士，怎么可能明知故犯，硬闖限購令的紅燈？”

而 且，2016 年3 月14 日，雙方還委托中介進(jìn)行了網(wǎng)簽。由于審核購房資格的時間節(jié)點(diǎn)以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn)，因此，“廣州市存量房網(wǎng)上自助簽約系統(tǒng)”設(shè)定，如果買家沒有購房資格，系統(tǒng)就會彈出對話框，告知買家在相關(guān)限購政策有效期內(nèi)，已不能再在本市范圍內(nèi)購買住房。“既然網(wǎng)簽通過了，我也就默認(rèn)對方是具備購房資格的。但現(xiàn)在看來，他一定是隱瞞了自己名下已有兩套房產(chǎn)的事實(shí)，以欺騙手段通過的網(wǎng)簽?！标惢埚├^續(xù)補(bǔ)充道。

同時，陳慧雯向本刊記者提供了她與曹宇及中原地產(chǎn)（中介）在2016 年7 月19 日的微信聊天截圖，聊天記錄顯示，陳慧雯質(zhì)問中介馬某：“你搞一個沒有購房資格的來跟我簽合同還不是詐騙我錢？”曹宇立即回復(fù)陳慧雯：“什么叫沒有購房資格？”陳慧雯指出，“由上述聊天記錄，我們也不難推斷，我由始至終都不知道買家沒有購房資格，即使到了7 月19 日，曹宇仍不承認(rèn)自己沒有購房資格，更遑論事先告知了。他要是早告知了他是限購對象，我根本就不會跟他簽合同?！?/p>

那么，買家曹宇在簽約時的購房資格情況能否查到呢？2018 年12 月7 日上午，陳慧雯與曹宇糾紛案二審在廣州中院開庭。庭上，雙方就購房資格問題展開了激烈辯論。而在庭審結(jié)束后，該案審判長李民法官對陳慧雯的代理律師說：“法院也很想知道曹宇在當(dāng)時是否具備購房資格，但沒有辦法查到，房管部門只能查詢、出具實(shí)時的購房資格?！?/p>

事實(shí)果如李民法官所言嗎？實(shí)際上，根據(jù)廣州市政府以及廣州市國規(guī)委工作人員的說法，李民法官的這一觀點(diǎn)是站不住腳的，曹宇在各個歷史時期的購房資格，是均可查到的。

在前文述及的2648 號“行政復(fù)議決定書”中，廣州市政府明確表示：“被申請人（海珠區(qū)不動產(chǎn)登記中心）出具‘購房資格證明’時應(yīng)當(dāng)清晰表達(dá)時間期限”，也就是說，只要法院明確查詢時點(diǎn)，不動產(chǎn)登記中心是可以明確相關(guān)當(dāng)事人在該時點(diǎn)的購房資格情況。

此外，陳慧雯曾就該問題向廣州市國規(guī)委申請，取證曹宇的購房資格，2018 年6 月22 日，廣州市國規(guī)委工作人員曹某曾電話回復(fù)陳慧雯，清楚講明：“國規(guī)委下屬的不動產(chǎn)登記中心專門有一個業(yè)務(wù)窗口是針對司法案件查詢的，只要法院發(fā)函要求查詢購房資格，該中心就會出具相關(guān)購房資格證明，且各個時期買家的購房資格情況都可以查到?！?/p>

由此可知，要查詢曹宇在各個時期的購房資格，并不是一件很困難的事，法院只需發(fā)函給國規(guī)委取證，要求其按法院規(guī)定的時間段出具買家的購房資格即可。陳慧雯也多次向天河法院申請發(fā)函取證，但天河法院卻一再拒絕該請求，著實(shí)令人費(fèi)解。

賣家為何要解約？

而在曹宇看來，本案的實(shí)質(zhì)就是賣家因房價大漲，覺得房子賣便宜了，這才故意找借口撕毀合約。曹宇對本刊記者表示，購房合同是雙方真實(shí)意思的表達(dá)，不能因?yàn)榉績r漲了就不履行，“是她自己要賣掉，又不是我逼她的。既然簽了合同，就算房價跌了我也要買下來，不然簽合同的意義何在？”據(jù)他回憶，2016 年上半年是近十年來房價上漲最快的半年，就在雙方簽訂合同后的短短四個月時間里，案涉房屋的價格漲了大約100 萬元，而到目前房價更是漲了將近一倍。“對方重審時要我賠她426 萬，這也反面證明房價已經(jīng)漲了400 多萬了?！?/p>

“買家老是強(qiáng)調(diào)房價，就是因?yàn)樗欠康禺a(chǎn)專家，顯然預(yù)判到了房價會上漲，所以即使沒有購房資格也沒有購房款，也要硬闖政策紅燈，通過假離婚的方式騙購房屋，這不是炒房是什么？”陳慧雯同時指出，自己賣房是急需錢款做投資，為了早日拿到房款，她一直在積極履約，并在合同約定期限內(nèi)還清了銀行貸款，“即使在合同到期的前一天，我還約對方去過戶，他為什么不去？因?yàn)樗⒉痪邆滟彿抠Y格，按正常程序，他是辦不了過戶的。”陳慧雯表示，正是由于對方不積極履約，只用58 萬就鎖定交易，未能在合約期限內(nèi)辦理過戶，這才導(dǎo)致她未能及時取得購房款，最終投資計劃也未能實(shí)現(xiàn)，造成重大損失?！凹热凰馄谖崔k理好手續(xù)，違約在先，而且又違反了限購令，我當(dāng)然有權(quán)解除合約。而且我的合同目的也已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，合同已經(jīng)沒有繼續(xù)履行的必要?！?/p>

陳慧雯進(jìn)一步認(rèn)為，曹宇之所以要提起訴訟，也是想通過司法判決強(qiáng)制過戶，從而繞開限購政策?！鞍凑諊鴦?wù)院和廣州市的相關(guān)限購政策，即便曹宇硬闖政策紅燈簽了購房合同，房管局也不會認(rèn)這樣的合同，不會給他辦理過戶登記。要過戶，唯一的辦法就是通過訴訟，讓法院判決強(qiáng)制過戶?！?/p>

而進(jìn)入法律程序后，曹宇還曾向天河區(qū)法庭提交一份顯示簽約時間為2016 年4 月26 日的“網(wǎng)簽合同”，“我們網(wǎng)簽是3 月14日，他就試圖偽造簽約時間，來證明自己沒有逾期。但實(shí)際上，網(wǎng)簽合同是不必手寫日期的，因?yàn)槊恳豁摰挠疑辖嵌紩詣哟蛏虾炗啴?dāng)天的日期，這是做不了假的?！标惢埚┤缡墙忉?。后來直到2018 年7月30 日的重審?fù)デ皶h上，陳慧雯指出真實(shí)的“網(wǎng)簽合同”上并無2016 年4 月26 日的時間落款時，曹宇這才不發(fā)一言地撤回了這份虛假證據(jù)。

“重審時，我方要求他提交證明他有辦理交易過戶當(dāng)天須具備的116 萬元首期款，而他也拿不出。自始至終，他都是謊話連篇?！标惢埚┨峁┑奈⑿帕奶煊涗涍€顯示，曹宇早在2016 年5 月30 日就在微信群里宣稱“各方面手續(xù)半個月前就已經(jīng)準(zhǔn)備好了”，但實(shí)際上，他連基本的購房資格都沒有，也沒有辦理銀行同貸書。后中介于7 月3 日再次催促曹宇去辦同貸書，他又稱自己正在新加坡出差，“下周五回來去辦一下”，但后來查明，他第二天（7 月4 日）就去和妻子辦了離婚手續(xù)，根本就不在新加坡。

一審中，陳慧雯還一再要求法院追加曹宇前妻黃某效為本案當(dāng)事人，其理由為：購房行為并非曹宇一人所為，而是曹宇與黃某效共同購買，黃某效一同來簽約，并由其個人轉(zhuǎn)賬支付了5 萬元定金。但這一要求遭到了法院的拒絕。

2018 年12 月7 日，廣州中院二審開庭審理了該案。庭審中，陳慧雯的代理律師也再次要求法院追加黃某效為當(dāng)事人。目前，距離二審開庭已經(jīng)兩個多月，截至發(fā)稿，案件仍在審理中。