陜西省人口遷移與穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格問題思考

尚宇梅，孫懷生

（西安財經(jīng)學(xué)院工程管理系，西安710100）

陜西省人口遷移與穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格問題思考

尚宇梅，孫懷生

（西安財經(jīng)學(xué)院工程管理系，西安710100）

根據(jù)第五次人口普查資料分析陜西人口遷移的特點，通過人口遷移驅(qū)動因素及對遷入地房地產(chǎn)價格影響的研究，提出建立由市場調(diào)節(jié)陜西省人口遷移的機制，進而達到穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的目的。

陜西?。蝗丝谶w移；市場調(diào)節(jié)；房地產(chǎn)價格

人口遷移是指人的居住位置在地理空間中的移動，包括城鄉(xiāng)之間、城市之間和國家之間人居住位置的移動。[1]作為一種與社會、經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)的社會現(xiàn)象，人口遷移一直都是城市發(fā)展研究的重要內(nèi)容。改革開放前，我國一直實行以戶籍管理為核心、嚴(yán)格控制人口遷移的政策，據(jù)不完全統(tǒng)計, 1950～1982年間，全國省際遷移人口約為3000萬人，年均約90萬人。[2]改革開放后，經(jīng)濟的快速發(fā)展激發(fā)了人口遷移活性，通過對全國第五次人口普查資料研究，1995～2000年,全國遷移人口總量達到12466萬人，比1990年第四次人口普查時增長了2.65倍，其中省際遷移人口規(guī)模達3398.12萬人，年平均遷移規(guī)模約為679.6萬人，標(biāo)志著中國正在步入人口遷移的“高能力時期”。[3]

一、人口遷移的驅(qū)動因素及對遷入地房地產(chǎn)價格的影響

1.人口遷移對遷入地房地產(chǎn)價格的影響。人口規(guī)模不僅是城市規(guī)模的主要衡量標(biāo)準(zhǔn)之一，也是影響房地產(chǎn)需求的主要因素。美國人口學(xué)家埃弗雷特·S·李（EverettS.lee）認(rèn)為人口遷移具有如下特征：人們的遷移行為是由與遷出地相關(guān)的正因素和負(fù)因素、與遷入地相關(guān)的正因素和負(fù)因素、介入障礙和個人因素共同作用的結(jié)果。根據(jù)李的“四因素”遷移模型，對于高端服務(wù)業(yè)和房產(chǎn)投資者來說，房價上漲意味著投資機會增多，因此房價上漲對他們形成了遷入地的正因素，吸引他們遷入；而對于小商業(yè)、餐飲業(yè)和娛樂業(yè)等低端服務(wù)業(yè)者來說，房價上漲會導(dǎo)致經(jīng)營成本上升，從而對他們形成了遷入地的負(fù)因素，限制他們遷入；此外，由于對剛就業(yè)的大學(xué)生和其他外來青年勞動者來說，擁有住房是就業(yè)后的首選目標(biāo)，過高的房價收入比會降低城市對他們的吸引力，從而對人才引進產(chǎn)生不利影響。

2.人口遷移的驅(qū)動因素。20世紀(jì)50年代唐納德·博格提出的“推拉理論”認(rèn)為：從運動學(xué)的角度，人口流動存在兩種不同方向的作用力，一種是促使人口流動的積極力量，另一種是阻礙人口流動的負(fù)面力量；其中積極的力量又可分為推力和拉力，推力主要是自然枯竭、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本增加、農(nóng)村勞動力過剩導(dǎo)致的失業(yè)和就業(yè)不足、較低的經(jīng)濟收入水平等；而拉力則主要是較多的就業(yè)機會、較高的工資收入、較好的生活水平、較好的受教育機會、較完善的文化設(shè)施和交通條件、較好的氣候環(huán)境等。[4]因此，人口遷移的動因是遷入地和遷出地經(jīng)濟、社會等方面的差異。

二、陜西省城市化進程中的人口遷移

改革開放以后，隨著東部沿海地區(qū)經(jīng)濟的起飛，陜西省境內(nèi)人口大量涌向東部發(fā)達地區(qū)。但是，隨著陜西經(jīng)濟開放程度的加深，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)遷移的步伐也在加快，周邊省份尤其是河南、青海、甘肅、內(nèi)蒙古等地區(qū)也有大量人口遷往陜西。據(jù)第五次人口普查資料顯示，2000年11月1日零時陜西省3605萬常住人口中，共有遷移人口340.56萬人，占全省常住人口總數(shù)的9.5%；且遷移人口居住地主要分布在西安市、渭南市、咸陽市、寶雞市（四市共占58%），如圖1所示；出生地為省內(nèi)的遷移人口居住地主要選擇在西安市（占19%）、渭南市（占15%）、咸陽市（占14%）、寶雞市（占10%），如圖2所示；出生地為省外的遷移人口居住地主要選擇在西安市（占49%）、寶雞市（占12%）、咸陽市（占11%）、渭南市（占9%），如圖3所示。導(dǎo)致陜西省人口遷移的原動力除了大量農(nóng)村剩余勞動力的存在和城鄉(xiāng)與地區(qū)間收入的巨大差異外，陜西省人口遷移的原因如下：

1.學(xué)習(xí)培訓(xùn)。陜西學(xué)習(xí)培訓(xùn)遷移占遷移總量的20%，在社會原因中居于第一位。因?qū)W習(xí)培訓(xùn)遷移到西安，主要由于陜西的教育資源不均衡所致：西安市擁有優(yōu)越的中小學(xué)教育資源和密集的高等學(xué)校，陜北、關(guān)中地區(qū)依靠資源先富起來的一批人，望子成龍的心態(tài)促使他們在西安市投資置業(yè)將孩子送到西安學(xué)習(xí)，他們主要選擇西安市中心區(qū)和近郊區(qū)擁有教育資源的區(qū)域安家，并按照鏈?zhǔn)竭w移模式而形成規(guī)模。

圖1 陜西省遷入人口分布比例

圖2 出生地為省內(nèi)的陜西省遷移人口分布比例

圖3 出生地為省外陜西省遷入人口分布比例

2.務(wù)工經(jīng)商。城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善和城市經(jīng)濟的多元化加快了城市吸納勞動力的能力，一方面，城市通達性的提高和城市空間范圍的不斷擴大，使城市容納外來人口的潛力進一步增強；另一方面，隨著城市經(jīng)濟第三產(chǎn)業(yè)比重的增大，城市吸納各類型勞動力的能力也顯著增強，在諸如建筑、城市清潔、低端服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域，農(nóng)民工甚至成為城市勞動力的主力軍。特別是陜西積極開展對省外招商，“會展品牌”作用逐步顯現(xiàn)，外省在陜投資形成務(wù)工經(jīng)商人員為陜西人口遷移的第二原因，約90%的資金投在關(guān)中地區(qū)（西安地區(qū)約占全省的60%，兩個國家級開發(fā)區(qū)則占西安地區(qū)的43%），陜南、陜北僅占10%左右。

3.隨遷家屬和投親靠友。我國最為普遍的遷移方式屬于鏈?zhǔn)竭w移，遷移者遷移決策主要從親緣、鄉(xiāng)緣、人際關(guān)系網(wǎng)獲取遷入地的信息，而不是依靠政府和市場；所以，社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)成為目前我國流動人口空間選擇的主要影響因素。隨遷家屬是附屬于家庭中遷移決策者的被動遷移者，投親靠友是介于主動與被動之間的遷移者，西安市隨遷家屬和投親靠友占遷移總量的10%左右。隨遷和投靠遷移者中婦女和兒童比重很高，0～14歲的少年兒童占46.3%。

4.拆遷搬家。西安是一個具有三千多年建城史的古都，特別是唐長安以豐富的文化創(chuàng)造力和開放包容的姿態(tài)在東西方文明史上占有重要地位，這為西安建設(shè)具有東方神韻的人文城市提供了重要根基?！疤苹食菑?fù)興計劃”的啟動，舊城改造、住宅新區(qū)的開發(fā)和市政建設(shè)的迅速發(fā)展，西安將通過行政中心外遷、降低老城區(qū)人口和建筑密度等辦法，將老城區(qū)45萬人口的居民外遷浐灞新城。新城總規(guī)劃面積為129平方公里，將承載90萬人口。因此，拆遷搬家大多屬于城市內(nèi)甚至社區(qū)內(nèi)行為，所以在省際遷移中份額很小，僅占遷移總量的9%。

5.工作調(diào)動和分配錄用。工作調(diào)動和分配錄用是以干部和知識分子為主體的遷移，受教育程度越高，發(fā)生遷移的可能性越大。對于陜西省內(nèi)遷移人口，初中以上文化程度遷移發(fā)生率較大，大學(xué)本科以上文化程度遷移70%遷入地選擇在西安市，91.6%選擇在西安市城市中心區(qū)；對于陜西省外遷移人口，初中及以下文化程度和大學(xué)本科及以上文化程度成為人口遷移的兩個集中團體，九成人員選擇在西安市城市中心區(qū)和近郊區(qū)，這一方面是由于西安市作為省會城市高等學(xué)校眾多，吸引了大批異地學(xué)子來西安求學(xué)，另一方面也說明了西安市為遷移人員提供了大量的就業(yè)機會，在經(jīng)濟發(fā)展的市中心為大學(xué)生們提供了展現(xiàn)實力的就業(yè)平臺；西安市經(jīng)濟的快速發(fā)展和第三產(chǎn)業(yè)的升級，為具有一定職業(yè)技能的人員提供了建筑、運輸、餐飲、賓館、服裝、家政服務(wù)等服務(wù)行業(yè)的就業(yè)機會。同時，近年來來西安投資辦企業(yè)的外商和企業(yè)主不斷增多，專業(yè)技術(shù)人員、公司辦事人員和有關(guān)人員的工作調(diào)動也是人員流動和遷移的主要原因。

三、正確引導(dǎo)陜西人口遷移，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格

按照適度人口理論，一個城市的可持續(xù)適度人口要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟、社會、環(huán)境三方面相互協(xié)調(diào)。為了控制城市人口的有序增長，充分發(fā)揮市場通過價格機制調(diào)節(jié)人口遷移方向的作用，應(yīng)探索建立由市場調(diào)節(jié)人口遷移與房地產(chǎn)價格的機制。

1.地方政府應(yīng)加強對人口合理目標(biāo)的綜合調(diào)控。地方政府必須從當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟、社會、環(huán)境三方面認(rèn)真研究，從城市允許達到最大生產(chǎn)率和最大個人、社會福利時所能容納的人口；教育、健康、交通、住房等社會生活各方面主觀上達到市民最大滿意度，客觀上符合經(jīng)濟發(fā)展水平時所能容納的人口；合理利用資源、保障生態(tài)環(huán)境物質(zhì)能量循環(huán)相對均衡和滿足市民消費水平逐步提高的條件下，追求城市社會協(xié)調(diào)發(fā)展所能承載的人口等三方面確定城市不同時期的適度人口規(guī)模。適度人口規(guī)模是城市管理者管理城市的依據(jù)。

2.借鑒國內(nèi)外人口遷移的歷史經(jīng)驗。在市場經(jīng)濟條件下,人才的流動也是遵循最大利益原則規(guī)律的。西安市應(yīng)采取鼓勵人口“雙向遷移”的政策，即鼓勵陜北、陜南貧困地區(qū)的低技能的勞動力遷移到東部地區(qū)，以緩解當(dāng)?shù)厝丝趬毫铜h(huán)境壓力，而鼓勵中東部地區(qū)受過良好教育的專業(yè)技術(shù)人員遷入西安市?？梢越梃b美國西部開發(fā)時政府的策略,加利福尼亞的金礦及淘金熱吸引了歐洲大量移民，前期的移民是靠利潤的誘惑和市場自發(fā)作用吸引的，而后期政府的引導(dǎo)對西部地區(qū)的移民起了重要作用。從1784年至1832年，聯(lián)邦政府連續(xù)頒布了6個出售西部土地的法令，售地限額由640英畝降到40英畝，每畝市價由2美元降到1.25美元。1862年5月林肯政府頒布了“宅地法”，土地的廉價出售和低價租賃吸引了大量移民去西部定居。移民富有開拓精神和冒險精神,對美國西部的開發(fā)起了重要作用。[5]其次，也可以借鑒我國東部沿海地區(qū)吸引人才的方法，即為各類人才提供優(yōu)越的物質(zhì)待遇以及良好的生活條件和工作環(huán)境。為了鼓勵理性的、合理的人口遷移,政府應(yīng)制定寬松政策,引導(dǎo)人口遷移方向，使陜西省人口分布更加均衡，促進陜西經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

3.實施戶籍制度創(chuàng)新。走在戶籍改革前列的廣東、遼寧、福建、廈門等省市在進行城鄉(xiāng)戶籍統(tǒng)一的工作過程中，無一不是以具有合法固定住所作為落戶的基本條件,逐步放寬大中城市戶口遷移限制。廣東2004年以前，外來人口集中的廣州白云、東圃、芳村、海珠南部等樓盤以“可以辦理藍印戶口”為賣點，成功吸引外來置業(yè)者。但是2003年底，廣州市公安局卻因為外來人口的大量涌入所造成的方方面面的問題于2004年1月1日起，取消了購房入藍印戶口的政策。該規(guī)定一出，廣州全市的樓盤均受到不同程度的波及，白云、東圃等區(qū)域的樓盤即使立刻應(yīng)急推出促銷優(yōu)惠，影響仍舊無法完全彌補“取消藍印戶口”所造成的成交量下跌。不少開發(fā)商坦言戶籍政策對樓市繁榮起到的刺激作用不容小視，“購房入戶”對于外來購房者而言是極大的鼓勵。廈門在2003年時，將先前執(zhí)行的購房落戶政策進行了調(diào)整，落戶房屋面積從45平方米一舉調(diào)整到80～150平方米，給廈門的房地產(chǎn)市場帶來極大的震動，特別是在政策頒布期間在建的商品房項目，因為政策的出臺，導(dǎo)致一部分不符合面積要求的商品房滯銷，廈門島內(nèi)也引發(fā)了開發(fā)商關(guān)于今后開發(fā)房屋面積定位和如何開展市場營銷的激烈討論，隨后亦引起了房地產(chǎn)開發(fā)商的“洗牌”運動。這些寶貴經(jīng)驗對于陜西戶籍制度的改革和穩(wěn)定房地產(chǎn)價格具有指導(dǎo)意義。

西安經(jīng)濟技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也已經(jīng)嘗試了購房落戶政策，經(jīng)開區(qū)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)是房總價20萬，不論付款方式，購房者只要有固定工作，即可連帶直系親屬一并立戶，可以說這個門檻相對于目前西安市的房屋均價和市民普遍的購房預(yù)算來講還是成正比甚至稍低的，所以經(jīng)開區(qū)的部分開發(fā)商是最早以“購房落戶”為噱頭來進行宣傳的。總結(jié)經(jīng)開區(qū)多家樓盤針對陜北、西安周邊地市置業(yè)者所進行的宣傳，“買房落戶口”無疑成為這部分目標(biāo)客戶選擇經(jīng)開區(qū)房屋的重要理由。而高新區(qū)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)30萬，且要求購房者一次性付清全款，抬高了購房者的門檻，以高新區(qū)成熟的區(qū)內(nèi)環(huán)境和以吸引高素質(zhì)人才為標(biāo)準(zhǔn)，高新區(qū)的購房落戶政策在執(zhí)行的幾年來，同樣為拉動區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展做出了巨大的貢獻。

陜西各地方政府應(yīng)實施有利于本市發(fā)展的購房落戶政策，不同區(qū)域在對于外來人口準(zhǔn)入購房標(biāo)準(zhǔn)、文化程度的要求方面可以和區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展相聯(lián)系，真正起到引導(dǎo)人才流動的作用，只有這樣才能既保證了遷移人口的理性選擇，也避免了遷移人口盲目遷移過于集中所導(dǎo)致的城市混亂，真正實現(xiàn)由市場調(diào)節(jié)人口遷移、由市場調(diào)節(jié)房價，促使陜西省各市在適度人口規(guī)模的前提下，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

[1]許學(xué)強,周一星,寧越敏.城市地理學(xué)[M].高等教育出版社，1997:38.

[2]鄧文勝.我國人口遷移及其對社會經(jīng)濟的影響[J].漢江論壇，2000,(9):91-93.

[3]丁金宏,劉振宇,程丹明,劉瑾,鄒建平.中國人口遷移的區(qū)域差異與流場特征[J].地理學(xué)報,2005,(1):106-114.

[4]劉家強.人口經(jīng)濟學(xué)新論[M].西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2004：102-106.

[5]王春艷,吳老二.人口遷移、城市圈與房地產(chǎn)價格[J].人口與經(jīng)濟,2007,(4):63-65.

[責(zé)任編輯：陳合營]

C 924.2

A

1002-7408（2010）11-0070-03

陜西省社會科學(xué)聯(lián)合會資助項目（08 Z 031）；西安財經(jīng)學(xué)院資助項目（07XCK19）。

尚宇梅（1965-），女，西安財經(jīng)學(xué)院工程管理系主任，教授，研究方向：工程項目管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，孫懷生（1965-），男，西安財經(jīng)學(xué)院工程管理系講師，研究方向：工程項目管理。