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    淺析高房價的原因及解決措施

    2010-11-24 07:33:40河海大學(xué)孫璐
    財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版) 2010年12期
    關(guān)鍵詞:物業(yè)稅高房價出讓金

    河海大學(xué) 孫璐

    淺析高房價的原因及解決措施

    河海大學(xué) 孫璐

    中國高房價已經(jīng)成了一個不爭的事實,并且影響了人民的生活,影響了社會的穩(wěn)定。在市場經(jīng)濟(jì)中,房屋屬于商品,價格受市場供需的影響,筆者從供給和需求兩方面分析中國房價高的原因,并希望通過平衡供求關(guān)系,使房價回落到一個合理水平。

    高房價 房屋需求 房屋供給 政府

    近年“兩會”中,房價成為各方關(guān)注的一個焦點問題。2010年政府工作報告指出:“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足人民群眾的基本住房需求。”專家對近幾年的政府工作報告進(jìn)行了統(tǒng)計,發(fā)現(xiàn)2004年和2005年,溫總理在作政府工作報告時,“住房”一詞只提及了一次,到2008年、2009年已提及二十多次。2010年“住房”一詞提了十余次,并且首次明確提出遏制房價過快上漲,“堅決遏制”的表態(tài)更能彰顯政府決心。中央政府有如此的決心抑制房價高漲,但中國市場的房價為什么還在不斷提高?

    一、高房價原因

    (一)正常生活需求

    中國城市人口迅速增加,住房需求加大。首先,上個世紀(jì)70年代中期至80年代初是中國人口的出生高峰,這次高峰期對中國現(xiàn)在的住房緊張也造成了一定壓力。根據(jù)第五次全國人口普查數(shù)據(jù),2000年在全國人口構(gòu)成中,20~29歲的人口占總?cè)丝诘?5.98%,而30~39歲的則占到18.82%。而這一年齡正是結(jié)婚成家的年齡,住房是他們要解決的一個重要問題,這種對住房的需求具有極大的剛性。其次,隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,城市化進(jìn)程的加快,越來越多的農(nóng)村人口到城市工作,并希望在城市安家立業(yè)。大量農(nóng)村務(wù)工人員進(jìn)入城市,希望在城市中解決住房問題。再次,隨著中國高校不斷擴(kuò)招,越來越多的人通過上大學(xué)而進(jìn)入到大城市。畢業(yè)后,大多數(shù)人希望留在大城市中生活,除了大城市的機(jī)會多,待遇好等優(yōu)勢,畢業(yè)生的老師、同學(xué)等人脈關(guān)系也在本城市,留下發(fā)展對自身更有利。畢業(yè)生工作幾年后會結(jié)婚成家,導(dǎo)致城市中住房需求加大。

    (二)炒房現(xiàn)象嚴(yán)重

    中國近年來長期實行低利率政策。從1996年以來,中國人民銀行連續(xù)7次降低人民幣存款和貸款利率。低利率形成人們儲蓄的替代效應(yīng),提高了人們的投資意愿和消費意愿。由于中國金融產(chǎn)品品種單一,房地產(chǎn)成為人們投資和消費的一種選擇。同時由于房地產(chǎn)價格不斷攀升,人們看到房產(chǎn)升值的巨大潛力,很多人購置多套房屋,待價而沽,賺取利益。根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù),全國城市家庭有8.4千萬多戶,無房居住的有10萬多戶,占總戶數(shù)的0.134%。而房屋達(dá)到六間及六間以上的戶數(shù)占到總戶數(shù)的2.78%。全國城市平均每戶住房是2.27間。炒房囤積加大了市場需求,在無形中影響了房地產(chǎn)市場的正常供求關(guān)系,破壞了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,導(dǎo)致房價虛高。

    (三)土地資源有限

    中國人口眾多,土地資源有限,并且隨著現(xiàn)代化進(jìn)程,越來越多的人涌入城市,造成城市人口密集,城市不斷擴(kuò)張,城市用地日益緊張。2003年全國城市發(fā)展平均征用土地 1605.6平方公里,2006年全國城市平均征用土地1396.5平方公里,2008年平均征用土地1344.6公里,雖然每年平均征用土地面積呈下降趨勢,但城市發(fā)展迅速,城市土地矛盾日益突出。

    通過表1,可以發(fā)現(xiàn),城市人口不斷增加,城市的規(guī)模不斷擴(kuò)大,但是土地資源是不可再生資源,土地總量是有限的。土地供給小于需求,根據(jù)市場供求規(guī)律,土地價格必然會提升。土地價格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本上升,房價不斷攀升。

    (四)土地出讓金高

    中國土地價格過快上漲,除了供求不平衡原因外,還因為政府土地出讓金不斷上漲。在中國,土地出讓金大約要占到開發(fā)成本的15%至30%。根據(jù)調(diào)查,目前中國地價平均占到23%。與國際相比,美國是28%。 2008年我國人均GDP首破3000美元,美國是46588美元。也就是說,按人均GDP來說,美國是中國的15倍,而中美兩國的地價占房價的比例是基本持平的。

    那地方政府為什么要收這么高的土地出讓金?歸根結(jié)底是因為中央政府獲得了財政收入的大部分,但直接承擔(dān)的職責(zé)少,地方政府獲得財政中的小部分,但要承擔(dān)多種職責(zé),諸如:醫(yī)療、社會基本福利、基礎(chǔ)建設(shè)等。

    通過表2,可以發(fā)現(xiàn)中央本級財政占了全國財政收入的50%以上,但中央本級財政支出不到全國財政總支出的30%。地方政府承擔(dān)了過多的職責(zé)。在財權(quán)、事權(quán)不統(tǒng)一的條件下,賣地成為地方政府補充財政收入的一項主要措施。在這種背景下,地方政府缺少抑制房價的熱情和動機(jī),并且百姓的一部分財富通過土地出讓金轉(zhuǎn)化為地方財政,百姓負(fù)擔(dān)加劇。

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    中共十六大提出要使百姓“住有所居”,住房是人民生活要解決的一個重要問題,如果房價長期持續(xù)走高的現(xiàn)象,必然會影響人民的正常生活,不利于社會穩(wěn)定。政府,尤其是中央政府,應(yīng)該把解決人民住房問題擺到一個相當(dāng)重要的位置,利用市場價值規(guī)律,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,使供求盡量達(dá)到平衡,積極解決人民的住房問題,使居者有其屋。

    二、解決高房價措施

    (一)通過開征物業(yè)稅抑制炒房現(xiàn)象

    物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅,主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求所有者每年繳納一定稅款,而且繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。目前世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅,并以財產(chǎn)的持有為課稅前提、以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。開征物業(yè)稅,一方面可以把土地出讓金分?jǐn)偟矫恳荒曛校瑴p輕購房者購房的壓力。同時對空置的房屋增收物業(yè)稅,加大了炒房成本,抑制炒房現(xiàn)象,減少需求量,使需求恢復(fù)到一個正常水平。另一方面,開征物業(yè)稅相當(dāng)于把一次性得到的土地出讓金劃分成幾年收入,對政府的財政收入不會有損失。同時,由于房產(chǎn)價值升高,物業(yè)稅升高,政府的財政收入還會有相應(yīng)的增加,同時可以緩解地方政府的財政壓力。

    (二)合理規(guī)劃城市用地

    在中國幾十年的住房改造中,為改善城市形象,很多老房、舊房被拆除,其中也不乏剛剛蓋了十幾年的建筑,讓位于更新、更高檔的商業(yè)用房。這其中有開發(fā)商投機(jī)牟利的因素,更重要的是政府沒有進(jìn)行合理的統(tǒng)籌規(guī)劃。現(xiàn)在大城市發(fā)展的趨勢是市中心房屋越來越少,更多的居民搬到郊區(qū)購買價格相對較低的房屋,拆遷帶動的城市不斷向外擴(kuò)張增加了對城市用地的需求,在城市邊緣又大量引起農(nóng)業(yè)用地城市化的過程,導(dǎo)致一系列問題。政府應(yīng)該協(xié)調(diào)好城市及周邊土地開發(fā)和建設(shè)發(fā)展中長期規(guī)劃的問題,合理配置資源,規(guī)劃城市用地,使城市有序發(fā)展。

    (三)合理劃分中央地方財權(quán)事權(quán)

    房價高的一個主要原因是地方政府過高的土地出讓金,土地出讓金成了地方政府補貼財政收入不足的一個重要方法,這就使得地方政府缺少抑制高房價的動力。要解決高房價的問題,就要減少土地出讓金,使其恢復(fù)到一個合理水平,但又不能盲目的減少地方收入,其結(jié)果只能使得地方無錢辦事。這就要合理劃分中央和地方的財權(quán)事權(quán),達(dá)到財權(quán)事權(quán)的統(tǒng)一,防止地方政府以賣地增加收入。在稅收分配中,可以適當(dāng)加大地方財政收入的比例,一些大稅種可以完全給地方財政,提高地方財政在全國財政收入中所占的比例,深化稅制改革?;蛘?,中央政府承擔(dān)更多的職責(zé),減輕地方財政的壓力。

    (四)構(gòu)建多元的市場供應(yīng)主體

    在目前的中國市場,是單一的房屋供應(yīng)渠道——基本上都通過開發(fā)商建造的商品房來滿足需求,而沒有諸如自建房、合作建房這樣的供應(yīng)方式與商品房形成競爭關(guān)系,加之保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重不足,商品房成為主要產(chǎn)品,開發(fā)商這一群體在事實上具有了壟斷定價權(quán)。根據(jù)供求關(guān)系理論,在寡頭壟斷之下,價格很容易被寡頭協(xié)商定價而操控。因此,政府應(yīng)該增加房屋的供應(yīng)渠道,增加房屋供應(yīng)形式,使房屋建造者之間形成競爭,打破壟斷,使市場價格更加透明化。同時,政府應(yīng)該加大投入力度,建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等,解決低收入者的住房問題。

    [1]丁成日.中國房價持續(xù)“走高”的原因分析[J].城市發(fā)展研究. 2006(6)

    [2]楊殿學(xué).試論我國房價發(fā)展趨勢[J].商業(yè)研究.2006(24)

    [3]周永.啟動我國房地產(chǎn)市場的對策思考[J].2000(5)

    [4]胡小芳.住宅“熱銷”中的冷思考[J].中國房地產(chǎn)金融,2004(4)

    [5]張海旺,席念霞.房地產(chǎn)用地短缺之謎[J].中國國情國力,2005, (10)

    [6]賈康,劉軍民.深化住房改革需要重點關(guān)注的相關(guān)問題[J].經(jīng)濟(jì)要參,2008(41)

    袁曉軍)

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